İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Teşekkür 5
Kısaltmalar Listesi 13
Giriş 15
Birinci Bölüm
6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDAKİ
DÜZENLEMELER HAKKINDA AÇIKLAMALAR
I. 6306 SAYILI KANUNUN AMAÇ VE KAPSAMI 17
A. Genel Olarak 18
B. Riskli Yapı Kavramı 19
1. Riskli Yapının Tanımı 19
2. Riskli Yapı Çeşitleri 20
3. Riskli Yapı Bakımından 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Alanı 21
4. Riskli Yapı Tespiti 21
a. Genel Olarak 21
b. Riskli Yapı Tespiti Yaptırabilecek Kişiler 23
aa. Yapı Maliki 23
bb. Riskli Yapı Tespitinde Özel Durum: Kat Mülkiyetine Tabi Olmayan Yapılara İlişkin Uygulama Yönetmeliği m. 7/2–a, c. 3–4. 29
cc. Bakanlık veya İdare 31
5. Riskli Yapı Tespiti Yapabilecek Yetkili Kurum ve Kuruluşlar 32
6. Riskli Yapının Tapu Kütüğü Beyanlar Hanesine İşlenmesi 33
7. Riskli Yapı Tespitine Karşı İtiraz ve Dava 35
a. Riskli Yapı Tespitinin İdari Denetimi 35
b. Riskli Yapı Tespitinin Yargısal Denetimi 38
aa. Riskli Yapı Tespitinin Ön Koşullar Açısından Değerlendirilmesi 38
aaa. Görevli Mahkeme 38
bbb. Yetkili Mahkeme 39
ccc. Dava Açma Süresi 39
ddd. Husumet 39
eee. Kesin ve İcrai Bir İşlem Olma 40
fff. Dava Ehliyeti 40
ggg. İdari Merci Tecavüzü 41
bb. Riskli Yapı Tespitinin Esas Bakımından Değerlendirilmesi 41
aaa. Davanın Esas Yönden Kabulü 41
bbb. Davanın Esas Yönden Reddi 44
c. Kentsel Dönüşüm Uygulamaları ve Riskli Yapılara Dair Tam Yargı Davaları 44
II. RİSKLİ YAPI HAKKINDA KARAR ALINMASI 45
A. Riskli Yapı Hakkında Karar Alma Usulü ve Toplantı 45
1. Genel Olarak 45
2. Toplantı Yapılmasının Gerekip Gerekmediği Problemi 45
3. Toplantının Zamanı, Niteliği, Tabi Olduğu Hükümler 48
4. Toplantı 52
5. Karar Yeter Sayısı 55
6. Karar Yeter Sayısının Sağlanamaması Durumunda Hakime Başvuru 57
B. Riskli Yapı Tespiti Üzerine Alınacak Kararlar 58
1. Yapının Güçlendirilmesi Kararı 58
2. Yapının Yıkımı 58
a. Yapının Yeniden Yaptırılması Yükümlülüğü 59
b. Yeni Olarak Yaptırılacak Yapının Niteliği ve İnşaatın Yaptırılma Biçim ve Şartlarına Dair Karar Alınması 61
3. Parsel Üzerinde Birleştirilerek veya Ayrı Olarak Uygulama Yapılması 62
İkinci Bölüm
RİSKLİ YAPI TESPİTİNİN HUKUKİ SONUÇLARI
I. RİSKLİ YAPI TESPİT İŞLEMİNİN HUKUKİ SONUÇLARI 63
A. Riskli Yapının Güçlendirilmesi 63
B. Tasarrufların Kısıtlanması 67
C. Riskli Yapının Tahliyesi ve Yıkımı 68
1. Tahliye ve Yıkım Aşaması 68
a. Tahliye İçin Bildirim Yapılması 68
b. Yıkım Ruhsatının Düzenlenmesi 69
c. Yıkımın Gerçekleştirilmesi 69
2. Maliklerin Arsa Üzerindeki Hakları 73
a. En Az 2/3 Pay Çoğunluğun Sağlanarak Maliklerce Anlaşma Sağlanması 73
b. Anlaşma Sağlanamayan Maliklerin Durumu 80
c. Anlaşma Sağlanamayan Maliklerin Uyuşmazlıklara Karşı Hukuki Başvuru Yolları 86
d. Pay Çoğunluğunun En Az 2/3’ünün Sağlanamaması Sebebiyle Anlaşma Yoluna Gidilememesi 88
D. Payların Satışı 90
1. Arsa Paylarının Tespiti 90
2. Yeniden Değerleme 93
a. Genel Olarak 93
b. Yeniden Değerleme Süreci 95
3. Payların Satışı 96
II. KARARLARDA VE SÖZLEŞMEDE UYULMASI GEREKEN ESASLAR 99
A. Tüm Kat Malikleri veya Paydaşların Haklarının Korunması 100
1. Mülkiyet Hakkının Korunması 100
a. Genel Olarak 100
b. Bağımsız Bölümün Niteliği ile Değerinin Korunması 102
2. Bağımsız Mülkiyetin Korunması 104
3. Taşınmaz Niteliğinin Korunması 105
