|
İÇİNDEKİLER
İÇİNDEKİLER
ÖNSÖZ 1 7
ÖNSÖZ 2 9
İÇİNDEKİLER 11
TABLOLAR DİZİNİ 21
KISALTMALAR 23
Birinci Bölüm
TEMEL KAVRAMLAR
I. HAZİNE 25
II. TAŞINMAZ KAVRAMI 26
III. HAZİNE TAŞINMAZI KAVRAMI 26
A. Kamu Malları 27
1. Hizmet Malları 28
2. Orta Malları 30
3. Sahipsiz Mallar 31
B. Kamu Mallarının Özellikleri 32
C. Özel Mallar 34
IV. DEĞER 36
V. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ 36
İkinci Bölüm
HAZİNE TAŞINMAZLARININ TASARRUF ŞEKİLLERİ
I. EDİNİM İŞLEMLERİ 37
A. Satın Alma 37
B. Kamulaştırma 38
1. Kamu Yararı Verecek ve Onaylayacak Merciler 40
2. Satın Alma 40
3. Kamulaştırma Bedel Tespiti 41
C. Trampa 41
D. Teferruğ ve Tefevvüz 42
E. Arsa/Kat Karşılığı İnşaat 43
F. Bağış 45
II. YÖNETİM İŞLEMLERİ 47
A. Kira 47
1. Kira İşlemlerin Amaçlarına Göre Tasnifi 48
2. Kiraya Verilemeyecek Taşınmazlar 49
3. Kira Süreleri 51
4. Kira Bedelinin Tespiti 51
5. Geçici ve Kesin Teminat 53
6. Geçici ve Kesin Teminat Olarak Kabul Edilecek Değerler 54
7. Kira Artış Oranları 55
8. Kira İşlemlerinde Bakanlığa Gönderilecek Belgeler 56
9. Kira İşlemlerinde İhale Usulleri 57
a. Açık Teklif Usulü 58
b. Kapalı Teklif Usulü 58
c. Pazarlık Usulü 60
10. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi 62
a. Kiracının Sözleşmenin Bozulmasına Neden Olması Hali 62
b. Kiracının Ölümü 62
c. Kiracının İflas Hali 62
d. Müşterinin Ağır Hastalığı, Tutukluluk veya Mahkûmiyeti Hali 62
e. İdareden İzinsiz Olarak Sözleşmenin Devredilmesi 63
11. Kira Sözleşmesi Feshi 63
12. Tahliye 63
13. Özellik Arz eden Kiralama İşlemleri 64
a. Millî Eğitim Bakanlığına Tahsisli ve Bu Bakanlığa Bağlı Okul ve
Kurumlardaki Kantin, Açık Alan, Salon ve Benzeri Yerlerin
Kiraya Verilmesi 64
b. Yüksek Öğretim Kurumlarına Tahsisli Taşınmazların Kiraya
Verilmesi 66
c. Kültür ve Turizm Bakanlığına Tahsisli Olup Döner Sermaye
Hizmetlerinde Kullanılan Taşınmazların Kiraya Verilmesi 67
d. Balıkçı Barınaklarının Kiraya Verilmesi 68
e. Kıyı Kanunu Kapsamına Giren Yerlerin Kiraya Verilmesi 70
f. Hazinenin Elbirliği veya Paylı Mülkiyetinde Bulunan
Taşınmazların Kiraya Verilmesi 70
B. İrtifak Hakkı ve Kullanma İzni 72
1. Temel Kavramsal Tanımlar 72
a. Sınırlı Ayni Hak 72
b. İrtifak Hakkı 72
c. Oturma (Sükna) Hakkı 73
d. İntifa Hakkı 73
e. Üst Hakkı 73
f. Kaynak Hakkı 74
g. Geçit Hakkı 74
h. Taşınmaz Yükü 74
i. Rehin Hakkı 75
j. Kullanma İzni 75
2. İrtifak Hakkı ve Kullanma İzni Bedelinin Tespiti 75
3. İhale usulü 77
4. Ön İzin 79
5. İrtifak Hakkı ve Kullanma İzni Süresi 80
6. Bedellerin Tahsili 81
7. Hasılat Payı 82
8. İrtifak Hakkı veya Kullanma İzninin Durdurulması 85
9. Sözleşmenin Sona Ermesi ve Fesih 85
