Kentsel Dönüşüm

Tüm Yönleriyle

Kentsel Dönüşüm

Şenol Saltık

Mart 2023 / 5. Baskı / 400 Syf.

Baskısı tükenmiştir.

Diğer Baskılar

Baskı	Tarih	Fiyatı	İndirimli
4.	Şubat 2022	405.00 TL	95.00 TL (%77)	Sepete Ekle
3.	Ocak 2021	99.00 TL	69.90 TL (%29)	Sepete Ekle
2.	Nisan 2018	500.00 TL	95.00 TL (%81)	Sepete Ekle
1.	Mayıs 2017	54.50 TL	34.90 TL (%36)	Sepete Ekle

Kitap Hakkında
Kitabın Künyesi
İçindekiler

Kitapta, kentsel dönüşüm sürecinin tüm aşamaları, pratik bilgiler ışığında detaylı olarak değerlendirilmiştir. Ülkemizde 610.000 riskli bağımsız bölümün yıkımı ve yenilenme süreci, 6306 sayılı yasa kapsamında yürütülmektedir. Kentsel Dönüşüm Yasası olarak adlandırılan bu düzenleme sadece, "25" maddeden ibarettir. Yasa, oldukça kısıtlı hükümler içerdiğinden, yasanın uygulanmasında ve yorumlanmasında hukukçulara büyük görevler düşmektedir. Geniş kitlelerin haklarını ilgilendiren ve mülkiyet hakkına doğrudan temas eden bu yasanın uygulanmasında sahadan gelen pratik bilgilerin önemi çok büyüktür. Bu sebeple, kitapta mevzuattan çok pratik bilgilere yer verilmiştir.

Ülkemizdeki milyonlarca insanın mülkiyet haklarını, barınma ve yaşam haklarını doğrudan ilgilendiren 6306 sayılı kanunda sıkça değişiklikler yapılmaktadır. Yasa değişikliklerinin uygulamaya ne şekilde yansıdığını da kitapta sizlere aktarmaya çalıştık.

Kitabın içeriğinde yer alan, Anayasa Mahkemesi'nin 2022 yılında verdiği karar, 6306 sayılı yasanın uygulanmasına yönelik devrim niteliğinde bir yüksek mahkeme kararıdır. Anayasa Mahkemesi'nin azınlıkta kalan maliklerin haklarının korunmasına olanak verdiği bu kararının ilk derece mahkemelerinde dikkate alınması gerektiği kuşkusuzdur. Bu konunun takip edilmesinde hukukçulara da büyük görevler düşmektedir.

Kitapta, kentsel dönüşüm yasasının iki ana başlığı olan "Riskli Yapı" ve "Riskli Alan" uygulamalarına yönelik detaylı açıklamalar mevcuttur. Okuyucularımıza kolaylık sağlamak adına, kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin dilekçe örneklerine yer verilmiştir. Kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin Harç Muafiyet rejimi de kitapta detaylı olarak açıklanmıştır.

İmar Barışı düzenlemesi, Yapı Kayıt Belgesi'nin hukuki niteliği ve geçerliliği konusunda da pratik ve sahada elde edilen yazarın tecrübe ve birikimleri okuyucularla paylaşılmıştır.

Konu Başlıkları

	Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının Yasal Dayanakları
	Riskli Yapı ve Riskli Alan Kararlarına Karşı Hukuki Başvuru Yolları
	İnşaat Sözleşmesi Düzenlenirken Dikkat Edilecek Hususlar
	Riskli Yapı Kararına İlişkin Tüm Süreçler
	Kentsel Dönüşüm Konusunda Güncel Yargıtay ve Danıştay İçtihatları
	Örnek Dilekçeler ve İhtarnameler
	Riskli Alan Uygulamalarına İlişkin Yasal Süreçler

Barkod: 9789750282898	Yayın Tarihi: Mart 2023
Baskı Sayısı: 5	Ebat: 16x24
Sayfa Sayısı: 400	Yayınevi: Seçkin Yayıncılık
Kapak Türü: Karton Kapaklı	Dili: Türkçe
Ekler: -

