|
İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Önsöz 5
Özgeçmiş 9
Tablolar Listesi 17
Şekiller Listesi 19
Kısaltmalar 21
BİRİNCİ BÖLÜM
GAYRİMENKUL PİYASALARI
1.1. Bir Yatırım Aracı Olarak Gayrimenkul 27
1.1.1. Gayrimenkul Kavramı 27
1.1.2. Gayrimenkul Çeşitleri 29
1.1.2.1. Konut 30
1.1.2.2. Ticari ve Endüstriyel Gayrimenkul 32
1.1.2.3. Tarımsal Gayrimenkul 33
1.1.2.4. Özel Amaçlı Gayrimenkul 34
1.1.3. Bir Yatırım Aracı Olarak Gayrimenkul 34
1.2. Gayrimenkul Yatırımlarında Stratejik Portföy Oluşturma 38
1.2.1 Stratejik Portföy Oluşturma 39
1.2.1.1 Portföyde Risk Dağılımı 40
1.2.1.2 Yatırım Çeşitlendirmesinin Önemi: Farklı Varlık Türlerinin Kombine Edilmesi (Mixed Asset Portfolio) 41
1.2.1.3 Lokasyon Çeşitliliği: Coğrafi Farklılıkların Taşıdığı Riskler 42
1.2.1.4 Farklı Gayrimenkul Türleri Kombinasyonları ve Dengeli Risk Dağılımı 43
1.2.1.5 Portföyün Büyüklük ve Getiri Seviyesine Dayalı Çeşitlendirme 44
1.2.2. Gayrimenkul Yatırımlarının Sağladığı Faydalar 45
1.2.2.1. Değer Artışı 46
1.2.2.2. Kaldıraç Etkisi 46
1.2.2.3. Vergi Avantajı 47
1.2.2.3.1. Değer Artışı ile İlgili Vergi Avantajı 47
1.2.2.3.2. Kentsel Dönüşüm Esaslı Vergi Avantajı 49
1.2.2.4. Şahsi Kontrolün Fazla Olması 50
1.2.2.5. Enflasyona Karşı Koruyucu Etkisi 50
1.2.3. Gayrimenkul Yatırımlarının Olumsuz Yönleri 52
1.2.3.1. Yatırımcı Açısından Olumsuzluklar 53
1.2.3.1.1. Piyasa Riski 53
1.2.3.1.2. Finansal Risk 54
1.2.3.1.3. Sermaye Piyasası Riski 54
1.2.3.1.4. Enflasyon 54
1.2.3.1.5. Likidite Riski 54
1.2.3.1.6. Çevresel Risk 55
1.2.3.1.7. Kiralama Riski 55
1.2.3.2. Emlak Müteahhidi Bakış Açısı ile Risk Kaynakları 56
1.3. Gayrimenkulde Değer Kavramı ve Değer Çeşitleri 59
1.3.1. Gayrimenkulün Piyasa Değeri ve Satış Değeri 60
1.3.2. Vergi Değeri 62
1.3.3. Tasfiye Değeri 63
1.3.4. Kullanım Değeri 63
1.3.5. Sigortalanabilir Değer 63
1.3.6. Yatırım Değeri 63
1.3.7. İpotek Teminatlı Kredi Değeri 64
1.3.8. Özel Değer 64
1.3.9. Acil Satış Değeri 64
1.3.10. Hurda Değer 64
1.3.11. İşleyen Teşebbüs Değeri 64
1.3.12. Maliyet Değeri 65
1.4. Borçlanarak Konut Satın Alma 65
1.4.1. Konut Finansmanında Borç Alınabilecek Miktar 66
1.4.1.1. Kredi Değer Oranı (Loan–to–Value Ratio (LTV)) 66
1.4.1.2. Borç Karşılama Oranı (Debt Coverage Ratio–DCR) 66
1.5. Konut Finansman Kaynakları 67
1.5.1. Birincil Gayrimenkul Finansman Kaynakları 70
1.5.1.1. Genel Finansman Kurumları 70
1.5.1.1.1. Ticari bankalar 70
1.5.1.1.2. Mevduat Bankaları 72
1.5.1.1.3. Katılım Bankaları 73
1.5.1.1.4. Kalkınma ve Yatırım Bankaları 73
1.5.1.1.5. Emeklilik ve Sigorta Şirketleri 73
1.5.1.2. Uzman Gayrimenkul Finansman Kurumları 74
1.5.1.3. Kamu Finansmanı 74
1.5.2. Diğer Finansman Kaynakları 76
1.6. Gayrimenkul Finansman Piyasalarında Kullanılan Fon Kaynakları 77
1.6.1. Direkt (Doğrudan) Finansman Yöntemi (The Direct Route) 77
1.6.2. Kontrata Dayalı Tasarruf Planı (Contractual Saving Scheme) 78
1.6.3. Mevduat Finansman Sistemi (Deposit Financing System) 79
1.6.4. Mortgage Bankacılığı Sistemi (Mortgage Banking System) 79