B. Dürüstlük Kuralına Uymak ve Keyfilik Yasağı 105
III. KARARLARA KATILMAYAN PAYDAŞLARIN DURUMU VE KARARLARIN HÜKÜMSÜZLÜĞÜ 106
A. Karara Katılmayan Kat Maliki veya Paydaşların Arsa Paylarının Satışı 106
B. Kararların Geçersizliği ve Geçersiz Karara Karşı Başvurulabilecek Hukuki Yollar 108
1. Yokluk veya Kesin Hükümsüzlük Durumunda 108
2. İptal Edilebilirlik Durumunda 111
Üçüncü Bölüm
RİSKLİ YAPININ YIKILARAK YENİDEN İNŞA EDİLMESİNİ
KONU ALAN İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ
I. 6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDA AKDEDİLEBİLECEK SÖZLEŞME TÜRLERİ, TANIMLARI, UNSURLARI VE HUKUKİ NİTELİĞİ 113
A. Genel Olarak 114
B. Sözleşme Türlerine Dair Tanımlar 116
C. Sözleşme Türlerinin Unsurları 119
1. Yapı Eserinin İnşa Edilmesi ve Teslimi 119
2. Bedel 121
a. İş Sahibi Tarafından Bedel Ödeneceğinin Taahhüt Edilmesi 121
b. Arsa Sahibinin Belirlenen Arsa Paylarını Yükleniciye Devretme Yükümlülüğü 123
c. Arsa Sahibinin Gelir Paylaşma ve Üçüncü Kişiye Mülkiyeti Devretme Yükümlülüğü 123
3. Tarafların Anlaşması 123
D. Sözleşmelerin Hukuki Niteliği 124
1. İnşaat Sözleşmesi 124
2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi 125
3. Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi 127
4. Ani Edimli– Sürekli Edimli Sözleşme Ayrımı Açısından Değerlendirme 128
5. Rızai Sözleşme Niteliği 134
6. Tüketici İşlemi Açısından Değerlendirilmesi 135
II. SÖZLEŞMELERİN ŞEKLİ VE İÇERİĞİ 136
A. Sözleşmelerin Şekli 136
B. Şekle Aykırılığın Sonuçları 141
C. Sözleşmelerin İçeriği 143
1. Sözleşme Özgürlüğü Açısından Değerlendirme 144
2. Ön Sözleşme Düzenlenmesi Açısından Değerlendirme 146
III. RİSKLİ YAPININ YIKILARAK YERİNE YENİ BİR YAPININ İNŞA EDİLMESİNİ KONU ALAN ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİĞİ 147
A. Genel Olarak 147
B. Yükleniciyle Geçersiz Sözleşme İmzalayan Arsa Sahiplerinin Durumu 148
IV. RİSKLİ YAPININ YIKILARAK YERİNE YENİ BİR YAPININ İNŞA EDİLMESİNİ KONU ALAN ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN DÜZENLENME BİÇİMLERİ 149
A. Arsa Paylarının Tamamının veya Bir Kısmının Yükleniciye Devri 150
B. Arsa Paylarının İnşaatın Ulaştığı Seviyeye göre Kısım Kısım Devri 152
C. Arsa Paylarının Satış Vaadi Yoluyla Devri ve Yüklenicinin Arsa Üzerine İnşaat Yapmayı Taahhüt Etmesi 153
VI. RİSKLİ YAPININ YIKILARAK YERİNE YENİ BİR YAPININ İNŞA EDİLMESİNİ KONU ALAN ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HAZIRLANMASI, YORUMLANMASI, TAMAMLANMASI, UYARLANMASI 153
A. Sözleşmenin Hazırlanma Esasları 153
B. Sözleşmenin Yorumlanması 156
C. Sözleşmenin Tamamlanması 157
D. Sözleşmenin Uyarlanması 157
VII. RİSKLİ YAPININ YIKILARAK YERİNE YENİ BİR YAPININ İNŞA EDİLMESİNİ KONU ALAN ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE UYGULANACAK HÜKÜMLER 160
VIII. TAPU KÜTÜĞÜNE ŞERH EDİLEBİLİRLİK 161
A. Tapu Kütüğüne Şerhin Arsa Sahibinden Arsa Payı Devralmış Olan Üçüncü Kişinin Hukuki Durumuna Etkisi 161
B. Tapu Kütüğüne Şerhin Yükleniciden Arsa Payı Devralmış Olan Üçüncü Kişinin Hukuki Durumuna Etkisi 162
C. Tapu Kütüğü Beyanlar Hanesindeki “Riskli Yapı” Belirtmesinin Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumuna Etkisi 164
IX. SÖZLEŞME TÜRLERİNİN UYGULAMADA TERCİH EDİLEBİLİRLİKLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ 166
Sonuç 169
Kaynakça 177
Kavram Dizini 191 |