İÇİNDEKİLER

İçindekiler

5. Basıma Önsöz 7

Yazarın Özgeçmişi 9

I. Bölüm

KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI HAKKINDA

GENEL AÇIKLAMALAR

1. KENTSEL DÖNÜŞÜM KAVRAMI 19

2. TÜRKİYE’DE KENTLEŞME SÜRECİ 20

3. TÜRKİYE’DE KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARININ GELİŞİMİ 22

3.1. Gecekondu Kanunu Düzenlemeleri 22

3.2. Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi 25

3.3. Tarlabaşı (Beyoğlu) Kentsel Dönüşüm Projesi 25

3.4. Zağnos ve Tabakhane Vadileri Kentsel Dönüşüm Projesi 26

3.5. Zafer Meydanı Projesi (Bursa) 26

3.6. Kuştepe Kentsel Dönüşüm Projesi (İstanbul) 27

4. DÜNYADA KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI 27

4.1. Paris’in Dönüşümü 27

4.2. Trafalgar Meydanı (Londra) Dönüşüm Projesi 29

4.3. Hiroşima (Japonya) Kentsel Dönüşüm Projesi 29

4.4. Beyrut Tarihi Kent Merkezi Dönüşüm Projesi (Lübnan) 31

4.5. Rio Kenti Gecekondu Sağlıklaştırma Programı (Brezilya) 33

4.6. Dünyadaki ve Ülkemizdeki Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının Karşılaştırılması 34

5. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN AMACI 35

5.1. Deprem Riskine Karşı Korunma 35

5.1.1. Deprem Yönetmeliği’nin İçeriği ve Kapsamı 36

5.1.2. Ülkemizdeki Binaların Afet Riskine Karşı Durumu 37

6. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASINA İLİŞKİN GENEL KAVRAMLAR 40

6.1. 6306 Sayılı Yasa Kapsamında Riskli Yapı Nedir? 40

6.2. 6306 Sayılı Yasa Kapsamında Riskli Alan Uygulaması 43

6.3. Ekonomik Açıdan İşlevini Kaybetmiş Alanların Canlandırılması, Kentin Tarihi ve Kültürel Değerlerinin Korunması, Sosyal Donatı Alanları Oluşturulması 44

6.4. Rezerv Yapı Alanı Uygulaması 46

6. Yenileme Alanı Nedir? 47

6.1. Yenileme Alanı Uygulamasının Amacı 50

6.1.1. Yeniden Canlandırma (Revitalization) 50

6.1.2. Eski Hale Getirme (Rehabilitation) 50

6.1.3. Yenileme (Renewal) 51

6.2. Yenileme Alanı Kararı Alınması Usulü ve Uygulaması 52

6.3. Yenileme Alanı Projesine Mülk Sahiplerinin Katılımı ve Yenileme Alanlarındaki Hazineye Ait Taşınmazların Durumu 53

6.4. Yenileme Alanı Uygulamalarında Ortaya Çıkan Sorunlar 54

II. Bölüm

TEMEL NİTELİKLİ DÜZENLEME OLARAK KABUL EDİLEN,

6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDAKİ KANUNUN

KAPSAMI VE UYGULAMA ALANI

Birinci Kısım

RİSKLİ YAPI TESPİT İŞLEMİ NASIL YAPILIR

1. 6306 SAYILI KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASININ TEMEL MANTIĞI NEDİR? 57

2. RİSKLİ YAPI TESPİT ESASLARI 58

2.1. Riskli Yapı Başvurusunu Kimler Yapabilir? 59

2.2. Riskli Yapı Başvurusu Nereye Yapılır ve Tespit Masrafları Nasıl Karşılanır? 59

2.3. Riskli Yapı Tespiti Müracaatında İbraz Edilecek Belgeler Nelerdir? 60

2.4. Riskli Yapı Tespit Tekniği Nedir? 60

2.5. Gecekondu Niteliğindeki Yapılar ve İnşaat Ruhsatı Bulunmayan Binalarda Kentsel Dönüşüm Uygulaması Yapılabilir 61

2.6. Metruk ve Kullanılmayan Yapılar Riskli Bina Sınıfına Girmez 62

2.7. Riskli Yapı Tespit Başvurusu Yapılmadan Önce, Kat Maliklerinin Kendi Aralarında Bir Anlaşma Yapmasının Faydalı Olacağı Kanaatindeyiz 66

