Kategoriler
Eser Adı Yazar Yayınevi Açıklama İçindekiler Barkod
Arama  
Ana Sayfa Sipariş Takip Üyelik Yardım İletişim
 
 
Tüm Kategoriler »
Bülten
Ana Sayfa Taşınmaz Değerlemesi
   

×
Taşınmaz Değerlemesi
(Taşınmaz Hukuku – İmar Hukuku – Değerleme Yöntemleri)
,
Ocak 2022 / 5. Baskı / 1600 Syf. / Ciltli
Fiyatı: 2050.00 TL
24 saat içerisinde temin edilir.
 
Sepete Ekle

Diğer Baskılar
 Baskı Tarih Fiyatı İndirimli
 4. Ekim 2019 250.00 TL 149.90 TL (%40) Sepete Ekle
 3. Nisan 2016 180.50 TL 99.90 TL (%45) Sepete Ekle
 2. Ocak 2015 120.00 TL -      Sepete Ekle
   

Gördüğü yoğun ilgi sonucunda, kısa sürede güncellenmiş 5. baskısını yapan Kitapta, Türkiye'de ve Dünya'da ki değerleme yöntemleri ve teknikleri soru ve cevaplarla ayrıntılı olarak açıklanmaktadır. Ayrıca taşınmaz mülkiyeti, tapu sicili, imar, mekansal planlama, imar uygulamaları, imar mevzuatına aykırı yapılar, imarda kazanılmış hak ve daha pek çok konu yargı kararları, yasa, tüzük, yönetmelik ve genelgelerin yanı sıra yerli ve yabancı pek çok kaynağın ışında anlatılmıştır.

Kitap, uzun yıllar, "Gayrimenkul Değerleme" ve "Arazi Geliştirme" konularında çalışan, bu konularda çeşitli üniversiteler, meslek kuruluşları ve kamu kurumlarında eğitimler veren, danışmanlık yapan yazarlar tarafından hazırlanmıştır. Yazarlar kitabın yeni baskısında, eğitimlerine katılanlardan ve danışmanlık yaptıkları firmalardan gelen sorularla kapsamını genişletmişler ve daha pratik bir kitap haline getirmişlerdir.

Konu Başlıkları
Taşınmaz Değerlemesine İlişkin Kavramlaşma, Taşınmaz Piyasası ve Analizler
Türk Hukuk Sisteminde Taşınmaz Değerlemesinin Yeri
Türkiye'de Taşınmaz Değerlemesi Yapan Kişiler, Kurullar, Şirketler, Komisyonlar
Sermaye Piyasasında Taşınmaz Değerlemesi İle İlgili Kuruluşlar
Taşınmaz Değerlemesi ve Taşınmaz Hukuku
Taşınmaz Değerlemesi ve İmar Hukuku
Türkiye'de Taşınmaz Değerlemesinde Var Olan Sistemler
Emlak Vergisi ve Kamulaştırma Amaçlı Değerleme
Taşınmaz Değerlemesi Yöntemleri, Taşınmaz Değerlemesinde Özel Uygulamalar
Bilirkişilik ve Değerleme
Almanya'da Taşınmaz Değerlemesi
Uluslararası Değerleme Standartları
Barkod: 9789750273179
 Yayın Tarihi: Ocak 2022
Baskı Sayısı:  5
 Ebat: 17x25
Sayfa Sayısı: 1600
 Yayınevi: Seçkin Yayıncılık
Kapak Türü: Ciltli
Dili: Türkçe
Ekler: -

 

