|
İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Önsöz 5
Özgeçmiş 7
Şekiller Listesi 25
Kısaltmalar 27
Birinci Bölüm
GENEL OLARAK İMAR PLANLARI VE BU PLANLARI UYGULAMAK İÇİN KULLANILABİLECEK ARAÇLAR
I. İMAR PLANLARI VE TÜRLERİ 29
A. Mekânsal Strateji Planları 29
B. Çevre Düzeni Planları 32
C. İmar Planları 33
1. Nazım İmar Planları 33
2. Uygulama İmar Planları 35
II. İMAR PLANLARINI UYGULAMAK İÇİN KULLANILABİLECEK ARAÇLAR 36
A. Ayırma ve Birleştirme İşlemleri 38
B. Kamulaştırma 40
C. Arazi ve Arsa Düzenlemesi 42
III. İMAR PLANI UYGULAMA ARACI OLARAK ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ 43
A. Genel Olarak 43
B. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Tarihçesi 48
C. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Avantajları 53
1. İmar Planlarının Bütüncül Şekilde Uygulanmasına İmkân Tanıması 54
2. Kadastral Durumun Sorunlu Olduğu Bölgelerde Kadastral Durumun Bütüncül Şekilde Düzeltilmesine İmkan Tanıması 54
3. Kamulaştırma Külfetini Ortadan Kaldırması 55
4. Maliklerin Muvafakatine Gerek kalmadan Hızlı Bir Şekilde Uygulamaya İmkan Tanıması 55
5. Maliklerden Yapılan Kesintilerin Yasal Dayanağının Bulunması 55
6. Eşitlik İlkesine Uygun Olması 56
7. Daha Fazla Türde Umumi Hizmet Alanı İçin Kesinti İmkânı Tanıması 57
8. 7181 sayılı Kanunla Yapılan Değişiklik Sonrasında, Parselasyon Yapılmamış Alanlarda İfraz Yapılıp Yapılmayacağı 58
İkinci Bölüm
ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ İŞLEMLERİNİN
HUKUKİ AÇIDAN UNSURLARI VE BU UNSURLAR AÇISINDAN MUHTEMEL HUKUKA AYKIRILIK NEDENLERİ
Giriş 61
I. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNİN SEBEP VE AMAÇ UNSURU 62
A. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Sebep Unsuru: İmar Planlarının Uygulanmasını Sağlamak 62
1. Sadece İmar Planı Bulunan Alanlarda Parselasyon Yapılabilmesi 63
2. İmar Planına Uygunluk Şartı 65
3. İkinci Kez Parselasyon Yapma Yasağı 65
4. İdarelerin Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yapmaya Zorlanıp Zorlanmayacağı 68
a. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin Görüşü 69
b. Anayasa Mahkemesinin Görüşü 71
c. Yargıtay’ın Görüşü 73
d. Danıştay’ın Görüşü 75
e. 7181 sayılı Kanunla Yapılan Değişiklik 79
5. Uygulama İmar Planının Yargı Kararıyla İptal Edilmesi Durumu 81
6. Uygulama İmar Planı Değişikliği Durumu 82
B. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Amacı 82
1. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Genel Amacı: Kamu Yararının Sağlanması 82
2. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Asli Amacı ve Bu Amacın Ortaya Çıkardığı Gereklilikler: İnşaata Elverişli İmar Parseli Üretmek 83
a. Yapılaşmaya Elverişli Parsel Tahsis Zorunluluğu 87
b. Artık Parsel Oluşturulmaması Gerekliliği 88
c. Müstakil Parsel Oluşturma Zorunluluğu 89
d. İnşaat Yapmaya Elverişli Parsel Üretilmesi Mümkün Olmayan Alanların Düzenlemeye Tabi Tutulamaması 90
3. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Tali Amacı 90
II. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNDE YETKİ KURALLARI VE BU KURALLARA (YETKİ YÖNÜNDEN HUKUKA) AYKIRILIK HALLERİ 91
A. Yer Yönünden Yetki Kuralları 91
1. Yer Yönünden Genel Yetki Kuralları 91
a. Belediye Sınırları İçerisinde 92
b. Büyükşehir Belediyesi Olan Yerlerde 92
ba. Genel Kural: Parselasyon Yapmaya İlçe Belediyelerinin Yetkili Olması 92
bb. Büyükşehir Mücavir Alanlarında Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yapma Yetkisi 93
bc. Büyükşehir Belediyelerinin Parselasyon Yapmaya Yetkili Olduğu Durumlar 93
bd. İlçe Belediyelerinin Yaptığı Parselasyon İşlemlerinin Büyükşehir Belediyesinin Denetimine Tabi Olması 94
bda. Büyükşehir Belediyesinin Onay ve Denetim Yetkisinin Niteliği 94
bdb. Parselasyon İşlemlerini Büyükşehir Belediyesine Gönderme Zorunluluğu 95
bdc. Gönderme Zorunluluğunun Kapsamı 95
bdd. Gönderme Zamanı 96
bde. Büyükşehirlerde Onay Mercii 96
bdf. Büyükşehir Belediyesinin 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunun 7/b Maddesindeki Denetim Yetkisinin Kapsamı 96