2.8. Riskli Yapı Şerhinin Tapu Kütüğüne İşlenmesi 67

2.9. Riskli Yapı Şerhi, Gayrimenkulün Devir veya Temlikine Engel Değildir 68

2.10. Riskli Yapı Tespitini Engelleyenlerin Cezai Sorumluluğu Var mıdır? 69

3. RİSKLİ YAPI KARARINA KARŞI İTİRAZ USULÜ 70

3.1. Riskli Yapı Tespit Raporuna İtirazın İncelenmesi 73

4. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA KARŞI DAVA AÇILMASI 74

5. YIKIM VE TAHLİYE İŞLEMLERİ 77

5.1. Yıkım İçin Öngörülen Kanuni Süreler 77

5.2. Riskli Yapıda Yıkım Kararı Verme Yetkisi Kime Aittir? 78

5.3. Yıkım Masraflarını Kim Öder 83

6. YIKIM İŞLEMİNİ DURDURABİLECEK KANUN YOLLARI VAR MIDIR? 84

6.1. Riskli Yapının Güçlendirilmesi Yıkım İşlemini Durdurur 84

6.2. Arsa Payının Düzeltilmesi Davaları 89

6.2.1. Arsa Payının Düzeltilmesi Davaları Bina Yıkılmadan Önce Açılmalıdır 92

6.2.2. Arsa Payı Düzeltilmesi Davalarının Yıkım Kararına Etkisi 92

7. RİSKLİ YAPIDA BULUNAN KİRACILARIN MAĞDURİYETİ NASIL GİDERİLECEKTİR? 94

İkinci Kısım

RİSKLİ YAPI KARARININ KESİNLEŞMESİ SONRASINDA

YAPILACAK İŞLEMLER

1. RİSKLİ YAPININ NE ŞEKİLDE DEĞERLENDİRİLECEĞİ KONUSUNDA MALİKLERLE YAPILACAK TOPLANTININ ZAMANI 99

2. TOPLANTI ÖNCESİNDE DEĞERLEME RAPORU ALINMASI ŞARTI KALDIRILMIŞTIR 99

2.1. Riskli Yapının Değeri Nasıl Tespit Edilecektir? 100

3. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARAR TOPLANTISI 101

3.1. Çoğunluk Karar Toplantısı Herhangi Bir Usule Tabi Değildir 102

3.2. Toplantının Yapılması ve Toplantıda Alınacak Kararlar 103

3.3. Üçte İki Çoğunluk Kararının Azınlıkta Kalan Hissedarlara Noter Vasıtasıyla Bildirilmesi 105

3.4. Üçte İki Çoğunluk Sağlanamaması Halinde Yapılacak İşlem 106

4. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARARINA KARŞI HUKUKİ BAŞVURU YOLLARI 107

4.1. Çoğunluk Tarafından İmzalanan Sözleşmenin İptali Davası 117

4.2. Anayasa Mahkemesi’nin Üçte İki Çoğunluk Kararının İçerik Yönünden Mahkemelerce Denetime Tabi Tutulması Gerektiğin İlişkin Kararı 126

5. AÇIK ARTTIRMA YOLUYLA SATIŞ İŞLEMİ 133

5.1. Açık Arttırma Yoluyla Satış İşlemi Sonucunda, Tapu Kaydında Görünen, “İhtiyati Tedbir” ve “İrtifak Haklarının” Akıbeti Ne Olacaktır? 142

5.2. Açık Arttırma ve Satış İşlemlerine Karşı Açılacak Davalar 144

5.3. Satış İşleminin İdare Mahkemesi Tarafından İptal Edilmesi Halinde Mülkiyet Hakkı Eski Hak Sahibine Nasıl İade Edilecektir: 145

6. KİRA YARDIMI BAŞVURUSU VE GEREKLİ BELGELER 147

7. MÜTEAHHİT BELİRLENİRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR 149

8. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ DÜZENLENİRKEN DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR 150

8.1. İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği 150

8.2. İnşaat Sözleşmesinde Yer Alması Gereken Hususlar 151

8.2.1. Sözleşme Mutlak Surette Noterde Yapılmalıdır 151

8.2.2. Mümkünse, Asıl Sözleşme İmzalanmadan Önce, Binanın Avan Projesi Belediyeden Tasdik Ettirilmelidir 152

8.2.3. İnşaat Ruhsatının Alınma Süresi Açıkça Belirtilmelidir 152

8.2.4. İnşaat Süresinin Niteliği ve Mücbir Sebep Kavramı Tanımlanmalıdır 153

8.2.5. İnşa Edilecek Dairelerin Net veya Brüt M2’leri Açıkça Yazılmalıdır 154

8.2.6. Teknik Şartname ve Bağımsız Bölümler Listesi Sözleşmeye Eklenmelidir 156

8.2.7. Teminat ve Cezai Şart 156

8.2.8. Müteahhidin Hak Edeceği Dairelerin Kademeli Olarak Teslimi 158

8.2.9. Sözleşme Bedeli, İmar Artışının Paylaşımı ve Kira Yardımı 158

8.2.10. Yönetim Planı ve Arsa Paylarının Düzenlenmesi 159

8.2.11. Sözleşmenin Feshi ile İlgili Düzenlemeler 160

9. SÖZLEŞMENİN MAHKEME TARAFINDAN FESHİ HALİNDE ORTAYA ÇIKACAK HUKUKİ SONUÇLAR 162

10. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN İDARE TARAFINDAN FESHİ 165

III. Bölüm

RİSKLİ ALAN İLAN EDİLEN BÖLGELERE İLİŞKİN

KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI

1. 5393 SAYILI BELEDİYE KANUNU KAPSAMINDA KENTSEL DÖNÜŞÜM 173

1.1. Kentsel Dönüşüm Alanı (Riskli Alan) İlanında Yetkili İdare 177

1.2. Belediye Kanunu Kapsamında Riskli Alan İlanı Usulü 180

1.3. Belediye Kanunu’nun 73. Maddesi Kapsamında Büyükşehir Belediyelerine Tanınan İmar Yetkileri 182

1.4. Bakanlar Kurulu Tarafından Alınan Riskli Alan Kararlarının İptali Davaları 185

1.5. Bakanlar Kurulu’nun Aldığı Riskli Alan Kararına Karşı Dava Açma Süresi 187

1.6. Acele Kamulaştırma Kararları ve Uygulaması 188

1.7. Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Acele Kamulaştırma 189

1.8. Acele Kamulaştırma Kararlarının İptaline İlişkin Danıştay İçtihatları 191

2. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA 2018 VE 2019 YILINDA YAPILAN YASA VE YÖNETMELİK DEĞİŞİKLİKLERİ 207