10. Özellik Arz Eden İrtifak ve Kullanma İzni İşlemleri 86
a. Kültür ve Turizm Yatırımları 86
b. Yap–İşlet–Devret Modeli Çerçevesinde Yapılacak Yatırımlar 87
c. 4046 Sayılı Kanun Kapsamındaki İşlemler 87
d. Enerji Yatırımları 88
e. Projeye Dayalı Organize Hayvancılık/Hayvancılık Amacıyla
Yapılacak Yatırımlar 91
f. Teknolojik veya Jeotermal Seracılık ile Organik Tarım Amaçlı
Yatırımlar 91
g. Projeye Dayalı Su Ürünleri Yetiştiriciliği Yatırımları 92
h. Serbest Bölgelerde Yapılacak Yatırımlar 93
i. Kıyı Yatırımları 93
C. Ecrimisil İşlemleri 94
1. Ecrimisil ve İşgalci Kavramları 94
2. Ecrimisil Yasal Mevzuatı 95
3. Ecrimisil Tespit İşlemleri 97
a. Taşınmaz Tespit Tutanağı 98
b. Tespit İşlemlerinde Süre 99
c. Tespit Sonucu Ecrimisil Talep Etmenin Şartları 100
4. Ecrimisil Takdir İşlemleri 100
5. Ecrimisil Tebliğ İşlemleri 105
6. Ecrimisil Tahsil İşlemleri 106
a. Vadesinde Ödenmeyen Ecrimisiller 106
b. Ecrimisilin Taksitle Ödenmesi 107
c. Ecrimisilde İndirim 107
7. İşgalin Devamı Halinde Ecrimisil 109
8. İşgalli Alanın Tahliyesi 110
9. Özellik Arz Eden Ecrimisil İşlemleri 111
a. Kıyı Kanunu Kapsamında Kalan Yerlerde Ecrimisil İşlemleri 111
b. Sit Alanında Kalan Alanlarda Ecrimisil 112
c. DHMİ Adına Kayıtlı Alanlarda Ecrimisil 112
d. Orman Alanlarda Ecrimisil İşlemleri 112
e. Özelleştirme Alanında Kalan Alanlarda Ecrimisil 113
III. ELDEN ÇIKARMA İŞLEMLERİ 113
A. Satış İşlemleri 113
1. Satılamayacak Taşınmazlar 114
2. Satış İhale Yöntemleri 116
a. Kapalı Teklif Usulü 116
b. Açık Teklif Usulü 117
c. Pazarlık Usulü 118
3. Bedel Tespiti 118
4. Geçici Teminat 120
5. Satış Usulleri 121
a. Devlet İhale Kanunu Hükümlerine Göre Satış 121
b. Doğrudan Satış 121
(1) Rayiç Bedel Üzerinden Doğrudan Satış 121
(a) Yabancı Devletlere Taşınmaz Satışı 122
(b) Üzerlerinde Sınırlı Ayni Hak Tesis Edilen Taşınmazların
Hak Lehtarlarına Satışı 122
(c) Hazinenin Hissedar Olduğu Taşınmazların Diğer
Hissedar veya Hissedarlara Satışı 123
(d) Köy ve Mezra Yerleşme Alanlarında Kalan
Taşınmazların Satışı 123
(e) Sosyal Yardımlaşma ve Dayanışmayı Teşvik Kanununa
Göre Kurulan Vakıflara Taşınmaz Satışı 124
(f) Kanunla Kurulmuş Kurum ve Kuruluşlar ile Kamu
Kurumu Niteliğindeki Meslek Kuruluşlarına Taşınmaz
Satışı 124
(g) Tapu Fazlalıklarının Satışı 124
(h) Serbest Bölge Olarak Belirlenen Alanlarda Kalan
Taşınmazlarının Satışı 125
(i) Konut Yapılmak Amacıyla Rayiç Bedel Üzerinden Konut
Yapı Kooperatiflerine, Kooperatif Birliklerine veya Bu
Birliklerin Oluşturduğu Üst Birliklere, Bunlar Arasında
Yapılacak İhale ile Taşınmaz Satışı 125
(2) Harca Esas Değer Üzerinden Doğrudan Satış 126
