|
İÇİNDEKİLER
İÇİNDEKİLER
I– KİRA İLİŞKİSİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN
HUSUSLAR 17
II– KİRA SÖZLEŞMELERİ 19
1– KİRA SÖZLEŞMELERİNİN HUKUKİ MAHİYETİ 19
2– KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI 19
3– KİRA SÖZLEŞMELERİNİN KONUSU 20
4– KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI 21
5– KİRA SÖZLEŞMELERİNİN ŞEKLİ 22
5.1– Adi Yazılı Kira Sözleşmeleri 22
5.2– Kira Sözleşmesinin Noter Tasdikli Olarak Düzenlenmesi 23
5.3– Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi 24
6– KİRA SÖZLEŞMELERİNDE YETKİ 25
6.1– Kiraya Verenin Yetki Durumu 25
6.1.1– Kiraya Verenin Yetki Durumuyla İlgili Muhtelif Yargı
Kararları 26
6.2– Kiracının Yetki Durumu 32
6.2.1– Kiracının Yetki Durumuyla İlgili Muhtelif Yargı
Kararları 33
7– KİRA SÖZLEŞMELERİNDE SÜRE 39
8– KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA BEDELİ 39
8.1– Kira Bedelinin Hukuki Niteliği 39
8.1.1– Kiracının Kira Bedeli Ödeme Yükümlülüğü 40
8.1.2– Kiraya Verenin Yükümlülükleri 41
a– Kiralananın Kiracıya Teslim Edilme Borcu 41
b– Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplarından Sorumluluk 41
c– Kiralananın Sonradan Ayıplı Hâle Gelmesinden
Sorumluluk 42
(i)– Ayıbın Giderilmesini İsteme ve Fesih 42
(ii)– Kira Bedelinin İndirilmesi 42
(iii)– Zararın Giderimi 42
8.1.3– Aşırı Yararlanma 42
8.1.4– Kira Bedeliyle İlgili Muhtelif Yargı Kararları 43
9– KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KEFALET 43
9.1– Kira Sözleşmelerinde Kefaletin Geçerlilik Koşulları 43
9.2– Kefalet Türleri 44
9.3– Kira Sözleşmelerinde Müteselsil Kefaletin Koşulu 45
9.4– Kira Sözleşmesinde Kefalet İle İlgili Yazılması Gereken
Metin 45
9.5– Kefalet İle İlgili Muhtelif Yargı Kararları 46
10– KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI 53
10.1– Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağıyla İlgili Muhtelif Yargı
Kararları 55
11– KİRA SÖZLEŞMESİNİN DÜZENLENMESİ SIRASINDA
DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR 60
12– KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DAMGA VERGİSİ 67
12.1– Kira Sözleşmelerinde Damga Vergisi Matrahı 67
12.2– Kira Sözleşmelerinin Nüshalarına Uygulanacak Olan
Damga Vergisi 68
12.3– Kira Sözleşmelerinin Damga Vergisi Oranı 68
12.4– Kira Sözleşmelerinin Damga Vergisi Mükellefi 69
12.5– Kira Sözleşmelerinin Damga Vergisi Ödeme Zamanı 69
13– KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ 70
13.1– Sürenin Geçmesi 71
13.2– Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi 71
13.3. Olağanüstü Fesih 72
13.3.1– Önemli Sebeple Fesih 72
13.3.2– Kiracının İflası Halinde Fesih 73
13.3.3– Kiracının Ölümü Halinde Fesih 73
14– KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİNİN HUKUKİ
NETİCELERİ 74
14.1– Kiralananın Gözden Geçirilmesiyle İlgili Muhtelif Yargı
Kararları 75
15– ÖRNEK KİRA SÖZLEŞMELERİ 77
15.1– Örnek İşyeri Kira Sözleşmesi 77
15.2– Örnek Konut Kira Sözleşmesi 80
III– KİRACI VE KİRAYA VERENİN HAK VE
YÜKÜMLÜLÜKLERİ 83
1– KİRAYA VERENİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ 83
1.1– Kiraya Verenin Hakları 83
1.1.1– Kira Bedeli Alma Hakkı 84
1.1.2– Kiracının Kiralananı Özenle Kullanmaması Halinde
Kiraya Verenin Tazminat ve Kira Sözleşmesini Feshetme
Hakkı 85