be. İlçe Belediyelerinin Yetkilerini Devredebilmeleri 97
c. Belediye Sınırları Dışına 97
d. Mücavir Alanlarda 98
e. 2981 sayılı Kanun Kapsamında Kalan Alanlarda 99
2. Özel Yetki Kuralları 100
a. Teknoloji Geliştirme Bölgeleri 100
b. Organize Sanayi Bölgelerinde 101
ba. Genel Olarak 101
bb. Tarıma Dayalı İhtisas Organize Sanayi Bölgeleri 102
c. Endüstri Bölgelerinde 103
ç. TCDD’ye Ait Taşınmazlarla İlgili Yetkiler 104
d. Gecekondu Alanlarında 105
e. Atatürk Kültür Merkezi Alanında 107
f. Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişme Bölgeleri İle Turizm Alan ve Merkezlerinde 108
g. Merkezi İdarenin Yetkisi Dâhilindeki Kamu Yatırımları ve Tesisleri İçin Gerekli Alanlarda 108
h. Atatürk Orman Çiftliğinde 109
ı. Haydarpaşa Limanı İle İlgili Yetkiler 109
i. Kentsel Dönüşüm Alanlarında 109
ia. Büyükşehir Belediyelerinin Genel Yetkili Olması 110
ib. İlçe Belediyelerinin Yetkilendirilmesi 111
ic. Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanlarında Toplu Konut İdaresi Başkanlığının Yetkisi 111
j. Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu Kapsamında Kalan Yerler 112
k. Özel Çevre Koruma Bölgelerinde 112
l. Toplu Konut Alanlarında 112
m. GAP Projesi Kapsamında Kalan Yerlerde Planlama 114
n. 1164 Sayılı Kanun Kapsamında Kalan Alanlarda 114
o. Tabii Afetlerle İlgili Kanunlar Kapsamındaki Yerlerde 115
ö. Boğaziçi Alanında Planlama 117
p. Özelleştirme Programındaki Kuruluşlara Ait Taşınmalarda 118
r. Şehirlerin Marka Değerini Artırmaya Yönelik Projeler İçin Gerekli Alanlarda 118
s. Milletvekilleri Lojmanları 118
ş. Türk Boğazlar Bölgesinde 119
t. Olimpiyat Köyünde 119
u. 6292 Sayılı Kanununa Göre Belirlenen Proje Alanlarında 120
ü. Kamu ve Özel Sektör Yatırımları İçin Gereken Alanlarda 121
v. Patlayıcı Madde Üretmek/İşlemek Üzere Kurulacak Tesislerde 121
y. Türk Silahlı Kuvvetlerine Ait Savunma ve Eğitim Amaçlı Alanlarda 122
z. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Kapsamında Kalan Alanlarda 123
za. Taşınmaz Maliklerinin Dönüşüm Yaptıkları Durumda Planlama ve Plan Uygulama Yetkisi 123
zb. Maliklerin Dönüşümü Yapmadığı Durumlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Yetkili Olması 123
zc. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının TOKİ Başkanlığını veya Belediyeleri Yetkilendirmesi 123
B. Kişi Yönünden Yetki Kuralları 125
1. Parselasyon İşleminin, Kamu İdarelerinin Parselasyon Yapmaya Yetkili Organları Tarafından Yapılması Zorunluluğu 125
a. Belediyelerde 125
b. İl Özel İdarelerinde 127
c. Diğer İdarelerde 127
2. Parselasyon İşleminin Teknik Açıdan Yeterli Personel Tarafından Yapılması Gerekliliği 128
a. Meslek Türü Açısından Gereklilik 128
b. Mesleki Yeterlilik Şartı 128
c. İdarenin Parselasyon İşlemini Kendisinin Yapması Durumunda Müellifin Memur ya da Diğer Kamu Görevlisi Olması Şartı 130
C. Zaman Yönünden Yetki 131
III. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNDE ŞEKİL KURALLARI (DÜZENLEMENİN YAPILIŞ ŞEKLİ) 131
A. Düzenleme Alanının Tespiti ve Uygulayıcıların Görevlendirilmesi 134
1. Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yapılabilmesi İçin İmar Planı Şartı: İmar Planı Olmayan Alanda Düzenleme Yapılamaması 134
2. Düzenleme Sonucu Oluşturulacak İmar Parseli Sayısının Bir Önceki Yıl Verilen İnşaat Ruhsatından Az Olmaması Gerekliliği 136
3. Yapılaşmış Alanla İrtibatlı ve Şehrin Gelişme Yönündeki Alanların Tercih Edilmesi 137
4. Düzenleme Alanının, Düzenleme Ortaklık Payının Dengeli Çıkmasını Sağlayacak Şekilde Belirlenmesi 137
5. Bir İmar Adasından Küçük Alanda Parselasyon İşlemi Yapılamaması 140
6. Benzer İmar Koşulları Olan Bölgelerin Seçilmesi ve Uygulama İmar Planı Kararlarının Dikkate Alınması 142
7. Aralarında Bağlantı Bulunmayan Alanların Tek Bir Düzenleme Sahası Olarak Belirlenmesi 143
8. Düzenleme Alanında Bulunan Tüm Parsellerin Uygulamaya Dahil Edilmesi Gerekliliği 143
9. Düzenleme Alanının Parsel Maliklerinin İsteği Üzerine Belirlenmesi 143