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Birinci Baskıya Önsöz  7
İkinci Baskıya Önsöz  9
Üçüncü Baskıya Önsöz  11
Dördüncü Baskıya Önsöz  13
Beşinci Baskıya Önsöz  15
Çizelge Listesi  41
Şekiller Listesi  43
Kısaltmalar  45
Bölüm 01
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN
AMACI, KAPSAMI VE ÖNEMİ
01.1. GİRİŞ  51
01.2. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN AMACI  54
01.3. TOPRAK POLİTİKASI VE TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN ÖNEMİ  57
01.4. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN KAPSAMI  59
01.5. TAŞINMAZ EKONOMİSİ–TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ İLİŞKİSİ  62
Bölüm 02
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN
KAVRAMLAŞMA, TAŞINMAZ PİYASASI VE ANALİZLER
02.1. GENEL  65
02.2. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN EKONOMİK KAVRAMLAR  65
02.2.1. Rant Nedir ve Kaynağı Nedir?  66
02.2.2. Fiyatın Temeli Nedir?  69
02.2.3. Değer Nedir?  69
02.2.4. Dil Birliği  70
02.2.5. Fiyat–Maliyet–Pazar–Değer İlişkisi  70
02.3. DEĞER TANIMLARI VE TÜRLERİ  72
02.3.1. Temel Kavram: Piyasa (Pazar) Değeri  72
02.3.2. Diğer Tanımlar  74
02.3.3. Türk Hukuk Sisteminde Değerleme ile İlgili Tanımlar ve Kavramlar  78
02.3.3.1. Anayasa  78
02.3.3.2. Türk Medeni Kanunu  79
02.3.3.3. Vergi Usul Yasası (VergiUY)  80
02.3.3.4. Emlak Vergisi Yasası (EmlakVY)  81
02.3.3.5. Kamulaştırma Yasası (KamuY)  82
02.3.3.6. Sermaye Piyasası Yasası  83
02.3.3.7. Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Yasa (AmmeATUY)  84
02.3.3.8. Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Yasa’da Değişiklik Yapılması Hakkında Yasa  84
02.3.3.9. Kat Mülkiyeti Yasası (KatMY)  84
02.3.3.10. Vakıflar Yasası (VakıfY)  85
02.3.3.11. Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Yasa (ÖzelY)  85
02.3.3.12. Harçlar Yasası (HarçY)  86
02.3.3.13. Türk Borçlar Yasası (BorçY)  87
02.3.3.14. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Yasa (AfetRAADY)  87
02.3.3.15. Tapu ve Kadastro Mevzuatı  88
02.4. TAŞINMAZ PİYASASI  89
02.4.1. Taşınmaz Piyasasının Özellikleri  89
02.4.2. Piyasa Araştırma Teknikleri  93
02.4.3. Veri Analizi  96
02.4.4. Analiz Teknikleri  98
02.4.5. Para ve Sermaye Piyasalarının Rolü ve Taşınmaz Piyasaları ile Etkileşimi  99
02.4.6. Taşınmaz Değerlemesinin Adımları ve Piyasa Analizlerinin Öğeleri  101
02.5. DEĞERLEME SÜRECİNDEKİ İNCELEMELER  103
02.5.1. Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri  103
02.5.2. Taşınmazın Konumu  106
02.5.3. Taşınmazın Fiziksel ve Yerel Özellikleri  107
02.5.4. Taşınmazın Türü ve Kullanış Amacı  108
02.6. TAŞINMAZIN ANALİZİ  110
02.6.1. En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi  110
02.6.2. SWOT Analizi  112
02.6.3. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi  117
02.7. BİLGİSAYAR DESTEKLİ ANALİZLER  120
Bölüm 03
TÜRK HUKUK SİSTEMİNDE
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ
03.1. TÜRKİYE’DE KURUMLARIN VE KİŞİLERİN FAALİYETLERİNDE TEMEL ALDIKLARI VE KULLANDIKLARI DEĞERLEME SİSTEMLERİ  124
03.1.1. Kamulaştırma Yöntemini Temel Alan Yasalar ve Kurumlar  125
03.1.2. Emlak Vergisi Yöntemini Temel Alan Yasalar ve Kurumlar  126
03.1.3. Mahkemelerce Değerleme Yapılmasını Temel Alan Yasalar ve Kurumlar  126
03.1.4. SPK’dan Lisans Almış Taşınmaz/Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarını ve Şirketlerini Esas Alan Yasalar ve Kurumlar  127
03.1.5. Özel Amaçlı Komisyonları Temel Alan Yasalar ve Kurumlar  128
03.2. KAMULAŞTIRMA AMAÇLI DEĞERLEME  128
03.2.1. Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi  130
03.2.2. Kamu Yararı Kararı Alınması ve Onaylanması  131
03.2.3. İdarelerin Satın Alma Yöntemi  133
03.2.4. Kamulaştırma Bedelinin Belirlenmesinde Yetki  136
03.2.5. Bilirkişi Kurulu  137
03.2.6. Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Esasları  139
03.2.6.1. Taşınmazın Cinsi (Türü) ve Nevi (Niteliği)  141
03.2.6.1.1. Taşınmazın “Arsa mı?” Yoksa “Arazi mi?” Olduğunun Belirlenmesi  142
03.2.6.1.2. Arsa Olarak Değerlendirilmeyen Taşınmazlar: Köy Merkezlerindeki Taşınmazlar  149
03.2.6.2. Taşınmazın Yüzölçümü  149
03.2.6.3. Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek Nitelikleri ve Unsurları  152
03.2.6.4. Taşınmazın Varsa Vergi Bildirimi  154
03.2.6.5. Kamulaştırma Tarihindeki Resmi Makamlarca Yapılmış Değerlemeler  156
03.2.6.6. Değerlemede (Bedel Tespitinde) Etkili Olacak Diğer Nesnel Ölçüler  156
03.2.7. Arsalarda Değerleme  160
03.2.7.1. Emsal Alınamayacak Satışlar  163
03.2.7.2. Özel Amaçlı Satışlar  164
03.2.7.3. Kamulaştırma Gününden Sonraki Satışlar  167
03.2.7.4. Kamulaştırma Nedeniyle Yapılan Alımlar  168
03.2.7.5. Paydaşlar ve Yakın Akrabalar Arasındaki Satışlar  168
03.2.7.6. Resmi Olmayan Satışlar  168
03.2.7.7. En İyi Emsal Satışlar  170
03.2.7.8. Düzenleme Ortaklık Payı Düşülmesi  172
03.2.8. Yapılarda Değerleme  175
03.2.8.1. Yapılardaki Değerlemelerde “Kamulaştırma Tarihi” ile İlgili Anayasa Mahkemesi Kararı  175
03.2.8.2. Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri  175
03.2.8.3. Kat Mülkiyetli Binalar  177
03.2.8.4. Yapılarda Özel Durumlar  178
03.2.9. Arazilerde Değerleme  180
03.2.9.1. Arazinin Kamulaştırma Tarihindeki Konumu ve Koşulları  182
03.2.9.2. Arazinin Mevkii ve Şartlarına Göre ve Olduğu Gibi Kullanılması  183
03.2.9.3. Ürünlere İlişkin Resmî Bilgilerin Elde Edilmesi  183
03.2.9.4. Sulu–Kuru Arazi  183
03.2.9.5. Kapama Arazi  186
03.2.9.6. Taşınmaz Üzerindeki Ağaçlar ve Muhdesat  189
03.2.9.7. Kapitalizasyon Faizi  189
03.2.9.8. Ürün Net Gelirinin Hesaplanması  194
03.2.10. İrtifak Hakkı Değerlemesi  195
03.2.11. Değerlemede Dikkate Alınmayacak Konular  196
03.2.12. Kısmen Kamulaştırma  198
03.2.13. Kamulaştırmasız El Koyma  201
03.3. EMLAK VERGİSİ AMAÇLI DEĞERLEME  216
03.3.1. Emlak Vergisinin Tarihsel Gelişimi  217
03.3.2. Emlak Vergisi Sisteminde Yetkili Kurumlar  219
03.3.3. Emlak Vergisini Düzenleyen Hukuk Kaynakları  221
03.3.4. Emlak Vergisinin Yükümlüleri  221
03.3.5. Emlak Vergisinin Konusu  222
03.3.6. Emlak Vergisinin Oranı  223
03.3.7. Emlak Vergisi İçin Temel Alınan Değer (Matrah) ve Bina, Arsa ve Arazinin Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi  224
03.3.7.1. Binaların Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi  224
03.3.7.2. Arsaların Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi  227
03.3.7.3. Arazilerin Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi  230
03.3.7.4. Emlak Vergisi Değerlerinin Duyurulması ve Kesinleşmesi  232
03.3.7.5. Emlak Vergisine Karşı Açılacak Davada Ehliyet  234
03.3.8. Emlak Vergisinin Tarhı ve Tahakkuku  234
03.3.9. Emlak Vergisinde, Dava Açma Süresi, Bilirkişi İncelemesi ve Diğer İşlemler  236
03.3.9.1. Dava Açma Süresi  236
03.3.9.2. Emlak Vergisinin Tespitinde Bilirkişi İncelemesi  237
03.3.9.3. Takdir Komisyonu Kararlarına Karşı Dava Açılmış Olup Olmamasına Göre Yapılacak İşlemler  238
03.3.10. Emlak Vergisi Yükümlülüğünün Başlangıcı ve Sonraki Yıllarda Yapılan Artışlar  239
03.3.11. Emlak Vergisi Ödeme Tarihleri  240
03.3.12. Emlak Vergisi Bildirimi Verilmemesi ile Vergi Değerini Değiştiren Nedenler  242
03.3.12.1. Emlak Vergisi Bildirimi Verilmemesi  242
03.3.12.2. Vergi Değerini Değiştiren Nedenler (EmlakVY, m. 33)  243
03.3.12.3. Tapudaki İşlemler Sırasında Alınacak Harca Esas Emlak Vergisi Değeri  244
03.3.13. Değerli Konut Vergisi  250
03.3.13.1. Değerli Konut Vergisinin konusu  250
03.3.13.2. Değerli Konut Vergisi İçin Temel Alınan Değer (Matrah) ve Oranı (Nispet)  250
03.3.13.3. Değerli Konut Vergisinin Yükümlüsü  251
03.3.13.4. Değerli Konut Vergisinde Muaflıklar  251
03.3.13.5. Değerli Konut Vergisinin Beyanı, Ödeme Süresi ve Ödeme Yeri  252
03.3.13.6. Değerli Konut Vergisinin Hasılatı  252
03.3.13.7. Değerli Konut Vergisin Yetki  252
03.4. SERMAYE PİYASASI’NDA TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ  253
03.4.1. Sermaye Piyasasında Kurumlar  253
03.4.2. Sermaye Piyasasında Taşınmaz Değerlemesine İlişkin Düzenlemeler  254
03.4.3. Sermaye Piyasası Kuruluna Bağlı Kuruluşlar  256
03.4.3.1. Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği (TSPB)  256
03.4.3.2. Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş. (SPL)  256
03.4.3.3 Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB)  258
03.4.4. Gayrimenkul/Taşınmaz Değerleme Şirketleri  263
03.5. TOPLU DEĞERLEME  276
Bölüm 04
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ VE TAŞINMAZ HUKUKU
04.1. TAŞINMAZ MÜLKİYETİ  279
04.1.1. Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu  284
04.1.1.1. Arazi  285
04.1.1.2. Bağımsız ve Sürekli Haklar  286
04.1.1.3. Bağımsız Bölümler  286
04.1.2. Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı  287
04.1.2.1. Bütünleyici Parça  287
04.1.2.2. Doğal Ürünler  287
04.1.2.3. Eklenti  288
04.1.2.4. Arazideki Yapılar  289
04.1.3. Taşınmaz Mülkiyetinin Türleri  290
04.1.3.1. Bağımsız Mülkiyet  290
04.1.3.2. Birlikte Mülkiyet  290
04.1.3.2.1. Paylı Mülkiyet  291
04.1.3.2.2. Elbirliği Mülkiyeti  297
04.1.4. Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması  297
04.1.4.1. Satış (Temlik)  298
04.1.4.2. Bağışlama  300
04.1.4.3. Trampa  302
04.1.4.4. Taksim (Bölme)  304
04.1.4.5. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi  305
04.1.4.6. Miras  306
04.1.4.7. İşgal  307
04.1.4.8. Yeni Arazi Oluşması  308
04.1.4.9. Kazandırıcı Zamanaşımı  308
04.1.5. Taşınmaz Mülkiyetinin Tescilden Önce Kazanılması  310
04.1.5.1. Mahkeme Kararı  310
04.1.5.2. Cebri İcra  310
04.1.5.3. Kamulaştırma  311
04.1.5.4. Yasada Öngörülen Diğer Durumlarda Mülkiyetin Tescilden Önce Kazanılması  312
04.1.6. İrtifak Hakları  312
04.1.6.1. İntifa Hakkı  319
04.1.6.2. Oturma Hakkı (Sükna Hakkı)  325
04.1.6.3. Üst Hakkı (İnşaat Hakkı)  327
04.1.6.4. Kaynak Hakkı  330
04.1.6.5. Diğer İrtifak Hakları  332
04.1.7. Taşınmaz Yükü (Gayrimenkul Mükellefiyeti)  332
04.1.8. Taşınmaz Rehini  333
04.1.8.1. İpotek  335
04.1.8.2. İpotekli Borç Senedi  340
04.1.8.3. İrat Senedi  341
04.2. HARİTA  341
04.3. KADASTRO  349
04.3.1. Kadastronun Tarihi  350
04.3.2. Tapu ve Kadastro Faaliyetlerini Yürüten Kurum  352
04.3.3. Kadastroda İşlem Akışı  355
04.3.4. Taşınmaz Değerlemesinde Kadastro Bilgilerinin Rolü  357
04.3.5. Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları (LİHKAB)  364
04.4. TAPU SİCİLİ  365
04.4.1. Tapu Sicilinin Unsurları  365
04.4.1.1. Ana Siciller  366
04.4.1.2. Yardımcı Siciller  370
04.4.1.3. Diğer Siciller  372
04.4.1.4. Tapu Sicilini Oluşturan Ana ve Yardımcı Sicillerle İlgili İşlemler  372
04.4.2. Tapu Sicilinin İlkeleri  373
04.4.3. Tapu Siciline Kaydı Gereken Taşınmazlar  376
04.4.3.1. Arazi  376
04.4.3.2. Taşınmazlar Üzerindeki Bağımsız ve Sürekli Haklar  377
04.4.3.3. Kat Mülkiyetine Konu Olan Bağımsız Bölümler  377
04.4.3.3.1. Bağımsız Bölümlerin Arsa Paylarının Belirlenmesi  377
04.4.3.3.2. Bağımsız Bölümlerin Tapu Siciline Tescili  378
04.4.3.3.3. Bir Yapıda Ortak Yerler  378
04.4.3.3.4. Kat Mülkiyetinde Genel Kurallar  379
04.4.3.3.5. Kat İrtifakının Kurulması  380
04.4.3.3.6. Yapı Ruhsatı Alınmadan Yalnızca Onaylı Projeye Dayalı Kat İrtifakı Kurulması Olanaklı mıdır?  380
04.4.3.3.7. Kat Mülkiyetinin Kurulması  382
04.4.3.3.8. 17 Ocak 1957 ve 10 Ocak 1975 Öncesine Ait Yapılarda Kat Mülkiyetinin Kurulması  383
04.4.3.3.9. Kat Mülkiyetinin veya Kat İrtifakının Tapuya Tescili  384
04.4.3.3.10. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Kurulmasının Değerlendirilmesi  385
04.4.4. Tapu Müdürlüğüne Başvuru ve Kabul, Kayıt ve İstemin Reddi Durumu  385
04.4.4.1. Tapu Müdürlüğüne Yapılan Başvuru ve Hak Sahibinin Belirlenmesi  385
04.4.4.2. Tapu Müdürlüğüne Yapılan Başvuruda Tasarruf Yetkisinin Belirlenmesi  387
04.4.4.3. Tapu Müdürlüğünde Resmi Senet Düzenlenmesini Gerektiren ve Gerektirmeyen İşlemler  389
04.4.4.4. Mülkiyet Hakkı ve Sınırlı Ayni Hakların Tescili  393
04.4.4.5. Tapu Sicili Özet Bilgileri  396
04.5. TAPU SİCİLİNİN ELEKTRONİK ORTAMDA TUTULMASI VE TAKBİS UYGULAMASI  398
04.5.1. Tapu Sicilinin Elektronik Ortamda Tutulması Yetkisi ve Yetkili Kurum  400
04.5.2. Tapu Sicilindeki Bilgi ve Belgelerin Veriliş Esasları  401
04.5.3. Değerleme Uzmanlarının Tapu Sicil ve Kadastro Bilgilerine Elektronik Ortamda Ulaşması  405
04.6. TAPU SİCİLİNDE HATALI BLOK VEYA BAĞIMSIZ BÖLÜM NUMARALARINDA DÜZELTME İŞLEMİ  409
04.7. TAPU SİCİLİNDE “KÖK TAPU”  422
04.8. CİNS DEĞİŞİKLİĞİ  424
04.9. YABANCILARA TAŞINMAZ SATIŞI  439
04.10. MİRASÇILIK BELGESİ  446
04.11. TAPU İŞLEMLERİNDE SORUMLULUK VE RÜCU  449
04.12. TAPU KÜTÜĞÜNDE TAKYİDATLAR, ŞERHLER VE BEYANLAR SÜTUNUNDAKİ KAYITLARIN KISITLAMALARI  449
04.12.1. Şerhler Sütunundaki Kayıtlar: Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları  455
04.12.1.1. Şerhler Sütununa Yazılan Kişisel Haklar  456
04.12.1.2. Şerhler Sütununa Yazılan ve Tasarruf Hakkını Kısıtlayan ve Yasaklayan Şerhler  456
04.12.1.2.1. Tasarruf Hakkını Kısıtlayan Şerhler  456
04.12.1.2.2. Tasarruf Hakkını Yasaklayan Şerhler  457
04.12.1.3. Geçici Tescil Şerhi  459
04.12.2. Beyanlar Sütununa Belirtmeler: Kamu Hukuku Kısıtlamaları  459
04.12.3. Beyanlar ve Şerhler Sütunundaki Kayıtlardan Tasarruf Hakkını Sınırlandıran Şerhler ve Belirtmeler  468
04.12.3.1. Kişiye Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları  470
04.12.3.2. Taşınmaza Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları  472
04.12.3.2.1. İhtiyati Tedbir  472
04.12.3.2.2. Haciz  474
04.12.3.2.3. Kamu Haczi  475
04.12.3.2.4. İhtiyati Haciz  476
04.12.3.2.5. İflas  478
04.12.3.2.6. Konkordato  479
04.12.3.2.7. Taşınmaz Davasında Davacı Lehine Verilen Kararın Şerhi–Henüz Kesinleşmemiş İlamların Şerhi (İcra ve İflas Yasası’nın 28. Maddesine Göre Şerh)  480
04.12.3.2.8. Aile Yurdu  481
04.12.3.2.9. Artmirasçı (Adaymirasçı) Atanması Şerhi  482
04.12.3.2.10. Aile Konutu Şerhi  482
04.12.3.2.11. Yargıç Kararıyla Eşin Tasarruf Yetkisinin Kısıtlanmasının Şerhi  483
04.12.3.2.12. Ticareti Terk Şerhi  484
04.12.3.2.13. Kamulaştırma Yasası’na göre, Taşınmazların Tapu Kaydına Yazılan Kısıtlamalar  485
04.12.3.2.14. Tapu Kütüğünün Nev’i Hanesinde Vakıf Şerhinin Bulunması  488
04.12.3.2.15. Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesinde “Arazi Toplulaştırması Kapsamına Alınmıştır” veya “Arazi Düzenlemesine Tabidir” Belirtmesi  490
04.12.3.2.16. Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Yasası’na Göre Şerh ve Belirtmeler  497
04.12.3.2.17. İskân Yasası’na Göre Şerh  508
04.12.3.2.18. Gecekondu Yasası’na Göre Şerh  509
04.12.3.2.19. 3367 Sayılı Yasaya Göre, Köy Yasası Kapsamında Köy Yerleşim Alanlarında Arazi Tahsisi ile İlgili Şerh  509
04.12.3.2.20. Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri Belirtmesi  511
04.12.3.2.21. Kültür ve Tabiat Varlığı Belirtmesi  513
04.12.3.2.22. İpoteğin Paraya Çevrilmesi Şerhi (150/c Şerhi, Satışa Arz Şerhi)  518
04.12.3.2.23. 1164 Sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Yasa’ya Göre Belirtme  519
04.12.3.2.24. Davalıdır Şerhi  521
04.12.3.2.25. Henüz Kesinleşmemiş İlamların Şerhi  521
04.12.3.2.26. Arsa Düzenlemesine Tabidir Belirtmesi  521
04.12.3.2.27. “Bina Kişisine Aittir” Belirtmesi  523
04.12.3.2.28. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ile Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri Şerhi  523