a– Kiracının Kiralananı Özenle Kullanmamasıyla İlgili
Muhtelif Yargı Kararları 85
1.1.3– Kiracının Komşulara Gereken Saygıyı Göstermemesi
Halinde Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini Feshetme
Hakkı 90
a– Kiracının Komşulara Saygı Göstermemesiyle İlgili
Muhtelif Yargı Kararları 90
1.1.4– Kiracının Kiralanana Kasten Zarar Vermesi Halinde
Kiraya Verenin Sözleşmeyi Derhal Feshetme Hakkı 91
a– Kiracının Kiralanana Kasten Zarar Vermesiyle İlgili
Muhtelif Yargı Kararları 91
1.1.5– Kiralanan Kullanılmasa Dahi Kiraya Verenin Kira
Bedelini Talep Etme Hakkı 94
1.1.6– Kiralananın Süreye Uyulmaksızın Geri Verilmesi Halinde
Kiraya Verenin Belirli Bir Süre Kira Bedelini Talep Etme
Hakkı 94
a– Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Teslim
Edilmesiyle İlgili Muhtelif Yargı Kararları 95
1.1.7– Kiracının İflası Halinde Güvence Talep Etme ve
Sözleşmenin Feshi Hakkı 98
1.1.8– Temizlik ve Bakım Giderlerinin Ödenmesini Talep Etme
Hakkı 98
1.1.9– Ayıpların Kiracı Tarafından Kiraya Verene Bildirilmesini
Talep Etme Hakkı 99
1.1.10– Kiraya Verenin Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın
Gösterilmesine Kiracı’nın Katlanma Hakkı 99
1.1.11– Hapis Hakkı 99
1.2– Kiraya Verenin Yükümlülükleri 100
1.2.1– Kiralananın Kiracı’ya Kullanıma Uygun Teslim Edilmesi 100
a– Kiraya Verenin Teslim Borcuyla İlgili Muhtelif Yargı
Kararları 101
1.2.2– Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma 106
1.2.3– Aksi Kararlaştırılmamış İse Yan Giderlere Katlanma 107
1.2.4– Kiralananın Ayıplarından Sorumluluk 107
a– Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplarından Sorumluluk 107
aa– Kiraya Verenin Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplardan
Sorumluluğuyla İlgili Muhtelif Yargı Kararları 109
b– Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden
Sorumluluk 112
aa– Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesiyle İlgili
Muhtelif Yargı Kararları 112
1.2.5– Üçüncü Kişinin İleri Sürdüğü Haklar Sebebiyle
Sorumluluk 113
a– Zapta Karşı Tekeffül Borcu 113
aa– Zapta Karşı Tekeffül Borcuyla İlgili Muhtelif Yargı
Kararları 113
b– Üçüncü Kişinin Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Üstün
Hak Sahibi Olması 114
aa– Kiralananın El Değiştirmesi 114
bb– Üçüncü Kişinin Sınırlı Aynı Hak Sahibi Olması 114
cc– Üçüncü Kişinin Sözleşmenin Kurulmasından Sonra
Üstün Hak Sahibi Olmasıyla İlgili Muhtelif Yargı
Kararları 115
1.2.6– Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması Halinde
Kiracının Menfaatlerinin Gözetilmesi 118
a– Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması Halinde
Kiracının Menfaatlerinin Gözetilmesiyle İlgili Muhtelif
Yargı Kararları 119
2– KİRACININ HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ 120
2.1– Kiracının Hakları 120
2.1.1– Kiralananda Ortaya Çıkan Ayıp Vukuunda Kiracının
Hakları 121
a– Ayıbın Giderilmesini İsteme ve Fesih Hakkı 121
b– Kira Bedelinin İndirilmesini Talep Hakkı 122
aa– Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinde Kira
Bedelinin İndirilmesiyle İlgili Muhtelif Yargı Kararları 122
c– Zararın Giderimi 125
2.1.2– Kiralananda Üçüncü Bir Şahsın Hak İddiası Halinde
Kiraya Verenden Davanın Üstlenilmesi ve Zararın Talep
Edilmesi 125