10. Uygulayıcıların Görevlendirilmesi 143
a. İdarelerin Kendi Personelleri Aracılığıyla Parselasyon Yapmaları 144
b. Parselasyon İşinin İhale Yoluyla Yaptırılması 144
c. Uygulayıcıların Uygulama Alanında Parseli Olup Olamayacağı 145
B. Tarım Arazileri, Meralar ve Sit Alanları İçin Gerekli İzinlerin Alınması ve Meraların Tescilinin Yanlış Şekilde Yapılması 146
1. Tarım Arazileri 146
a. Mutlak Tarım Arazileri, Özel Ürün Arazileri, Dikili Tarım Arazileri ve Sulu Tarım Arazileri 146
b. Diğer Araziler 148
c. Tarım Arazileri İçin İzin Prosedürü 148
2. Mera, Yaylak ve Kışlaklar 149
a. Mera Kanunu’nun Yürürlüğe Girmesinden Önce İmar Planları Kapsamında Kalan Meralar 150
b. Mera Kanunu’nun Yürürlüğe Girmesinden Sonra İmar Planları Kapsamında Kalan Meralar 150
ba. Başvuru 151
bb. İnceleme Raporunun Hazırlanması 151
bc. Mera Komisyonunun ve Defterdarlığın Uygun Görüşü ve Tescil 152
3. Sit Alanları İçin İzin Zorunluluğu 152
C. Gerekli Kayıt ve Haritaların Elde Edilmesi 153
1. Kadastro Haritalarının ve Diğer Teknik Belgelerin Temin Edilmesi 153
a. Başvuru 154
b. Döner Sermaye Ücretinin Yatırılması 155
c. Talep İstem Belgesinin Düzenlenmesi 155
d. Kadastro Müdürlüğünce Belgelerin ve Mülkiyet Haritalarının Hazırlanması 155
2. Onaylı İmar Planının ve Hâlihazır Haritanın Temini, Hâlihazır Haritanın Güncellenmesi 156
D. Kadastral Parsellerin Hâlihazır Haritaya Aktarılması 157
1. Genel Olarak 157
2. Aktarımım Kadastro Müdürlüğü Tarafından Kontrolü 158
3. Kadastro Görmemiş Alanlarda Yapılacak İşlemler 158
E. Düzenleme Sınırının Geçirilmesi 159
1. Düzenleme Sınırının Belediye Encümeni Tarafından Belirlenmesi Gerekliliği 159
2. Düzenleme Sınırının Geçirilmesiyle İlgili Kurallar 160
3. Düzenlemeye Giren Parsellerin Belirlenmesi 163
4. Düzenleme Sınırının ve Ayırma Çaplarının Encümen Tarafından Onaylanması 165
F. Düzenlemeye Tabi Tutulan Parsellerin Tapu Kayıtlarının İstenmesi ve Tapu Kayıtlarında Belirtme Yapılması 165
1. Düzenlemeye Giren Parsellerin Bilgilerinin İstenmesi 165
2. Tapu Kayıtlarında Belirtme Yapılması 166
3. İmar Uygulamasına Alınan Parsellerde Satış, İfraz, Tevhit 167
4. Malik Hanesi Boş Olan Ya da Mülkiyeti Davalı Olan Parsellerde Yapılacak İşlem 167
a. Genel Kural 167
b. Malik Hanesi Boş Olan Taşınmazlar 168
c. Mülkiyeti Davalı Olan Parseller 169
d. Tescilsiz İktisap Halleri 170
G. Düzenlemeye Tabi Tutulan Parsellerin Yüzölçümlerinin Kontrolü 172
1. Yüzölçümü Kontrolünün Zorunluluğu 172
2. Yüzölçümü Kontrolünün Şekli 173
3. Yüzölçümü Düzeltmesinin Şekli 174
a. Tecviz Dahilinde Kalan Yüzölçümü Farklılıkları 174
b. Tecvizi Aşan Fakat Kaba Olmayan Yüzölçümü Farklılıkları 175
c. Kaba Hatalar 176
d. Kısmen Düzenlemeye Tabi Tutulan Parsellerde Yapılacak İşlem 178
4. Yüzölçümü Farklılığı Tespit Edilmesi Durumunda Parselin Hangi Yüzölçümü İle Uygulamaya Dahil Edileceği 179
5. Yüzölçümü Düzeltmesi İşlemine Karşı Dava Açılması Durumu 179
H. Poligon Tesisi, Ölçü ve Hesap İşleri 179
I. Uygulama Haritaların Hazırlanması ve İmar Adalarının Teşekkülü 180
İ. İmar Adalarının Numaralandırılması, Krokilendirilmesi ve Aplikasyonu 181
1. İmar Adalarının Numaralandırılması 181
2. Ada Uygulama Krokilerinin Hazırlanması ve İmar Adalarının Zemine Uygulanması 182
3. İmar Adalarının Kesin Boyutlarının Tespiti 183
J. Tescil Harici Yerlerin Ölçümü ve Numaralandırılması 184
K. Parselasyon Haritasının Hazırlanması ve Kadastro Paftasıyla Çakıştırılması 184
1. Genel Olarak 184
2. Kadastro Parsellerinin Uygulama Haritasına Aktarılması 185
L. Düzenleme Ortaklık Payının Hesaplanması 186
1. Umumi Hizmetlere Ayrılacak Alanın Hesabı 186
a. Umumi Hizmet Alanları Toplamında Dikkate Alınacak (DOP’tan Karşılanabilecek) Alanlar 187
b. Şahıslar Tarafından Yapılan Bağışların Umumi Hizmetler Alanı Toplamından Düşülmesi 187
c. Kapanan Yolların DOP’tan Düşülüp Düşülmeyeceği 188
d. Hazine Ya da Belediye Tarafından Umumi Hizmetler İçin Tahsis Edilen Alanların DOP’tan Düşülmesi 188
