|
İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Önsöz 5
Kısaltmalar 17
Giriş – (Önsöz) 19
Birinci Bölüm
KİRA SÖZLEŞMESİNİN HAZIRLANMASI
I. KİRA SÖZLEŞMELERİ HAKKINDA GENEL BİLGİLER 21
A. Kira Sözleşmesi Nedir? 21
B. Kira Sözleşmelerinin Türleri Nelerdir? 23
C. Kira Sözleşmelerinin Özellikleri Nelerdir? 25
D. Kira Sözleşmelerinde Bulunması Gereken Olmazsa Olmaz Unsurlar Nelerdir? 27
1. Kiralanan Bir Eşyanın Varlığı 28
a. Yap – Demirbaş Listesi Yap 29
b. Yap – Kiralananı Belirli veya Belirlenebilir Olan Bir Sözleşme Yap 30
c. Yapma – Tüketilebilen Bir Eşya İçin Kira Sözleşmesi Yapma 31
2. Kiralananın Kullanımının ve Ondan Yararlanılmasının Kiracıya Bırakılmış Olması 31
3. Kira Bedeli 31
a. Yap – Kira bedeli Belirli veya Belirlenebilir Olan Bir Sözleşme Yap 33
b. Yapma – Kira bedelinin Düşük Gösterildiği İkinci Bir Sözleşme Yapma 34
4. Tarafların Karşılıklı Anlaşması 34
a. Yap – Yazılı Anlaşma Yap 35
E. Kira Sözleşmesinin Süresi Ne Kadar Olmalıdır? 37
1. Yapma – Çok Uzun Süreli Kira Sözleşmesi Yapma 42
F. Kira Sözleşmesinin Tarafları Kimlerdir? 43
1. Kiraya Veren 43
a. Yap –Yasal Temsilciden Onay veya İzin Al 43
b. Yap – Eşin Rızasını Al 45
c. Yap – Devlet İhale Kanunu’na Tabi İşler İçin Maliye Bakanlığı’ndan İzin Al 45
d. Yap–Kiralanan Üzerinde Birden Fazla Kişinin Mülkiyet Hakkı Olması Durumuna Dikkat Et 45
e. Yapma – Kiraya Verenin Yetkili Olup Olmadığına Bakmadan Kira Sözleşmesi Yapma 48
2. Kiracı 50
a. Yap – Vasinin ve Vesayet Makamının İznini Al 50
b. Yap – Eşin Rızasını Al 50
c. Yap– Anonim Şirketlerde Kira Sözleşmesi İçin Genel Kuruldan Onay Al ve Ticaret Siciline Tescil Ettir 51
II. TARAFLARIN BORÇLARI İLE İLGİLİ SÖZLEŞMEYE HÜKÜM KOYARKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR? 52
A. Kiraya Verenin Borçları 52
1. Kiraya Verenin Kiralananı Teslim Borcu 52
a. Yap – Kiralananı Sözleşmedeki Kullanım Amacına Elverişli Şekilde Bulundur 54
b. Yap –Teslim Tarihini Sözleşmeye Yaz 55
c. Yapma –Teslimin İmkansızlaşacağını Bile Bile Sözleşme Yapma 55
d. Yapma – Sözleşmeye Kiracı Aleyhine Hükümler Koyma 56
2. Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu 57
a. Yap– Vergi ve Benzeri Yükümlülüklerden Kimin Sorumlu Olacağını Belirle 57
3. Yan Giderlere Katlanma Borcu 60
a. Yap – Yan Giderlere Kimin Katlanacağını Belirle 60
b. Yapma – Yan Gider Sayılmayan Bir Gideri Sözleşmede Yan Gider Olarak Belirleme 63
c. Yap – Yan Gider Ödeme Zamanını Belirle 64
4. Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Dolayı Sorumluluğu 64
a. Yapma – Kiralananda Bulunmayan Nitelikleri Vadetme 69
b. Yapma – Kiralananın Ayıplı Olduğunu Bile Bile Sözleşme Yapma 70
c. Yap – Kiralananı İncele 72
d. Yap – Kiraya Verenin Sorumluluğu Sınırlandırılmak İsteniyorsa Bunun İçin Sözleşmeye Hüküm Koy 73
5. Kiraya Verenin Üçüncü Kişilerin Kiralananda İleri Sürdüğü Haklar Nedeniyle Sorumluluğu 74
a. Kiraya Verenin Zapttan Sorumluluğu 74
aa. Yap – Kiraya Verenin Sorumluluğu Sınırlandırılmak İsteniyorsa Sözleşmeye Hüküm Koy 76
bb. Yapma – Üçüncü Kişinin Üstün Hakkını Bile Bile Sözleşme Yapma 77