2.1.3– Kiralananın El Değiştirmesi Halinde Sözleşmenin Geçerli
Olması 125
a– Kiralananın El Değiştirmesi Halinde Sözleşmenin Geçerli
Olmasıyla İlgili Muhtelif Yargı Kararları 126
2.1.4– Kiralanan Üzerinde Üçüncü Kişinin Ayni Hak Sahibi
Olması Halinde Sözleşmenin Geçerli Olması 126
2.1.5– Kira Sözleşmesinin Tapuya Tescilini Talep Etme 127
2.1.6– Kiralanandaki Ayıpların Giderilmesi ve Gezdirilmesine
İzin Halinde Kira Bedelinin İndirilmesi ve Zarar Talep
Edebilme 127
2.1.7– Kiralananda Kiraya Veren Tarafından Yenilik ve
Değişiklik Yapılması 128
2.1.8– Kiraya Verenin İzni İle Kiralananda Yenilik ve Değişiklik
Yapma 128
2.1.9– Alt Kira ve Kiralananın Kullanım Hakkının Başkasına
Devri 129
2.1.10– Kira İlişkisinin Devri 130
2.2– Kiracının Yükümlülükleri 131
2.2.1– Kira Bedelini Ödemek 131
a– Kiracının Kira ve Gecikme Halinde Temerrüt Faizi Ödeme
Yükümlülüğüyle İlgili Muhtelif Yargı Kararları 132
2.2.2– Kiralananı Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı
Gösterme Borcu 144
2.2.3– Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu 144
2.2.4– Kiralanandaki Ayıpları Kiraya Verene Bildirme 145
2.2.5– Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine
Katlanma Borcu 145
2.2.6– Kiralananın Satış veya Sonraki Kiralama Amacıyla
Kiralananın Gezdirilmesine Katlanma 145
2.2.7– Kiralananda Kiraya Veren Tarafından Yenilik ve
Değişiklik Yapılmasına Katlanma 145
2.2.8– Kiralananda Kiracı Tarafından Yenilik ve Değişiklik
Yapılmasında Değer Artş Karşılığının İstenememesi 146
2.2.9– Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri Halinde Kiracı’nın
Kiraya Veren’e Karşı Sorumluluğu 146
2.2.10– Kiralananı Kullanmama Halinde Dahi Kira Bedelini
Ödeme 146
2.2.11– Kiralananı Sözleşme Süresi Bitmeden Önce Geri Verme
Halinde Makul Bir Süre Daha Sözleşmeden Doğan
Borçları Ödemek 147
2.2.12– Kiralananın Teslim Alındığı Hali İle İade Edilmesi 147
3– KİRACI VE KİRAYA VERENİN TAKAS HAKKI 148
IV– KİRA BEDELLERİNİN ÖDENMESİ 149
1– KİRA BEDELİNİ ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ 149
1.1– Kira Bedelinin Ödeme Zamanı 150
1.2– Kira Bedelinin Ödeme Yeri 151
1.3– Ödeme 152
1.4– Kira Bedelini Ödemede Temerrüdün Şartları 153
1.5– Temerrüt Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Feshedilebilme
Şartları 153
1.5.1– Kiralananın Kiracıya Teslim Edilmiş Olması 153
1.5.2– Kiracının Kira Bedeli Borcunu Zamanında İfa Etmemiş
Olması 154
1.5.3– Kiraya Verenin Kiracıya Bildirimde Bulunması 154
1.6– Kiracının Kira Bedelini Ödemede Temerrüdünün Hukuki
Sonuçları 156
1.6.1– Fesih Bildirimi ve Sözleşmenin Feshedilmesi 156
1.6.2– Kiralananın Geri Verilmesi 156
1.6.3– Kiraya Verenin Tazminat Talebi 156
1.7– Kira Bedellerinin Ödenmesinde Temerrütüyle İlgili Muhtelif
Yargı Kararları 157
2– KİRA ALACAĞINDA ZAMANAŞIMI 158
2.1– Kira Alacaklarının Zamanaşımıyla İlgili Muhtelif Yargı
Kararları 158
2.2– Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Kiracı’ya Gönderilecek
İhtarname Örneği 161
V– KİRA BEDELİNİN ÖDENMESİNDE TEMERRÜT
VUKUUNDA BAŞVURULABİLECEK HUKUKİ YOLLAR 163
1– YAPILACAK İLAMSIZ İCRA TAKİBİ İLE SADECE KİRA ALACAĞININ TAHSİLİ VEYA KİRA BEDELİNİN TAHSİLİNİN YANI SIRA TAHLİYE İSTEMİNDE BULUNULMASI 164
1.1– Yetkili İcra Dairesi 164
1.2– Takip Talebinde Bulunulması 165