e. Kamulaştırılacak Alanların Düşülmesi 188
f. Düzenleme Alanında Kalan Park, Yeşil Alan Gibi Tescil Harici Alanların Düşülmesi 189
2. Düzenleme Alanının (Katılım Kütlesinin) Yüzölçümünün Belirlenmesi 189
a. İhdasların Katılım Kütlesine Dahil Edilmesi 189
b. Daha Önceden DOP Kesintisi Yapılmış Fakat İmar Planı Değişikliği Olmamış Eski İmar Parsellerinin Düşülmesi 190
c. Değer Artışı Olmayan Parsellerin Katılım Kütlesinden Düşülmesi 190
d. Şahıslar Tarafından Bağışlanan Alanların Katılım Kütlesinden Düşülmesi 191
e. Hazine ya da Belediye Tarafından Umumi Hizmet Alanları İçin Terk Edilen Parsellerin Katılım Kütlesinden Düşülmesi 191
f. Kamulaştırılacak Alanın Katılım Kütlesinden Düşülmesi 192
g. Kamu Hizmetine Tahsisli Alanların Katılım Kütlesinden Düşülmesi 192
3. Düzenleme Ortaklık Payının Hesap Şekli 192
4. Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisinin ve Dağıtımının Yapılması 193
a. Genel Olarak Kesinti Şekli 193
b. Düzenleme Ortaklık Payından Oluşan Alanların Tescili 193
ba. Belediye Hizmetleriyle İlgili Alanların Belediye Adına Tescili 193
bb. Diğer Alanların Hazine Adına Tescili 194
5. Düzenleme Ortaklık Payının Alınmadığı Durumlarda Yapılabilecek İşlemler 195
a. Düzenleme Ortaklık Payının Bedele Dönüştürülmesi 196
b. Kamu Taşınmazlarıyla Hisselendirme 197
6. Düzenleme Ortaklık Payının Yasal Orandan Fazla Çıkması Durumunda Yapılması Gereken İşlemler 197
a. Tescil Harici Alanların, Belediye Taşınmazlarının ve Kamu Mülkiyetindeki Alanların Düzenleme Ortaklık Payına Tahsisi 198
b. Kamulaştırma Yapılması 200
M. Umumi Hizmet Alanları İçin Kamulaştırılacak Alanın Hesabı 200
1. Genel Olarak 200
2. Kamulaştırılacak Alanın Tespit Edilmesi 200
3. Kamulaştırma Yapacak İdare 201
4. Kamulaştırılacak Alanın Tescili 202
5. Kamulaştırılacak Alanların Kamu Mülkiyetine Alınması 202
6. Kamulaştırma Süresi 203
7. DOP Kesintisi Yapılan ve İkinci Kez Düzenlemeye Tabi Tutulan Parsellerden Kamulaştırılacak Alan Kesintisi Yapılması 203
N. Kamu Tesisleri Alanına Tahsis 204
O. İmar Parsellerinin Teşkili (Geçici Parselleme) 204
Ö. Dağıtım Kurallarına ve Parsel Üretim Şekillerine Göre İmar Parsellerinin Oluşturulması ve Müstakil, Hisseli ya da Kat Mülkiyeti Esasına Göre Dağıtımın Yapılması 205
1. Müstakil/Hisseli Parsel Verilmesi 206
2. Kat Mülkiyetine Göre Hisselendirme 206
3. Minimum Parsel Büyüklüğüne Uyulması 207
4. İmar Adalarının Parsellerinin Numaralandırılması 207
P. İmar Parsellerine Kesin Şeklin Verilmesi 208
R. Parselasyon Haritasının ve Cetvellerin Düzenlenmesi 209
1. Parselasyon Haritasının Düzenlenmesi 209
2. Özet Cetvelinin Düzenlenmesi 210
3. Mal Sahipleri Araştırma ve Özet Formu (Kadastro Parseline Sıralı) 212
4. Tescile Esas Dağıtım Cetveli (İmar Parseline Sıralı) 214
5. Tescil Sayfası 214
6. Askı Dağıtım Cetveli 215
7. Parselasyon Planı Açıklama Raporunun Hazırlanması 215
S. Parselasyonun Onayı 216
1. Onay İçin Parselasyon Planı Dosyasında Bulunması Gereken Bilgi ve Belgeler 216
2. Onaylarda Dikkat Edilecek Hususlar 218
3. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışında Onay 219
4. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde Onay 219
5. Büyükşehirlerde İlçe Belediyesi Tarafından Yapılan Parselasyonlarda Büyükşehir Belediyesi Onayı 219
6. Büyükşehirlerde Büyükşehir Belediyesi Tarafından Yapılan Parselasyonlarda Büyükşehir Belediyesi Onayı 220
Ş. Parselasyon İşlemlerinin İlanı ve İtiraz 220
1. Genel Olarak 220
2. Ön İlan 220
3. Parselasyon İşlemlerine İtiraz 221
4. Askı İlanının Tebliğ Sayılması 221
T. Parselasyon Planlarının Kadastro Müdürlükleri Tarafından Kontrolü 222
1. İstenen Belgeler 222
2. Kontrol Yetkisinin Kapsamı ve Şekli 223
3. Kontrol 223
a. Düzenleme Sahasına Giren Parsellerin Ayırma Çapları, Özet Cetvelleri, Tahsis Cetvelleri, Dağıtım Cetvelleri Kontrolü 224
b. Röleve Ölçü Krokileri ve Yüzölçümü Hesapları Kontrolü 225
c. Pafta Kontrolü 226
d. Kontrol Noktalarının Tesis, Röper, Ölçü, Hesap ve Kanavalarının Kontrolü 226
