|
İÇİNDEKİLER
İÇİNDEKİLER
ÖNSÖZ 5
ÖZET 7
İÇİNDEKİLER 9
KISALTMALAR 17
GİRİŞ 19
BİRİNCİ BÖLÜM
GENEL OLARAK KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNUN GELİŞİMİ VE TEMEL KAVRAMLARI
I. 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NA GİDEN SÜREÇ 21
II. KAT MÜLKİYETİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ VE TEMEL KAVRAMLARI 23
A. Kat Mülkiyeti Kavramı ve Kat Mülkiyetinin Hukuki Niteliği 23
1. Bağımsız Bölüm Kavramı 25
2. Bağımsız Bölümün Eklentileri 29
3. Ortak Yerler 32
III. KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASININ TEMEL ŞARTLARI 36
IV. KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI SONUCUNDA KAT MALİKLERİ
BİRLİĞİNİN OLUŞUMU 38
V. TOPLU YAPILARIN OLUŞUMU VE TOPLU YAPILARA ÖZGÜ YÖNETİM
ORGANLARI 42
A. 5711 Sayılı Kanun Öncesi Durum 42
B. 5711 Sayılı Kanun’un Kabulü 43
C. Toplu Yapılara İlişkin Olarak Belirlenen Düzen ve Yönetim Sistemi 44
1. Toplu Yapı Kavramı ve Toplu Yapının Oluşumu 44
2. Toplu Yapılarda Kat Mülkiyetinin Kurulması 47
3. Toplu Yapı Yönetim Organları 50
a. Blok Kat Malikleri Kurulu 52
b. Parsel Kat Malikleri Kurulu 55
c. Ada Kat Malikleri Kurulu 56
d. Ada Temsilciler Kurulu 57
e. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 58
f. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 59
İKİNCİ BÖLÜM
KAT MALİKLERİ KURULUNUN YAPISI VE TOPLANTILARININ TÂBİ OLDUĞU ESASLAR
I. KAT MALİKLERİ KURULU HAKKINDA GENEL AÇIKLAMALAR 63
II. KAT MALİKLERİ KURULUNUN GENEL YAPISI VE TOPLANTIYA
KATILABİLECEK KİŞİLER YÖNÜNDEN AÇIKLAMALAR 66
A. Genel Açıklamalar 66
B. Gerçek Kişi Kat Malikinin Toplantıya Katılımı 68
1. İradi Temsilcinin Toplantıya Katılımı 70
2. Yasal Temsilci Aracılığıyla Toplantıya Katılım 74
C. Tüzel Kişi Kat Malikinin Toplantıya Katılımı 77
D. Yabancı Kat Malikinin Toplantıya Katılımı 79
E. Bağımsız Bölüm Üzerindeki Malik Sayısının Birden Fazla Olması
Durumunda Toplantıya Katılım 81
F. Sınırlı Ayni Hak ve Kişisel Hak Sahiplerinin Toplantılara Katılabilmesi
Konusunda Değerlendirmeler 83
1. İntifa Hakkı Sahibinin Toplantıya Katılımı Konusunun
Değerlendirilmesi 83
2. Oturma Hakkı Sahibinin Toplantıya Katılımı Konusunun
Değerlendirilmesi 85
3. Diğer Bazı Sınırlı Ayni Hak Sahiplerinin Toplantıya Katılımı
Konusunun Değerlendirilmesi 86
4. Kiracıların Toplantıya Katılımı Konusunun Değerlendirilmesi 86
5. Diğer Bazı Kişisel Hak Sahiplerinin Toplantıya Katılımının
Değerlendirilmesi 89
III. KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTILARI 90
A. Olağan Kat Malikleri Kurulu Toplantıları 90
1. Toplantı Zamanı 90
2. Olağan Toplantı Çağrısının Yapılması 93
3. Olağan Toplantı Çağrısının Usulü ve Şekli 94
B. Olağanüstü Kat Malikleri Kurulu Toplantıları 97
1. Önemli Bir Sebebin Varlığı 97
2. Toplantı Çağrısını Yapacak Olan Kişiler 98
3. Çağrının Şekli 101
4. Olağanüstü Toplantılarda Gündeme Bağlı Kalınması 102
C. Kat Malikleri Kurulu Toplantılarının Zamanında Yapılamaması 104
1. Toplantı Yeter Sayısının Sağlanamaması 104
a. İlk Toplantıda Toplantı Yeter Sayısı 104
b. İkinci Toplantıda Toplantı Yeter Sayısı 107
c. Toplantı Yeter Sayısının Sağlanamamasının Sonuçları 109