04.12.3.2.29. Geçici Tescil Şerhi  527
04.12.3.2.30. Organize Sanayi Bölgesi Şerhi  528
04.12.3.2.31. 3402 Sayılı Kadastro Yasası’nın 22/a Maddesine Göre Konulan Şerh  531
04.12.3.2.32. Teknik Hataların Düzeltilmesine İlişkin Belirtme  532
04.12.3.2.33. 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Yasa’ya Göre Yenileme Yapılacağına İlişkin Belirtme  533
04.12.3.2.34. Tecavüzlü Bina Belirtmesi  534
04.12.3.2.35. 2981 Sayılı İmar Affı Yasası Belirtmesi  534
04.12.3.2.36. Muvakkat (Geçici) İnşaat Şerhi  535
04.12.3.2.37. İkinci Kez Arsa Düzenlemesi (Parselasyon) Yapılan Kat İrtifaklı veya Kat Mülkiyetli Parsellerde Parsele Yapılan Hisselendirme  536
04.12.3.2.38. Otopark Şerhi  537
04.12.3.2.39. 7269 Sayılı Yasaya Göre Şerh  538
04.12.3.2.40. “İmar Planında Turizm Tesis Alanıdır vb.” Şerhi  540
04.12.3.2.41. Zonguldak Taşkömürü Havzasında “Havza–i Fahmiye” Belirtmesi  549
04.12.3.2.42. Geçit Hakkı Belirtmesi  550
04.12.3.2.43. Önalım (Şufa) Hakkı Şerhi  554
04.12.3.2.44. Alım (İştira) Hakkı Şerhi  555
04.12.3.2.45. Geri Alım (Vefa) Hakkı Şerhi  556
04.12.3.2.46. Kıyı Yasası ile Uygulama Yönetmeliği Uyarınca Konulan Belirtme  557
04.12.3.2.47. Hatalı Blok ve/veya Hatalı Bağımsız Bölüm Belirtmesi  560
04.12.3.2.48. Kentsel Dönüşüm ve Yenileme Alanı, Riskli Alan, Riskli Yapı ve Rezerv Yapı Alanı Belirtmesi  562
04.12.3.2.49. Zemin ve Gedikler (Örfü Belde ve Paftos)  569
04.12.3.2.50. Taşkın Yapılar  572
Bölüm 05
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ VE İMAR HUKUKU
05.1. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE İMAR HUKUKU İNCELEMELERİNİN ÖNEMİ  577
05.1.1. İmar Hukuku İncelemelerinde Mutlaka Görülmesi Gereken Belgeler  578
05.1.2. İmar Hukuku İncelemelerinde Dikkate Alınması Gereken Mevzuat  583
05.2. TÜRKİYE’DE MEKÂNSAL PLANLAMA (İMAR PLANLARI)  587
05.2.1. İmar Planları  592
05.2.1.1. İmar Planının Amacı, Tanımı ve Niteliği  593
05.2.1.2. İmar Mevzuatında Özel Yasaların Rolü ve Öncelikle Uygulanma Koşulları  596
05.2.1.3. Bir Bölgede Birden Çok Yasa Bulunması Durumunda Öncelikle Uygulanacak Yasa?  602
05.2.1.4. Mekânsal Planlama Kademeleri  603
05.2.1.4.1. Mekânsal Strateji Planı  606
05.2.1.4.2. Çevre Düzeni Planı  607
05.2.1.4.3. İmar Planı  609
05.2.1.5. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne Göre Özel Amaçlı Plan ve Projeler  610
05.2.1.5.1. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne Göre Özel Amaçlı Plan ve Projelerin Hukuki Durumu  610
05.2.1.5.2. Özel Amaçlı Plan ve Projelerin Tanımları  611
05.2.1.6. İmar Planları Konusunda Yetkili Kurumlar  611
05.2.1.6.1. İmar Planlarının Hazırlanmasında ve Onaylanmasında Yerel Yönetimler Arasında Görev–Yetki ve Sorumluluklarla İlgili Farklı Düzenlemeler  612
05.2.1.6.2. Büyükşehirlerde İmar Planlarının Onayıyla İlgili Büyükşehir Belediyesi ile İlçe Belediyelerinin Yetkileri  615
05.2.1.6.3. Büyükşehirlerde İmar Planları ile İlgili Olarak Büyükşehir Belediye Başkanına Verilen Denetleme Yetkisinin Artırılması  618
05.2.1.6.4. İmar Planlarının Hazırlanmasında ve Onaylanmasında Merkezi Yönetimin Görev–Yetki ve Sorumluluklarını Artıran Düzenlemeler  619
05.2.1.6.5. İmar Planları ile İlgili Merkezi Yönetimin Mutlak Etkisi  622
05.2.1.6.6. İmar ile İlgili Merkezi Yönetimin Mutlak Denetimi  622
05.2.1.7. Üst ve Alt Ölçekli Planlar Arasında Uyumluluk  624
05.2.1.8. Türkiye’de Mekânsal Planlar (İmar Planları) ile İlgili Genel Esaslar  626
05.2.1.8.1. İmar Planları Müellif Olmadan Yapılabilir mi?  627
05.2.1.8.2. Mekânsal Plan Yapımında Kurum ve Kuruluş Görüşlerinin Alınması Zorunlu mudur?  627
05.2.1.8.3. İmar Planlarının İdareye Sunulması (MPYY, m. 31)  627
05.2.1.8.4. Mekânsal Planların İdarelerce Ön İncelemesinde Süre Kısıtlaması Var mıdır?  628
05.2.1.8.5. Mekânsal Planlar Hangi Karar Mercilerince Onaylanır ve Nasıl Yürürlüğe Girer?  628
05.2.1.8.6. Çevre Düzeni Planı ve İmar Planları Onaylandıkları Tarihten Başlayarak Kaç Gün Sonra İlan Edilir?  630
05.2.1.8.7. İmar Planları Ne Zaman Kesinleşir?  632
05.2.1.8.8. İmar Planlarının Kesinleşmesinde Hangi Tarihi Temel Almak Gerekir?  633
05.2.1.8.9. Mekânsal Planlar, Sit Alanlarında Nasıl Onaylanır ve Yürürlüğe Girer?  633
05.2.1.8.10. İmar Planlarının Aleniyeti (Herkese Açıklık) Nasıl Sağlanır?  634
05.2.1.8.11. 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı Olmadan 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Yapılabilir mi?  634
05.2.1.8.12. İmar Planı Revizyonu ve İlaveleri Nasıl Yapılır? İmar Planları Değiştirilebilir mi?  638
05.2.1.9. İdari Yargıda İmar Planlarının İptali ve Sonuçları  639
05.2.1.9.1. İmar Planlarına Karşı İtirazın ve İptal Davasının Süre Açısından Hukuksal Dayanağı Nedir?  641
05.2.1.9.2. İmar Planlarına Karşı Kaç Tür Dava Açma Durumu Vardır?  643
05.2.1.9.3. İmar Planı İptal Edilirse ve/veya Yürürlüğü Durdurulursa Hangi Durumlar Ortaya Çıkar?  647
05.2.1.9.4. İmar Planı İptal Edildiğinde Önceki Plan Yürürlüğe Girer mi?  648
05.2.1.9.5. Türkiye’de İmar Planlarını Kimler Geçersiz Duruma Getirir?  648
05.2.1.10. İmar Hakları  649
05.2.1.10.1. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde Yer Verilen Tanımlar  649
05.2.1.10.2. Parsel Kullanım Fonksiyonlarına Göre Yapılaşma Koşulları  649
05.2.1.10.3. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde İmar Haklarının Oluşmasını Etkileyen Tanımlar  654
05.2.1.10.4. Plan Raporu, Gösterim (Lejant) Teknikleri ve Plan Notu  657
05.2.1.10.5. İmar Planlarının Yapımı ve Değişikliklerinde Standartlar  658
05.2.1.10.6. İmar Planlarında İnşaat Miktarını Tanımlayan (E, TAKS, KAKS, h) Özel İşaretler  659
05.3. İMAR PROGRAMI  664
05.4. İMAR DURUMU BELGESİ  672
05.5. ARSA DÜZENLEMESİ  674
05.5.1. Türkiye’de Arsa Düzenlemesi  675
05.5.1.1. Türkiye’de Arsa Düzenlemesinin Tarihi ve Düzenlemenin Niteliği  675
05.5.1.2. Türkiye’de Arsa Düzenlemesinin Hukuksal ve Teknik Temelleri  677
05.5.1.3. Düzenleme Ortaklık Payı Nedir ve Nasıl Hesaplanır?  684
05.5.1.4. Arsa Düzenlemesinde “Kapanmış Yollarla Yol Fazlaları” veya “Yoldan İhdas” Nedir?  699
05.5.1.5. Arsa Düzenlemelerinde Hatalı Uygulamalarla İlgili Danıştay İçtihatları  703
05.5.1.6. Arsa Düzenlemesinde İmar Parsellerine Dağıtım Ölçütleri Nelerdir?  703
05.5.1.7. Kat Mülkiyeti ya da Kat İrtifakı Kurulmuş Yapılar Yeniden Arsa Düzenlemesine Konu Olabilir mi?  705
05.5.1.8. Arsa Düzenlemesinin İdari Yargı Yerince İptal Edilmesi  706
05.5.2. Arsa Düzenlemesi ile İlgili Alıştırmalar  710
05.6. YAPI RUHSATI VE YAPI KULLANMA İZNİ  714
05.6.1. Yapı Ruhsatı  716
05.6.1.1. Yapı Ruhsatı Düzenlenirken Temel Alınan Tanımlar  723
05.6.1.2. Yapı Ruhsatında Yapı Tipleri Sınıflaması  725
05.6.1.3. Adına Yapı Ruhsatı Düzenlenebilecek Kişiler ve Kuruluşlar  725
05.6.1.4. Yapı Ruhsatı İçin Hangi Belgelerle Başvurulur?  726
05.6.1.5. Yapı Ruhsatı Başvurusunda Tapu Yerine Geçen Belgeler  729
05.6.1.6. Yapı Ruhsatı Başvurusunda İdareye Verilecek Projeler  729
05.6.1.7. Projelerin İncelenmesi ve Yapı Ruhsatının Düzenlenmesi Süresi  732
05.6.1.8. Yapı Ruhsatı İçin Taşınmazın Arsa (İmar Parseli) Durumuna Getirilmesi Zorunluluğu  733
05.6.1.8.1. Arsa Düzenlemesi Yapılmadan Ayırma ve Birleştirme İşlemi ile “Arsa” Oluşturulabilir mi?  734
05.6.1.8.2. Yapı Düzeni veya Kullanım Kararı Birbirinden Farklı Olan Parseller Birleştirilebilir mi?  734
05.6.1.8.3. Yola Cephesi Olmayan Parsel Oluşturulabilir mi?  735
05.6.1.9. Yapı Ruhsatı Kaç Kopya Düzenlenir?  735
05.6.1.10. Yapı Ruhsatının Düzenlenmesinde ve İncelenmesinde Dikkat Edilecek Konular  736
05.6.1.11. Yapı Ruhsatı Gerektirmeyen Değişiklikler ve Onarımlar  749
05.6.1.12. Yapı Ruhsatı Gerektiren Değişiklikler ve Onarımlar  752
05.6.1.13. Kamu Kurumlarınca ve Kuruluşlarınca Yapılacak veya Yaptırılacak Yapılar  762
05.6.1.14. Yapı Ruhsatı Alındıktan Sonra Yapıya Başlama ve Bitirme  763
05.6.1.14.1. Yapı Ruhsatının Süresinin 5 Yıl Daha Uzatılması İçin Başvuruda Bulunulmuşsa  764
05.6.1.14.2. Yapı Ruhsatının Süresinin 5 Yıl Daha Uzatılması İçin Başvuruda Bulunulmamışsa  765
05.6.2. Yapı Kullanma İzni  767
05.6.2.1. Yapı Kullanma İzni İçin Hangi Belgelerle Başvurulur?  768
05.6.2.2. İdarelerce Yapı Kullanma İzni Başvurularının İncelenmesi  769
05.6.2.3. İdarelerce Yapı Kullanma İzni Ne Kadar Sürede Verilir?  769
05.6.2.4. Yapı Kullanma İzinlerinde Başvuru Sahibinden Bilgi ve Belge İstenmesine İlişkin İlkeler  770
05.6.2.5. Yapı Kullanma İzin Belgesinin Ulusal Adres Veri Tabanı’ndan Mekânsal Adres Kayıt Sistemi (MAKS) Üzerinden Verilmesi  772
05.7. İMARDA KAZANILMIŞ HAK  772
05.7.1. Kazanılmış Hak Nedir, Ne Zaman Doğar?  772
05.7.2. İmar Planının İptal Edilmesi veya Yürürlüğünün Durdurulması Durumunda İmarda Kazanılmış Hak  778
05.7.2.1. Danıştay’ın 2013 Yılından Önceki Kararlarında Kazanılmış Hak  778
05.7.2.2. Danıştay’ın 2013 Yılından Sonraki Kararlarında Kazanılmış Hak  779
05.7.3. İmar Planlarının Değiştirilmesi Durumunda Kazanılmış Hak  782
05.7.4. Arsa Düzenlemesinin (Parselasyon İşleminin) İptal Edilmesi Durumunda Kazanılmış Hak  783
05.7.5. Hukuka Aykırı Verilen Yapı Ruhsatı Açısından Kazanılmış Hak  789
05.7.6. Türk Medeni Kanunu ve Taşınmaz Mülkiyeti Açısından Kazanılmış Hak  793
05.8. RUHSATSIZ VE/VEYA RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRI YAPILAR  797
05.8.1. Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılarla İlgili Yıkım İşlemleri  798
05.8.1.1. Ruhsatsız Yapıyı veya Ruhsat ve Eki Projeye Aykırılığı Kimler Tespit Eder?  799
05.8.1.2. Ruhsatsız Olduğu veya Ruhsat ve Eki Projeye Aykırılığı Tespit Edilen Yapı İçin Ne Tür Bir Tutanak Düzenlenir?  800
05.8.1.3. Tebligatlarda Muhatap Kimlerdir?  804
05.8.1.4. Tebligat Hangi Adrese Gönderilir?  805
05.8.1.5. Yapı Tatil Zaptına Neler Yazılmalıdır?  805
05.8.1.6. Yapı Sahibine Ne Kadar Süre Verilir?  806
05.8.1.7. Verilen Süre İçinde Ruhsata Uygun Duruma Getirilmeyen veya Ruhsat Alınmayan Yapılarla İlgili İşlemler  807
05.8.1.7.1. İmara Aykırılık Daha Sonra Tesis Edilen Bir İşlemle Giderilebilir mi?  808
05.8.1.7.2. İmara Aykırılık “İmar Hakkı Transferi” ile Giderilebilir mi?  810
05.8.1.8. Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıkılması İçin Önkoşullar  812
05.8.1.9. Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıkılmamasının Sonuçları, Sorumlular Hakkında Yapılacak İşlemler  814
05.8.1.9.1. Mahkeme Kararlarının Uygulanmaması Durumu  815
05.8.1.9.2. İmara Aykırılığı Tespit Edilen Yapılarla İlgili Türk Ceza Yasası Uygulamaları  817
05.8.2. Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılarla İlgili İdari Para Cezası İşlemleri  820
05.8.3. Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapılar  821
05.8.4. İmar Barışı Uygulamaları  822
05.9. İMAR MEVZUATINDA ÖZEL DURUMLAR  830
05.9.1. SİT İlan Edilen Yerler  831
05.9.2. Su Havzaları ve Dere Yatakları  847
05.9.3. Kıyılar  855
05.9.3.1. Kıyılarda “Kıyı Çizgisi” ve “Kıyı Kenar Çizgisi”  856
05.9.3.2. Cumhuriyet Döneminde Kıyılar ile İlgili Yasal Düzenlemeler  861
05.9.3.3. “Kıyı”da Yapılacak Uygulamalar  863
05.9.3.3.1. “Kıyı”nın Hukuksal Durumu  863
05.9.3.3.2. “Kıyı”da İmar Planları ve Yapı İzni Süreçleri  866
05.9.3.4. “Sahil Şeridi”nde Yapılacak Uygulamalar  869
05.9.3.4.1. “Sahil Şeridi”nde Planlama ve Yapılaşma  870
05.9.3.4.2. Sahil Şeridinde Farklı Yapı Yaklaşma Mesafelerinde İnşa Edilen Yapılar ve Kazanılmış Hak  871
05.9.4. Tarım Arazileri  876
05.9.5. Sanayi Alanları  879
05.9.6. Ormanlar  888
05.9.6.1. Devlet Ormanlarında Yapı İzni Verilmesi  888
05.9.6.2. Ormanlardan Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerler  891
05.9.6.3. Özel Ormanlar  893
05.9.7. Turizm Koruma ve Geliştirme Bölgeleri ve Turizm Merkezleri  895
05.9.7.1. İmar ve Planlama Açısından İncelemeler  896
05.9.7.2. Turizm Tesislerinin Değerlemelerinde Turizm Tesislerinin Nitelikleri Açısından İncelemeler  899
05.9.7.3. Turizm Tesislerine Yapı Ruhsatı Verilmesinde Yeni Düzenleme  900
05.9.8. Kentsel Dönüşüm/Yenileme  908
05.9.8.1. Kentsel Dönüşüm Uygulamaları  910
05.9.8.2. 6306 Sayılı Yasa Uygulamaları  911
05.9.8.3. 5393 Sayılı Belediye Kanunu Uygulamaları  917
05.9.9. Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri  923
05.9.10. Boğaziçi Alanı  924
05.9.11. Vakıf Arazileri  926
05.9.12. Zeytinlik Alanları  927
05.9.13. Mera Arazileri  929
05.9.14. Zonguldak Taşkömürü Havzası  934
Bölüm 06
FİNANS MATEMATİĞİ
06.1. FİNANS MATEMATİĞİNİN KAPSAMI  937
06.2. PARANIN ZAMAN DEĞERİ (Finansın Birinci Temel İlkesi)  938
06.3. FAİZ KAVRAMI  941
06.3.1. Faizin Tanımı ve Faizi Etkileyen Faktörler  941
06.3.2. Nominal Faiz–Reel Faiz Oranı Ayrımı  942
06.3.3. Basit Faiz  945
06.3.3.1. Basit Faizde Gelecekteki Değer  946
06.3.3.2. Basit Faizde Bugünkü (Şimdiki) Değer  946
06.3.4. Bileşik Faiz  947
06.3.5. Bugünkü (Şimdiki) Değer, Net Bugünkü Değer ve Gelecekteki Değer  949
06.3.5.1. Bugünkü (Şimdiki) Değer  950
06.3.5.2. Net Bugünkü (Şimdiki) Değer  951
06.3.5.3. Gelecekteki Değer  952
06.3.6. Anüiteler  952
06.3.6.1. Dönem Sonu Anüiteleri  953
06.3.6.1.1. Dönem Sonu Anüitelerin Gelecek Değeri  953
06.3.6.1.2. Dönem Sonu Anüitelerin Bugünkü Değeri  954
06.3.6.2. Dönem Başı Anüiteleri  955
06.3.6.2.1. Dönem Başı Anüitelerin Gelecek Değeri  955
06.3.6.2.2. Dönem Başı Anüitelerin Bugünkü Değeri  955
06.3.6.3. Artan Anüiteler  956
06.3.6.4. Geciktirilmiş Anüiteler  957
06.3.6.4.1. Dönem Sonu Geciktirilmiş Anüiteler  957
06.3.6.4.2. Dönem Başı Geciktirilmiş Anüiteler  957
06.4. ULUSLARARASI GEÇERLİLİĞİ OLAN YATIRIM KARLILIĞI HESAPLARI  959
06.4.1. Net Bugünkü Değer (NBD /NPV)  960
06.4.2. İç Verim Oranı (OİV / IRR)  962
06.4.3. Amorti (Geri Ödeme) Süresi (SGÖ / PBP)  964
06.4.4. Kârlılık Endeksi (EK / PI)  965
Bölüm 07
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ YÖNTEMLERİ
07.1. GENEL  969
07.1.1. Taşınmaz Değerlemesi Yöntemlerinin Gruplandırılması  970
07.1.2. Yöntemlere İlişkin Değerlendirme  973
07.1.3. Değerleme Yönteminin Belirlenmesi  975
07.2. KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ  977
07.2.1. Genel  977
07.2.2. Yöntemin Uygulanması  979
07.2.2.1. Toprak Değeri  979
07.2.2.2. Satış İşlemleri Verilerinin Araştırılması  980
07.2.2.3. İşlem Verilerinin Doğrulanması  981
07.2.2.4. Karşılaştırma Birimlerinin Seçilmesi  981
07.2.2.5. Benzer (Emsal) Satışların İncelenmesi ve Düzeltilmesi  983
07.2.2.6. Karşılaştırma Yönteminde Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması  984
07.2.2.7. Yapılı Taşınmazların Değerinin Belirlenmesi  984
07.2.2.8. Çarpanlar  985
07.2.2.8.1. Gelir Çarpanı  985
07.2.2.8.2. Yapı Çarpanı  985
07.2.3. Örnekler  986
07.2.4. Alıştırma Soruları  994
07.3. GELİR YÖNTEMİ  998
07.3.1. Genel  998
07.3.2. Yöntemin Uygulanması  999
07.3.2.1. Potansiyel Brüt Gelir (Potential Gross Income, PGI)  1000
07.3.2.2. Kira  1000
07.3.2.2.1. Dönemsel Kira (Sözleşme Kirası)  1001
07.3.2.2.2. Tarihsel Kira  1001
07.3.2.2.3. Dış Ekonomik Faktörler  1002
07.3.2.3. Diğer Gelirler  1002
07.3.2.4. Efektif (Fiili) Brüt Gelir (Effective Gross Income, EGI)  1002
07.3.2.5. Net Faaliyet Geliri (Net Operating Income, NOI)  1004
07.3.2.6. Faaliyet (İşletme) Giderleri  1004
07.3.2.6.1. Faaliyet Giderlerinin Sınıflandırılması  1004
07.3.2.6.2. Muhasebe Amaçlı Giderler  1005
07.3.2.6.3. Faaliyet Giderleri Tablosunun Yeniden Düzenlenmesi  1006
07.3.2.7. Faaliyet Tablosu Oranları  1006
07.3.2.8. Kapitalizasyon Oranı  1007