2.1. Yasayla Getirilen En Önemli ve Radikal Değişiklik, Müteahhit Sicili Oluşturulması, Tamamlama Sigortası ve İnşaat İşi İçin Teminat Verilmesi Düzenlemesidir 211

2.2. 04.07.2019 Tarihli Yasa Değişikliği 212

2.3. Maketten Gayrimenkul Satışına Son 214

2.4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Bakanlık Tarafından Feshi Düzenlemesi 215

2.5. Yıkılacak Derecedeki Riskli Alanlarla İlgili Düzenleme 217

3. 19.10.2019 VE 21.06.2019 TARİHLİ YÖNETMELİK DEĞİŞİKLİKLERİ 218

4. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMA YÖNETMELİĞİNDE YAPILAN DAHA ÖNCEKİ DEĞİŞİKLİKLER 220

IV. Bölüm

KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA YAŞANAN

HUKUKİ SORUNLARIN MÜLKİYET HAKKI VE

EVRENSEL HUKUK PRENSİPLERİ ÇERÇEVESİNDE ÇÖZÜLEBİLMESİ İÇİN ÖNERİLERİMİZ

1. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA TARAFLARIN HAKLARINI KORUYUCU DÜZENLEMELER İÇEREN, TİP SÖZLEŞME ZORUNLULUĞU GETİRİLMELİDİR 227

2. ARSA SAHİPLERİ TÜKETİCİ KANUNU KAPSAMINDA TÜKETİCİ OLARAK KABUL EDİLMELİDİR 230

3. 6306 SAYILI YASA KAPSAMINDA İMZALANAN TÜM SÖZLEŞMELERDE BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI YAPTIRILMASI ZORUNLULUĞU GETİRİLMELİDİR 230

4. ÇOĞUNLUK KARAR TOPLANTISI BAKANLIK KOMİSERİ GÖZETİMİNDE YAPILMALIDIR 231

5. KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KATILIM BANKACILIĞI MODELİ 231

6. SONUÇ 233

V. Bölüm

KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINA İLİŞKİN

DİLEKÇE ÖRNEKLERİ

1. RİSKLİ YAPI TESPİT MÜRACAATI DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ 235

2. ÇOĞUNLUK KARARI BİLDİRİM İHTARI 236

3. AZINLIK HİSSESİNİN SATIŞI İÇİN MÜRACAAT DİLEKÇESİ 238

4. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA KARŞI İTİRAZ DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ 239

5. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNUN İPTALİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ 241

6. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARARININ İPTALİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ: (ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ) 244

7. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARARININ İPTALİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ: (SULH HUKUK MAHKEMESİ) 247

8. ARSA PAYININ DÜZENLENMESİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ 250

VI. Bölüm

KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARININ VERGİSEL BOYUTU

GİRİŞ 251

1. KENTSEL DÖNÜŞÜMDE VERGİ MÜKELLEFLERİ KİMLERDİR 251

1.1. 6306 Sayılı Kanun Gereğince, Kentsel Dönüşüme İlişkin Sağlanan Vergisel Muafiyetler 252

1.2. Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Konut Teslimlerinin KDV Açısından Değerlendirilmesi 254

1.3. Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Kira Yardımlarının Vergisel Açıdan Değerlendirilmesi 255

2. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASI NEDENİYLE, BİNADA YENİ OLUŞAN ARTI DEĞERLERİN PAYLAŞILMASININ VERGİSEL AÇIDAN DEĞERLENDİRİLMESİ (DEĞER ARTIŞ KAZANCI VERGİSİ) 256

3. KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA YAPILAN BİNALARA İLİŞKİN GETİRİLEN VERGİSEL AVANTAJLAR 258

3.1. Hangi Vergiler Muafiyet Kapsamındadır 258

3.2. Katma Değer Vergisi Avantajı 259

3.3. Harçlar Kanunundan Kaynaklanan Avantajlar 260

3.4. Damga Vergisi Kanunundan Kaynaklanan Muafiyetler 262

3.5. Veraset ve İntikal Vergisi Kanunundan Kaynaklanan Muafiyetler 262

3.6. Diğer Kanunlardan Kaynaklanan Teşvikler 262

4. KENTSEL DÖNÜŞÜMDE EMLAK VERGİSİ 263

5. KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA YAPILAN İNŞAATLARDA KDV 264

6. SONUÇ 265

7. HARÇ VE VERGİ MUAFİYETLERİNİN KAPSAMINA İLİŞKİN BAKANLIK RESMİ YAZILARI 267

VII. Bölüm

İMAR BARIŞI DÜZENLEMESİ VE YAPI KAYIT BELGESİ

1. YAPI KAYIT BELGESİ NEDİR? 275

2. ORMAN ARAZİLERİNDEKİ YAPILAR YAPI KAYIT BELGESİ ALABİLİR Mİ? 277

3. YAPI KAYIT BELGESİNİN İPTALİ DAVASI 280

4. YAPI KAYIT BELGESİ ALINAN BİNALARLA İLGİLİ, ADLİ MAHKEMELERCE VERİLEN HAPİS, ADLİ PARA CEZASI VE MÜSADERE KARARLARI KALDIRILABİLİR Mİ? 290