b. Üçüncü Kişinin Kira Sözleşmesi Kurulmasından Sonra Üstün Hak Sahibi Olması Halinde Kiraya Verenin Sorumluluğu 79
aa. Kiralananın El Değiştirmesi 79
aaa. Yapma – Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma 80
bbb. Yap – Kira bedelinin Peşin Olarak Ödeneceği Kararlaştırılmışsa Bunu Kira Sözleşmesine Yaz 80
ccc. Yapma – Kamulaştırılacağı Bilinen Bir Kiralananı Kiraya Verme 81
ddd. Yap – İpotekli Taşınmazı Kiralarken Dikkat Et 82
bb. Üçüncü Kişinin Kiralananda Sınırlı Aynı Hak Elde Etmesi 83
aaa. Yapma – Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma 84
bbb. Yap –İntifa Hakkı Sahibiyle Sözleşme Yaparken Sözleşme Süresine Dikkat Et 84
cc. Kiracılık Hakkının Tapu Siciline Şerhi 85
aaa. Yap – Kiracılık Hakkını Tapu Siciline Şerh Ettir 85
bbb. Yap – Şerh Anlaşmasını Yazılı Yap 87
ccc. Yap –Şerhi Talep Yetkisinin Kiracıda Olduğuna Dair Sözleşmeye Hüküm Koy 88
ddd. Yap – Rehin Hakkı Söz Konusuysa Rehin Hakkı Sahibinden Onay Al 89
eee. Yap – Daha Uzun Bir Koruma İçin Uzun Süreli Kira Sözleşmesi Yap 89
dd. Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Ticari İşletmenin Devri 90
aaa. Yap – Devir Durumunda Kiracılık Hakkının Ne Olacağını Sözleşmede Kararlaştır 90
B. Kiracının Borçları 91
1. Kira Bedelini Ödeme Borcu 91
a. Yap – Kira Bedelini Ödeme Zamanını Sözleşmeye Yaz 92
b. Yap–Kira Bedelinin Yabancı Para Cinsinden Ödenebilmesi İçin Sözleşmeye Hüküm Koy 95
c. Yapma –Türkiye’de Yerleşik Kişiler Arasında Yapılan Taşınmaz Kiralarında Kira Bedelini Yabancı Para Cinsinden Belirleme 96
d. Yap – Kira Bedelinin Banka Hesabına Ödeneceğini Sözleşmeye Yaz 97
e. Yap – Sözleşmede Temerrüt Faiz Oranı Kararlaştır 99
f. Yapma – Kira bedeli Artış Oranını Tüketici Fiyat Endeksinden Fazla Belirleme 100
g. Yap – Kira Bedeli Artış Oranını Sözleşmede Belirle 103
h. Yap– Bir Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Sözleşme Süresi İçerisinde Kira Bedelinde Artış Yapılması İçin Sözleşmeye Hüküm Koy 107
ı. Yap – Sözleşmede Yeni Kira Döneminde Artış Yapılacağını Kararlaştır 109
i. Yapma – Kira Bedeli Ödeme Borcu ile İlgili Fesih İçin Öngörülen Süreyi Kısaltma 110
j. Yapma – Sözleşmeye Uyarlama Yapılamayacağına Dair Hüküm Koyma 111
k. Yapma – Hapis Hakkı ile İlgili Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma 114
2. Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu 117
a. Yap – Temizlik ve Bakım Giderlerinden Kimin Sorumlu Olduğunu Kararlaştır 118
3. Kiracının Sözleşmeye Uygun ve Özenle Kullanma Borcu 119
a. Yapma – Kiracı Aleyhine ve Kiraya Veren Lehine Sözleşmeye Hüküm Koyma 121
b. Yap – Kiralananın Kullanım Amacını Sözleşmeye Yaz 121
c. Yap– Kiralananın Kullanımını Sınırlandırmak İçin Sözleşmeye Hüküm Koy 122
d. Yap – Kiralananı Kullanma Yükümlülüğü İçin Sözleşmeye Hüküm Koy 124
e. Yap – Kiralananda Hayvan Beslenebilmesi İçin Sözleşmeye Hüküm Koy 126
4. Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu 127
a. Yapma – Sözleşmede Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma 128
5. Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu 128
a. Ayıpların Giderilmesine Katlanma Borcu 129