1.7. Para Piyasaları, Sermaye Piyasaları ve Gayrimenkul Piyasaları 80
1.7.1. Para Piyasaları (Money Markets) 81
1.7.1.1. Para Piyasası Araçları 82
1.7.1.1.1. Ciro Edilebilir Mevduat Sertifikası (Certificates of Deposits (CD)) 82
1.7.1.1.2. Hazine Bonosu (Treasury Bills) 83
1.7.1.1.3. Banka Kabulü (Bankers’ Acceptances) 83
1.7.1.1.4. Şirket Bonosu (Commercial Paper) 83
1.7.1.1.5. Repo (Repurchase Agreement) 84
1.7.1.1.6. Federal Fon Pazarı (Federal Funds) 84
1.7.1.1.7. Çek ve Senetler 84
1.7.1.1.8. Eurodolar (Eurodollar market) 84
1.7.2. Sermaye Piyasaları (Capital Markets) 84
1.7.2.1. Hisse Senetleri 85
1.7.2.2. Devlet Tahvilleri 86
1.7.2.3. Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler (VDMK) 87
1.7.3. Gayrimenkul Piyasaları (Real Estate Markets) 87
1.7.4. Gayrimenkul Piyasalarının Etkinliği 88
1.8. Gayrimenkul Sektörüne Genel Bakış 91
1.8.1. Pandemi Öncesi ve Sonrası Küresel Konut Sektörü 95
1.8.2. Yerel Gayrimenkul Sektörünün Durumu 97
İKİNCİ BÖLÜM
GAYRİMENKUL FİNANSMAN MATEMATİĞİ
2.1. Faiz Kavramı 107
2.1.1. Basit Faiz (Simple Interest Rate) 108
2.1.2. Bileşik Faiz (Compound Interest Rate) 110
2.1.3. “72 Kuralı” – Parayı İkiye Katlamak (Rule of 72) 113
2.1.4. Efektif Faiz Oranı (Effective Annual Rate) 114
2.1.5. Nominal Faiz, Reel Faiz ve Enflasyon 115
2.1.6. Sürekli Bileşik Faiz 118
2.2. Paranın Zaman Değeri 119
2.2.1. Bugünkü Değer ve Gelecek Değer Kavramları Üzerine 119
2.2.2. Net Bugünkü Değer (Net Present Value) 123
2.2.3. İç Verim Oranı (Internal Rate Of Return–IRR) 124
2.3. Anüite (Annuity) 126
2.3.1. Dönem Sonu Anüitelerin Gelecek Değeri (Future Value of Annuity) 128
2.3.2. Dönem Sonu Anüitelerin Bugünkü Değeri (Present Value of Annuity) 129
2.3.3. Dönem Başı Anüitelerin Gelecek Değeri 131
2.3.4. Dönem Başı Anüitelerin Bugünkü Değeri (Present Value of Annuity Due) 132
2.3.5. Belirli Bir Oranda Artan veya Azalan Anüiteler 133
2.3.6. Belirli Bir Oranda Artan veya Azalan Anüitelerde Bugünkü Değer (PV Growing Annuitiy) 133
2.3.7. Belirli Bir Oranda Artan veya Azalan Anüitelerde Gelecek Değer (FV Growing Annuity) 134
2.3.8. Sonsuza Giden Nakit Akışlarının Hesapları (Perpetuity) 135
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
GAYRİMENKUL DEĞERLEME KAVRAMI
VE YÖNTEMLERİ
3.1. Gayrimenkul Değerleme Kavramı 141
3.1.1. Gayrimenkul Değerleme Şirketi ve Uzmanı Kavramları 142
3.1.2. Gayrimenkul Değerlemeye İlişkin Kuruluşlar 145
3.1.2.1. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) 145
3.1.2.2. Değerleme Uzmanları Derneği (DUD) 146
3.1.2.3. Lisanslı Değerleme Şirketleri Birliği Derneği (LİDEBİR) 146
3.1.2.4. International Valuation Standards Committee (IVSC) 147
3.1.2.5. Appraisal Institute (AI) 147
3.1.2.6. The European Group of Valuers’ Associations (TEGOVA) 147
3.1.2.7. Appraisal Institute of Canada (AIC) 148
3.1.2.8. Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) 148
3.1.3. Gayrimenkul Değerleme Gerektiren Durumlar 149
3.1.4. Gayrimenkul Değerini Etkileyen Unsurlar 152
3.1.5. Gayrimenkul Değerleme Aşamaları 165
3.1.5.1. Değerlemenin Amacının Ortaya Konması 167