07.3.2.8.1. Kapitalizasyon Oranının Belirlenmesi  1008
07.3.2.8.2. Kapitalizasyon Oranının Yapılandırılması  1010
07.3.2.8.3. Anapara Geri Ödemesi İçin Oran Seçme  1011
07.3.2.8.4. Piyasadan Çıkarma Yöntemiyle Faiz Oranının Belirlenmesi  1012
07.3.2.8.5. Yatırım Bandı Yöntemi–İpotek ve Özkaynak Bileşenleri  1012
07.3.2.9. Gelir Yönteminin Uygulanması ile İlgili Formüller  1013
07.3.2.9.1. Kapitalizasyon Formülleri  1013
07.3.2.9.2. Çarpanlar  1014
07.3.3. Örnekler  1016
07.3.4. Alıştırma Soruları  1025
07.4. İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞI (İNA) YÖNTEMİ  1026
07.4.1. Genel  1026
07.4.2. İndirgenmiş Nakit Akışı Yönteminin Tanımı ve Kapsamı  1027
07.4.3. İNA Yönteminin Uygulaması  1030
07.4.3.1. Yöntemin Temel Formülü  1030
07.4.3.1.1. Nakit Akışlarının Belli Bir Oranda Büyüdüğü Varsayıldığında  1031
07.4.3.1.2. Nakit Akışlarının Belli Bir Oranının Yeni Yatırımlara
Aktarıldığı Varsayıldığında  1032
07.4.3.1.3. Enflasyonist Ortamlarda  1032
07.4.3.1.4. Nakit Akışları Kestiriminde Risk Faktörü Dikkate Alınırsa  1033
07.4.3.2. İNA Yönteminde 3 Önemli Öğe  1033
07.4.3.2.1. Nakit Akış Tabloları  1033
07.4.3.2.2. Nakit Akışları Kestirim Süresi  1035
07.4.3.2.3. İndirgeme Oranı  1036
07.4.3.3. Yöntemin En Yaygın Uygulamaları  1042
07.4.4. Örnekler  1043
07.4.5. Alıştırma Soruları  1046
07.5. MALİYET YÖNTEMİ  1047
07.5.1. Genel  1047
07.5.2. Maliyet Yönteminin Tanımı ve Kapsamı  1049
07.5.3. Yapı Türleri ve Yapı Malzemeleri  1050
07.5.4. Yöntemin Uygulanması  1052
07.5.4.1. Genel  1052
07.5.4.2. Yöntemin Adımları  1052
07.5.4.3. Amortismanın Önemi  1055
07.5.4.3.1. Tanımlar  1055
07.5.4.3.2. Amortisman Belirleme Yöntemleri  1056
07.5.4.3.3. Amortismanla İlgili Bazı Formüller  1058
07.5.5. Örnekler  1059
07.5.6. Alıştırma Soruları  1067
07.6. DİĞER YÖNTEMLER  1068
07.6.1. Kalan (Residual) Yöntemi  1068
07.6.1.1. Kalan Yönteminin Kapsamı  1068
07.6.1.2. Kalan Yönteminin Yapı Taşları  1070
07.6.1.3. Kalan Yönteminin Sakıncaları  1073
07.6.1.4. Örnekler  1075
07.6.2. Likidasyon Yöntemi  1080
07.6.2.1. Yöntemin Tanımı ve Kapsamı  1080
07.6.2.2. Yöntemin Seçenekleri  1081
07.6.2.2.1. Hemen Yıkım Durumunda Likidasyon Değeri  1081
07.6.2.2.2. Hemen Yıkımın Yapılmaması Durumunda Likidasyon Değeri  1081
07.6.2.2.3. Uzun Süre Yıkım Yapılmaması Durumunda Likidasyon Değeri  1083
07.6.2.3. Genel Likidasyon Değeri Formülleri  1083
07.6.2.4. Örnekler  1084
Bölüm 08
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE ÖZEL UYGULAMALAR
08.1. ARSALARIN DEĞERLEMESİ  1089
08.1.1. Arsa–Arazi Kavramları  1089
08.1.2. Arsaların Değer Tespit Raporlarının İmar Mevzuatı Açısından Analizi  1090
08.1.2.1. Mekânsal Planlar  1091
08.1.2.2. Plan Notu  1092
08.1.2.3. Arsaların Yapılaşma Koşullarına İlişkin Tanımlamalar  1092
08.1.3. Tapu Kayıtlarının İncelenmesi ve Önemi  1096
08.1.4. Konum Tespiti ve Önemi  1096
08.1.5. Arsa Değer Tespitinde Kullanılan Değerleme Yaklaşımları  1097
08.1.5.1. Pazar Yaklaşımı  1097
08.1.5.1.1. Değerleme Adımları  1098
08.1.5.1.2. Verilerin Araştırılması  1098
08.1.5.1.3. Verilerin Doğrulanması  1098
08.1.5.1.4. Karşılaştırma Kriterlerinin Seçimi  1098
08.1.5.1.5. Emsal Satışların Düzeltilmesi  1100
08.1.5.1.6. Uzlaştırma  1100
08.1.5.2. Proje Geliştirme Yaklaşımı  1103
08.1.5.3. Kat Karşılığı Oranıyla Arsa Değerinin Tespiti  1105
08.1.5.4. En Verimli ve En İyi Kullanım  1105
08.1.6. Uygulama Örnekleri  1106
08.1.6.1. Pazar Yaklaşımı Uygulama Örneği  1106
08.1.6.2. Proje Geliştirme Yaklaşımı Uygulama Örneği  1108
08.1.6.3. Kat Karşılığı Oranıyla Arsa Değerinin Tespiti Uygulama Örneği  1111
08.2. KONUT VE İŞYERİ (OFİS, BÜRO, DÜKKÂN, MAĞAZA, SHOWROOM vb.) DEĞERLEMELERİ  1112
08.2.1. Konut ve İşyeri Kavramları  1112
08.2.2. Konut Sektörü ve Gelişimi  1114
08.2.3. Konut Değerlemesinin Önemi  1120
08.2.3.1. Pazar Analizi Süreci  1122
08.2.3.2. Gayrimenkul Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri  1122
08.2.3.2.1. Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma Yöntemi–Karşılaştırmalı
Satış Analizi)  1123
08.2.3.2.2. Maliyet Yaklaşımı  1128
08.2.3.2.3. Gelir Yaklaşımı  1132
08.2.4. Konut ve İşyeri Değerlemelerinde Yöntemlerin Uygulamasında Yaşanan Sorunlar  1135
08.3. ARAZİ (TARIMSAL TOPRAKLARIN) DEĞERLEMESİ  1136
08.3.1. Genel  1136
08.3.2. Yöntemler  1137
08.3.2.1. Karşılaştırma Yönteminin Temelleri  1138
08.3.2.1.1. Kişisel Kanıya Dayanan Karşılaştırma Yöntemi  1139
08.3.2.1.2. Karşılaştırmaya Dayanan Değerleme Yöntemi  1139
08.3.2.1.3. Çarpan Temeline Dayanan Karşılaştırma Yöntemi  1141
08.3.2.1.4. Tipik Değerlere Dayanan Karşılaştırma Yöntemi  1142
08.3.2.2. Gelir Yönteminin Temelleri  1144
08.3.2.2.1. İşletmenin Net Geliri  1144
08.3.2.2.2. Kapitalizasyon Oranı  1146
08.3.2.3. Maliyet Yöntemi  1149
08.3.2.4. İkame Fiyatı Yöntemi  1150
08.3.2.5. Dönüşüm Fiyatı Yöntemi  1150
08.3.2.6. Tamamlayıcı Değer Yöntemi  1150
08.3.3. Üzerinde Ağaç Bulunan Taşınmazların Değerlemesi  1150
08.3.4. Örnekler  1154
08.3.5. Alıştırmalar  1160
08.4. İPOTEK KREDİSİ AMAÇLI HESAPLAMALAR  1161
08.4.1. Bazı Kavramlar ve Eşitlikler  1161
08.4.2. Yatırım Bandı Yöntemi  1162
08.4.3. Kalan Değer Yöntemleri  1163
08.4.4. Finansal Kaldıraç  1165
08.4.4.1. Kaldıracın Etkileri  1165
08.4.4.2. Pozitif, Negatif ve Nötr Kaldıraç  1165
08.4.4.3. Özkaynak Kapitalizasyon Oranı  1166
08.4.5. Örnekler  1166
08.5. TURİZM TESİSLERİ (OTEL, TATİL KÖYÜ vb.) DEĞERLEMESİ  1173
08.5.1. Turizm Tesislerinin Değerlemesi Sırasında Dikkate Alınacak Yasalar ve Yönetmelikler  1178
08.5.2. Turizm Tesisleri Değerlemesinin Farklılıkları  1178
08.5.3. Kültür ve Turizm Bakanlığınca Her Yıl Duyurulan Oda m2 Birim
Maliyetleri  1179
08.5.4. Turizm Tesisleri Değerleme Yöntemleri  1181
08.5.4.1. Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Karşılaştırma Yöntemi  1181
08.5.4.2. Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Maliyet Yöntemi  1184
08.5.4.3. Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Gelir Yöntemi  1185
08.5.4.4. Kapitalizasyon Oranının Belirlenmesi  1188
08.5.4.4.1. Kapitalizasyon Oranının Piyasadan Elde Edilen Verilere
Göre Hesaplanması  1188
08.5.4.4.2. Yatırım Bandı Tekniği  1191
08.5.4.4.3. Yıllık Yatırım Bandı Yöntemi  1193
08.5.4.5. Turizm Tesisinin Değerinin Ortalama Oda Fiyatından Çıkarılması  1194
08.5.5. Örnek Uygulamalar  1194
08.6. ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ (AVM) DEĞERLEMESİ  1196
08.6.1. Saha İncelemesi  1197
08.6.2. Pazar Analizi ve Konum Değerlendirmesi  1199
08.6.3. Değer Takdiri  1200
08.6.3.1. Pazar Yaklaşımı  1201
08.6.3.2. Maliyet Yaklaşımı  1201
08.6.3.3. Gelir Yaklaşımı  1201
08.6.4. AVM Değerlemesinde Önemli Konular  1203
08.6.4.1. Kira Sözleşmeleri  1203
08.6.4.2. İşletme Gideri  1203
08.6.4.3. Doluluk Oranı  1204
08.6.4.4. Marka Karması  1204
08.6.4.5. Yapılaşma Hakkı  1204
08.6.4.6. Gelirlerdeki Dönemsellik  1205
08.6.4.7. Yasal Zorunlulukların Olası Etkileri  1205
08.7. AKARYAKIT İSTASYONLARI DEĞERLEMESİ  1205
08.7.1. Akaryakıt İstasyonlarına İlişkin Tanımlar  1205
08.7.2. İstasyon Kurulum Süreci  1207
08.7.2.1. İnşaat Sonrası Alınacak Belgeler  1208
08.7.2.2. Çalışma Ruhsatı İçin Görüşü Gereken Kurumlar ve Belgeler  1208
08.7.2.3. EPDK Lisansı  1208
08.7.2.4. Asgari Mesafe Tespit Tutanağı  1209
08.7.2.5. İntifa Hakkı, Kira Şerhi, İpotek  1209
08.7.2.5.1. İntifa Hakkı  1209
08.7.2.5.2. Kira Şerhi  1209
08.7.2.5.3. İpotek  1210
08.7.2.6. Sözleşmeler  1210
08.7.2.6.1. Bayilik Sözleşmesi  1210
08.7.2.6.2. Akaryakıt İstasyonlarında İntifa Hakkı Sözleşmeleri  1211
08.7.2.7. Akaryakıt İstasyonlarında Bayilik ve Lisans Alma Koşulları  1213
08.7.3. Akaryakıt İstasyonları Değerlemesinde Mülkiyet İncelemeleri  1214
08.7.4. Akaryakıt İstasyonlarının Değerlemesinde İmar ve Planlama Açısından İnceleme  1216
08.7.5. Akaryakıt ve LPG İstasyonlarını Değerleme  1222
08.7.5.1. Analizler  1222
08.7.5.1.1. Konum Analizi  1222
08.7.5.1.2. Ticari Yoğunluk  1223
08.7.5.1.3. Yapı Donanım Analizleri  1223
08.7.5.1.4. Gelir Verileri  1224
08.7.5.2. Akaryakıt İstasyonu Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler  1224
08.7.5.2.1. Pazar Yaklaşımı  1224
08.7.5.2.2. Gelir Yaklaşımı  1224
08.7.5.2.3. Maliyet Yaklaşımı  1229
08.7.5.2.4. Rapor Ekleri  1231
08.7.6. Değerleme Sürecinde Karşılaşılan Sorunlar  1231
08.7.7. Sonuç ve Öneriler  1233
08.8. KIYI YAPILARI (MARİNA, YAT ÇEKEK YERİ) DEĞERLEMESİ  1235
08.8.1. Karşılaştırma ve Maliyet Yöntemlerinin Birlikte Kullanılması  1237
08.8.1.1. Karşılaştırma Yöntemine Göre Arsaların Değerlemesi  1237
08.8.1.2. Maliyet Yöntemine Göre Yapıların Değerinin Saptanması  1238
08.8.1.3. Karşılaştırma ve Maliyet Yöntemine Göre Toplam Değer  1240
08.8.2. Gelir Yöntemine Göre Değer Belirleme  1240
08.8.3. Marina Değerlemesi Gelir Yöntemi Örneği  1243
08.8.4. Tersane Değerlemesi Örneği  1246
08.8.5. Sonuç ve Düşünceler  1248
08.9. FABRİKA DEĞERLEMESİ  1250
08.9.1. Fabrika ile İlgili Kavramlar  1250
08.9.2. Fabrikanın Diğer Taşınmazlardan Ayrılan Yönleri  1250
08.9.3. Fabrika Türleri  1253
08.9.3.1. Emlak Vergisi Tebliğine Göre  1253
08.9.3.2. Yapım Tekniklerine Göre  1254
08.9.3.3. Taşıyıcı Sistemine Göre  1255
08.9.3.4. Temel Sistemine Göre  1255
08.9.3.5. Çatı Sistemine Göre  1255
08.9.3.6. Cephe Sistemine Göre  1256
08.9.3.7. İş Sağlığı ve Güvenliği Tehlike Sınıfına Göre  1256
08.9.3.8. Üretilen Ürüne Göre  1256
08.9.3.9. Değerleme Kriterlerine Göre  1257
08.9.4. Fabrikaların Tabi Oldukları Hukuk Kaynakları  1258
08.9.5. Fabrika Değerlemesinde Değer Tanımı ve Değerleme Yöntemleri  1259
08.9.5.1. Değerleme ile İlgili Tanımlar  1259
08.9.5.2. Fabrika Değerleme Yöntemleri  1260
08.9.5.3. Maliyet Yöntemine Dayalı Değerlemenin Tanımı ve Çeşitleri  1262
08.9.6. Fabrika Değerlemesi Öncesi Yapılacaklar ve Talep Edilecek Belgelerle Bilgiler  1265
08.9.6.1. Fabrika Değerlemesi Öncesi Yapılacaklar  1265
08.9.6.2. Fabrika Değerlemesi Öncesi Talep Edilecek Bilgiler ve Belgeler  1266
08.9.7. Fabrika Değerlemesi Raporunda Bulunması Gereken Özet Bilgiler  1268
08.9.8. Fabrika Değerlemesinde Dikkat Edilecek Noktalar  1268
08.9.9. Fabrika Değerlemesi İçin Örnek  1273
08.10. İRTİFAK HAKKI DEĞERLEMESİ  1282
08.10.1. Genel Olarak İrtifak Hakları ve Değerleme  1282
08.10.2. Uygulamada İrtifak Hakkı Değerlemeleri  1288
08.10.3. Kamulaştırmada İrtifak Hakkı ve Uygulaması  1294
08.10.4. Diğer Örnekler  1300
08.10.5. İntifa Hakkı Değerlemesi  1305
08.10.6. Üst Hakkı Değerlemesi  1307
08.11. ŞEREFİYELENDİRMELER  1308
08.11.1. Yasalarda Şerefiye  1308
08.11.1.1. 3194 Sayılı İmar Yasası’na Göre Şerefiyelendirme  1308
08.11.1.2. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’na Göre Şerefiyelendirme  1309
08.11.1.3. 1163 Sayılı Kooperatifler Yasası’na Göre Şerefiyelendirme  1310
08.11.1.4. Belediye ve Belediye Şirketlerince Yapılacak Konutların Şerefiyelendirilmesi  1311
08.11.2. Uygulama Açısından Şerefiye  1312
08.11.3. Şerefiyendirme Çalışmaları Uygulama Örnekleri  1315
08.11.3.1. Şerefiyelendirme Raporları Nasıl Hazırlanır?  1316
08.11.3.2. Tamamlanmış Konut Sitesi İçin Şerefiyelendirme / Değerleme Çalışması Örneği  1319
08.11.3.2.1. Konum Faktörü  1320
08.11.3.2.2. Manzara Faktörü  1320
08.11.3.2.3. Kat Faktörü  1321
08.11.3.2.4. Cephe Faktörü  1322
08.11.3.2.5. Yön Faktörü  1322
08.11.3.2.6. Sonuç  1323
08.11.3.3. Proje Aşamasındaki Konut Sitesi İçin Şerefiyelendirme / Değerleme Çalışması Örneği  1323
08.11.3.4. Dükkân, Mağaza vb. Ticari Alanların Şerefiyelendirilmesi  1324
08.11.3.5. Mağaza Şerefiyelendirme Çalışması Örneği  1325
08.12. ECRİMİSİL İŞLEMLERİ VE DEĞERLEMESİ  1327
08.12.1. Ecrimisil ve İşgalci Kavramları  1327
08.12.2. Ecrimisilin Yasal Mevzuatı  1328
08.12.3. Ecrimisil Tespit İşlemleri  1330
08.12.3.1. Taşınmaz Tespit Tutanağı  1330
08.12.3.2. Tespit İşlemlerinde Süre  1331
08.12.3.3. Tespit Sonucu Ecrimisil Talep Etmenin Koşulları  1331
08.12.3.3.1. Hazineye Ait Taşınmazın İşgal Edilmiş Olması  1331
08.12.3.3.2. Kullanıcıların Hakkı Bulunmaması ve İdarenin Rızasının Olmaması  1331
08.12.4. Ecrimisil Takdir İşlemleri  1331
08.12.5. Ecrimisil Tebliğ İşlemleri  1335
08.12.6. Ecrimisil Tahsil İşlemleri  1335
08.12.6.1. Vadesinde Ödenmeyen Ecrimisiller  1336
08.12.6.2. Ecrimisilin Taksitle Ödenmesi  1336
08.12.6.3. Ecrimisilde İndirim  1337
08.12.7. Örnekler  1337
Bölüm 09
BİLİRKİŞİLİK VE DEĞERLEME
09.1. BİLİRKİŞİ VE BİLİRKİŞİLİK KURUMU  1341
09.1.1. Giriş  1341
09.1.2. Hukuksal Dayanaklar  1342
09.1.3. Bilirkişilik Nedir?  1343
09.1.4. Bilirkişilik Bir Meslek midir?  1344
09.1.5. Bilirkişiye Ne Zaman Başvurulur?  1345
09.1.6. Bilirkişi Kimdir?  1348
09.1.7. Kimler Bilirkişi Olabilir?  1350
09.1.8. Özel Hukuk Tüzel Kişileri Bilirkişi Olabilir mi?  1352
09.1.9. Bilirkişinin Nitelikleri Neler Olmalıdır?  1353
09.1.9.1. Uzmanlık (İhtisas) ve Yeterlilik (Ehliyet)  1353
09.1.9.2. Tarafsızlık  1354
09.1.9.3. Dürüstlük  1355
09.1.10. Bilirkişiliğe Başvuru  1355
09.1.11. Bilirkişiler Nasıl Seçilir ve Görevlendirilir?  1356
09.1.12. Bilirkişi İşlevini Nasıl Yerine Getirir?  1359
09.1.13. Bilirkişilik Görevinin Sınırları Nelerdir?  1359
09.1.14. Bilirkişinin Görev Süresi Ne Kadardır?  1360
09.1.15. Bilirkişilerin Kurul Olarak Çalışması  1361
09.1.16. Bilirkişinin Görüşünün Niteliği Nedir?  1361
09.1.17. Bilirkişi Raporu  1363
09.1.18. Aynı Konuda Birden Fazla Rapor Alınması  1364
09.1.19. Bilirkişilerin Sorumluluğu  1367
09.1.20. Bilirkişilerin Denetlenmesi  1368
09.1.21. Hukuki Konularda Bilirkişiye Başvurulması  1369
09.1.22. Bilirkişilik Alanının Kurumsallaştırılması  1369
09.1.23. Bilirkişilerin Eğitimi  1370
09.2. YENİ YASAL DÜZENLEMELER  1371
09.2.1. İmar Mevzuatında Yapılan Düzenlemeler  1371
09.2.1.1. İmar Yasası’nın 18. Maddesinde Yapılan Düzenlemeler  1371
09.2.1.2. Değer Artış Payı  1372
09.2.1.3. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yasası  1373
09.2.2. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Düzenlemeleri  1374
09.2.2.1. Yabancılara Mülk Satışı  1374
09.2.2.2. Toplu Değerleme  1375
09.2.3. Değerli Konut Vergisi  1376
09.3. KAMULAŞTIRMA AMAÇLI DEĞERLEMELER  1377
09.4. ECRİMİSİL KAPSAMINDA DEĞERLEMELER  1379
09.4.1. İdari Yargı Kapsamında Haksız İşgal Tazminatı  1379
09.4.2. Adli Yargıda Haksız İşgal Tazminatı  1382
09.5. ŞEREFİYE DEĞERLEMELERİ  1389
09.6. ARSA PAYI DEĞERLEMELERİ  1390
09.7. LEVAZIM (ENKAZ) BEDELİ DEĞERLEMELERİ  1392
Bölüm 10
ALMANYA’DA TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ
10.1. GENEL  1399
10.2. ALMANYA FEDERAL İMAR YASASI (AFİY)’NIN DEĞERLEMEYE İLİŞKİN HÜKÜMLERİ  1403
10.3. TAŞINMAZLARIN PİYASA (RAYİÇ) DEĞERLERİNİN SAPTANMASINA İLİŞKİN İLKELER TÜZÜĞÜ (Taşınmaz Değerlemesi Tüzüğü, ImmoWertV)  1407
10.4. KARŞILAŞTIRMA DEĞERİNİN VE TOPRAK DEĞERİNİN BELİRLENMESİ YÖNERGESİ (Vergleichswertrichtlinie, VW–RL)  1418
Ek 1  1429
Ek 2  1431
Ek 3  1433
Ek 4  1434
Ek 5  1435
10.5. GELİR DEĞERİNİN BELİRLENMESİ YÖNERGESİ (Ertragswertrichtlinien, EW–RL)  1437
Ek 1  1452
Ek 2  1455
Ek 3  1457
10.6. MALİYET DEĞERİNİN BELİRLENMESİ YÖNERGESİ (Sachwertrichtlinie, SW–RL)  1462
Bölüm 11
ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI
ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI 2017  1477
Giriş  1477
Ek 1: ALIŞTIRMA SORULARININ ÇÖZÜMLERİ  1541
Ek 2: TERİMLER VE SİMGELER  1555
Kaynaklar  1561
Kavramlar Dizini  1576
  


