|
İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Önsöz 7
Kısaltmalar 15
Giriş 17
1. Bölüm
6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU KAPSAMINDA KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİ
1.1. GENEL OLARAK 21
1.2. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN TANIMI, UNSURLARI VE UYGULAMA ALANI 22
1.2.1. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Tanımı 22
1.2.2. Konut ve Çatılı İşyeri Kavramları 24
1.2.3. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Unsurları 26
1.2.3.1. Kiralanan Konut veya Çatılı İşyerinin Kullanılmasının Devri 26
1.2.3.2. Kira Bedeli 27
1.2.3.3. Tarafların Anlaşması 32
1.2.4. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi Hükümlerinin Uygulama Alanı 32
1.2.4.1. Zaman Bakımından Uygulama Alanı 32
1.2.4.2. Konu Bakımından Uygulama Alanı ve Kullanımı Kiracıya Bırakılan Eşya 35
1.2.4.3. Geçici Kullanıma Özgülenmiş Taşınmazların Durumu 36
1.2.4.4. Tarafı Kamu Kuruluşu Olan Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Durumu 38
1.3. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ 41
1.4. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ VE GEÇERLİLİĞİ 45
1.5. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN BORÇLARI 46
1.5.1. Kiraya Verenin Borçları 46
1.5.1.1. Kiralananı Sözleşmeye Uygun Vaziyette Teslim Borcu 46
1.5.1.2. Kiralananın Ayıplarından Sorumluluk 47
1.5.1.2.1. Ayıptan Sorumluluğun Şartları 47
1.5.1.2.2. Ayıptan Sorumluluğun Gerçekleşmesi Halinde Kiracının Hakları 49
1.5.1.3. Üçüncü Kişinin İleri Sürdüğü Haklar Nedeniyle Sorumluluk 52
1.5.1.4. Vergi ve Benzeri Yükümlülükleri Ödeme ile Yan Giderlere Katılma Borcu 53
1.5.1.4.1. Vergi ve Benzeri Yükümlülükleri Ödeme Borcu 53
1.5.1.4.2. Yan Giderlere Katlanma Borcu 54
1.5.2. Kiracının Borçları 55
1.5.2.1. Kira Bedelini Ödeme Borcu 55
1.5.2.1.1. Kira Bedelinin Belirlenmesi 55
1.5.2.1.2. Dava Açma Süresi 61
1.5.2.1.3. Kira Tespit Davalarında Dava Harcı ve Avukatlık Ücreti 62
1.5.2.2. Kiralananı Sözleşmeye Uygun Olarak Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu 63
1.5.2.3. Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu 65
1.5.2.4. Kullanma Giderlerini Ödeme Borcu 65
1.5.2.5. Ayıpları Bildirme ile Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu 66
1.5.2.6. Kiralananı Geri Verme Borcu 68
1.5.2.6.1. Kiralananın Sözleşmenin Bitiminde Geri Verilmesi 68
1.5.2.6.2. Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi 68
1.6. KİRA SÖZLEŞMESİNDE ÖZEL DURUMLAR VE KİRACI LEHİNE DÜZENLEMELER 69
1.6.1. Kiralananda Yenilik ve Değişikler Yapılması 69
1.6.2. Alt Kira, Kullanım Hakkının Devri ve Kira İlişkisinin Devri 71
1.6.2.1. Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri 71
1.6.2.2. Kira İlişkisinin Devri 72
1.6.3. Bağlantılı İşlem Yapma Yasağı 73
1.6.4. Kiracının Güvence Vermesi 76
1.6.5. Kiracı Aleyhine Değişiklik ve Düzenleme Yasağı 79
1.6.5.1. Kira Bedelinin Belirlenmesi Dışında Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı 79
1.6.5.2. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı 80
2. Bölüm
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN KİRAYA VEREN TARAFINDAN SONA ERDİRİLMESİ
2.1. GENEL OLARAK 83
2.2. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN KİRAYA VEREN TARAFINDAN GENEL HÜKÜMLERE GÖRE SONA ERDİRİLMESİ 83