aa. Yapma – Kiracı Aleyhine Sözleşmeye Hüküm Koyma 129
b. Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu 131
aa. Yapma – Kiracı Aleyhine Sözleşmeye Hüküm Koyma 132
6. Yan Giderleri Ödeme Borcu 132
a. Yap – Yan Giderleri Kimin Ödeyeceğini Sözleşmeye Yaz 133
b. Yap – Yan Giderlerin Ödeme Zamanını Belirle 134
III. KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI İLE İLGİLİ SÖZLEŞMEYE HANGİ HÜKÜMLER KOYULABİLİR? 135
A. Kiraya Veren Tarafından Yenilik ve Değişiklik Yapılması 135
1. Yapma – Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma 136
B. Kiracı Tarafından Yenilik ve Değişiklik Yapılması 136
1. Yap –Rızaya Rağmen Kiralananın Eski Haliyle İade Edilmesi İçin Sözleşmeye Hüküm Koy 138
2. Yap – Değer Artışı ile İlgili Sözleşmeye Hüküm Koy 139
3. Yap – Değer Artışının Nasıl Hesaplanacağını Sözleşmede Belirt 140
4. Yap – Değer Artışı Karşılığının Ne Zaman İsteneceğini Sözleşmeye Yaz 141
IV. KİRALANANIN ALT KİRAYA VERİLMESİ İLE İLGİLİ NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR? 141
A. Yap – Alt Kira ile İlgili Sözleşmeye Hüküm Koy 144
B. Yapma – Alt Kira Sözleşmesi Yaparken Kiralananın Kullanım Amacını Değiştirme 145
C. Yapma – Asıl Kira Sözleşmesinden Daha Uzun Süreli Alt Kira Sözleşmesi Yapma 146
D. Yap – Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Alt Kira İçin Rıza Al 148
E. Yapma – Asıl Kira Sözleşmesinde Bulunmayan Yetkileri Alt Kira Sözleşmesine Yazma 149
F. Yap – Kiraya Vereni Zarara Uğratmayacak Kişi ile Alt Kira Sözleşmesi Yap 150
V. KİRA SÖZLEŞMESİNİN DEVRİ KONUSUNDA SÖZLEŞME YAPILIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİ? 151
A. Yapma – Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma 153
B. Yap – Rızanın Verilmesi Gereken Süreyi Sözleşmeye Yaz 154
VI. TAKASTAN FERAGAT YASAĞI 154
A. Yapma – Takastan Feragat Edildiğine Dair Sözleşmeye Hüküm Koyma 154
VII. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARI BAKIMINDAN ÖZELLİK ARZ EDEN DURUMLAR 155
A. Konut ve Çatılı İşyeri Kavramı 155
B. Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağı 159
1. Yapma – Kira Sözleşmesinin Varlığını Başka Bir Sözleşmeye Bağlama 159
C. Depozito Verilmesi 162
1. Yap – Depozito Ödeneceğini Sözleşmeye Yaz 165
2. Yapma – Üç Aydan Fazla Depozito Bedeli Kararlaştırma 165
3. Yap – Depozitonun Ne Şekilde Ödeneceğini Sözleşmeye Yaz 166
4. Yapma– Depozitoyu Elden Verme 166
D. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı 167
1. Yapma – Kiracıya Kira Bedeli ve Yan Giderler Haricinde Ödeme Yükümlülüğü Getirme 168
2. Yapma – Kira Bedeli Konusunda Cezai Şart Kararlaştırma 168
3. Yapma – Sözleşmeye Muacceliyet Kaydı Koyma 169
VIII. HAYVAN KİRASI 170
A. Yap – Hayvanlardan Elde Edilecek Ürünlerin Kime Ait Olacağını Belirle 171
B. Yap – Hayvanın Uğradığı Zarardan Kimin Sorumlu Olacağını Belirle 172
C. Yap – Sözleşmenin Her Zaman Feshedilme Tehlikesine Karşı Sözleşmeye Hüküm Koy 173
İkinci Bölüm
KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
I. GENEL HÜKÜMLERE GÖRE KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERME HALLERİ 175
A. Sürenin Geçmesi 175