5. KONUYA İLİŞKİN YARGITAY CEZA DAİRESİ İÇTİHATLARI 292

Yapı Kayıt Belgesi Alındıktan Sonra Verilen Cezanın Düşürülmesi Konusundaki Yargıtay İçtihadı 295

VIII. Bölüm

KENTSEL DÖNÜŞÜM MEVZUATI

1. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI’NIN YAYINLADIĞI KENTSEL DÖNÜŞÜM GENELGELERİ 305

2. 6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN 316

3. 6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ(1) 341

3. İMAR KANUNU (YAPI KAYIT BELGESİ DÜZENLEMESİ) 370

4. DEPREM BÖLGELERİNDE YAPILACAK BİNALAR HAKKINDA ESASLAR 381

5. RİSKLİ YAPILARIN TESPİT EDİLMESİNE İLİŞKİN ESASLAR 382

6. YENİLEME ALANI KANUNU 384

7. YENİLEME ALANI KANUNU UYGULAMA YÖNETMELİĞİ 387

8. İSTANBUL DEPREM RİSK HARİTALARI 396

Kaynakça 398

Kavramlar Dizini 399

İlgili Kategoriler

Hukuk Kitapları > İdare Hukuku > İmar Hukuku

İlgili Diğer Yayınlar

Kentsel Dönüşüm, Riskli Yapılar ve Yargısal Denetim

Gün Yazıcı
Mart 2018
410.00 TL
İndirimli: 145.00 TL (%65)
Sepete Ekle

Kentsel Dönüşüm Kanunu ve İlgili Mevzuat

Muhittin Abacıoğlu ...
Temmuz 2017
820.00 TL
İndirimli: 95.00 TL (%88)
Sepete Ekle

Kentsel Dönüşümün Özel Hukuk Alanında Getirdiği Sorunlar

Yeşim Beyazkılıç
Haziran 2017
330.00 TL
İndirimli: 80.00 TL (%76)
Sepete Ekle

Kentsel Dönüşüm

Mehpare Çaptuğ
Eylül 2016
390.00 TL
İndirimli: 195.00 TL (%50)
Sepete Ekle

İÇİNDEKİLER

İçindekiler

5. Basıma Önsöz 7

Yazarın Özgeçmişi 9

I. Bölüm

KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI HAKKINDA

GENEL AÇIKLAMALAR

1. KENTSEL DÖNÜŞÜM KAVRAMI 19

2. TÜRKİYE’DE KENTLEŞME SÜRECİ 20

3. TÜRKİYE’DE KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARININ GELİŞİMİ 22

3.1. Gecekondu Kanunu Düzenlemeleri 22

3.2. Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi 25

3.3. Tarlabaşı (Beyoğlu) Kentsel Dönüşüm Projesi 25

3.4. Zağnos ve Tabakhane Vadileri Kentsel Dönüşüm Projesi 26

3.5. Zafer Meydanı Projesi (Bursa) 26

3.6. Kuştepe Kentsel Dönüşüm Projesi (İstanbul) 27

4. DÜNYADA KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI 27

4.1. Paris’in Dönüşümü 27

4.2. Trafalgar Meydanı (Londra) Dönüşüm Projesi 29

4.3. Hiroşima (Japonya) Kentsel Dönüşüm Projesi 29

4.4. Beyrut Tarihi Kent Merkezi Dönüşüm Projesi (Lübnan) 31

4.5. Rio Kenti Gecekondu Sağlıklaştırma Programı (Brezilya) 33

4.6. Dünyadaki ve Ülkemizdeki Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının Karşılaştırılması 34

5. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN AMACI 35

5.1. Deprem Riskine Karşı Korunma 35

5.1.1. Deprem Yönetmeliği’nin İçeriği ve Kapsamı 36

5.1.2. Ülkemizdeki Binaların Afet Riskine Karşı Durumu 37

6. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASINA İLİŞKİN GENEL KAVRAMLAR 40

6.1. 6306 Sayılı Yasa Kapsamında Riskli Yapı Nedir? 40

6.2. 6306 Sayılı Yasa Kapsamında Riskli Alan Uygulaması 43

6.3. Ekonomik Açıdan İşlevini Kaybetmiş Alanların Canlandırılması, Kentin Tarihi ve Kültürel Değerlerinin Korunması, Sosyal Donatı Alanları Oluşturulması 44