Tapu – Fen İşlemleri
Hüseyin Koçak
Mart 2024
550.00 TL
Sepete Ekle
Arazi Toplulaştırması Planlama ve Projelemesi
Ş. Tülin Akkaya Aslan ...
Şubat 2024
315.00 TL
Sepete Ekle
Kadastroda Teknik Hatalar
Hüseyin Koçak
Ağustos 2023
200.00 TL
Sepete Ekle
Yol Projesi Hesaplamaları
Murat Yakar ...
Nisan 2023
197.00 TL
Sepete Ekle




 

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Birinci Baskıya Önsöz  7
İkinci Baskıya Önsöz  9
Üçüncü Baskıya Önsöz  11
Dördüncü Baskıya Önsöz  13
Beşinci Baskıya Önsöz  15
Çizelge Listesi  41
Şekiller Listesi  43
Kısaltmalar  45
Bölüm 01
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN
AMACI, KAPSAMI VE ÖNEMİ
01.1. GİRİŞ  51
01.2. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN AMACI  54
01.3. TOPRAK POLİTİKASI VE TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN ÖNEMİ  57
01.4. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN KAPSAMI  59
01.5. TAŞINMAZ EKONOMİSİ–TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ İLİŞKİSİ  62
Bölüm 02
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN
KAVRAMLAŞMA, TAŞINMAZ PİYASASI VE ANALİZLER
02.1. GENEL  65
02.2. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN EKONOMİK KAVRAMLAR  65
02.2.1. Rant Nedir ve Kaynağı Nedir?  66
02.2.2. Fiyatın Temeli Nedir?  69
02.2.3. Değer Nedir?  69
02.2.4. Dil Birliği  70
02.2.5. Fiyat–Maliyet–Pazar–Değer İlişkisi  70
02.3. DEĞER TANIMLARI VE TÜRLERİ  72
02.3.1. Temel Kavram: Piyasa (Pazar) Değeri  72
02.3.2. Diğer Tanımlar  74
02.3.3. Türk Hukuk Sisteminde Değerleme ile İlgili Tanımlar ve Kavramlar  78
02.3.3.1. Anayasa  78
02.3.3.2. Türk Medeni Kanunu  79
02.3.3.3. Vergi Usul Yasası (VergiUY)  80
02.3.3.4. Emlak Vergisi Yasası (EmlakVY)  81
02.3.3.5. Kamulaştırma Yasası (KamuY)  82
02.3.3.6. Sermaye Piyasası Yasası  83
02.3.3.7. Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Yasa (AmmeATUY)  84
02.3.3.8. Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Yasa’da Değişiklik Yapılması Hakkında Yasa  84
02.3.3.9. Kat Mülkiyeti Yasası (KatMY)  84
02.3.3.10. Vakıflar Yasası (VakıfY)  85
02.3.3.11. Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Yasa (ÖzelY)  85
02.3.3.12. Harçlar Yasası (HarçY)  86
02.3.3.13. Türk Borçlar Yasası (BorçY)  87
02.3.3.14. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Yasa (AfetRAADY)  87
02.3.3.15. Tapu ve Kadastro Mevzuatı  88
02.4. TAŞINMAZ PİYASASI  89
02.4.1. Taşınmaz Piyasasının Özellikleri  89
02.4.2. Piyasa Araştırma Teknikleri  93
02.4.3. Veri Analizi  96
02.4.4. Analiz Teknikleri  98
02.4.5. Para ve Sermaye Piyasalarının Rolü ve Taşınmaz Piyasaları ile Etkileşimi  99
02.4.6. Taşınmaz Değerlemesinin Adımları ve Piyasa Analizlerinin Öğeleri  101
02.5. DEĞERLEME SÜRECİNDEKİ İNCELEMELER  103
02.5.1. Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri  103
02.5.2. Taşınmazın Konumu  106
02.5.3. Taşınmazın Fiziksel ve Yerel Özellikleri  107
02.5.4. Taşınmazın Türü ve Kullanış Amacı  108
02.6. TAŞINMAZIN ANALİZİ  110
02.6.1. En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi  110
02.6.2. SWOT Analizi  112
02.6.3. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi  117
02.7. BİLGİSAYAR DESTEKLİ ANALİZLER  120
Bölüm 03
TÜRK HUKUK SİSTEMİNDE
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ
03.1. TÜRKİYE’DE KURUMLARIN VE KİŞİLERİN FAALİYETLERİNDE TEMEL ALDIKLARI VE KULLANDIKLARI DEĞERLEME SİSTEMLERİ  124
03.1.1. Kamulaştırma Yöntemini Temel Alan Yasalar ve Kurumlar  125
03.1.2. Emlak Vergisi Yöntemini Temel Alan Yasalar ve Kurumlar  126
03.1.3. Mahkemelerce Değerleme Yapılmasını Temel Alan Yasalar ve Kurumlar  126
03.1.4. SPK’dan Lisans Almış Taşınmaz/Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarını ve Şirketlerini Esas Alan Yasalar ve Kurumlar  127
03.1.5. Özel Amaçlı Komisyonları Temel Alan Yasalar ve Kurumlar  128
03.2. KAMULAŞTIRMA AMAÇLI DEĞERLEME  128
03.2.1. Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi  130
03.2.2. Kamu Yararı Kararı Alınması ve Onaylanması  131
03.2.3. İdarelerin Satın Alma Yöntemi  133
03.2.4. Kamulaştırma Bedelinin Belirlenmesinde Yetki  136
03.2.5. Bilirkişi Kurulu  137
03.2.6. Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Esasları  139
03.2.6.1. Taşınmazın Cinsi (Türü) ve Nevi (Niteliği)  141
03.2.6.1.1. Taşınmazın “Arsa mı?” Yoksa “Arazi mi?” Olduğunun Belirlenmesi  142
03.2.6.1.2. Arsa Olarak Değerlendirilmeyen Taşınmazlar: Köy Merkezlerindeki Taşınmazlar  149
03.2.6.2. Taşınmazın Yüzölçümü  149
03.2.6.3. Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek Nitelikleri ve Unsurları  152
03.2.6.4. Taşınmazın Varsa Vergi Bildirimi  154
03.2.6.5. Kamulaştırma Tarihindeki Resmi Makamlarca Yapılmış Değerlemeler  156
03.2.6.6. Değerlemede (Bedel Tespitinde) Etkili Olacak Diğer Nesnel Ölçüler  156
03.2.7. Arsalarda Değerleme  160
03.2.7.1. Emsal Alınamayacak Satışlar  163
03.2.7.2. Özel Amaçlı Satışlar  164
03.2.7.3. Kamulaştırma Gününden Sonraki Satışlar  167
03.2.7.4. Kamulaştırma Nedeniyle Yapılan Alımlar  168
03.2.7.5. Paydaşlar ve Yakın Akrabalar Arasındaki Satışlar  168
03.2.7.6. Resmi Olmayan Satışlar  168
03.2.7.7. En İyi Emsal Satışlar  170
03.2.7.8. Düzenleme Ortaklık Payı Düşülmesi  172
03.2.8. Yapılarda Değerleme  175
03.2.8.1. Yapılardaki Değerlemelerde “Kamulaştırma Tarihi” ile İlgili Anayasa Mahkemesi Kararı  175
03.2.8.2. Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri  175
03.2.8.3. Kat Mülkiyetli Binalar  177
03.2.8.4. Yapılarda Özel Durumlar  178
03.2.9. Arazilerde Değerleme  180
03.2.9.1. Arazinin Kamulaştırma Tarihindeki Konumu ve Koşulları  182
03.2.9.2. Arazinin Mevkii ve Şartlarına Göre ve Olduğu Gibi Kullanılması  183
03.2.9.3. Ürünlere İlişkin Resmî Bilgilerin Elde Edilmesi  183
03.2.9.4. Sulu–Kuru Arazi  183
03.2.9.5. Kapama Arazi  186
03.2.9.6. Taşınmaz Üzerindeki Ağaçlar ve Muhdesat  189
03.2.9.7. Kapitalizasyon Faizi  189
03.2.9.8. Ürün Net Gelirinin Hesaplanması  194
03.2.10. İrtifak Hakkı Değerlemesi  195
03.2.11. Değerlemede Dikkate Alınmayacak Konular  196
03.2.12. Kısmen Kamulaştırma  198
03.2.13. Kamulaştırmasız El Koyma  201
03.3. EMLAK VERGİSİ AMAÇLI DEĞERLEME  216
03.3.1. Emlak Vergisinin Tarihsel Gelişimi  217
03.3.2. Emlak Vergisi Sisteminde Yetkili Kurumlar  219
03.3.3. Emlak Vergisini Düzenleyen Hukuk Kaynakları  221
03.3.4. Emlak Vergisinin Yükümlüleri  221
03.3.5. Emlak Vergisinin Konusu  222
03.3.6. Emlak Vergisinin Oranı  223
03.3.7. Emlak Vergisi İçin Temel Alınan Değer (Matrah) ve Bina, Arsa ve Arazinin Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi  224
03.3.7.1. Binaların Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi  224
03.3.7.2. Arsaların Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi  227
03.3.7.3. Arazilerin Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi  230
03.3.7.4. Emlak Vergisi Değerlerinin Duyurulması ve Kesinleşmesi  232
03.3.7.5. Emlak Vergisine Karşı Açılacak Davada Ehliyet  234
03.3.8. Emlak Vergisinin Tarhı ve Tahakkuku  234
03.3.9. Emlak Vergisinde, Dava Açma Süresi, Bilirkişi İncelemesi ve Diğer İşlemler  236
03.3.9.1. Dava Açma Süresi  236
03.3.9.2. Emlak Vergisinin Tespitinde Bilirkişi İncelemesi  237
03.3.9.3. Takdir Komisyonu Kararlarına Karşı Dava Açılmış Olup Olmamasına Göre Yapılacak İşlemler  238
03.3.10. Emlak Vergisi Yükümlülüğünün Başlangıcı ve Sonraki Yıllarda Yapılan Artışlar  239
03.3.11. Emlak Vergisi Ödeme Tarihleri  240
03.3.12. Emlak Vergisi Bildirimi Verilmemesi ile Vergi Değerini Değiştiren Nedenler  242
03.3.12.1. Emlak Vergisi Bildirimi Verilmemesi  242
03.3.12.2. Vergi Değerini Değiştiren Nedenler (EmlakVY, m. 33)  243
03.3.12.3. Tapudaki İşlemler Sırasında Alınacak Harca Esas Emlak Vergisi Değeri  244
03.3.13. Değerli Konut Vergisi  250
03.3.13.1. Değerli Konut Vergisinin konusu  250
03.3.13.2. Değerli Konut Vergisi İçin Temel Alınan Değer (Matrah) ve Oranı (Nispet)  250
03.3.13.3. Değerli Konut Vergisinin Yükümlüsü  251
03.3.13.4. Değerli Konut Vergisinde Muaflıklar  251
03.3.13.5. Değerli Konut Vergisinin Beyanı, Ödeme Süresi ve Ödeme Yeri  252
03.3.13.6. Değerli Konut Vergisinin Hasılatı  252
03.3.13.7. Değerli Konut Vergisin Yetki  252
03.4. SERMAYE PİYASASI’NDA TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ  253
03.4.1. Sermaye Piyasasında Kurumlar  253
03.4.2. Sermaye Piyasasında Taşınmaz Değerlemesine İlişkin Düzenlemeler  254
03.4.3. Sermaye Piyasası Kuruluna Bağlı Kuruluşlar  256
03.4.3.1. Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği (TSPB)  256
03.4.3.2. Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş. (SPL)  256
03.4.3.3 Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB)  258
03.4.4. Gayrimenkul/Taşınmaz Değerleme Şirketleri  263
03.5. TOPLU DEĞERLEME  276
Bölüm 04
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ VE TAŞINMAZ HUKUKU
04.1. TAŞINMAZ MÜLKİYETİ  279
04.1.1. Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu  284
04.1.1.1. Arazi  285
04.1.1.2. Bağımsız ve Sürekli Haklar  286
04.1.1.3. Bağımsız Bölümler  286
04.1.2. Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı  287
04.1.2.1. Bütünleyici Parça  287
04.1.2.2. Doğal Ürünler  287
04.1.2.3. Eklenti  288
04.1.2.4. Arazideki Yapılar  289
04.1.3. Taşınmaz Mülkiyetinin Türleri  290
04.1.3.1. Bağımsız Mülkiyet  290
04.1.3.2. Birlikte Mülkiyet  290
04.1.3.2.1. Paylı Mülkiyet  291
04.1.3.2.2. Elbirliği Mülkiyeti  297
04.1.4. Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması  297
04.1.4.1. Satış (Temlik)  298
04.1.4.2. Bağışlama  300
04.1.4.3. Trampa  302
04.1.4.4. Taksim (Bölme)  304
04.1.4.5. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi  305
04.1.4.6. Miras  306
04.1.4.7. İşgal  307
04.1.4.8. Yeni Arazi Oluşması  308
04.1.4.9. Kazandırıcı Zamanaşımı  308
04.1.5. Taşınmaz Mülkiyetinin Tescilden Önce Kazanılması  310
04.1.5.1. Mahkeme Kararı  310
04.1.5.2. Cebri İcra  310
04.1.5.3. Kamulaştırma  311
04.1.5.4. Yasada Öngörülen Diğer Durumlarda Mülkiyetin Tescilden Önce Kazanılması  312
04.1.6. İrtifak Hakları  312
04.1.6.1. İntifa Hakkı  319
04.1.6.2. Oturma Hakkı (Sükna Hakkı)  325
04.1.6.3. Üst Hakkı (İnşaat Hakkı)  327
04.1.6.4. Kaynak Hakkı  330
04.1.6.5. Diğer İrtifak Hakları  332
04.1.7. Taşınmaz Yükü (Gayrimenkul Mükellefiyeti)  332
04.1.8. Taşınmaz Rehini  333
04.1.8.1. İpotek  335
04.1.8.2. İpotekli Borç Senedi  340
04.1.8.3. İrat Senedi  341
04.2. HARİTA  341
04.3. KADASTRO  349
04.3.1. Kadastronun Tarihi  350
04.3.2. Tapu ve Kadastro Faaliyetlerini Yürüten Kurum  352
04.3.3. Kadastroda İşlem Akışı  355
04.3.4. Taşınmaz Değerlemesinde Kadastro Bilgilerinin Rolü  357
04.3.5. Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları (LİHKAB)  364
04.4. TAPU SİCİLİ  365
04.4.1. Tapu Sicilinin Unsurları  365
04.4.1.1. Ana Siciller  366
04.4.1.2. Yardımcı Siciller  370
04.4.1.3. Diğer Siciller  372
04.4.1.4. Tapu Sicilini Oluşturan Ana ve Yardımcı Sicillerle İlgili İşlemler  372
04.4.2. Tapu Sicilinin İlkeleri  373
04.4.3. Tapu Siciline Kaydı Gereken Taşınmazlar  376
04.4.3.1. Arazi  376
04.4.3.2. Taşınmazlar Üzerindeki Bağımsız ve Sürekli Haklar  377
04.4.3.3. Kat Mülkiyetine Konu Olan Bağımsız Bölümler  377
04.4.3.3.1. Bağımsız Bölümlerin Arsa Paylarının Belirlenmesi  377
04.4.3.3.2. Bağımsız Bölümlerin Tapu Siciline Tescili  378
04.4.3.3.3. Bir Yapıda Ortak Yerler  378
04.4.3.3.4. Kat Mülkiyetinde Genel Kurallar  379
04.4.3.3.5. Kat İrtifakının Kurulması  380
04.4.3.3.6. Yapı Ruhsatı Alınmadan Yalnızca Onaylı Projeye Dayalı Kat İrtifakı Kurulması Olanaklı mıdır?  380
04.4.3.3.7. Kat Mülkiyetinin Kurulması  382
04.4.3.3.8. 17 Ocak 1957 ve 10 Ocak 1975 Öncesine Ait Yapılarda Kat Mülkiyetinin Kurulması  383