1. Yap – Sözleşmenin Kendiliğinden Sona Ermemesi İçin Sözleşmeye Hüküm Koy 177
2. Yapma –Sözleşmenin Belirsiz Süreliye Dönüşmemesi İçin Zımni Anlaşma Yapma 178
B. Fesih 179
1. Yap – Fesih Bildirimi Yap 181
2. Yap – Taşınmaz ve Taşınır Yapı Kiralarında Altı Aylık Fesih Dönemi ve Üç Aylık Fesih Bildirim Süresine Uyarak Fesih Yap 182
3. Yap – Taşınır Kiralarında Üç Gün Önceden Fesih Bildirimi Yap 183
4. Yapma – Fesih Bildirim Süresini Kısaltma 184
C. Sözleşmeye Uygun Kullanma ve Özenle Kullanma Borcuna Aykırılık Nedeniyle Sözleşmenin Feshi 184
1. Yap – Esaslı İhlalin Varlığı Halinde Sözleşmeyi Feshet 185
2. Yap – Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracıya Yazılı İhtar Gönder 186
3. Yap – Yazılı İhtarın İçeriğinde Bulunması Gereken Hususlara Dikkat Et 187
4. Yap – Yazılı İhtarı Makul Bir Sürede Gönder 188
5. Yap – Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracıya En Az Otuz Gün Süre Ver 188
6. Yap –Sözleşmenin Derhal Feshedilebileceği Durumlarda Süre Vermeden Sözleşmeyi Feshet 189
7. Yap – Yazılı Fesih Beyanı ile Sözleşmeyi Feshet 190
D. Kira Bedelini Ödeme Borcuna Aykırılık Nedeniyle Sözleşmenin Feshi 192
1. Yap – Kiralananı Teslim Et ve Muaccel Olan Borçlar İçin Fesih Yap 194
2. Yap –Kiracıya Yazılı İhtar Çek ve Süre Ver 195
3. Yapma – İhtarda Yasal Süreden Daha Az Bir Süre Verme 198
4. Yap – İhtarnameye Sözleşmenin Feshedileceğini ve Borcun Miktarını Açıkça Yaz 199
5. Yap – İhtarla Verilen Süre İçerisinde Eksiksiz Ödeme Yap 200
6. Yap – Süre Dolduktan Sonra Yazılı Fesih Bildirimi Yap 202
7. Yap – Fesih Bildirimini Makul Sürede Yap 204
E. Ayıp Nedeniyle Sözleşmenin Feshi 204
1. Yap – Önemli Ayıplarda Sözleşmeyi Feshet 205
2. Yap – Kiraya Verene Süre Ver 206
3. Yap – Ayıp Giderilmezse Fesih Beyanında Bulun 207
F. Kiraya Verenin Teslim Borcuna Aykırılık Nedeniyle Sözleşmenin Sona Ermesi 208
G. Olağanüstü Fesih Yolu ile Sözleşmenin Sona Ermesi 208
1. Önemli Sebeple Fesih 209
a. Yap –Çekilmezlik Söz Konusuysa Sözleşmeyi Feshet 210
b. Yap – Fesih Bildirimini Yasal Fesih Bildirim Sürelerine Uyarak Yap 211
c. Yap – Fesih Bildirimini Makul Sürede Yap 212
2. Kiracının İflası 212
a. Yapma – Kiraya Veren ve Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma 213
b. Yap – Güvence İçin Kiracıya ve İflas Masasına Yazılı Bir İhtar Çekerek Süre Ver 214
c. Yap – Süre Geçtikten Sonra Fesih Bildirimi Yap 215
3. Kiracının Ölümü 216
a. Yap – Tüm Mirasçılarla Birlikte Fesih Yap 218
b. Yap – Yazılı Fesih Beyanı Yap 218
c. Yap – Yasal Fesih Dönemi ve Yasal Fesih Bildirim Süresinde Fesih Yap 218
II. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN SONA ERMESİ 219
A. Sözleşmenin Fesih bildirimi ile Sona Ermesi 219
1. Kiracının Sözleşmeyi Feshetmesi 221
a. Yap – Sözleşmenin Uzamaması İçin En Az On Beş Gün Önceden Bildirim Yap 221
b. Yap – Fesih Bildirimini Yazılı Yap 222
c. Yap – Kefaletin Uzama Dönemlerinde Devam Etmesi İçin Sözleşmeye Hüküm Koy 223
d. Yap – Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Yasal Fesih Dönemi ve Fesih Bildirim Süreleri İçinde Fesih Yap 224