6.4. Rezerv Yapı Alanı Uygulaması 46

6. Yenileme Alanı Nedir? 47

6.1. Yenileme Alanı Uygulamasının Amacı 50

6.1.1. Yeniden Canlandırma (Revitalization) 50

6.1.2. Eski Hale Getirme (Rehabilitation) 50

6.1.3. Yenileme (Renewal) 51

6.2. Yenileme Alanı Kararı Alınması Usulü ve Uygulaması 52

6.3. Yenileme Alanı Projesine Mülk Sahiplerinin Katılımı ve Yenileme Alanlarındaki Hazineye Ait Taşınmazların Durumu 53

6.4. Yenileme Alanı Uygulamalarında Ortaya Çıkan Sorunlar 54

II. Bölüm

TEMEL NİTELİKLİ DÜZENLEME OLARAK KABUL EDİLEN,

6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDAKİ KANUNUN

KAPSAMI VE UYGULAMA ALANI

Birinci Kısım

RİSKLİ YAPI TESPİT İŞLEMİ NASIL YAPILIR

1. 6306 SAYILI KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASININ TEMEL MANTIĞI NEDİR? 57

2. RİSKLİ YAPI TESPİT ESASLARI 58

2.1. Riskli Yapı Başvurusunu Kimler Yapabilir? 59

2.2. Riskli Yapı Başvurusu Nereye Yapılır ve Tespit Masrafları Nasıl Karşılanır? 59

2.3. Riskli Yapı Tespiti Müracaatında İbraz Edilecek Belgeler Nelerdir? 60

2.4. Riskli Yapı Tespit Tekniği Nedir? 60

2.5. Gecekondu Niteliğindeki Yapılar ve İnşaat Ruhsatı Bulunmayan Binalarda Kentsel Dönüşüm Uygulaması Yapılabilir 61

2.6. Metruk ve Kullanılmayan Yapılar Riskli Bina Sınıfına Girmez 62

2.7. Riskli Yapı Tespit Başvurusu Yapılmadan Önce, Kat Maliklerinin Kendi Aralarında Bir Anlaşma Yapmasının Faydalı Olacağı Kanaatindeyiz 66

2.8. Riskli Yapı Şerhinin Tapu Kütüğüne İşlenmesi 67

2.9. Riskli Yapı Şerhi, Gayrimenkulün Devir veya Temlikine Engel Değildir 68

2.10. Riskli Yapı Tespitini Engelleyenlerin Cezai Sorumluluğu Var mıdır? 69

3. RİSKLİ YAPI KARARINA KARŞI İTİRAZ USULÜ 70

3.1. Riskli Yapı Tespit Raporuna İtirazın İncelenmesi 73

4. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA KARŞI DAVA AÇILMASI 74

5. YIKIM VE TAHLİYE İŞLEMLERİ 77

5.1. Yıkım İçin Öngörülen Kanuni Süreler 77

5.2. Riskli Yapıda Yıkım Kararı Verme Yetkisi Kime Aittir? 78

5.3. Yıkım Masraflarını Kim Öder 83

6. YIKIM İŞLEMİNİ DURDURABİLECEK KANUN YOLLARI VAR MIDIR? 84

6.1. Riskli Yapının Güçlendirilmesi Yıkım İşlemini Durdurur 84

6.2. Arsa Payının Düzeltilmesi Davaları 89

6.2.1. Arsa Payının Düzeltilmesi Davaları Bina Yıkılmadan Önce Açılmalıdır 92

6.2.2. Arsa Payı Düzeltilmesi Davalarının Yıkım Kararına Etkisi 92

7. RİSKLİ YAPIDA BULUNAN KİRACILARIN MAĞDURİYETİ NASIL GİDERİLECEKTİR? 94

İkinci Kısım

RİSKLİ YAPI KARARININ KESİNLEŞMESİ SONRASINDA

YAPILACAK İŞLEMLER

1. RİSKLİ YAPININ NE ŞEKİLDE DEĞERLENDİRİLECEĞİ KONUSUNDA MALİKLERLE YAPILACAK TOPLANTININ ZAMANI 99

2. TOPLANTI ÖNCESİNDE DEĞERLEME RAPORU ALINMASI ŞARTI KALDIRILMIŞTIR 99

2.1. Riskli Yapının Değeri Nasıl Tespit Edilecektir? 100

3. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARAR TOPLANTISI 101

3.1. Çoğunluk Karar Toplantısı Herhangi Bir Usule Tabi Değildir 102

3.2. Toplantının Yapılması ve Toplantıda Alınacak Kararlar 103

3.3. Üçte İki Çoğunluk Kararının Azınlıkta Kalan Hissedarlara Noter Vasıtasıyla Bildirilmesi 105

3.4. Üçte İki Çoğunluk Sağlanamaması Halinde Yapılacak İşlem 106

4. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARARINA KARŞI HUKUKİ BAŞVURU YOLLARI 107

4.1. Çoğunluk Tarafından İmzalanan Sözleşmenin İptali Davası 117

4.2. Anayasa Mahkemesi’nin Üçte İki Çoğunluk Kararının İçerik Yönünden Mahkemelerce Denetime Tabi Tutulması Gerektiğin İlişkin Kararı 126