(a) Küçük Sanayi Sitesi Yapılmak Üzere Bu Amaçla
Kurulmuş Kooperatifler ile Kamu Kurum ve
Kuruluşlarına Satış 126
(b) Borsa Yapılmak Üzere Ticaret Borsalarına Satış 126
(c) Serbest Bölge ve Teknoloji Geliştirme Bölgeleri İçin
Yapılacak Satışlar 127
(d) Toplu Konut Üretmek Amacıyla Toplu Konut İdaresi
Başkanlığına Yapılacak Satışlar 127
6. Özel Kanun Hükümlerine Göre Satış 127
a. 4071 Sayılı Kanun’a Göre Satış 127
b. 4072 Sayılı Kanun’a Göre Satış 128
c. 2942 Sayılı Kanun’a Göre Satış 128
d. 4562 Sayılı Kanun’a Göre Satış 129
e. 3385 Sayılı Kanun’a Göre Satış 130
f. 233 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnameye Göre Satış 130
g. Ticari Faaliyetlerde Kullanılmak Üzere Kiraya Verilen
Taşınmazların Satışı 130
h. 4706 Sayılı Kanun’un 5’inci Maddesine Göre Satış 131
i. 3194 Sayılı Kanun’a Göre Satış 131
B. Devir ve Terk 132
1. Devredilemeyecek Taşınmazlar 133
2. Devre Engel Olmayacak Şerhler 134
3. Devirde Öncelik Sırası 134
Üçüncü Bölüm
TAŞINMAZ DEĞERLEME
I. DEĞER KAVRAMI VE ÇEŞİTLERİ 136
A. Rayiç Değer (Pazar Değeri) 137
B. Emlak Vergi Değeri 137
C. Satış Değeri 138
D. Sigorta Değeri 138
E. Kayıtlı Değer 138
F. Yatırım Değeri 138
G. Maliyet Değeri 138
H. İpotek Değeri 138
İ. Kullanım Değeri 139
J. Makul Değer 139
K. Çalışan (Faal) İşletme Değeri 139
L. Tasfiye veya Zorunlu Satış Değeri 139
II. DEĞERİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER 139
A. İçsel Faktörler 139
1. Fiziki Koşullar 140
2. Fayda 140
3. Kıtlık 140
B. Dışsal Faktörler 140
1. Sosyal Faktörler 141
2. Ekonomik Faktörler 141
3. Kamusal Düzenlemeler ve Kontroller 142
4. Çevre ve Fiziki Durum ile İlgili Faktörler 142
III. TAŞINMAZIN DEĞERİNİ ETKİLEYEN UNSURLAR 143
A. Şekil ve Büyüklük 143
B. Eğim 143
C. Kullanılabilir Alan 144
D. Gürültü 144
E. Kamusal ve Sosyal Hizmet Tesislerine Uzaklık 144
F. İmar Durumu ve Yapılaşma Koşulları 145
G. Altyapı Tesislerinden Yararlanma Olanakları 145
H. Manzara 146
İ. Ulaşım 146
IV. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN TEMEL İLKELERİ 146
A. Beklenti 147
B. Denge 147
C. Değişim 147
D. Rekabet 148
E. Konjonktür Dönemleri 148
F. İkame 148
G. Katkı 149
H. Uygunluk 149
İ. Arz ve Talep 149
J. En Verimli ve En İyi Kullanım 150
V. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDEKİ RİSKLER 150
A. Piyasa Riski 150
B. Faiz Oranı Riski 150
C. Satın Alma Gücü (Enflasyon) Riski 151
D. Erken Ödeme Riski 151
E. Geri Ödeme (Kredi) Riski 151
F. Pazarlanabilirlik / Likidite Riski 152
G. Finansal Risk 152
H. Çevresel Risk 152
İ. Yasal Risk 152
J. Yönetsel Risk 153
VI. TAŞINMAZ DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 153