2.2.1. İkale (Sona Erdirme) Anlaşması 84
2.2.2. İrade Bozukluğu Nedeniyle Sözleşmenin İptali 84
2.2.3. Aşırı Yararlanma (Gabin) Nedeniyle Sözleşmenin İptali 87
2.3. KİRAYA VERENİN KİRA SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN GENEL HÜKÜMLER ÇERÇEVESİNDE KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİRMESİ 88
2.3.1. Önemli Sebeplerden Ötürü Sözleşmenin Sona Erdirilmesi 90
2.3.1.1. Kiraya Veren Açısından Sözleşmenin Devamını Çekilmez Kılan Önemli Sebebin Varlığı 90
2.3.1.2. Kiracıya Yapılacak Fesih Bildirimi 91
2.3.1.3. Kiracıya Ödenecek Tazminat 92
2.3.2. Kiracının İflası Nedeniyle Sözleşmenin Sona Erdirilmesi 94
2.3.2.1. Kiracı Kiralananın Tesliminden Sonra İflas Etmiş Olmalı 94
2.3.2.2. İşleyecek Kira Bedelleri İçin Güvence İstenmeli 94
2.3.2.3. Verilen Sürede Yeterli Güvence Gösterilmemiş Olmalı 95
2.3.3. Kira Bedelinin Ödenmesinde Temerrüt Nedeniyle Sözleşmenin Sona Erdirilmesi 96
2.3.3.1. Kiracı Kira Bedelini veya Yan Giderleri Kısmen veya Tamamen Ödememiş Olmalı 97
2.3.3.2. Kiracıya Süre Verilmiş Olmalı 98
2.3.3.3. Verilen Süre İçinde Borç İfa Edilmemiş Olmalı 100
2.3.4. Kiracının Kiralananı Sözleşmeye Aykırı Kullanımı Nedeniyle Sözleşmenin Sona Erdirilmesi 101
2.3.4.1. Kiracının Kiralananı Sözleşmeye Uygun Olarak Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Yükümlülüğüne Aykırı Davranması 101
2.3.4.2. Sözleşmenin Feshi İçin Kiracıya Gönderilecek Yazılı Fesih Bildirimi 103
2.3.4.2.1. Yazılı Bildirimle Süre Verilmesi Gerekliliği 103
2.3.4.2.2. Yazılı Bildirimle Süre Verilmeden Derhal Fesih Hakkı 105
2.3.4.2.2.1. Kiralanana Kasten Ağır Bir Zarar Verilmesi 105
2.3.4.2.2.2. Kiracıya Verilecek Sürenin Yararsız Olacağının Anlaşılması 106
2.3.4.2.2.3. Kiracının Davranışlarının Çekilmez Olması 106
2.3.5. Kira Sözleşmesini Sona Erdiren Genel Nedenlerden Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Uygulanamayacak Olanlar 107
2.3.5.1. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Sürenin Dolması 107
2.3.5.2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi 107
2.4. KİRAYA VERENİN KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNE ÖZGÜ NEDENLERLE SÖZLEŞMEYİ SONA ERDİRMESİ 108
2.4.1. Bildirim Yoluyla Sona Erdirme 109
2.4.1.1. Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesi 109
2.4.1.1.1. On Yıllık Uzama Süresi 111
2.4.1.1.2. Kiracıya Yapılacak Bildirim 112
2.4.1.2. Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı. İşyeri. Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesi 113
2.4.1.3. Bildirimin Geçerliliği 114
2.4.1.3.1. Şekli ve Niteliği 114
2.4.1.3.2. Aile Konutu Açısından Bildirimin Şekli 114
2.4.2. Dava Yoluyla Sona Erdirme 115
2.4.2.1. Kiraya Verenin Konut veya İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye 117
2.4.2.1.1. Konut veya İşyeri Gereksinimi Kiralananın Kendisi, Eşi, Altsoyu, Üstsoyu veya Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişiler Açısından Söz Konusu Olmalı 117
2.4.2.1.2. Kiralananın Konut veya İşyeri Olarak Kullanılması Gereksinimi Gerçek Olmalı 119
2.4.2.1.3. Dava m. 350/3’te Öngörülen Sürelere Uyularak Açılmalı 121
2.4.2.2. Kiralananın Yeniden İnşa veya İmar Amacıyla Tahliyesi 123
2.4.2.2.1. Kiralananın Yeniden İnşa Edilmesi veya İmar Amacıyla Esaslı Surette Onarımı, Genişletilmesi veya Değiştirilmesi Gereği 124