04.4.3.3.9. Kat Mülkiyetinin veya Kat İrtifakının Tapuya Tescili  384
04.4.3.3.10. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Kurulmasının Değerlendirilmesi  385
04.4.4. Tapu Müdürlüğüne Başvuru ve Kabul, Kayıt ve İstemin Reddi Durumu  385
04.4.4.1. Tapu Müdürlüğüne Yapılan Başvuru ve Hak Sahibinin Belirlenmesi  385
04.4.4.2. Tapu Müdürlüğüne Yapılan Başvuruda Tasarruf Yetkisinin Belirlenmesi  387
04.4.4.3. Tapu Müdürlüğünde Resmi Senet Düzenlenmesini Gerektiren ve Gerektirmeyen İşlemler  389
04.4.4.4. Mülkiyet Hakkı ve Sınırlı Ayni Hakların Tescili  393
04.4.4.5. Tapu Sicili Özet Bilgileri  396
04.5. TAPU SİCİLİNİN ELEKTRONİK ORTAMDA TUTULMASI VE TAKBİS UYGULAMASI  398
04.5.1. Tapu Sicilinin Elektronik Ortamda Tutulması Yetkisi ve Yetkili Kurum  400
04.5.2. Tapu Sicilindeki Bilgi ve Belgelerin Veriliş Esasları  401
04.5.3. Değerleme Uzmanlarının Tapu Sicil ve Kadastro Bilgilerine Elektronik Ortamda Ulaşması  405
04.6. TAPU SİCİLİNDE HATALI BLOK VEYA BAĞIMSIZ BÖLÜM NUMARALARINDA DÜZELTME İŞLEMİ  409
04.7. TAPU SİCİLİNDE “KÖK TAPU”  422
04.8. CİNS DEĞİŞİKLİĞİ  424
04.9. YABANCILARA TAŞINMAZ SATIŞI  439
04.10. MİRASÇILIK BELGESİ  446
04.11. TAPU İŞLEMLERİNDE SORUMLULUK VE RÜCU  449
04.12. TAPU KÜTÜĞÜNDE TAKYİDATLAR, ŞERHLER VE BEYANLAR SÜTUNUNDAKİ KAYITLARIN KISITLAMALARI  449
04.12.1. Şerhler Sütunundaki Kayıtlar: Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları  455
04.12.1.1. Şerhler Sütununa Yazılan Kişisel Haklar  456
04.12.1.2. Şerhler Sütununa Yazılan ve Tasarruf Hakkını Kısıtlayan ve Yasaklayan Şerhler  456
04.12.1.2.1. Tasarruf Hakkını Kısıtlayan Şerhler  456
04.12.1.2.2. Tasarruf Hakkını Yasaklayan Şerhler  457
04.12.1.3. Geçici Tescil Şerhi  459
04.12.2. Beyanlar Sütununa Belirtmeler: Kamu Hukuku Kısıtlamaları  459
04.12.3. Beyanlar ve Şerhler Sütunundaki Kayıtlardan Tasarruf Hakkını Sınırlandıran Şerhler ve Belirtmeler  468
04.12.3.1. Kişiye Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları  470
04.12.3.2. Taşınmaza Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları  472
04.12.3.2.1. İhtiyati Tedbir  472
04.12.3.2.2. Haciz  474
04.12.3.2.3. Kamu Haczi  475
04.12.3.2.4. İhtiyati Haciz  476
04.12.3.2.5. İflas  478
04.12.3.2.6. Konkordato  479
04.12.3.2.7. Taşınmaz Davasında Davacı Lehine Verilen Kararın Şerhi–Henüz Kesinleşmemiş İlamların Şerhi (İcra ve İflas Yasası’nın 28. Maddesine Göre Şerh)  480
04.12.3.2.8. Aile Yurdu  481
04.12.3.2.9. Artmirasçı (Adaymirasçı) Atanması Şerhi  482
04.12.3.2.10. Aile Konutu Şerhi  482
04.12.3.2.11. Yargıç Kararıyla Eşin Tasarruf Yetkisinin Kısıtlanmasının Şerhi  483
04.12.3.2.12. Ticareti Terk Şerhi  484
04.12.3.2.13. Kamulaştırma Yasası’na göre, Taşınmazların Tapu Kaydına Yazılan Kısıtlamalar  485
04.12.3.2.14. Tapu Kütüğünün Nev’i Hanesinde Vakıf Şerhinin Bulunması  488
04.12.3.2.15. Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesinde “Arazi Toplulaştırması Kapsamına Alınmıştır” veya “Arazi Düzenlemesine Tabidir” Belirtmesi  490
04.12.3.2.16. Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Yasası’na Göre Şerh ve Belirtmeler  497
04.12.3.2.17. İskân Yasası’na Göre Şerh  508
04.12.3.2.18. Gecekondu Yasası’na Göre Şerh  509
04.12.3.2.19. 3367 Sayılı Yasaya Göre, Köy Yasası Kapsamında Köy Yerleşim Alanlarında Arazi Tahsisi ile İlgili Şerh  509
04.12.3.2.20. Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri Belirtmesi  511
04.12.3.2.21. Kültür ve Tabiat Varlığı Belirtmesi  513
04.12.3.2.22. İpoteğin Paraya Çevrilmesi Şerhi (150/c Şerhi, Satışa Arz Şerhi)  518
04.12.3.2.23. 1164 Sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Yasa’ya Göre Belirtme  519
04.12.3.2.24. Davalıdır Şerhi  521
04.12.3.2.25. Henüz Kesinleşmemiş İlamların Şerhi  521
04.12.3.2.26. Arsa Düzenlemesine Tabidir Belirtmesi  521
04.12.3.2.27. “Bina Kişisine Aittir” Belirtmesi  523
04.12.3.2.28. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ile Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri Şerhi  523
04.12.3.2.29. Geçici Tescil Şerhi  527
04.12.3.2.30. Organize Sanayi Bölgesi Şerhi  528
04.12.3.2.31. 3402 Sayılı Kadastro Yasası’nın 22/a Maddesine Göre Konulan Şerh  531
04.12.3.2.32. Teknik Hataların Düzeltilmesine İlişkin Belirtme  532
04.12.3.2.33. 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Yasa’ya Göre Yenileme Yapılacağına İlişkin Belirtme  533
04.12.3.2.34. Tecavüzlü Bina Belirtmesi  534
04.12.3.2.35. 2981 Sayılı İmar Affı Yasası Belirtmesi  534
04.12.3.2.36. Muvakkat (Geçici) İnşaat Şerhi  535
04.12.3.2.37. İkinci Kez Arsa Düzenlemesi (Parselasyon) Yapılan Kat İrtifaklı veya Kat Mülkiyetli Parsellerde Parsele Yapılan Hisselendirme  536
04.12.3.2.38. Otopark Şerhi  537
04.12.3.2.39. 7269 Sayılı Yasaya Göre Şerh  538
04.12.3.2.40. “İmar Planında Turizm Tesis Alanıdır vb.” Şerhi  540
04.12.3.2.41. Zonguldak Taşkömürü Havzasında “Havza–i Fahmiye” Belirtmesi  549
04.12.3.2.42. Geçit Hakkı Belirtmesi  550
04.12.3.2.43. Önalım (Şufa) Hakkı Şerhi  554
04.12.3.2.44. Alım (İştira) Hakkı Şerhi  555
04.12.3.2.45. Geri Alım (Vefa) Hakkı Şerhi  556
04.12.3.2.46. Kıyı Yasası ile Uygulama Yönetmeliği Uyarınca Konulan Belirtme  557
04.12.3.2.47. Hatalı Blok ve/veya Hatalı Bağımsız Bölüm Belirtmesi  560
04.12.3.2.48. Kentsel Dönüşüm ve Yenileme Alanı, Riskli Alan, Riskli Yapı ve Rezerv Yapı Alanı Belirtmesi  562
04.12.3.2.49. Zemin ve Gedikler (Örfü Belde ve Paftos)  569
04.12.3.2.50. Taşkın Yapılar  572
Bölüm 05
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ VE İMAR HUKUKU
05.1. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE İMAR HUKUKU İNCELEMELERİNİN ÖNEMİ  577
05.1.1. İmar Hukuku İncelemelerinde Mutlaka Görülmesi Gereken Belgeler  578
05.1.2. İmar Hukuku İncelemelerinde Dikkate Alınması Gereken Mevzuat  583
05.2. TÜRKİYE’DE MEKÂNSAL PLANLAMA (İMAR PLANLARI)  587
05.2.1. İmar Planları  592
05.2.1.1. İmar Planının Amacı, Tanımı ve Niteliği  593
05.2.1.2. İmar Mevzuatında Özel Yasaların Rolü ve Öncelikle Uygulanma Koşulları  596
05.2.1.3. Bir Bölgede Birden Çok Yasa Bulunması Durumunda Öncelikle Uygulanacak Yasa?  602
05.2.1.4. Mekânsal Planlama Kademeleri  603
05.2.1.4.1. Mekânsal Strateji Planı  606
05.2.1.4.2. Çevre Düzeni Planı  607
05.2.1.4.3. İmar Planı  609
05.2.1.5. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne Göre Özel Amaçlı Plan ve Projeler  610
05.2.1.5.1. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne Göre Özel Amaçlı Plan ve Projelerin Hukuki Durumu  610
05.2.1.5.2. Özel Amaçlı Plan ve Projelerin Tanımları  611
05.2.1.6. İmar Planları Konusunda Yetkili Kurumlar  611
05.2.1.6.1. İmar Planlarının Hazırlanmasında ve Onaylanmasında Yerel Yönetimler Arasında Görev–Yetki ve Sorumluluklarla İlgili Farklı Düzenlemeler  612
05.2.1.6.2. Büyükşehirlerde İmar Planlarının Onayıyla İlgili Büyükşehir Belediyesi ile İlçe Belediyelerinin Yetkileri  615
05.2.1.6.3. Büyükşehirlerde İmar Planları ile İlgili Olarak Büyükşehir Belediye Başkanına Verilen Denetleme Yetkisinin Artırılması  618
05.2.1.6.4. İmar Planlarının Hazırlanmasında ve Onaylanmasında Merkezi Yönetimin Görev–Yetki ve Sorumluluklarını Artıran Düzenlemeler  619
05.2.1.6.5. İmar Planları ile İlgili Merkezi Yönetimin Mutlak Etkisi  622
05.2.1.6.6. İmar ile İlgili Merkezi Yönetimin Mutlak Denetimi  622
05.2.1.7. Üst ve Alt Ölçekli Planlar Arasında Uyumluluk  624
05.2.1.8. Türkiye’de Mekânsal Planlar (İmar Planları) ile İlgili Genel Esaslar  626
05.2.1.8.1. İmar Planları Müellif Olmadan Yapılabilir mi?  627
05.2.1.8.2. Mekânsal Plan Yapımında Kurum ve Kuruluş Görüşlerinin Alınması Zorunlu mudur?  627
05.2.1.8.3. İmar Planlarının İdareye Sunulması (MPYY, m. 31)  627
05.2.1.8.4. Mekânsal Planların İdarelerce Ön İncelemesinde Süre Kısıtlaması Var mıdır?  628
05.2.1.8.5. Mekânsal Planlar Hangi Karar Mercilerince Onaylanır ve Nasıl Yürürlüğe Girer?  628
05.2.1.8.6. Çevre Düzeni Planı ve İmar Planları Onaylandıkları Tarihten Başlayarak Kaç Gün Sonra İlan Edilir?  630
05.2.1.8.7. İmar Planları Ne Zaman Kesinleşir?  632
05.2.1.8.8. İmar Planlarının Kesinleşmesinde Hangi Tarihi Temel Almak Gerekir?  633
05.2.1.8.9. Mekânsal Planlar, Sit Alanlarında Nasıl Onaylanır ve Yürürlüğe Girer?  633
05.2.1.8.10. İmar Planlarının Aleniyeti (Herkese Açıklık) Nasıl Sağlanır?  634
05.2.1.8.11. 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı Olmadan 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Yapılabilir mi?  634
05.2.1.8.12. İmar Planı Revizyonu ve İlaveleri Nasıl Yapılır? İmar Planları Değiştirilebilir mi?  638
05.2.1.9. İdari Yargıda İmar Planlarının İptali ve Sonuçları  639
05.2.1.9.1. İmar Planlarına Karşı İtirazın ve İptal Davasının Süre Açısından Hukuksal Dayanağı Nedir?  641
05.2.1.9.2. İmar Planlarına Karşı Kaç Tür Dava Açma Durumu Vardır?  643
05.2.1.9.3. İmar Planı İptal Edilirse ve/veya Yürürlüğü Durdurulursa Hangi Durumlar Ortaya Çıkar?  647
05.2.1.9.4. İmar Planı İptal Edildiğinde Önceki Plan Yürürlüğe Girer mi?  648
05.2.1.9.5. Türkiye’de İmar Planlarını Kimler Geçersiz Duruma Getirir?  648
05.2.1.10. İmar Hakları  649
05.2.1.10.1. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde Yer Verilen Tanımlar  649
05.2.1.10.2. Parsel Kullanım Fonksiyonlarına Göre Yapılaşma Koşulları  649
05.2.1.10.3. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde İmar Haklarının Oluşmasını Etkileyen Tanımlar  654
05.2.1.10.4. Plan Raporu, Gösterim (Lejant) Teknikleri ve Plan Notu  657
05.2.1.10.5. İmar Planlarının Yapımı ve Değişikliklerinde Standartlar  658
05.2.1.10.6. İmar Planlarında İnşaat Miktarını Tanımlayan (E, TAKS, KAKS, h) Özel İşaretler  659
05.3. İMAR PROGRAMI  664
05.4. İMAR DURUMU BELGESİ  672
05.5. ARSA DÜZENLEMESİ  674
05.5.1. Türkiye’de Arsa Düzenlemesi  675
05.5.1.1. Türkiye’de Arsa Düzenlemesinin Tarihi ve Düzenlemenin Niteliği  675
05.5.1.2. Türkiye’de Arsa Düzenlemesinin Hukuksal ve Teknik Temelleri  677
05.5.1.3. Düzenleme Ortaklık Payı Nedir ve Nasıl Hesaplanır?  684
05.5.1.4. Arsa Düzenlemesinde “Kapanmış Yollarla Yol Fazlaları” veya “Yoldan İhdas” Nedir?  699
05.5.1.5. Arsa Düzenlemelerinde Hatalı Uygulamalarla İlgili Danıştay İçtihatları  703
05.5.1.6. Arsa Düzenlemesinde İmar Parsellerine Dağıtım Ölçütleri Nelerdir?  703
05.5.1.7. Kat Mülkiyeti ya da Kat İrtifakı Kurulmuş Yapılar Yeniden Arsa Düzenlemesine Konu Olabilir mi?  705
05.5.1.8. Arsa Düzenlemesinin İdari Yargı Yerince İptal Edilmesi  706
05.5.2. Arsa Düzenlemesi ile İlgili Alıştırmalar  710
05.6. YAPI RUHSATI VE YAPI KULLANMA İZNİ  714
05.6.1. Yapı Ruhsatı  716
05.6.1.1. Yapı Ruhsatı Düzenlenirken Temel Alınan Tanımlar  723
05.6.1.2. Yapı Ruhsatında Yapı Tipleri Sınıflaması  725
05.6.1.3. Adına Yapı Ruhsatı Düzenlenebilecek Kişiler ve Kuruluşlar  725
05.6.1.4. Yapı Ruhsatı İçin Hangi Belgelerle Başvurulur?  726
05.6.1.5. Yapı Ruhsatı Başvurusunda Tapu Yerine Geçen Belgeler  729
05.6.1.6. Yapı Ruhsatı Başvurusunda İdareye Verilecek Projeler  729
05.6.1.7. Projelerin İncelenmesi ve Yapı Ruhsatının Düzenlenmesi Süresi  732
05.6.1.8. Yapı Ruhsatı İçin Taşınmazın Arsa (İmar Parseli) Durumuna Getirilmesi Zorunluluğu  733
05.6.1.8.1. Arsa Düzenlemesi Yapılmadan Ayırma ve Birleştirme İşlemi ile “Arsa” Oluşturulabilir mi?  734
05.6.1.8.2. Yapı Düzeni veya Kullanım Kararı Birbirinden Farklı Olan Parseller Birleştirilebilir mi?  734
05.6.1.8.3. Yola Cephesi Olmayan Parsel Oluşturulabilir mi?  735
05.6.1.9. Yapı Ruhsatı Kaç Kopya Düzenlenir?  735
05.6.1.10. Yapı Ruhsatının Düzenlenmesinde ve İncelenmesinde Dikkat Edilecek Konular  736
05.6.1.11. Yapı Ruhsatı Gerektirmeyen Değişiklikler ve Onarımlar  749