e. İmar Ada ve Parsellerinin Detay Noktalarının Konum Kontrolü 226
4. İşlemin Mali Yönü (Döner Sermaye Ücreti) 226
5. Kontrol Sonucu 227
U. İmar Uygulamasının Tapuya Tescili, Beyan ve Şerhlerin Nakli 227
1. Genel Olarak Tescilin Şekli 228
2. Mülkiyeti Davalı Yerlerde İmar Uygulamasının Tescil Şekli 229
3. Kat Mülkiyetine Göre Hisselendirme 230
4. Kat İrtifakı Kurulmuş Parsellerin Tescili 231
5. Uygulamaya Tabi Tutulan Parsellerdeki Ayni veya Şahsi Hakların, İrtifak Haklarının, Rehinlerin, Şerhlerin, Beyanların, Takyitlerin Yeni İmar Parsellerine Aktarılması 231
6. Tescilde Maddi Hata Yapılması 233
7. Tescildeki Hatanın Parselasyon İşleminin İptaline Neden Olup Olmayacağı 235
Ü. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Tebliği 235
1. Genel Tebligat Zorunluluğu 235
2. Vakıflar Genel Müdürlüğüne ve Mazbut Vakıflara Ait Taşınmazlarla İlgili Tebligat Zorunluluğu 239
3. Tebligatın Kapsamı ve Tebligattaki Hatanın Parselasyon İşlemini Sakatlayıp Sakatlamayacağı 239
V. İlk Parselasyon Harcı ve Bu Harcın Yanlış Hesaplanmasının Parselasyon İşleminin İptaline Neden Olup Olmayacağı 240
1. Genel Olarak İlk Parselasyon Harcı 240
2. İstisnalar 240
3. Matrah ve Tarife 242
4. Harçtaki Hatanın Parselasyon İşleminin İptaline Neden Olup Olmayacağı 243
IV. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI İLE İLGİLİ İLKELER 243
A. Düzenleme Ortaklık Payının, Mülkiyet Hakkına ve Anayasaya Aykırı Olup Olmadığı 244
B. Düzenleme Ortaklık Payı Oranı 248
1. Genel Olarak 248
2. Düzenleme Ortaklık Payının Hesap Zorunluluğu/Bu Oranın İmar Planı ya da Meclis Kararıyla Belirlenememesi 249
3. Düzenleme Ortaklık Payının Hesaplamaya Göre Alınması ve En Fazla %45 Alınabilmesi 250
C. Düzenleme Ortaklık Payı Alınması İçin Parselasyon Yapma Zorunluluğu 251
D. İkinci Fazla Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınması 252
1. İmar Kanunu’nun 18. Maddesine Göre DOP Kesilmiş Parseller 252
3. 5233 sayılı Kanun Kapsamında Yapılan Uygulamalarda İkinci Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınması 253
4. 2981 Sayılı Kanun’un 10. Maddesine Göre DOP Kesilmiş Parseller 254
5. İkinci Kez Yapılacak DOP Kesintisinin Uygulama Şekli 255
a. İmar Mevzuatına Uygun Ruhsatlı Yapıların Bulunduğu Parseller 255
b. İmar Mevzuatına Uygun Ruhsatlı Yapı Bulunmayan Parseller 255
E. Daha Önceden Kesinti Yapıldığı Halde Düzenleme Ortaklık Payı Alınabilecek Durumlar 256
1. 6785 sayılı İmar Kanununun 39. Maddesine Göre Terk Yapılmış Parseller 259
2. 3194 Sayılı İmar Kanunu’na Göre Terk Yapılan Parseller 260
3. 2981 sayılı Kanun’un 10/b Uygulaması Yapılmış Yerlerde 263
4. Belediye Yapı ve Yollar Kanunu’na Göre Terkler 264
5. Terk Edilen Miktarın DOP Miktarından Fazla Çıkması Durumunda İade Yapılıp Yapılamayacağı 265
F. Düzenleme Ortaklık Payının Tüm Parsellerden Eşit Şekilde Alınması 266
1. Genel Olarak Eşitlik Zorunluluğu 266
2. Düzenleme Ortaklık Payından Oluşması Gereken Yerlerin Hazine’den Karşılanması 267
G. Düzenleme Ortaklık Payından Karşılanabilecek Alanlar 270
1. Yollar 273
2. Meydanlar 273
3. Parklar 273
4. Yeşil Alanlar 273
5. Çocuk Bahçeleri 274
6. Otoparklar 274
7. Milli Eğitim Bakanlığına Bağlı Öğretime Yönelik Eğitim Tesis Alanları 275
8. İbadet Yerleri 275
9. Karakollar 275
10. Su Yolları 275
11. Sağlık Bakanlığına Bağlı Sağlık Tesis Alanları 276
12. Pazaryerleri 276
13. Spor Alanları 276
14. Ağaçlandırılacak Alanlar 277
15. Rekreasyon Alanı Olarak Ayrılan Parseller ve Mesire Alanları 277
16. Toplu Taşıma İstasyonları ve Durakları 277
17. Resmî Kurum Alanı ve Belediye Hizmet Alanı 278
18. Sosyal ve Kültürel Tesis Alanı 278
19. Taşkın Kontrol Tesis Alanları 278
20. Kamu Hizmeti İçin Planlanan Teknik Altyapı ve Trafo Alanları 278
21. Kamuya Ait Kreş ve Gündüz Bakım Evleri 278
22. Uygulama İmar Planı Kararı İle Getirilen Diğer Umumi Ve Kamu Hizmet Alanları 279
23. Otogar Alanı 279
I. Düzenleme Ortaklık Payının Değer Artışı Karşılığı Alınabilmesi ve Kamu Hizmetine Tahsisli Taşınmazlardan DOP Kesilememesi 279
V. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNDE DAĞITIM KURALLARI 281
A. Aynı Yerden Parsel Verilmesi İlkesi 281
1. Genel Olarak Aynı Yerden Parsel Verilmesi Zorunluluğu 282
2. İmar Kanunu’nun 18. Maddesi Kapsamında Yapılan Uygulamalarda Aynı Yerden Parsel Verilmesi Zorunluluğu 285
a. Zorunluluk 285
b. Hak Sahiplerine Aynı Yerden Parsel Tahsisi Olanağını Kaldıran Durumlar 285
ba. Hukuki Zorunluluk Halleri 287
baa. Kadastro Parselinin Düzenleme Ortaklık Payından Oluşturulması Gereken Alanda Kalması 287
bab. Kadastro Parselinin Umumi Hizmet Alanlarında Kalması 288
bac. Kadastro Parselinin Özel Mülkiyete Konu Olamayacak Alanda Kalması 288
bad. Kadastro Parselinin Resmi Hizmet Alanlarında Kalması 289
bb. Teknik Zorunluluk Halleri 289
bba. Aynı Parselden Yer Tahsis Edilmesi Gereken Birden Fazla Parsel ya da Hak Sahibi Bulunması 289
bbb. Müstakil İmar Parseli Oluşturamayacak Parseller 290
bc. Fiili Zorunluluk Halleri 292
bca. Taşınmazın Yapı Yapılamayacak Alanlarda Kalması 292
bcb. Mevcut Kullanım Şeklinden Farklı Bir Amaca Ayrılmış Alanda Kalan Taşınmazların Durumu 292
c. Başka Yerden Parsel Verilirken Dikkat Edilecek Hususlar 294
ca. En Yakın Yerden Parsel Verilmesi İlkesi 294
cb. Eşdeğer Yer Verilmesi İlkesi 295
cc. İlkeler Çatışması 296
cd. En Yakın Yerden ya da Eşdeğer Yerden Parsel Tahsisinde Yapılaşma Olmayan Alanların Tercih Edilmesi 297
3. 2981/10–c Uygulamalarında Aynı Yerden Parsel Verilmesi Sorunu 298
a. Genel Olarak 298
b. Aynı Yerden Parsel Verilmesini Engelleyen Durumlar 299
ba. 2981 sayılı Kanunun 14. Maddesinde Sayılan Durumlar 299
bb. Fiili, Hukuki ve Teknik Zorunluluk Halleri 300
bc. Hissenin Bedele Dönüştürülmesi Hali 300
c. Aynı Yerden Parsel Verilememesi Halinde Yapılacak İşlem 301
ca. Başka Yerden Arsa Tahsisi 301
cb. Enkaz Bedeli Ödenmesi 302
B. Parselasyon İşlemlerinde Hisse Çözümü 302
1. Genel Olarak 302
2. Hisse Çözümünün Mümkün Olduğu Durumlar 304
a. Ek 1. Madde Uygulamaları 304
aa. Genel Olarak Ek 1. Madde Uygulamaları 304
ab. Ek 1. Madde Uygulamalarının Şartları 306
ac. Şartların Denetimi 309
b. Paydaşların Muvafakati ya da Anlaşması 310
c. Kayden Hisseli Fiilen Müstakil Parseller 311
d. 2981/10–c Uygulamasında Hisse Çözümü 312
C. Korunmasında Sakınca Olmayan Yapıların Tek Bir İmar Parselinde Bırakılması 313
1. Genel Olarak 313
2. Tescilli Yapılarda 314
D. Müstakil Parsel Verilmesi Zorunluluğu 314
1. Genel Olarak 314
2. Hisselendirmenin Mümkün Olduğu Durumlar 318
3. Hisselendirme Halinde Yapılabilecek İşlemler 319
E. Kat Mülkiyetine Tabi Taşınmazlarda Şuyulandırma ve Kat Mülkiyetinin Bozulmaması İçin Yapılabilecek İşlemler 320
F. Kooperatif Evleri, Siteler, Toplu Konut Alanlarında Parselasyon Planlarının Düzenlenmesi 321
G. Hisse Yerine Bedel Verilmesi 321
1. 2981 sayılı Kanun Uyarınca Yapılacak İşlemlerde 321
2. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Madde Uyarınca Yapılacak İşlemlerde 323
H. Mevcut Yapılaşmanın Dikkate Alınması 323
VI. KONU YÖNÜNDEN HUKUKA AYKIRILIK HALLERİ 324
A. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Konusu: Uygulama İmar Planı İçindeki Taşınmazlar 324
1. Genel Olarak İmar Planı Şartı 324
2. Parsel Maliklerinin Muvafakatinin Gerekmemesi 324
3. Yapılı ve Yapısız Parsellerin Uygulamaya Tabi Tutulabilmesi 326
4. Encümen Kararında Belirtilmeyen Taşınmazların Arazi ve Arsa Düzenlemesine Tabi Tutulması 326
5. Daha Önceden İmar Uygulamasına Tabi Tutulmuş Taşınmazların İkinci Kez Parselasyon Yapılıp Yapılamayacağı 327
B. Kamu Mallarının İmar Uygulamasın Tabi Tutulması 329
1. Genel Olarak 329
2. Kamu Malı Kavramı 330
3. Kamu Mallarının Özellikleri 331
4. Kamu Mallarının Türleri 334
5. Hizmet Mallarında İmar Uygulaması 334
a. Genel Olarak Hizmet Malları 334
b. Hizmet Mallarının İmar Uygulamasına Tabi Tutulması 334
ba. Genel Olarak 334
bb. Üzerinde Tesis Bulunmayan Resmi Kurum Alanlarının Durumu 336
bc. Üzerinde Hizmet Binası ya da Tesis Bulunan Parsellerin Durumu 337