5. AÇIK ARTTIRMA YOLUYLA SATIŞ İŞLEMİ 133

5.1. Açık Arttırma Yoluyla Satış İşlemi Sonucunda, Tapu Kaydında Görünen, “İhtiyati Tedbir” ve “İrtifak Haklarının” Akıbeti Ne Olacaktır? 142

5.2. Açık Arttırma ve Satış İşlemlerine Karşı Açılacak Davalar 144

5.3. Satış İşleminin İdare Mahkemesi Tarafından İptal Edilmesi Halinde Mülkiyet Hakkı Eski Hak Sahibine Nasıl İade Edilecektir: 145

6. KİRA YARDIMI BAŞVURUSU VE GEREKLİ BELGELER 147

7. MÜTEAHHİT BELİRLENİRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR 149

8. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ DÜZENLENİRKEN DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR 150

8.1. İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği 150

8.2. İnşaat Sözleşmesinde Yer Alması Gereken Hususlar 151

8.2.1. Sözleşme Mutlak Surette Noterde Yapılmalıdır 151

8.2.2. Mümkünse, Asıl Sözleşme İmzalanmadan Önce, Binanın Avan Projesi Belediyeden Tasdik Ettirilmelidir 152

8.2.3. İnşaat Ruhsatının Alınma Süresi Açıkça Belirtilmelidir 152

8.2.4. İnşaat Süresinin Niteliği ve Mücbir Sebep Kavramı Tanımlanmalıdır 153

8.2.5. İnşa Edilecek Dairelerin Net veya Brüt M2’leri Açıkça Yazılmalıdır 154

8.2.6. Teknik Şartname ve Bağımsız Bölümler Listesi Sözleşmeye Eklenmelidir 156

8.2.7. Teminat ve Cezai Şart 156

8.2.8. Müteahhidin Hak Edeceği Dairelerin Kademeli Olarak Teslimi 158

8.2.9. Sözleşme Bedeli, İmar Artışının Paylaşımı ve Kira Yardımı 158

8.2.10. Yönetim Planı ve Arsa Paylarının Düzenlenmesi 159

8.2.11. Sözleşmenin Feshi ile İlgili Düzenlemeler 160

9. SÖZLEŞMENİN MAHKEME TARAFINDAN FESHİ HALİNDE ORTAYA ÇIKACAK HUKUKİ SONUÇLAR 162

10. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN İDARE TARAFINDAN FESHİ 165

III. Bölüm

RİSKLİ ALAN İLAN EDİLEN BÖLGELERE İLİŞKİN

KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI

1. 5393 SAYILI BELEDİYE KANUNU KAPSAMINDA KENTSEL DÖNÜŞÜM 173

1.1. Kentsel Dönüşüm Alanı (Riskli Alan) İlanında Yetkili İdare 177

1.2. Belediye Kanunu Kapsamında Riskli Alan İlanı Usulü 180

1.3. Belediye Kanunu’nun 73. Maddesi Kapsamında Büyükşehir Belediyelerine Tanınan İmar Yetkileri 182

1.4. Bakanlar Kurulu Tarafından Alınan Riskli Alan Kararlarının İptali Davaları 185

1.5. Bakanlar Kurulu’nun Aldığı Riskli Alan Kararına Karşı Dava Açma Süresi 187

1.6. Acele Kamulaştırma Kararları ve Uygulaması 188

1.7. Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Acele Kamulaştırma 189

1.8. Acele Kamulaştırma Kararlarının İptaline İlişkin Danıştay İçtihatları 191

2. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA 2018 VE 2019 YILINDA YAPILAN YASA VE YÖNETMELİK DEĞİŞİKLİKLERİ 207

2.1. Yasayla Getirilen En Önemli ve Radikal Değişiklik, Müteahhit Sicili Oluşturulması, Tamamlama Sigortası ve İnşaat İşi İçin Teminat Verilmesi Düzenlemesidir 211

2.2. 04.07.2019 Tarihli Yasa Değişikliği 212

2.3. Maketten Gayrimenkul Satışına Son 214

2.4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Bakanlık Tarafından Feshi Düzenlemesi 215

2.5. Yıkılacak Derecedeki Riskli Alanlarla İlgili Düzenleme 217

3. 19.10.2019 VE 21.06.2019 TARİHLİ YÖNETMELİK DEĞİŞİKLİKLERİ 218

4. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMA YÖNETMELİĞİNDE YAPILAN DAHA ÖNCEKİ DEĞİŞİKLİKLER 220

IV. Bölüm

KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA YAŞANAN

HUKUKİ SORUNLARIN MÜLKİYET HAKKI VE

EVRENSEL HUKUK PRENSİPLERİ ÇERÇEVESİNDE ÇÖZÜLEBİLMESİ İÇİN ÖNERİLERİMİZ

1. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA TARAFLARIN HAKLARINI KORUYUCU DÜZENLEMELER İÇEREN, TİP SÖZLEŞME ZORUNLULUĞU GETİRİLMELİDİR 227