e. Yap – Aile Konutuna İlişkin Sözleşmenin Feshi İçin Eşin Rızasını Al 225
2. Kiraya Verenin Sözleşmeyi Feshetmesi 226
a. Yap – Belirli Süreli Sözleşmelerde On Yıllık Uzama Süresi Geçtikten Sonra Fesih Yap 226
b. Yap – Belirsiz Süreli Sözleşmelerde On yıl Sonra Yasal Fesih Bildirim Sürelerine Uyarak Fesih Yap 227
c. Yap – Yazılı Fesih bildirimi Yap 228
d. Yap – Fesih bildirimini Hem Kiracıya Hem Eşine Gönder 228
B. Sözleşmenin Tahliye davası ile Sona Ermesi 229
1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye davası Sebepleri 231
a. Kiraya Verenin ve Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Nasıl Yapılır? 232
aa. Yap – İhtiyaç Gerçek ve Samimi İse Tahliye Davası Aç 233
bb. Yap – Yeni Malikin Tahliye Hakkını Engellemek İçin Kiracılık Hakkını Tapuya Şerh Ettir 235
cc. Yap – Sadece Kanunda Sayılan Kişilerin İhtiyaçları İçin Tahliye Davası Aç 236
dd. Yap – Dava Aç 238
ee. Yap – Davayı Süresinde Aç 240
ff. Yapma –Üç Yıl Geçmeden Kiralananı Başkasına Kiralama 243
b. Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Tahliye Nasıl Olur? 244
aa. Yap – Yeniden İnşa veya İmar Gerekli İse Tahliye Yap 245
bb. Yap – Dava Aç 247
cc. Yap – Davayı Süresinde Aç 248
dd. Yap – İmarca Tasdikli Mimari Projeyi ya da Avan Projeyi Mahkemeye Sun 249
ee. Yapma –Üç Yıl Geçmeden Kiralananı Başkasına Kiralama 250
2. Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Davası Sebepleri 253
a. Yazılı Tahliye Taahhüdü ile Tahliye Nasıl Olur? 253
aa. Yap – Kiralananın Tesliminden Sonra Yap 255
bb. Yap – Yazılı Taahhüt Yap 256
cc. Yapma – Beyaza İmza Atma 258
dd. Yap – Eşin Rızasını Al 258
ee. Yap – Temsilciye Özel Yetki Ver 259
ff. Yap – Tahliye Taahhüdüne Kiralananın Boşaltılacağı Tarihi Yaz 260
gg. Yap – Süresi İçerisinde İcra veya Dava Yoluna Başvur 260
b. İki Haklı İhtar ile Tahliye Nasıl Olur? 262
aa. Yap – Aynı Kira Yılı İçinde Farklı Aylara İlişkin İki Ayrı İhtar Gönder 262
bb. Yap – Haklı İhtar Yap 265
cc. Yap – İhtarı Yazılı Yap 266
dd. Yap – Dava Aç 267
ee. Yap – Davayı Süresi İçerisinde Aç 267
c. Kiracının veya Eşinin Konutunun Bulunması Halinde Tahliye Davası 269
aa. Yapma – Aynı İlçe ve Belde Sınırları İçerisinde Kiracının veya Eşinin Konutu Olduğu Bilinerek Sözleşme Yapılmışsa Tahliye Davası Açma 270
bb. Yap – Sözleşmeye Hüküm Koy 271
cc. Yap – Kiracının veya Eşinin Sahip Olduğu Konutun Oturmaya Elverişli Olması Halinde Tahliye Davası Aç 271
dd. Yap – Süresinde Dava Aç 273
III. KİRALANANIN ERKEN TAHLİYESİ 274
A. Yapma – Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma 275
B. Yap – Eşin Rızasını Al 276
C. Yap – Taşınmazlarda Anahtar Teslimi Yap 276
D. Yap – Yeni Bir Kiracı Bul 277
IV. KİRA SÖZLEŞMESİ SONA ERDİKTEN SONRA NELER YAPILMALIDIR? 281
A. Yap – Kiralananı İade Et 281
1. Yap – Kiralanan Ne Şekilde Kiralandıysa O Şekliyle İade Et 283
2. Yap – Kiralananın Teslim Anındaki Durumunu Sözleşmeye Yaz 285
3. Yapma – Kiracı Aleyhine Tazminat ve Cezai Şart Kararlaştırma 286
B. Yap – Kiralananı Gözden Geçir ve Eksiklikleri Kiracıya Hemen Bildir 287
C. Yap – Depozitoyu İade Et 289
Kavramlar Dizini 291 |
Bilgisayar, Teknoloji Kitapları 