c. Hizmet Mallarından Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisi 338
6. Orta Mallarının İmar Uygulamasına Tabi Tutulması 339
a. Genel Olarak Orta Malları 339
b. Meraların Uygulamaya Tabi Tutulması 340
ba. Mera Kanunu’ndan Önceki Dönem 341
bb. Mera Kanunu’ndan Sonraki Dönem 346
c. Yolların Parselasyona Tabi Tutulması 346
d. Özel Parselasyon Yapılan Alanlarda Kamu Alanları İçin Ayrılan Alanlar 347
7. Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerlerin İmar Uygulamasına Tabi Tutulması 347
a. Genel Olarak 347
b. Tarıma Elverişli Olmayan Tescil Harici Alanlar 349
c. Kıyılarda ve Sahil Şeritlerinde İmar Uygulaması 349
ca. Kıyılar 349
cb. Sahil Şeritleri 354
d. Düzenleme Sahasında Kalan Ormanların Durumu 356
e. Genel Sular ve Bunların Metrukatı 358
f. Mezarlıkların İmar Uygulamasına Tabi Tutulması 359
8. Kamu Mallarında Mevzuata Aykırı Olarak Yapılan Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Yok Hükmünde Olması 360
C. 2/B Alanlarının Düzenlemeye Tabi Tutulması 362
D. Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların İmar Uygulamasına Tabi Tutulması 365
1. Koruma Amaçlı İmar Planı Şartı 366
2. Geçiş Döneminde Parselasyon Yapılamaması 366
E. Sulak Alanların Düzenlemeye Tabi Tutulması 366
F. Askeri Yasak Bölgelerin ve Güvenlik Bölgelerinin Parselasyona Tabi Tutulması 367
G. Düzenleme Alanındaki Kapanan Yolların Durumu 367
1. Hazine Adına Tescil Edilmesi Gerekenler 368
a. İmar Kanunu’nun 11. Maddesi veya Büyük Şehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin Değiştirilerek Kabulü Hakkında Kanun’un 7. Maddesi Kapsamında Terk Edilen Yerlerin Durumu 369
b. Karayolları Genel Müdürlüğü Tarafından Satın Alma, Kamulaştırma veya Maliye Bakanlığından Devralınmak Suretiyle Edinilen ve Sonrasında Yol Ağı İçin Terk Edilen Yollar 372
c. Turizmi Teşvik Kanunu Kapsamında Kalan Yollar 373
d. Afet Bölgesi İçinde İmar Planına Göre İnşaat Alanında Kalan Yollar 374
e. Savunma ve Güvenlik Amaçlı Alanlarda İhdas Edilen Yollar 374
2. Organize Sanayi Bölgeleri İçinde Kapanan Yoların OSB Adına Tescil Edilmesi 374
3. Kapanan Diğer Yollar ve Meydanlar 375
H. Malikleri Tarafından Kamu Hizmetleri İçin Terk Edilen Yerlerin Durumu 376
1. Anayasa Mahkemesi’nin Görüşü 378
2. Yargıtay’ın Görüşü 379
3. Danıştay’ın Görüşü 381
4. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Uygulaması 383
5. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’nin Görüşü 383
a. Malikin İade Beklentisinin Mülkiyet Hakkı Kapsamına Girip Girmeyeceği 384
b. Terk Edilen Fakat Terk Amacında Kullanılamayan Taşınmazların Eski Malike İade Edilmemesinin Mülkiyet Hakkına Aykırılığı 386
6. Değerlendirme 387
Üçüncü Bölüm
ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNE İTİRAZ VE DAVA
Giriş 393
I. İTİRAZ 393
A. Genel Olarak 393
B. İtirazın Yapılacağı Merci 394
C. İtirazı Karara Bağlanması İçin Süre 394
II. İPTAL DAVASININ ÖN KOŞULLARI 395
A. Görev ve Yetki 395
1. Görevli Yargı 395
2. Yetkili Mahkeme 397
B. İdari Merci Tecavüzü 398
C. Ehliyet 398
1. Tapu Maliklerinin Ehliyeti 399
a. Genel Olarak 399
b. Paylı Mülkiyette Bulunan Taşınmazlar Açısından Paydaşların Dava Açma Ehliyeti 401
c. Elbirliği Mülkiyetinde Bulunan Taşınmazlar Açısından Ortakların Dava Açma Ehliyeti 402
d. Tapu Malikleri Açısından Menfaatin Devamı Şartı 403
2. Malik Olmayan Kişilerin Ehliyeti 404
a. Meslek Odalarının ve Semt/Mahalle/Kent Sakinlerinin Dava Açma Ehliyeti 405
b. Zilyedin Dava Açma Ehliyeti 405
c. Sınırlı Ayni Hak Lehtarının Dava Açma Ehliyeti 406
d. Kuvvetlendirilmiş Alacak Hakkı Sahiplerinin Dava Açma Ehliyeti 406
e. Alacak Hakkı Sahiplerinin Dava Açma Ehliyeti 407
f. Yapı Sahiplerinin Dava Açma Ehliyeti 407
g. Yatırımcıların Dava Açma Ehliyeti 409
h. Taşınmazın Mülkiyetini Tescilden Önce İktisap Eden Kişilerin Dava Açma Ehliyeti 409
ı. Satış Vaadi Alacaklısının Dava Açma Ehliyeti 410
D. Parselasyon İşleminin Kesin ve İcrai İşlem Niteliği 411
E. Dava Açma Süresi 412
1. Encümene İtiraz Edilmişse Dava Açma Süresi 414