2. ARSA SAHİPLERİ TÜKETİCİ KANUNU KAPSAMINDA TÜKETİCİ OLARAK KABUL EDİLMELİDİR 230

3. 6306 SAYILI YASA KAPSAMINDA İMZALANAN TÜM SÖZLEŞMELERDE BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI YAPTIRILMASI ZORUNLULUĞU GETİRİLMELİDİR 230

4. ÇOĞUNLUK KARAR TOPLANTISI BAKANLIK KOMİSERİ GÖZETİMİNDE YAPILMALIDIR 231

5. KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KATILIM BANKACILIĞI MODELİ 231

6. SONUÇ 233

V. Bölüm

KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINA İLİŞKİN

DİLEKÇE ÖRNEKLERİ

1. RİSKLİ YAPI TESPİT MÜRACAATI DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ 235

2. ÇOĞUNLUK KARARI BİLDİRİM İHTARI 236

3. AZINLIK HİSSESİNİN SATIŞI İÇİN MÜRACAAT DİLEKÇESİ 238

4. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA KARŞI İTİRAZ DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ 239

5. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNUN İPTALİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ 241

6. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARARININ İPTALİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ: (ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ) 244

7. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARARININ İPTALİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ: (SULH HUKUK MAHKEMESİ) 247

8. ARSA PAYININ DÜZENLENMESİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ 250

VI. Bölüm

KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARININ VERGİSEL BOYUTU

GİRİŞ 251

1. KENTSEL DÖNÜŞÜMDE VERGİ MÜKELLEFLERİ KİMLERDİR 251

1.1. 6306 Sayılı Kanun Gereğince, Kentsel Dönüşüme İlişkin Sağlanan Vergisel Muafiyetler 252

1.2. Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Konut Teslimlerinin KDV Açısından Değerlendirilmesi 254

1.3. Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Kira Yardımlarının Vergisel Açıdan Değerlendirilmesi 255

2. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASI NEDENİYLE, BİNADA YENİ OLUŞAN ARTI DEĞERLERİN PAYLAŞILMASININ VERGİSEL AÇIDAN DEĞERLENDİRİLMESİ (DEĞER ARTIŞ KAZANCI VERGİSİ) 256

3. KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA YAPILAN BİNALARA İLİŞKİN GETİRİLEN VERGİSEL AVANTAJLAR 258

3.1. Hangi Vergiler Muafiyet Kapsamındadır 258

3.2. Katma Değer Vergisi Avantajı 259

3.3. Harçlar Kanunundan Kaynaklanan Avantajlar 260

3.4. Damga Vergisi Kanunundan Kaynaklanan Muafiyetler 262

3.5. Veraset ve İntikal Vergisi Kanunundan Kaynaklanan Muafiyetler 262

3.6. Diğer Kanunlardan Kaynaklanan Teşvikler 262

4. KENTSEL DÖNÜŞÜMDE EMLAK VERGİSİ 263

5. KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA YAPILAN İNŞAATLARDA KDV 264

6. SONUÇ 265

7. HARÇ VE VERGİ MUAFİYETLERİNİN KAPSAMINA İLİŞKİN BAKANLIK RESMİ YAZILARI 267

VII. Bölüm

İMAR BARIŞI DÜZENLEMESİ VE YAPI KAYIT BELGESİ

1. YAPI KAYIT BELGESİ NEDİR? 275

2. ORMAN ARAZİLERİNDEKİ YAPILAR YAPI KAYIT BELGESİ ALABİLİR Mİ? 277

3. YAPI KAYIT BELGESİNİN İPTALİ DAVASI 280

4. YAPI KAYIT BELGESİ ALINAN BİNALARLA İLGİLİ, ADLİ MAHKEMELERCE VERİLEN HAPİS, ADLİ PARA CEZASI VE MÜSADERE KARARLARI KALDIRILABİLİR Mİ? 290

5. KONUYA İLİŞKİN YARGITAY CEZA DAİRESİ İÇTİHATLARI 292

Yapı Kayıt Belgesi Alındıktan Sonra Verilen Cezanın Düşürülmesi Konusundaki Yargıtay İçtihadı 295

VIII. Bölüm

KENTSEL DÖNÜŞÜM MEVZUATI

1. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI’NIN YAYINLADIĞI KENTSEL DÖNÜŞÜM GENELGELERİ 305

2. 6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN 316

3. 6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ(1) 341

3. İMAR KANUNU (YAPI KAYIT BELGESİ DÜZENLEMESİ) 370

4. DEPREM BÖLGELERİNDE YAPILACAK BİNALAR HAKKINDA ESASLAR 381

5. RİSKLİ YAPILARIN TESPİT EDİLMESİNE İLİŞKİN ESASLAR 382

6. YENİLEME ALANI KANUNU 384

7. YENİLEME ALANI KANUNU UYGULAMA YÖNETMELİĞİ 387

8. İSTANBUL DEPREM RİSK HARİTALARI 396

Kaynakça 398

Kavramlar Dizini 399