A. Karşılaştırma Yöntemi 153
1. Karşılaştırma Yönteminde Veri Kaynakları 155
2. Karşılaştırma Yönteminin Kullanım Alanı 155
3. Karşılaştırma Yönteminde Değerleme Süreci 155
a. Verilerin Araştırılması ve Toplanması 156
b. Verilerin Doğrulanması 156
c. Satışla İlgili Karşılaştırma Birimlerinin Seçilmesi 156
d. Karşılaştırabilir Satışların Analizi 157
e. Değerleme Sonucu 159
B. Gelir Yöntemi 159
1. Doğrudan (Direkt) İndirgeme Yöntemi; 160
2. Getiri (Yıllık Nakit Akımlarının İndirgenmesi) Kapitalizasyonu
Yöntemi; 161
3. İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi; 162
C. Maliyet Yöntemi 163
1. İkame Maliyeti Yöntemi 164
2. Yeniden Üretim Maliyeti Yöntemi 165
3. Toplama Yöntemi 165
Dördüncü Bölüm
HAZİNE TAŞINMAZLARININ DEĞERLEMESİ VE DEĞERLEMEYE İLİŞKİN ORANLAR
I. DEĞERLEME SÜRECİ 167
A. Ön Hazırlık 168
1. Taşınmaz Dosyasının İncelenmesi 168
2. Kurum ve Kuruluşlardan Temin Edilecek Bilgi ve Belgeler 168
3. Yapılara İlişkin Çalışmalar 169
4. İnternet Araştırması 170
5. Diğer Çalışmalar 170
B. Saha Çalışması 171
1. Taşınmazın Mahallinde Tespit 171
2. Bilirkişi Seçimi 171
3. Bilirkişilerle Yapılacak Görüşmede Usul 172
4. Bilirkişilerden Edinilecek Bilgiler 172
C. En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi 173
1. Fiili Durumun Analizi 173
2. Tapu Kütüğünün Analizi 173
3. İmar Durumunun Analizi 174
D. Değerleme Yöntemlerinin Seçimi 174
1. Emsal Karşılaştırma Yöntemi 174
a. Emsal Karşılaştırma Yönteminde Veri Temini 175
b. Emsal Karşılaştırma Yönteminde Veri Seçimi 176
c. Emsal Karşılaştırma Yönteminde Verilerin Değerlendirilmesi 176
2. Gelir Yöntemi 177
3. Maliyet Yöntemi 178
4. Diğer Yardımcı Yöntemler 178
E. Bedel Tespit Raporu 180
II. HAZİNE TAŞINMAZLARININ TASARRUF ÇEŞİDİNE GÖRE BEDEL TAKDİRİ VE
ORANLAR 180
A. Kiralama İşlemlerinde Bedel Tespiti ve Oranları 180
1. Rayiç Bedel Üzerinden Bedel Takdiri 180
2. Harca Esas Değer Üzerinden Bedel Tespiti 183
B. Ecrimisil İşlemlerinde Bedel Tespiti ve Oranları 183
C. Satış İşlemlerinde Bedel Tespiti ve Oranları 186
1. Rayiç Bedel Üzerinden Bedel Tespitleri 186
2. Harca Esas Değer Üzerinden Bedel Tespitleri 190
3. Bedelsiz Devirler 194
D. İrtifak Hakkı ve Kullanma İzni İşlemlerinde Bedel Tespiti ve Oranları 195
1. Rayiç Bedel Üzerinde Bedel Tespiti ve Oranlar 196
2. Emlak Vergisine Esas Bedel Üzerinden Bedel Tespiti ve Oranlar 201
3. Bedelsiz İrtifak ve Kullanma İzinleri 204
Beşinci Bölüm
UYGULAMALI DEĞERLEME ÖRNEKLERİ
Uygulama Örneği 1: Kira, İrtifak Hakkı ve Ecrimisil Bedeli Tespiti 209
Uygulama Örneği 2: Arsa Rayiç Bedel Tespiti 210
Uygulama Örneği 3: Arsa Rayiç Bedel Tespiti (Karşılaştırmalı İşlemler Yöntemi) 212