05.6.1.12. Yapı Ruhsatı Gerektiren Değişiklikler ve Onarımlar  752
05.6.1.13. Kamu Kurumlarınca ve Kuruluşlarınca Yapılacak veya Yaptırılacak Yapılar  762
05.6.1.14. Yapı Ruhsatı Alındıktan Sonra Yapıya Başlama ve Bitirme  763
05.6.1.14.1. Yapı Ruhsatının Süresinin 5 Yıl Daha Uzatılması İçin Başvuruda Bulunulmuşsa  764
05.6.1.14.2. Yapı Ruhsatının Süresinin 5 Yıl Daha Uzatılması İçin Başvuruda Bulunulmamışsa  765
05.6.2. Yapı Kullanma İzni  767
05.6.2.1. Yapı Kullanma İzni İçin Hangi Belgelerle Başvurulur?  768
05.6.2.2. İdarelerce Yapı Kullanma İzni Başvurularının İncelenmesi  769
05.6.2.3. İdarelerce Yapı Kullanma İzni Ne Kadar Sürede Verilir?  769
05.6.2.4. Yapı Kullanma İzinlerinde Başvuru Sahibinden Bilgi ve Belge İstenmesine İlişkin İlkeler  770
05.6.2.5. Yapı Kullanma İzin Belgesinin Ulusal Adres Veri Tabanı’ndan Mekânsal Adres Kayıt Sistemi (MAKS) Üzerinden Verilmesi  772
05.7. İMARDA KAZANILMIŞ HAK  772
05.7.1. Kazanılmış Hak Nedir, Ne Zaman Doğar?  772
05.7.2. İmar Planının İptal Edilmesi veya Yürürlüğünün Durdurulması Durumunda İmarda Kazanılmış Hak  778
05.7.2.1. Danıştay’ın 2013 Yılından Önceki Kararlarında Kazanılmış Hak  778
05.7.2.2. Danıştay’ın 2013 Yılından Sonraki Kararlarında Kazanılmış Hak  779
05.7.3. İmar Planlarının Değiştirilmesi Durumunda Kazanılmış Hak  782
05.7.4. Arsa Düzenlemesinin (Parselasyon İşleminin) İptal Edilmesi Durumunda Kazanılmış Hak  783
05.7.5. Hukuka Aykırı Verilen Yapı Ruhsatı Açısından Kazanılmış Hak  789
05.7.6. Türk Medeni Kanunu ve Taşınmaz Mülkiyeti Açısından Kazanılmış Hak  793
05.8. RUHSATSIZ VE/VEYA RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRI YAPILAR  797
05.8.1. Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılarla İlgili Yıkım İşlemleri  798
05.8.1.1. Ruhsatsız Yapıyı veya Ruhsat ve Eki Projeye Aykırılığı Kimler Tespit Eder?  799
05.8.1.2. Ruhsatsız Olduğu veya Ruhsat ve Eki Projeye Aykırılığı Tespit Edilen Yapı İçin Ne Tür Bir Tutanak Düzenlenir?  800
05.8.1.3. Tebligatlarda Muhatap Kimlerdir?  804
05.8.1.4. Tebligat Hangi Adrese Gönderilir?  805
05.8.1.5. Yapı Tatil Zaptına Neler Yazılmalıdır?  805
05.8.1.6. Yapı Sahibine Ne Kadar Süre Verilir?  806
05.8.1.7. Verilen Süre İçinde Ruhsata Uygun Duruma Getirilmeyen veya Ruhsat Alınmayan Yapılarla İlgili İşlemler  807
05.8.1.7.1. İmara Aykırılık Daha Sonra Tesis Edilen Bir İşlemle Giderilebilir mi?  808
05.8.1.7.2. İmara Aykırılık “İmar Hakkı Transferi” ile Giderilebilir mi?  810
05.8.1.8. Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıkılması İçin Önkoşullar  812
05.8.1.9. Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıkılmamasının Sonuçları, Sorumlular Hakkında Yapılacak İşlemler  814
05.8.1.9.1. Mahkeme Kararlarının Uygulanmaması Durumu  815
05.8.1.9.2. İmara Aykırılığı Tespit Edilen Yapılarla İlgili Türk Ceza Yasası Uygulamaları  817
05.8.2. Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılarla İlgili İdari Para Cezası İşlemleri  820
05.8.3. Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapılar  821
05.8.4. İmar Barışı Uygulamaları  822
05.9. İMAR MEVZUATINDA ÖZEL DURUMLAR  830
05.9.1. SİT İlan Edilen Yerler  831
05.9.2. Su Havzaları ve Dere Yatakları  847
05.9.3. Kıyılar  855
05.9.3.1. Kıyılarda “Kıyı Çizgisi” ve “Kıyı Kenar Çizgisi”  856
05.9.3.2. Cumhuriyet Döneminde Kıyılar ile İlgili Yasal Düzenlemeler  861
05.9.3.3. “Kıyı”da Yapılacak Uygulamalar  863
05.9.3.3.1. “Kıyı”nın Hukuksal Durumu  863
05.9.3.3.2. “Kıyı”da İmar Planları ve Yapı İzni Süreçleri  866
05.9.3.4. “Sahil Şeridi”nde Yapılacak Uygulamalar  869
05.9.3.4.1. “Sahil Şeridi”nde Planlama ve Yapılaşma  870
05.9.3.4.2. Sahil Şeridinde Farklı Yapı Yaklaşma Mesafelerinde İnşa Edilen Yapılar ve Kazanılmış Hak  871
05.9.4. Tarım Arazileri  876
05.9.5. Sanayi Alanları  879
05.9.6. Ormanlar  888
05.9.6.1. Devlet Ormanlarında Yapı İzni Verilmesi  888
05.9.6.2. Ormanlardan Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerler  891
05.9.6.3. Özel Ormanlar  893
05.9.7. Turizm Koruma ve Geliştirme Bölgeleri ve Turizm Merkezleri  895
05.9.7.1. İmar ve Planlama Açısından İncelemeler  896
05.9.7.2. Turizm Tesislerinin Değerlemelerinde Turizm Tesislerinin Nitelikleri Açısından İncelemeler  899
05.9.7.3. Turizm Tesislerine Yapı Ruhsatı Verilmesinde Yeni Düzenleme  900
05.9.8. Kentsel Dönüşüm/Yenileme  908
05.9.8.1. Kentsel Dönüşüm Uygulamaları  910
05.9.8.2. 6306 Sayılı Yasa Uygulamaları  911
05.9.8.3. 5393 Sayılı Belediye Kanunu Uygulamaları  917
05.9.9. Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri  923
05.9.10. Boğaziçi Alanı  924
05.9.11. Vakıf Arazileri  926
05.9.12. Zeytinlik Alanları  927
05.9.13. Mera Arazileri  929
05.9.14. Zonguldak Taşkömürü Havzası  934
Bölüm 06
FİNANS MATEMATİĞİ
06.1. FİNANS MATEMATİĞİNİN KAPSAMI  937
06.2. PARANIN ZAMAN DEĞERİ (Finansın Birinci Temel İlkesi)  938
06.3. FAİZ KAVRAMI  941
06.3.1. Faizin Tanımı ve Faizi Etkileyen Faktörler  941
06.3.2. Nominal Faiz–Reel Faiz Oranı Ayrımı  942
06.3.3. Basit Faiz  945
06.3.3.1. Basit Faizde Gelecekteki Değer  946
06.3.3.2. Basit Faizde Bugünkü (Şimdiki) Değer  946
06.3.4. Bileşik Faiz  947
06.3.5. Bugünkü (Şimdiki) Değer, Net Bugünkü Değer ve Gelecekteki Değer  949
06.3.5.1. Bugünkü (Şimdiki) Değer  950
06.3.5.2. Net Bugünkü (Şimdiki) Değer  951
06.3.5.3. Gelecekteki Değer  952
06.3.6. Anüiteler  952
06.3.6.1. Dönem Sonu Anüiteleri  953
06.3.6.1.1. Dönem Sonu Anüitelerin Gelecek Değeri  953
06.3.6.1.2. Dönem Sonu Anüitelerin Bugünkü Değeri  954
06.3.6.2. Dönem Başı Anüiteleri  955
06.3.6.2.1. Dönem Başı Anüitelerin Gelecek Değeri  955
06.3.6.2.2. Dönem Başı Anüitelerin Bugünkü Değeri  955
06.3.6.3. Artan Anüiteler  956
06.3.6.4. Geciktirilmiş Anüiteler  957
06.3.6.4.1. Dönem Sonu Geciktirilmiş Anüiteler  957
06.3.6.4.2. Dönem Başı Geciktirilmiş Anüiteler  957
06.4. ULUSLARARASI GEÇERLİLİĞİ OLAN YATIRIM KARLILIĞI HESAPLARI  959
06.4.1. Net Bugünkü Değer (NBD /NPV)  960
06.4.2. İç Verim Oranı (OİV / IRR)  962
06.4.3. Amorti (Geri Ödeme) Süresi (SGÖ / PBP)  964
06.4.4. Kârlılık Endeksi (EK / PI)  965
Bölüm 07
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ YÖNTEMLERİ
07.1. GENEL  969
07.1.1. Taşınmaz Değerlemesi Yöntemlerinin Gruplandırılması  970
07.1.2. Yöntemlere İlişkin Değerlendirme  973
07.1.3. Değerleme Yönteminin Belirlenmesi  975
07.2. KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ  977
07.2.1. Genel  977
07.2.2. Yöntemin Uygulanması  979
07.2.2.1. Toprak Değeri  979
07.2.2.2. Satış İşlemleri Verilerinin Araştırılması  980
07.2.2.3. İşlem Verilerinin Doğrulanması  981
07.2.2.4. Karşılaştırma Birimlerinin Seçilmesi  981
07.2.2.5. Benzer (Emsal) Satışların İncelenmesi ve Düzeltilmesi  983
07.2.2.6. Karşılaştırma Yönteminde Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması  984
07.2.2.7. Yapılı Taşınmazların Değerinin Belirlenmesi  984
07.2.2.8. Çarpanlar  985
07.2.2.8.1. Gelir Çarpanı  985
07.2.2.8.2. Yapı Çarpanı  985
07.2.3. Örnekler  986
07.2.4. Alıştırma Soruları  994
07.3. GELİR YÖNTEMİ  998
07.3.1. Genel  998
07.3.2. Yöntemin Uygulanması  999
07.3.2.1. Potansiyel Brüt Gelir (Potential Gross Income, PGI)  1000
07.3.2.2. Kira  1000
07.3.2.2.1. Dönemsel Kira (Sözleşme Kirası)  1001
07.3.2.2.2. Tarihsel Kira  1001
07.3.2.2.3. Dış Ekonomik Faktörler  1002
07.3.2.3. Diğer Gelirler  1002
07.3.2.4. Efektif (Fiili) Brüt Gelir (Effective Gross Income, EGI)  1002
07.3.2.5. Net Faaliyet Geliri (Net Operating Income, NOI)  1004
07.3.2.6. Faaliyet (İşletme) Giderleri  1004
07.3.2.6.1. Faaliyet Giderlerinin Sınıflandırılması  1004
07.3.2.6.2. Muhasebe Amaçlı Giderler  1005
07.3.2.6.3. Faaliyet Giderleri Tablosunun Yeniden Düzenlenmesi  1006
07.3.2.7. Faaliyet Tablosu Oranları  1006
07.3.2.8. Kapitalizasyon Oranı  1007
07.3.2.8.1. Kapitalizasyon Oranının Belirlenmesi  1008
07.3.2.8.2. Kapitalizasyon Oranının Yapılandırılması  1010
07.3.2.8.3. Anapara Geri Ödemesi İçin Oran Seçme  1011
07.3.2.8.4. Piyasadan Çıkarma Yöntemiyle Faiz Oranının Belirlenmesi  1012
07.3.2.8.5. Yatırım Bandı Yöntemi–İpotek ve Özkaynak Bileşenleri  1012
07.3.2.9. Gelir Yönteminin Uygulanması ile İlgili Formüller  1013
07.3.2.9.1. Kapitalizasyon Formülleri  1013
07.3.2.9.2. Çarpanlar  1014
07.3.3. Örnekler  1016
07.3.4. Alıştırma Soruları  1025
07.4. İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞI (İNA) YÖNTEMİ  1026
07.4.1. Genel  1026
07.4.2. İndirgenmiş Nakit Akışı Yönteminin Tanımı ve Kapsamı  1027
07.4.3. İNA Yönteminin Uygulaması  1030
07.4.3.1. Yöntemin Temel Formülü  1030
07.4.3.1.1. Nakit Akışlarının Belli Bir Oranda Büyüdüğü Varsayıldığında  1031
07.4.3.1.2. Nakit Akışlarının Belli Bir Oranının Yeni Yatırımlara
Aktarıldığı Varsayıldığında  1032
07.4.3.1.3. Enflasyonist Ortamlarda  1032
07.4.3.1.4. Nakit Akışları Kestiriminde Risk Faktörü Dikkate Alınırsa  1033
07.4.3.2. İNA Yönteminde 3 Önemli Öğe  1033
07.4.3.2.1. Nakit Akış Tabloları  1033
07.4.3.2.2. Nakit Akışları Kestirim Süresi  1035
07.4.3.2.3. İndirgeme Oranı  1036
07.4.3.3. Yöntemin En Yaygın Uygulamaları  1042
07.4.4. Örnekler  1043
07.4.5. Alıştırma Soruları  1046
07.5. MALİYET YÖNTEMİ  1047
07.5.1. Genel  1047
07.5.2. Maliyet Yönteminin Tanımı ve Kapsamı  1049
07.5.3. Yapı Türleri ve Yapı Malzemeleri  1050
07.5.4. Yöntemin Uygulanması  1052
07.5.4.1. Genel  1052
07.5.4.2. Yöntemin Adımları  1052
07.5.4.3. Amortismanın Önemi  1055
07.5.4.3.1. Tanımlar  1055
07.5.4.3.2. Amortisman Belirleme Yöntemleri  1056
07.5.4.3.3. Amortismanla İlgili Bazı Formüller  1058
07.5.5. Örnekler  1059
07.5.6. Alıştırma Soruları  1067
07.6. DİĞER YÖNTEMLER  1068
07.6.1. Kalan (Residual) Yöntemi  1068
07.6.1.1. Kalan Yönteminin Kapsamı  1068
07.6.1.2. Kalan Yönteminin Yapı Taşları  1070
07.6.1.3. Kalan Yönteminin Sakıncaları  1073
07.6.1.4. Örnekler  1075
07.6.2. Likidasyon Yöntemi  1080
07.6.2.1. Yöntemin Tanımı ve Kapsamı  1080
07.6.2.2. Yöntemin Seçenekleri  1081
07.6.2.2.1. Hemen Yıkım Durumunda Likidasyon Değeri  1081
07.6.2.2.2. Hemen Yıkımın Yapılmaması Durumunda Likidasyon Değeri  1081
07.6.2.2.3. Uzun Süre Yıkım Yapılmaması Durumunda Likidasyon Değeri  1083
07.6.2.3. Genel Likidasyon Değeri Formülleri  1083
07.6.2.4. Örnekler  1084
Bölüm 08
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE ÖZEL UYGULAMALAR
08.1. ARSALARIN DEĞERLEMESİ  1089
08.1.1. Arsa–Arazi Kavramları  1089
08.1.2. Arsaların Değer Tespit Raporlarının İmar Mevzuatı Açısından Analizi  1090
08.1.2.1. Mekânsal Planlar  1091
08.1.2.2. Plan Notu  1092
08.1.2.3. Arsaların Yapılaşma Koşullarına İlişkin Tanımlamalar  1092
08.1.3. Tapu Kayıtlarının İncelenmesi ve Önemi  1096
08.1.4. Konum Tespiti ve Önemi  1096
08.1.5. Arsa Değer Tespitinde Kullanılan Değerleme Yaklaşımları  1097
08.1.5.1. Pazar Yaklaşımı  1097
08.1.5.1.1. Değerleme Adımları  1098
08.1.5.1.2. Verilerin Araştırılması  1098
08.1.5.1.3. Verilerin Doğrulanması  1098
08.1.5.1.4. Karşılaştırma Kriterlerinin Seçimi  1098
08.1.5.1.5. Emsal Satışların Düzeltilmesi  1100
08.1.5.1.6. Uzlaştırma  1100
08.1.5.2. Proje Geliştirme Yaklaşımı  1103
08.1.5.3. Kat Karşılığı Oranıyla Arsa Değerinin Tespiti  1105
08.1.5.4. En Verimli ve En İyi Kullanım  1105
08.1.6. Uygulama Örnekleri  1106
08.1.6.1. Pazar Yaklaşımı Uygulama Örneği  1106
08.1.6.2. Proje Geliştirme Yaklaşımı Uygulama Örneği  1108
08.1.6.3. Kat Karşılığı Oranıyla Arsa Değerinin Tespiti Uygulama Örneği  1111
08.2. KONUT VE İŞYERİ (OFİS, BÜRO, DÜKKÂN, MAĞAZA, SHOWROOM vb.) DEĞERLEMELERİ  1112
08.2.1. Konut ve İşyeri Kavramları  1112
08.2.2. Konut Sektörü ve Gelişimi  1114
08.2.3. Konut Değerlemesinin Önemi  1120
08.2.3.1. Pazar Analizi Süreci  1122