2. Kat Maliklerinden Kaynaklanmayan Nedenlerle Toplantı
Yapılamaması 110
D. Kat Malikleri Kurulu Toplantılarının Yapılacağı Yer 112
1. Genel Olarak 112
2. Kat Malikleri Kurulu Toplantılarının Elektronik Ortamda
Yapılması Konusunda Değerlendirmeler 113
E. Kat Malikleri Kurulu Toplantılarında Gündeme Bağlılık Esası 117
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
KAT MALİKLERİ KURULUNUN KARARLARININ HUKUKİ NİTELİĞİ VE KANUNDA BELİRTİLEN İŞLERLE İLGİLİ KARAR ALMA ESASLARI
I. KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARININ HUKUKİ NİTELİĞİ 121
II. KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTILARINDA OYLAMA YAPILMASI VE
KARAR ALINMASI 123
A. Kat Maliklerinin Oy Hakkını Kullanması 123
B. Kat Malikinin Oy Hakkının Kullanımının Sınırlandırılması 127
III. KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTILARINDA KARAR YETER SAYISI 128
A. Genel Olarak 128
B. Kat Malikleri Kurulu Toplantılarında Genel Karar Yeter Sayısı 129
C. KMK’ de Genel Karar Yeter Sayısına Uygun Olarak Düzenlenen Bazı
İşler 130
1. Ana Taşınmaz Üzerinde Sigorta Yaptırılması (KMK m. 21) 130
a. Genel Olarak 130
b. Kat Malikleri Kurulu Tarafından Karar Alınması 132
2. İşletme Projesinin Kat Malikleri Kurulu Tarafından Onaylanması 134
3. Hatalı Blok veya Bağımsız Bölüm Numaralarının Düzeltilmesi için
Karar Alınması (Ek madde–5) 136
IV. KAT MALİKLERİ KURULUNUN OYBİRLİĞİ İLE ALMASI GEREKEN
KARARLAR 139
A. KMK m. 24/2 Hükmü Çerçevesinde Kat Mülkiyeti Kütüğünde Mesken
Olarak Görünen Bağımsız Bölümün Niteliğinin Değiştirilmesi 139
1. Kat Malikleri Kurulunun Bağımsız Bölümün Niteliğini
Değiştirebilmesi İçin Gereken Şartlar (KMK m. 24/2) 141
a. Bağımsız Bölümün Kat Mülkiyeti Kütüğünde Mesken
Niteliğinde Olması 141
b. Mesken Niteliğindeki Bağımsız Bölümün İşyerine
Dönüştürülmesi 142
c. Kat Malikleri Kurulu Tarafından Oybirliğiyle Karar Alınması 143
2. KMK m. 24/1 Çerçevesinde Alınamayacak Olan Kararlar 148
a. Yasak Kapsamında Bulunan İşler 148
b. Muayenehanelere Dair Yargıtay’ın Uygulaması 149
c. Bürolara Dair Yargıtay’ın Uygulaması 151
d. Yönetim Planında Belirtilen Yasaklamalar 155
B. Ana Taşınmazın Üstüne Kat İlavesi, Çekme Katın Tam Kata Çevrilmesi
veyahut Zemin ile Bodrum Katlarda ya da Arsanın Boş Kısımlarında
KMK m. 24/2’de Sayılan Yerlerin Yapılması 156
1. Genel Olarak 156
2. KMK m. 44/1 Hükmünün Uygulanabilmesi İçin Sağlanması
Gereken Temel Şartlar 159
3. Kat Malikleri Kurulu Tarafından Oybirliğiyle Karar Verilmesi 161
C. KMK m. 45 Uyarınca Oybirliğiyle Yapılacak Temliki Tasarruflar ve
Önemli İşler 164
1. Genel Olarak 164
2. Hükmün Kapsamına Giren İşlemler 165
a. Ana Taşınmazın Bir Hakla Kayıtlanması veya Bölünmesi 165
b. Ortak Yerlerin Kiraya Verilmesi 168
3. Kat Malikleri Kurulu Tarafından Oybirliğiyle Karar Verilmesi 172
V. KAT MALİKLERİ KURULUNUN SAYI VE ARSA PAYI ÇOĞUNLUĞUYLA
ALMASI GEREKEN KARARLAR 176
A. Kat Maliklerinin Ana Taşınmazın Ortak Yerlerinde Yapacakları Yenilik
ve İlaveler 176
1. Genel Olarak 176
2. KMK m. 42/1 Kapsamında Kat Malikleri Kurulu Tarafından Karar
Alınması 180
B. KMK m. 43 Kapsamında Çok Masraflı veya Lüks Nitelikte Yenilik ve
İlaveler 185