Uygulama Örneği 4: Sanayi Arsası Rayiç Bedel Tespiti 213
Uygulama Örneği 5: Arsa Rayiç Bedel Tespiti (Karşılaştırmalı İşlemler Yöntemi) 215
Uygulama Örneği 6: Arsa Rayiç Bedel Tespiti (Yapı Bedeli Üzerinden) 216
Uygulama Örneği 7: Yat Limanı Kullanma İzni Bedeli Tespiti 217
Uygulama Örneği 8: Tarla Rayiç Bedel Tespiti (Gelir Kapitilizasyon Yöntemi) 218
Uygulama Örneği 9: Yapı Maliyet Bedeli Tespiti 220
Uygulama Örneği 10: Kira Gelir Yöntemine Göre Değer Tespiti 220
Uygulama Örneği 11: Ekonomik Ömür Tespiti 220
Uygulama Örneği 12: İrtifak Hakkı Sahibine (Hak Lehdarına) Satış İşleminde
Bedel Tespiti 221
Uygulama Örneği 13: İrtifak Hakkı Sahibine (Hak Lehdarına) Satış İşleminde
Bedel Tespiti 223
Uygulama Örneği 14: Kompleks Çoklu Konut Değerleme Örneği 224
Uygulama Örneği 15: Daire Bedelinden Yola Çıkarak Arsa Bedeline Ulaşma 233
Uygulama Örneği 16: Asgari Levazım Bedeli Tespiti 234
Uygulama Örneği 17: Tarımsal Arazi Bedel Tespiti (Gelirin Kapitilizasyon
Yöntemi) 235
Uygulama Örneği 18: Ofis Bedel Tespiti 236
Uygulama Örneği 19: Kat Karşılığı İnşaat Yöntemi İle Bedel Tespiti 236
Uygulama Örneği 20: İrtifak Hakkı Sahibine Doğrudan Satış Bedeli Tespiti 239
Altıncı Bölüm
ÖRNEK DEĞERLEME RAPORLARI
I. İSKELE AMAÇLI KULLANMA İZNİ BEDEL TESPİT RAPORU 241
A. Değerlemenin Konusu 241
B. Değerleme Konusu Taşınmaza İlişkin Bilgiler 241
1. Taşınmazın Mülkiyet Bilgileri 241
2. Taşınmazın İmar Bilgileri 241
3. Taşınmaz Mahallinde Yapılan Tespit Bilgileri 241
C. Bedel Takdirine Yönelik İnceleme 242
1. Emlak Vergi Değeri 242
2. Daha Önce Yapılan Kıymet Takdirleri 242
3. Kamu Kurum Beyanları 242
4. Bilirkişi Beyanları 242
D. Bedel Takdirine Yönelik Değerlendirme 243
1. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler (SWOT Analizi) 243
2. Bedel Takdirine Yönelik Genel Değerlendirme 244
E. Sonuç 245
II. SİT ALANINDA KALAN TAŞINMAZIN BEDEL TAKDİR RAPORU 245
A. Değerlemenin Konusu 245
B. Taşınmaz ile İlgili Bilgiler 245
1. Taşınmazın Mülkiyet Bilgileri 245
2. Taşınmaz Mahallinde Yapılan Tespit 246
3. Taşınmazın İmar Bilgileri 246
C. Bedel Takdirine Yönelik İnceleme 246
1. Emlak Vergi Değeri 246
2. Daha Önce Yapılan Kıymet Takdirleri ve Emsal Kıymet Takdirleri 246
3. Kamu Kurum Beyanları 247
4. Bilirkişi Beyanları 247
D. Bedel Takdirine Yönelik Değerlendirme 247
1. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler (SWOT Analizi) 247
2. Taşınmazların Emlak Vergi Değerlerinin Değerlendirilmesi 248
3. Tüm Verilerin Değerlendirilmesi Sonucu Oluşan Nihai Değer 248
E. Sonuç 249
KAYNAKÇA 251
Yazar Hakkında 256 |
Bilgisayar, Teknoloji Kitapları 