08.2.3.2. Gayrimenkul Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri  1122
08.2.3.2.1. Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma Yöntemi–Karşılaştırmalı
Satış Analizi)  1123
08.2.3.2.2. Maliyet Yaklaşımı  1128
08.2.3.2.3. Gelir Yaklaşımı  1132
08.2.4. Konut ve İşyeri Değerlemelerinde Yöntemlerin Uygulamasında Yaşanan Sorunlar  1135
08.3. ARAZİ (TARIMSAL TOPRAKLARIN) DEĞERLEMESİ  1136
08.3.1. Genel  1136
08.3.2. Yöntemler  1137
08.3.2.1. Karşılaştırma Yönteminin Temelleri  1138
08.3.2.1.1. Kişisel Kanıya Dayanan Karşılaştırma Yöntemi  1139
08.3.2.1.2. Karşılaştırmaya Dayanan Değerleme Yöntemi  1139
08.3.2.1.3. Çarpan Temeline Dayanan Karşılaştırma Yöntemi  1141
08.3.2.1.4. Tipik Değerlere Dayanan Karşılaştırma Yöntemi  1142
08.3.2.2. Gelir Yönteminin Temelleri  1144
08.3.2.2.1. İşletmenin Net Geliri  1144
08.3.2.2.2. Kapitalizasyon Oranı  1146
08.3.2.3. Maliyet Yöntemi  1149
08.3.2.4. İkame Fiyatı Yöntemi  1150
08.3.2.5. Dönüşüm Fiyatı Yöntemi  1150
08.3.2.6. Tamamlayıcı Değer Yöntemi  1150
08.3.3. Üzerinde Ağaç Bulunan Taşınmazların Değerlemesi  1150
08.3.4. Örnekler  1154
08.3.5. Alıştırmalar  1160
08.4. İPOTEK KREDİSİ AMAÇLI HESAPLAMALAR  1161
08.4.1. Bazı Kavramlar ve Eşitlikler  1161
08.4.2. Yatırım Bandı Yöntemi  1162
08.4.3. Kalan Değer Yöntemleri  1163
08.4.4. Finansal Kaldıraç  1165
08.4.4.1. Kaldıracın Etkileri  1165
08.4.4.2. Pozitif, Negatif ve Nötr Kaldıraç  1165
08.4.4.3. Özkaynak Kapitalizasyon Oranı  1166
08.4.5. Örnekler  1166
08.5. TURİZM TESİSLERİ (OTEL, TATİL KÖYÜ vb.) DEĞERLEMESİ  1173
08.5.1. Turizm Tesislerinin Değerlemesi Sırasında Dikkate Alınacak Yasalar ve Yönetmelikler  1178
08.5.2. Turizm Tesisleri Değerlemesinin Farklılıkları  1178
08.5.3. Kültür ve Turizm Bakanlığınca Her Yıl Duyurulan Oda m2 Birim
Maliyetleri  1179
08.5.4. Turizm Tesisleri Değerleme Yöntemleri  1181
08.5.4.1. Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Karşılaştırma Yöntemi  1181
08.5.4.2. Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Maliyet Yöntemi  1184
08.5.4.3. Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Gelir Yöntemi  1185
08.5.4.4. Kapitalizasyon Oranının Belirlenmesi  1188
08.5.4.4.1. Kapitalizasyon Oranının Piyasadan Elde Edilen Verilere
Göre Hesaplanması  1188
08.5.4.4.2. Yatırım Bandı Tekniği  1191
08.5.4.4.3. Yıllık Yatırım Bandı Yöntemi  1193
08.5.4.5. Turizm Tesisinin Değerinin Ortalama Oda Fiyatından Çıkarılması  1194
08.5.5. Örnek Uygulamalar  1194
08.6. ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ (AVM) DEĞERLEMESİ  1196
08.6.1. Saha İncelemesi  1197
08.6.2. Pazar Analizi ve Konum Değerlendirmesi  1199
08.6.3. Değer Takdiri  1200
08.6.3.1. Pazar Yaklaşımı  1201
08.6.3.2. Maliyet Yaklaşımı  1201
08.6.3.3. Gelir Yaklaşımı  1201
08.6.4. AVM Değerlemesinde Önemli Konular  1203
08.6.4.1. Kira Sözleşmeleri  1203
08.6.4.2. İşletme Gideri  1203
08.6.4.3. Doluluk Oranı  1204
08.6.4.4. Marka Karması  1204
08.6.4.5. Yapılaşma Hakkı  1204
08.6.4.6. Gelirlerdeki Dönemsellik  1205
08.6.4.7. Yasal Zorunlulukların Olası Etkileri  1205
08.7. AKARYAKIT İSTASYONLARI DEĞERLEMESİ  1205
08.7.1. Akaryakıt İstasyonlarına İlişkin Tanımlar  1205
08.7.2. İstasyon Kurulum Süreci  1207
08.7.2.1. İnşaat Sonrası Alınacak Belgeler  1208
08.7.2.2. Çalışma Ruhsatı İçin Görüşü Gereken Kurumlar ve Belgeler  1208
08.7.2.3. EPDK Lisansı  1208
08.7.2.4. Asgari Mesafe Tespit Tutanağı  1209
08.7.2.5. İntifa Hakkı, Kira Şerhi, İpotek  1209
08.7.2.5.1. İntifa Hakkı  1209
08.7.2.5.2. Kira Şerhi  1209
08.7.2.5.3. İpotek  1210
08.7.2.6. Sözleşmeler  1210
08.7.2.6.1. Bayilik Sözleşmesi  1210
08.7.2.6.2. Akaryakıt İstasyonlarında İntifa Hakkı Sözleşmeleri  1211
08.7.2.7. Akaryakıt İstasyonlarında Bayilik ve Lisans Alma Koşulları  1213
08.7.3. Akaryakıt İstasyonları Değerlemesinde Mülkiyet İncelemeleri  1214
08.7.4. Akaryakıt İstasyonlarının Değerlemesinde İmar ve Planlama Açısından İnceleme  1216
08.7.5. Akaryakıt ve LPG İstasyonlarını Değerleme  1222
08.7.5.1. Analizler  1222
08.7.5.1.1. Konum Analizi  1222
08.7.5.1.2. Ticari Yoğunluk  1223
08.7.5.1.3. Yapı Donanım Analizleri  1223
08.7.5.1.4. Gelir Verileri  1224
08.7.5.2. Akaryakıt İstasyonu Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler  1224
08.7.5.2.1. Pazar Yaklaşımı  1224
08.7.5.2.2. Gelir Yaklaşımı  1224
08.7.5.2.3. Maliyet Yaklaşımı  1229
08.7.5.2.4. Rapor Ekleri  1231
08.7.6. Değerleme Sürecinde Karşılaşılan Sorunlar  1231
08.7.7. Sonuç ve Öneriler  1233
08.8. KIYI YAPILARI (MARİNA, YAT ÇEKEK YERİ) DEĞERLEMESİ  1235
08.8.1. Karşılaştırma ve Maliyet Yöntemlerinin Birlikte Kullanılması  1237
08.8.1.1. Karşılaştırma Yöntemine Göre Arsaların Değerlemesi  1237
08.8.1.2. Maliyet Yöntemine Göre Yapıların Değerinin Saptanması  1238
08.8.1.3. Karşılaştırma ve Maliyet Yöntemine Göre Toplam Değer  1240
08.8.2. Gelir Yöntemine Göre Değer Belirleme  1240
08.8.3. Marina Değerlemesi Gelir Yöntemi Örneği  1243
08.8.4. Tersane Değerlemesi Örneği  1246
08.8.5. Sonuç ve Düşünceler  1248
08.9. FABRİKA DEĞERLEMESİ  1250
08.9.1. Fabrika ile İlgili Kavramlar  1250
08.9.2. Fabrikanın Diğer Taşınmazlardan Ayrılan Yönleri  1250
08.9.3. Fabrika Türleri  1253
08.9.3.1. Emlak Vergisi Tebliğine Göre  1253
08.9.3.2. Yapım Tekniklerine Göre  1254
08.9.3.3. Taşıyıcı Sistemine Göre  1255
08.9.3.4. Temel Sistemine Göre  1255
08.9.3.5. Çatı Sistemine Göre  1255
08.9.3.6. Cephe Sistemine Göre  1256
08.9.3.7. İş Sağlığı ve Güvenliği Tehlike Sınıfına Göre  1256
08.9.3.8. Üretilen Ürüne Göre  1256
08.9.3.9. Değerleme Kriterlerine Göre  1257
08.9.4. Fabrikaların Tabi Oldukları Hukuk Kaynakları  1258
08.9.5. Fabrika Değerlemesinde Değer Tanımı ve Değerleme Yöntemleri  1259
08.9.5.1. Değerleme ile İlgili Tanımlar  1259
08.9.5.2. Fabrika Değerleme Yöntemleri  1260
08.9.5.3. Maliyet Yöntemine Dayalı Değerlemenin Tanımı ve Çeşitleri  1262
08.9.6. Fabrika Değerlemesi Öncesi Yapılacaklar ve Talep Edilecek Belgelerle Bilgiler  1265
08.9.6.1. Fabrika Değerlemesi Öncesi Yapılacaklar  1265
08.9.6.2. Fabrika Değerlemesi Öncesi Talep Edilecek Bilgiler ve Belgeler  1266
08.9.7. Fabrika Değerlemesi Raporunda Bulunması Gereken Özet Bilgiler  1268
08.9.8. Fabrika Değerlemesinde Dikkat Edilecek Noktalar  1268
08.9.9. Fabrika Değerlemesi İçin Örnek  1273
08.10. İRTİFAK HAKKI DEĞERLEMESİ  1282
08.10.1. Genel Olarak İrtifak Hakları ve Değerleme  1282
08.10.2. Uygulamada İrtifak Hakkı Değerlemeleri  1288
08.10.3. Kamulaştırmada İrtifak Hakkı ve Uygulaması  1294
08.10.4. Diğer Örnekler  1300
08.10.5. İntifa Hakkı Değerlemesi  1305
08.10.6. Üst Hakkı Değerlemesi  1307
08.11. ŞEREFİYELENDİRMELER  1308
08.11.1. Yasalarda Şerefiye  1308
08.11.1.1. 3194 Sayılı İmar Yasası’na Göre Şerefiyelendirme  1308
08.11.1.2. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’na Göre Şerefiyelendirme  1309
08.11.1.3. 1163 Sayılı Kooperatifler Yasası’na Göre Şerefiyelendirme  1310
08.11.1.4. Belediye ve Belediye Şirketlerince Yapılacak Konutların Şerefiyelendirilmesi  1311
08.11.2. Uygulama Açısından Şerefiye  1312
08.11.3. Şerefiyendirme Çalışmaları Uygulama Örnekleri  1315
08.11.3.1. Şerefiyelendirme Raporları Nasıl Hazırlanır?  1316
08.11.3.2. Tamamlanmış Konut Sitesi İçin Şerefiyelendirme / Değerleme Çalışması Örneği  1319
08.11.3.2.1. Konum Faktörü  1320
08.11.3.2.2. Manzara Faktörü  1320
08.11.3.2.3. Kat Faktörü  1321
08.11.3.2.4. Cephe Faktörü  1322
08.11.3.2.5. Yön Faktörü  1322
08.11.3.2.6. Sonuç  1323
08.11.3.3. Proje Aşamasındaki Konut Sitesi İçin Şerefiyelendirme / Değerleme Çalışması Örneği  1323
08.11.3.4. Dükkân, Mağaza vb. Ticari Alanların Şerefiyelendirilmesi  1324
08.11.3.5. Mağaza Şerefiyelendirme Çalışması Örneği  1325
08.12. ECRİMİSİL İŞLEMLERİ VE DEĞERLEMESİ  1327
08.12.1. Ecrimisil ve İşgalci Kavramları  1327
08.12.2. Ecrimisilin Yasal Mevzuatı  1328
08.12.3. Ecrimisil Tespit İşlemleri  1330
08.12.3.1. Taşınmaz Tespit Tutanağı  1330
08.12.3.2. Tespit İşlemlerinde Süre  1331
08.12.3.3. Tespit Sonucu Ecrimisil Talep Etmenin Koşulları  1331
08.12.3.3.1. Hazineye Ait Taşınmazın İşgal Edilmiş Olması  1331
08.12.3.3.2. Kullanıcıların Hakkı Bulunmaması ve İdarenin Rızasının Olmaması  1331
08.12.4. Ecrimisil Takdir İşlemleri  1331
08.12.5. Ecrimisil Tebliğ İşlemleri  1335
08.12.6. Ecrimisil Tahsil İşlemleri  1335
08.12.6.1. Vadesinde Ödenmeyen Ecrimisiller  1336
08.12.6.2. Ecrimisilin Taksitle Ödenmesi  1336
08.12.6.3. Ecrimisilde İndirim  1337
08.12.7. Örnekler  1337
Bölüm 09
BİLİRKİŞİLİK VE DEĞERLEME
09.1. BİLİRKİŞİ VE BİLİRKİŞİLİK KURUMU  1341
09.1.1. Giriş  1341
09.1.2. Hukuksal Dayanaklar  1342
09.1.3. Bilirkişilik Nedir?  1343
09.1.4. Bilirkişilik Bir Meslek midir?  1344
09.1.5. Bilirkişiye Ne Zaman Başvurulur?  1345
09.1.6. Bilirkişi Kimdir?  1348
09.1.7. Kimler Bilirkişi Olabilir?  1350
09.1.8. Özel Hukuk Tüzel Kişileri Bilirkişi Olabilir mi?  1352
09.1.9. Bilirkişinin Nitelikleri Neler Olmalıdır?  1353
09.1.9.1. Uzmanlık (İhtisas) ve Yeterlilik (Ehliyet)  1353
09.1.9.2. Tarafsızlık  1354
09.1.9.3. Dürüstlük  1355
09.1.10. Bilirkişiliğe Başvuru  1355
09.1.11. Bilirkişiler Nasıl Seçilir ve Görevlendirilir?  1356
09.1.12. Bilirkişi İşlevini Nasıl Yerine Getirir?  1359
09.1.13. Bilirkişilik Görevinin Sınırları Nelerdir?  1359
09.1.14. Bilirkişinin Görev Süresi Ne Kadardır?  1360
09.1.15. Bilirkişilerin Kurul Olarak Çalışması  1361
09.1.16. Bilirkişinin Görüşünün Niteliği Nedir?  1361
09.1.17. Bilirkişi Raporu  1363
09.1.18. Aynı Konuda Birden Fazla Rapor Alınması  1364
09.1.19. Bilirkişilerin Sorumluluğu  1367
09.1.20. Bilirkişilerin Denetlenmesi  1368
09.1.21. Hukuki Konularda Bilirkişiye Başvurulması  1369
09.1.22. Bilirkişilik Alanının Kurumsallaştırılması  1369
09.1.23. Bilirkişilerin Eğitimi  1370
09.2. YENİ YASAL DÜZENLEMELER  1371
09.2.1. İmar Mevzuatında Yapılan Düzenlemeler  1371
09.2.1.1. İmar Yasası’nın 18. Maddesinde Yapılan Düzenlemeler  1371
09.2.1.2. Değer Artış Payı  1372
09.2.1.3. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yasası  1373
09.2.2. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Düzenlemeleri  1374
09.2.2.1. Yabancılara Mülk Satışı  1374
09.2.2.2. Toplu Değerleme  1375
09.2.3. Değerli Konut Vergisi  1376
09.3. KAMULAŞTIRMA AMAÇLI DEĞERLEMELER  1377
09.4. ECRİMİSİL KAPSAMINDA DEĞERLEMELER  1379
09.4.1. İdari Yargı Kapsamında Haksız İşgal Tazminatı  1379
09.4.2. Adli Yargıda Haksız İşgal Tazminatı  1382
09.5. ŞEREFİYE DEĞERLEMELERİ  1389
09.6. ARSA PAYI DEĞERLEMELERİ  1390
09.7. LEVAZIM (ENKAZ) BEDELİ DEĞERLEMELERİ  1392
Bölüm 10
ALMANYA’DA TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ
10.1. GENEL  1399
10.2. ALMANYA FEDERAL İMAR YASASI (AFİY)’NIN DEĞERLEMEYE İLİŞKİN HÜKÜMLERİ  1403
10.3. TAŞINMAZLARIN PİYASA (RAYİÇ) DEĞERLERİNİN SAPTANMASINA İLİŞKİN İLKELER TÜZÜĞÜ (Taşınmaz Değerlemesi Tüzüğü, ImmoWertV)  1407
10.4. KARŞILAŞTIRMA DEĞERİNİN VE TOPRAK DEĞERİNİN BELİRLENMESİ YÖNERGESİ (Vergleichswertrichtlinie, VW–RL)  1418
Ek 1  1429
Ek 2  1431
Ek 3  1433
Ek 4  1434
Ek 5  1435
10.5. GELİR DEĞERİNİN BELİRLENMESİ YÖNERGESİ (Ertragswertrichtlinien, EW–RL)  1437
Ek 1  1452
Ek 2  1455
Ek 3  1457
10.6. MALİYET DEĞERİNİN BELİRLENMESİ YÖNERGESİ (Sachwertrichtlinie, SW–RL)  1462
Bölüm 11
ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI
ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI 2017  1477
Giriş  1477
Ek 1: ALIŞTIRMA SORULARININ ÇÖZÜMLERİ  1541
Ek 2: TERİMLER VE SİMGELER  1555
Kaynaklar  1561
Kavramlar Dizini  1576
  


 
Kitap
Bülten
Kitap
Kitap
İndirimli Kitaplar
 
 
Ana Sayfa | 2021 Kaynakça Dokümanı | Hakkımızda | Bülten | Kişisel Verilerin Korunması | Yardım | İletişim

Seçkin Yayıncılık San. Tic. A.Ş.
Copyright © 1996 - 2024