3.1.5.2. Değerlemenin Kapsamının Ortaya Konması 167
3.1.5.3. Değerlenecek Gayrimenkul ile İlgili Bilgilerin Toplanması ve Özelliklerin Tanımlanması 167
3.1.5.4. Toplanan Bilgilerin Analizi 169
3.1.5.5. Arazi Değeri Tahmini 169
3.1.5.6. Değerleme Yönteminin Belirlenmesi 170
3.1.5.7. Elde Edilen Değerlerin Karşılaştırılması ve Son Değerin Belirlenmesi 170
3.1.5.8. Doğru Raporlama 171
3.2. Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri 172
3.2.1. Uluslararası Değerleme Standartları 172
3.2.2. Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri 175
3.2.2.1. Emsal Karşılaştırma Yöntemi 176
3.2.2.1.2 Emsal Karşılaştırma Yönteminin Aşamaları ve Veri Kaynakları 179
3.2.2.2. Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi 180
3.2.2.2.1. Doğrudan Gelir İndirgeme Yöntemi 181
3.2.2.2.2. Brüt Gelir Çarpanı Yöntemi (Gross Income Multipliers, GIM) 183
3.2.2.2.3. İndirgenmiş Nakit Akışları Yöntemi (İNA), (NPV) 184
3.2.2.3. Maliyete Dayalı Değerleme Yöntemi 185
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
MORTGAGE (İPOTEK) PİYASALARI
4.1. Mortgage Sistemi ile İlgili Kavramsal Çerçeve 191
4.1.1. Mortgage Kavramının Tanımı 191
4.1.2. Mortgage’ın Tarihsel Gelişim Süreci 193
4.1.3. Mortgage Piyasaları 195
4.1.3.1. Birincil Mortgage Piyasası 195
4.1.3.2. İkincil Mortgage Piyasası 196
4.1.4. Mortgage Sisteminin İşleyiş Süreci 197
4.1.5. Mortgage Sisteminin Faydaları 198
4.1.6. Mortgage Kredilerinde Risk 198
4.1.6.1. Risk Kavramı 199
4.1.6.2. Mortgage (İpotek) Kredilerinde Risk Faktörleri 200
4.1.6.2.1. Faiz Oranı Riski 200
4.1.6.2.2. Erken Ödeme Riski 200
4.1.6.2.3. Ödenmeme Riski (Default Risk) 201
4.1.7. Mortgage Piyasasında İpotekli Konut Kredisi Türleri 201
4.1.7.1. Sabit Faizli Konut Kredileri (Fixed Rate Mortgage) 201
4.1.7.2. Değişken Faizli Konut Kredileri (Variable Rate Mortgage, VRM veya Adjustable Rate Mortgage, ARM) 202
4.1.7.3. Diğer Mortgage Kredileri 203
4.1.7.3.1. Artan Geri Ödeme Tutarlı Mortgage Kredileri (Graduated Payment Mortgages – GPM) ve Azalan Geri Ödeme Tutarlı Mortgage Kredileri 203
4.1.7.3.2. Ayarlanabilir Mortgage Kredisi (Adjustable Rate Mortgages) ve Sınırlı Ayarlanabilir Mortgage Kredisi (Capped ARM’s) 203
4.1.7.3.3. Çift Oranlı İpotek Kredileri (Dual Rate Mortgages–DRM’s) 204
4.1.7.3.4. Hibrit veya Karma Ayarlanabilir Oranlı Mortgage Kredisi (Hybrid ARM) 205
4.1.7.3.5. Geçişli Ayarlanabilir Oranlı İpotek Kredileri (Convertible ARM’s) 205
4.1.7.3.6. Fiyat Seviyesine Endeksli İpotek Kredisi (Price Level Adjusted Mortgage–PLAM) 205
4.1.7.3.7. Yüksek Ödemeli İpotek Kredisi (Balloon mortgage) 205
4.1.7.3.8. İndirimli İpotek Kredisi (Buydown mortgage) 205
4.1.7.3.9. İki Aşamalı İpotek Kredisi (Two–step mortgage) 206
4.1.7.3.10. Kazanç Paylaşımlı İpotek Kredisi (Shared appreciation mortgage–SAM) 206
4.1.7.3.11. Kaydırılabilen İpotek Kredisi (Movable mortgage) 206
4.2. Varlığa veya İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (VİDMK/Mortgage Backed Securities–MBS) 207
Kaynakça 211
Kavram Dizini 223 |
Bilgisayar, Teknoloji Kitapları 