2. Encümene İtiraz Edilmemişse Dava Açma Süresi 416
3. Tebligat Yapılmayan Parselasyona Karşı Dava Açmada Hak Düşürücü Süre 420
a. Genel Kural 420
b. Anayasa Mahkemesi Kararı 420
c. Kanunun Yürürlüğünden Önce Yapılan Parselasyon İşlemleri Açısından 423
4. İşlem Yok Hükmünde İse Dava Açma Süresi 425
5. İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 11. Maddesine Göre Başvuru Halinde Dava Açma Süresi 426
F. Husumet 428
G. Dilekçenin 2577 sayılı Kanun’un 3. ve 5. Maddesine Uygun Olması 429
1. Dava Dilekçesinde Bulunması Gereken Hususlar 429
2. Birden Fazla İşleme Karşı Tek Dilekçe ile Dava Açılması 430
3. Birden Fazla Kişinin Tek Dilekçe ile Dava Açması 432
III. DAVANIN ESASININ GÖRÜLMESİ 433
A. Arazi ve Arsa Düzenlemesine Karşı Açılacak Davalarda Bilirkişi Müessesi 433
1. Arazi ve Arsa Düzenlemesinde Bilirkişiye Başvurulmasını Gerektiren Haller 434
2. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerine Karşı Açılacak Davalarda Bilirkişi Olarak Görevlendirilebilecekler 435
B. Yürütmenin Durdurulması 436
1. Yürütmeyi Durdurma Kararı Verilmesi 436
2. Yürütmeyi Durdurma Kararının Uygulanması 437
C. İptal Davasının Karara Bağlanması 438
1. Uygulama İmar Planı– Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemi 438
a. Parselasyona Karşı Açılan Davada İmar Planının İptalinin İstenebilmesi 438
b. Parselasyona Karşı Açılan Davada İmar Planının İptali İstenmişse 439
c. Parselasyona Karşı Açılan Davada İmar Planının İptali İstenmemişse 440
d. İmar Planı Zaten İptal Edilmişse 440
2. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Kısmen mi, Tamamen mi İptal Edileceği Sorunu 441
3. İptal Kararının Tapu Siciline Etkisi 443
4. Parselasyona İlişkin İlk Derece Mahkeme Kararlarının Temyizi 444
Dördüncü Bölüm
ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ İŞLEMLERİNİN
İPTALİNE İLİŞKİN YARGI KARARININ YERİNE GETİRİLMESİ
I. GENEL OLARAK 445
II. YERİNE GETİRME ZORUNLULUĞU 446
III. YARGI KARARININ YERİNE GETİRİLMESİ İÇİN İDAREYE BAŞVURU 447
A. İdareye Başvurunun Zorunlu Olup Olmadığı 447
B. Başvuruda Süre ve Zaman Aşımı 447
IV. YERİNE GETİRME ŞEKLİ 448
A. Şekil Eksikliklerine Dayalı İptallerde 448
B. Parsel Bazlı İptallerde 449
C. Uygulamanın Tamamının İptali Halinde 449
1. Kök Parsele Dönüş Zorunluluğu 449
2. İptal Kararından Önce Mülkiyeti Değişen Taşınmazların Durumu 451
3. İptal Kararından Sonra Mülkiyeti Değişen Taşınmazların Durumu 451
4. Düzenleme Ortaklık Payının İadesi Meselesi 453
5. Bedele Dönüştürme Var İse 454
D. Geri Dönüşümün Yapılamaması Durumu 454
E. Hatalı Parselasyon Planlarının İdarece Düzenlenmesi 455
V. YARGI KARARININ YERİNE GETİRİLMEMESİ HALİNDE YAPILACAK İŞLEMLER 456
A. İmar Uygulaması Sonucu Oluşan Parsellerin İptali ile Eski Kaydın İhyası Davası Açılması 457
1. Eski Kaydın İhyası Davası Açılması İçin Parselasyonun İdari Yargı Kararı İle İptal Edilmesi Gerekliliği 457
2. Yok Hükmünde Olan Parselasyonlar İçin Doğrudan İmar Uygulaması Sonucu Oluşan Parsellerin İptali ile Eski Kaydın İhyası Davası Açılması 460
3. İmar Uygulaması Sonucu Oluşan Parsellerin İptali ile Eski Kaydın İhyası Davasında Görev Meselesi 460
a. Uyuşmazlık Mahkemesinin Görüşü 461
b. Danıştay’ın Görüşü 463
c. Yargıtay’ın Görüşü 464
d. Değerlendirmemiz 465
4. Kararın Sonuçları 467
B. Parselasyonun İptaline İlişkin Yargı Kararını Uygulamayan İdare Aleyhine Tazminat Davası Açılması 469
1. Genel Olarak 469
2. Tam Yargı Davasının Ön Koşulları 469
a. Görev ve Yetki 469
b. İdari Merci Tecavüzü (İdareye Başvurunun Zorunlu Olup Olmadığı) 470
c. Ehliyet 474
d. İdari Davaya Konu Olacak Kesin ve Yürütülmesi Gereken Bir İşlem Olup Olmadığı 475
e. Süre 475
ea. Tam Yargı Davası Açma Süresi 475
eb. Sürenin Başlangıcı 475
f. Husumet 475
3. Tam Yargı Davasının Esası 476
C. Kamu Görevlisi Hakkında Şikayette Bulunma ve Tazminat Davası Açılması 477
1. Şikayet 477
2. Kamu Görevlisi Aleyhine Tazminat Davası Açılması 478
Kaynakça 481
Kavramlar Dizini 487 |
Bilgisayar, Teknoloji Kitapları 