2.4.2.2.2. Yapılacak Onarım, Genişletme veya Değişiklik İşleri Esnasında Binanın İçinde Oturmanın veya Çalışmanın Mümkün Olmaması 125
2.4.2.2.3. İbraz Edilen Proje veya Ruhsatnamenin Fennen ve İmar Mevzuatına Göre Mahalline Uygulanmasının Mümkün Olması 125
2.4.2.2.4. TBK m. 350/3’te Öngörülen Süreye Uygun Olarak Dava Açılması 126
2.4.2.3. Yeni Malikin Konut veya İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye 127
2.4.2.3.1. Mevcut Bir Kira Sözleşmesine Konu Kiralanan Sonradan Edinilmiş Olmalıdır 127
2.4.2.3.2. Kiralananı Sonradan Edinen Yeni Malikin Konut veya İşyeri Gereksinimi Olmalıdır 129
2.4.2.3.3. Dava m. 351’de Belirtilen Sürelere Uyularak Açılmalıdır 129
2.4.2.4. Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Sona Erdirme 131
2.4.2.4.1. Kiracı Tarafından Verilmiş Yazılı Bir Tahliye Taahhüdü (Sözü) Bulunmalıdır 131
2.4.2.4.2. Kiracı Yazılı Taahhüdünde Belirttiği Tarihte Kiralananı Boşaltmamış Olmalıdır 135
2.4.2.4.3. Kiraya Veren, Tahliye Taahhüdünde Gösterilen Tarihten İtibaren Bir Ay İçerisinde İcraya Başvurmalı veya Dava Açmalıdır 135
2.4.2.5. İki Haklı İhtar Nedeniyle Açılan Tahliye Davasıyla Sözleşmenin Sona Erdirilmesi 136
2.4.2.5.1. Kiracıya Kira Bedelini Ödememesi Sebebiyle Haklı İhtarda Bulunulması Gerekir 136
2.4.2.5.2. İhtarın Yazılı Olması ve Ödenmeyen Kira Miktarlarının Gösterilmesi Gerekir 138
2.4.2.5.3. Kanunda Belirlenen Dönem İçinde İki Haklı İhtarda Bulunulması Gerekir 139
2.4.2.5.4. Kira Süresinin Bitimini İzleyen Bir Ay İçinde Davanın Açılması Gerekir 140
2.4.2.6. Kiracının veya Eşinin Aynı İlçe veya Belde Belediye Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Bir Konutunun Bulunması 141
2.4.2.6.1. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Maliki Bulunduğu Bir Konutun Bulunması Gerekir 142
2.4.2.6.2. Konutun Kiralananla Aynı İlçe veya Belde Belediye Sınırları İçinde Olması Gerekir 143
2.4.2.6.3. Konutun Kullanıma Elverişli Olması Gerekir 143
2.4.2.6.4. Kiraya Verenin, Kira Sözleşmesi Kurulduğu Sırada Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Kullanıma Elverişli Bir Konutu Bulunduğunu Bilmemesi Gerekir 144
2.4.2.6.5. Kira Süresinin Sona Ermesini İzleyen Bir Ay İçinde Tahliye Davası Açılması Gerekir 144
2.4.3. Kiracının Ölümünün Sözleşmeye Etkisi 145
3. Bölüm
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN SONA ERMESİNİN HÜKÜM VE SONUÇLARI
3.1. GENEL OLARAK 147
3.2. TAHLİYE DAVASI 148
3.2.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme 149
3.2.1.1. Görevli Mahkeme 149
3.2.1.2. Yetkili Mahkeme 152
3.2.2. İspat 154
3.3. KİRALANANIN GERİ VERİLMESİ 156
3.3.1. Genel Olarak 156
3.3.2. Geri Verme Borcunun Kapsamı 157
3.3.2.1. Kiracının Kiralananı Teslim Aldığı Haliyle Geri Verme Borcu 157
3.3.2.2. Kiracının Sözleşmeye Uygun Kullanımdan Doğan Eskime ve Bozulmalardan Sorumlu Tutulmaması 158
3.3.2.3. Kiracının Yalnızca Sözleşmeye Aykırı Kullanımdan Doğan Zararlardan Sorumlu Tutulması 159
3.3.3. Geri Verme Borcunun Şekli 160
3.3.4. Geri Verme Borcuna Aykırılık 160
3.3.5. Kiraya Verenin Geri Verme Sırasında Gözden Geçirme ve Bildirimde Bulunma Yükü 163
3.3.5.1. Genel Olarak 163
3.3.5.2. Kiralananı Gözden Geçirme Yükü 164
3.3.5.3. Ayıp ve Eksiklikleri Bildirme Yükü 165
3.4. YENİDEN KİRALAMA YASAĞI 166
Sonuç 171
Kaynakça 175
Kavramlar Dizini 183 |
Bilgisayar, Teknoloji Kitapları 