1.3– Ödeme Emri 167
1.4– Ödeme Emrine İtiraz Edilmemesi 167
1.5– Ödeme Emrine İtiraz 168
1.6– Tahliye İstemli İlamsız Takip Yoluyla İlgili Muhtelif Yargı
Kararları 170
1.7– Tahliye İhbarlı İcra Takibinde (30) Günlük Sürede Ödeme
Yapılmaması Nedeniyle Açılacak Tahliye Davası Dilekçe
Örneği 197
2– KİRACI’NIN BİR YIL VE DAHA UZUN SÜRELİ KİRA
SÖZLEŞME DÖNEMİNDE İKİ HAKLI İHTARA
SEBEBİYET VERMESİ NETİCESİ TAHLİYE 198
2.1– Kiracının Bir Yıl ve Daha Uzun Süreli Kira Sözleşme
Döneminde İki Haklı İhtara Sebebiyet Vermesiyle İlgili
Muhtelif Yargı Kararları 201
2.2– Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Sebebiyle Haklı İki
İhtara Dayanan Tahliye Davası Dilekçe Örneği 210
3– KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKI 211
3.1– Türk Medeni Kanun’daki Genel Hapis Hakkı İle Kiraya
Veren’in Hapis Hakkı Arasındaki Farklar 211
3.2– Hapis Hakkının Uygulama Alanı 212
3.3– Mevzuatta Hapis Hakkına İlişkin Muhtelif Düzenlemeler 213
3.4– Hapis Hakkının Kapsamına Giren Mallar 214
3.5– Alt Kiracılıkta Hapis Hakkının Kullanımı 215
3.6– Üçüncü Kişilere Ait Mallarda Hapis Hakkı 215
3.7– Hapis Hakkının Kullanım Süreci 216
3.8– Hapis Hakkının Uygulandığı Taşınırlar İçin Defter Tutulması 217
3.9– Rehnin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip 217
VI– KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ VE KİRA TESPİT
VE UYARLAMA DAVALARI 219
1– KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA
BEDELİNİN BELİRLENMESİ 219
1.1– Türk Parası Kıymetı̇nı̇ Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara
İlı̇şkı̇n Teblı̇ğ (Teblı̇ğ No: 2008–32/34) Uyarınca
Taşınmazların Döviz Cinsinden veya Dövize Endeksli
Olarak Kiralanması 220
1.2– Konut Kiralarının Kira Bedeli Artışlarına Geçici Süre
Sınırlama Getirilmesi 221
2– KİRA TESPİT DAVASI 222
2.1– Kira İlişkisinin Vaki Yenilemeler ile Beş Yıla Kadar
Uzaması Halinde İşbu Beş Yıllık Dönemde Gündeme
Gelecek Kira Tespit Davaları 223
2.2– Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş Yıldan Sonra Yenilenen
Kira Sözleşmelerinde Her Beş Yılın Sonunda Altıncı Yılda
Kira Bedelinin Artırılmasında Gündeme Gelecek Kira Tespit
Davaları 224
2.3– Kira Bedelinin Yeniden Belirlenmesi Amacıyla Kira
Bedelinin Tespiti Davasının Açılması ve Kira Bedelinin
Artırım Talebinin Kiracıya Bildirimi 226
2.3.1– Kira Sözleşmesinde Artışa İlişkin Hüküm Bulunmaması 226
2.3.2– Kira Sözleşmesinde Artışa İlişkin Hüküm Bulunması 227
2.4– Kira Tespit Davalarında Davacı Taraf 228
2.5– Kira Tespit Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme 228
2.5.1– Görevli Mahkeme 228
2.5.2– Yetkili Mahkeme 229
2.6– Kira Tespiti Davalarında Bilirkişi İncelemesi 229
2.7– Kira Tespitiyle İlgili Muhtelif Yargı Kararları 229
2.8– Muhtelif İhtarname ve Dava Dilekçesi Örnekleri 276
2.8.1– Beş Yıllık Kira Dönemi Sonunda Kiracıya Gönderilecek
Olan Kiranın Emsal Kira Rayicine Artırım İhtarı Örneği 276
2.8.2– Kira Tespitine Yönelik Örnek Dava Dilekçesi 277
3– KİRA UYARLAMA DAVALARI 279
3.1– Sözleşmeye Bağlılık ve Sözleşme Serbestliği İlkelerinin
İstisnası: Aşırı İfa Güçlüğü 279
3.1.1– Sözleşmeye Bağlılık ve Sözleşme Serbestliği İlkelerinin 279
3.1.2– Aşırı İfa Güçlüğü 279
3.2– Sözleşmenin Uyarlanmasının Hukuki Dayanağı 281