1. Genel Olarak 185
2. KMK m. 43 Kapsamında Kat Malikleri Kurulu Tarafından Karar
Alınması 188
C. Engellilerin Yaşamı İçin Zorunluluk Gösteren Hâllerde Alınacak
Kararlar 191
1. Genel Olarak 191
2. Kat Malikleri Kurulu Tarafından Karar Alınması 193
D. KMK m. 42/4 Kapsamında Isı Yalıtımı, Isıtma Sisteminin Yakıt
Dönüşümü ve Isıtma Sisteminin Dönüştürülmesi İçin Alınabilecek
Kararlar 195
1. Genel Olarak 195
2. Kat Malikleri Kurulu Tarafından Karar Alınması 199
E. KMK m. 25 Hükmü Uyarınca Kat Mülkiyetinin Devrine İlişkin Olarak
Karar Alınması 203
1. Genel Olarak 203
2. KMK m. 25 Hükmünün Uygulanabilmesinin Temel Şartları 204
3. Kanunda Belirtilen Çekilmezlik Halleri 207
a. Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları
ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra
veya dava takibi yapılmasına sebep olunması (m. 25/3–a) 207
b. KMK’ den Doğan Borç ve Yükümlülüklerin Hâkimin Emrine
Rağmen Bir Yıl Boyunca Israrlı Bir Şekilde İhlal Edilmesi 210
c. Kat Malikinin Kendi Bağımsız Bölümünü Randevu Evi veya
Kumarhane ya da Benzeri Yer Olarak Kullanmak Suretiyle
Ahlak ve Adaba Aykırı Harekette Bulunması 213
4. Kat Malikleri Kurulunun Dava Açılması Yönünde Karar Alması 213
F. Kat Malikleri Kurulu Tarafından Yönetici Seçilmesi 217
1. Genel Olarak 217
2. Ana Taşınmaz Üzerinde Yönetici Seçimi 220
3. Toplu Yapılarda Yönetici Seçimi 222
a. Genel Olarak 222
b. Blok Yöneticisinin Seçilmesi 224
c. Blok Niteliğinde Olmayan Yapılarda Yönetici Seçilmesi 226
d. Ada Yöneticisi Seçimi 227
e. Toplu Yapı Kapsamındaki Ortak Yer ve Tesisler için Yönetici
Seçimi 227
4. KMK’ de Öngörülen Nisabın Sağlanamaması Üzerine Mahkeme
Kararıyla Yönetici Atanması ve Yargıtay’ın Görüşü 230
F. Kat Malikleri Kurulu Tarafından Denetçi Seçimi Yapılması 232
1. Genel Olarak 232
2. Genel Olarak Toplu Yapılarda Denetim 236
3. Kat Maliklerinin Denetçi Seçimi Konusunda Karar Alması 239
VI. KAT MALİKLERİ KURULU TARAFINDAN YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİ İÇİN
KARAR ALINMASI 241
A. Genel Olarak Yönetim Planı 241
B. Yönetim Planında Değişiklik Yapabilmek İçin Karar Alınması 246
1. Ana Taşınmaz Üzerinde Yönetim Planı Değişikliği İçin Karar
Alınması 246
2. Toplu Yapılarda Yönetim Planı Değişikliği İçin Karar Alınması 249
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARININ HÜKÜMSÜZLÜĞÜ VE HÜKÜMSÜZLÜK TÜRLERİ ÇERÇEVESİNDE AÇILABİLECEK DAVALAR İLE ALTERNATİF UYUŞMAZLIK ÇÖZÜM YOLLARI
I. KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARININ GENEL OLARAK
HÜKÜMSÜZLÜK (GEÇERSİZLİK) HÂLLERİ 255
A. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Yok Hükmünde Olması 259
1. Kat Malikleri Kurulu Toplantısının Yapılması Gerekliliğine
Rağmen Toplantı Yapılmadan Karar Alınması ya da Usulüne
Uygun Toplanılmaması 261
2. Toplantı Çağrısının Yetkili Kişi/Kişiler Tarafından Yapılmaması 262
3. Toplantıda Alınan Kararların Konusunun Yokluğa Sebebiyet
Vermesi 264
4. Toplantı veya Karar Yeter Sayılarının Sağlanamaması 265
5. Kat Malikleri Kurulu Kararının Yok Hükmünde Olmasının
Sonuçları 268
6. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Yokluğunun İleri Sürülmesi 271
B. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Mutlak Butlan (Kesin Hükümsüz)
Olması 275
1. KMK Kapsamındaki İşler Bakımından Emredici Hükümlere
Aykırılık 277
2. TBK’nin Genel Hükümleri Kapsamında Emredici Hükümlere
Aykırılık 278
3. Kararların Kesin Hükümsüzlüğünün İleri Sürülebilmesi 279
4. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Kısmi Hükümsüzlüğü (Butlanı) 281
5. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Askıda Hükümsüzlüğü
(Noksanlık) 284
6. Kat Malikleri Kurulu Kararları Bakımından Nispi Etkisizlik
Yaptırımının Uygulanabilirliği 286
C. Kat Malikleri Kurulunun İptal Edilebilir Nitelikteki Kararları 287
1. Toplantının Şekli Unsurları Yönünden Değerlendirmeler 288
2. Toplantıda Alınan Kararların Konusu Bakımından
Değerlendirmeler 289
3. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali Davasında Davacı Taraf 291
a. Toplantıda Olumsuz Oy Kullanan Kat Malikinin Dava Açması 291
b. Toplantıya Katılmayan Kat Malikinin Dava Açabilmesi 292
c. Toplantıda Olumlu Oy Kullanan Kat Malikinin Dava
Açabilmesi 294
d. Kat Maliki Dışındaki Kişilerin İptal Davası Açabilmesi 296
e. Yöneticinin İptal Davası Açabilmesi 299
4. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali Davasında Davalı Taraf 300
5. Toplu Yapılar Bakımından İptal Davasının Tarafları 303
a. Genel Olarak 303
b. Blok Kat Malikleri Kurulu Kararlarına Karşı Açılacak Olan
Davada Taraflar 303
c. Blok Niteliğinde Olmayan Yapıların Bulunduğu Parsel Kat
Malikleri Kurulu Kararlarına Karşı Açılacak Olan Davada
Taraflar 305
d. Ada Kat Malikleri Kurulu veya Ada Temsilciler Kurulu
Kararlarına Karşı Açılacak Olan Davada Taraflar 305
e. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu Kararlarına Karşı Açılacak
Olan Davada Taraflar 306
f. Toplu Yapı Geçici Yönetiminin Kararlarına Karşı Açılacak
Olan Davada Taraflar 307
g. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Kararlarına Karşı Açılacak Olan
Davada Davacı Taraf 308
h. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Kararlarına Karşı Açılacak Olan
Davada Davalı Taraf 311
6. İptal Davalarında Görev, Yetki ve Yargılama Usulü 312
7. İptal Davası Açılması için Öngörülen Hak Düşürücü Süre 315
8. İptal Davasında Verilecek Hüküm ve Sonuçları 317
II. KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARININ HÜKÜMSÜZLÜĞÜ İLE İLGİLİ
UYUŞMAZLIKLARIN ALTERNATİF ÇÖZÜM YÖNTEMLERİYLE
ÇÖZÜLEBİLMESİ 322
A. Genel Olarak Arabuluculuk Yöntemi 322
B. Kat Malikleri Kurulu Kararlarına Karşı Açılan Davalar Öncesinde Dava
Şartı Olarak Arabuluculuğa Başvurunun Değerlendirilmesi 324
C. Kat Malikleri Kurulu Kararlarına Karşı Açılacak Davalarda Tahkim
Yolunun Uygulanabilirliği Meselesi 327
1. Genel Olarak Tahkim Yolu 327
2. Kat Malikleri Kurulu Kararlarına Karşı Tahkim Yoluna
Başvurulabilmesi Hususunun Değerlendirilmesi 328
a. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Tahkime Elverişliliği 328
b. Kat Malikleri Arasında Tahkim Sözleşmesi Yapılması 331
D. Arabuluculuk–Tahkim (Med–Arb) Yöntemiyle Kat Malikleri Kurulu
Kararlarından Doğan Uyuşmazlıkların Çözülebilmesi 333
SONUÇ 335
KAYNAKÇA 341 |
Bilgisayar, Teknoloji Kitapları 