3.2.1– Sözleşmenin Uyarlanmasını İsteyen Tarafın Mağdur
Tarafın Borçlu veya Alacaklı Olması 281
3.2.2– Sözleşme Kurulduktan Sonra Olağanüstü Durumun
Meydana Gelmesi 281
3.2.3– Değişen Şartların Öngörülemezliği 282
3.2.4– İfanın Beklenemezliği 282
3.2.5– Sözleşmenin Akdedilmesinden Sonra Meydana Gelen
Olağanüstü Bir Durum Nedeniyle Uyarlanabilmesi İçin
Tarafların Edimleri Arasındaki Dengenin Bir Taraf
Bozulması 282
3.3– Sözleşmenin Değişen Koşullara Uyarlanması Davası 283
3.4– Kira Uyarlama Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme 284
3.4.1– Görevli Mahkeme 284
3.4.2– Yetkili Mahkeme 284
3.5– Kira Uyarlama Davalarında Dava Zamanaşımı 285
3.6– Uyarlama Davalarıyla İlgili Muhtelif Yargı Kararları 285
3.7– Kira Uyarlamasına İlişkin Örnek Dava Dilekçesi 305
4– TESPİT VE UYARLAMA DAVALARI ARASINDAKİ
FARKLAR 307
VII– TAHLİYE TAAHHÜDÜ 309
1– TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ ALIRKEN DİKKAT
EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR 309
2– TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYALI TAHLİYE YOLLARI 312
2.1– İcra Yoluyla Tahliyenin Sağlanması 313
2.2– Dava Yoluyla Tahliyenin Sağlanması 314
3– KİRACININ VERMİŞ OLDUĞU TAHLİYE
TAAHHÜDÜYLE İLGİLİ MUHTELİF YARGI KARARLARI 315
4– ÖRNEK TAHLİYE TAAHHÜDÜ VE DAVA DİLEKÇESİ
ÖRNEKLERİ 326
4.1– Örnek Örnek Tahliye Taahhüdü 326
4.2– Tahliye Taahhüdüne Dayalı Olarak Açılacak Dava Dilekçesi
Örneği 327
VIII– KİRA SÖZLEŞMESİNİN ON YILLIK UZAMA
SONRASI SONA ERDİRİLMESİ 329
1– ON YILLIK KİRACININ TAHLİYESİ 329
2– ON YILLIK KİRACININ TAHLİYESİNE İLİŞKİN
MUHTELİF YARGI KARARLARI 331
3– ON YILLIK KİRACININ TAHLİYESİNE İLİŞKİN
İHTARNAME VE DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEKLERİ 350
3.1– On Yıllık Kiracının Tahliyesiyle İlgili İhtarname Örneği 350
3.2– On Yıllık Kiracının Tahliyesiyle İlgili Olarak Açılacak
Tahliye Davası Dilekçe Örneği 351
IX– KİRA GELİRLERİNİN VERGİLENDİRİLMESİ VE
GAYRİMENKUL SERMAYE İRADI (GMSİ)
BEYANNAMESİ 353
1– KİRA GELİRİNİN KAPSAMI 353
2– KİRAYA İLİŞKİN TAHSİLAT VE ÖDEMELERİN BANKA
VEYA POSTA İDARESİ ARACILIĞIYLA YAPILMASI 354
3– KİRA BEDELİNİN HİÇ OLMAMASI VEYA DÜŞÜK
OLMASI 354
4– EMSAL KİRA BEDELİ ESASININ UYGULANMAYACAĞI
HALLER 355
5– İŞ YERİ OLARAK KİRALANAN GAYRİMENKULLERDE
VERGİ TEVKİFATI (STOPAJI) 355
6– KONUT KİRA GELİRLERİNDE İSTİSNA UYGULAMASI 356
7– KİRA GELİRİNİN TESPİTİNDE İNDİRİLECEK GİDERLER 357
7.1– Gerçek Gider Yöntemi 357
7.2– Götürü Gider Yönteminde Gider İndirimi 358
8– KİRA GELİRİNİN BEYANI 359
9– YILLIK BEYANNAMEYE DAHİL EDİLEN GELİRLERDEN
YAPILACAK İNDİRİMLER 359
9.1– Hayat/Şahıs Sigorta Primleri 360
9.2– Eğitim ve Sağlık Harcamaları 360
9.3– Bağış ve Yardımlar 361
9.3.1. Beyan Edilecek Gelirin %5’i İle Sınırlı Olarak
İndirilebilecek Bağış ve Yardımlar 361
9.3.2– Tamamı İndirilebilecek Bağış ve Yardımlar 361
9.4– Sponsorluk Harcamaları 362
9.5– Bireysel Katılım Yatırımcısı İndirimi 362
9.6– Diğer Kanunlara Göre Tamamı İndirilecek Bağış ve
Yardımlar 363
10– UYGULANACAK VERGİ TARİFESİ 364
11– KESİLEN VERGİLERİN MAHSUBU VE İADESİ 364
12– VERGİNİN ÖDENME ZAMANI VE ŞEKLİ 365
YARARLANILAN KAYNAKLAR 367
AV. OSMAN OY’UN İMZASININ YER ALDIĞI
KİTAP ÇALIŞMALARI 369 |
Bilgisayar, Teknoloji Kitapları 
