|
İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Onüçüncü Baskıya Önsöz 7
Kısaltmalar 43
Birinci Kısım
İMAR PLANLAMA HUKUKU
1. Bölüm
İMAR HUKUKUNA GİRİŞ
I. İMAR HUKUKU KAVRAMI 49
A. Tanımı ve Önemi 49
B. İmar Hukukunun Konusu 50
C. İmar Hukukunun Nitelikleri 50
Ç. İmar Hukukunun Kaynakları 53
1. Anayasa 53
2. Kanunlar 53
3. Cumhurbaşkanlığı Kararnameleri 54
4. Yönetmelikler 54
5. İmar Planları 56
6. Diğer Düzenleyici İşlemler 57
D. İmar Hukukunun Diğer Hukuk Dalları Arasındaki Yeri 57
II. İMAR PLANLAMASININ TÜRK HUKUKUNDAKİ GELİŞİMİ 58
A. Osmanlı Dönemi 59
B. Cumhuriyet Dönemi 61
1. Plansız Dönem 61
2. Zorunlu Plan Dönemi (1928–1956) 62
3. 1956 – 1985 Dönemi 67
4. 1985 Sonrası Dönem 68
2. Bölüm
ÜLKE KALKINMA PLANI, BÖLGE PLANI VE MEKÂNSAL PLANLAR
I. ÜLKE KALKINMA PLANI 69
II. BÖLGE PLANI 70
III. METROPOLİTEN İMAR PLANI 72
IV. MEKÂNSAL PLANLAR 74
A. Mekânsal Planlama Kademeleri ve İlişkileri 74
1. Mekânsal Planlama Kademeleri 74
2. Mekânsal Planlar Arası İlişkiler 75
B. Genel Planlama Esasları 77
1. Mekânsal Planların Planlama İlke ve Esasları 77
2. Mekânsal Planların Hazırlanması ile İlgili Standartlar 77
C. Mekânsal Planların Yapımına Dair Esaslar 78
1. Araştırma ve Analiz 78
2. Plan Raporu 80
3. Gösterim (Lejand) Teknikleri 81
4. Standartlar 81
5. Yürüme Mesafeleri 82
Ç. Mekânsal Strateji Planı 83
1. Tanım ve Kavram 83
2. Planlama Alanına Göre Türleri 84
3. Planlama İlke ve Esasları 84
4. Planın Unsurları 85
a. Sektörel ve Tematik Paftalar 85
b. Plan Raporu 85
5. Planın Hazırlanması 85
6. Planın Uygulanması ve İzleme 86
D. Çevre Düzeni Planı 87
1. Tanımı ve Niteliği 87
2. Planlama Alanı ve Planlama Yetkisi 87
a. İl Düzeyinde Çevre Düzeni Planı 88
b. Bölge ve Havza Düzeyinde Çevre Düzeni Planı 90
3. Çevre Düzeni Planlarının Yapım Usulü 90
a. Planlama Alanı 90
b. Planlama ilke ve Esasları 90
c. Verilerin Elde Edilmesi, Analiz Etüt ve Araştırmalar Yapılması 91
4. Çevre Düzeni Planlarında Revizyon ve Değişikliklerin Yapılması 92
a. Revizyon Yapılması 92
b. Değişiklik Yapılması 92
E. İmar Planları 93
1. İmar Planı İlkeleri 93
2. Planlamanın Aşamaları 95
a. Halihazır Harita Alımı 95
b. İlgili Kurum ve Kuruluşlardan Rapor ve Görüşlerin Alınması 97
c. Eşik Analizi 98
ç. Planın Elde Etme Şeklinin Belirlenmesi ve Plan Yaptırma Yolları 98
ça. İmar Planlarının Elde Edilme Usulleri 99
çb. İmar Planlarının Yapımında Yeterlilik 102
3. Nazım İmar Planı 102
a. Nazım Plan Kavramı 102
b. İlgili Kurum ve Kuruluşlardan Verilerin Elde Edilmesi, Analiz, Etüt ve Araştırmalar 104
c. Gerekli İzinlerin Alınması 105
ca. Tarım Arazileri 105
cb. Mer’a, Yaylak ve Kışlaklar 106
cc. Su ve Kanalizasyon Altyapısı 107
cç. Hava Alanları 107
cd. Karayollarının Şehir İçi Yollarla Bağlantısı 107
ce. Vakıf Taşınmazları 108
cf. Mezarlıklar 108
ç. Bilgileri Birleştirme (Sentez), Yorum, Sonuçların Değerlendirilmesi 109
d. Nazım Plan Açıklama Raporu 109
e. Nazım Plan Kararlarına Geçiş 110
4. Uygulama İmar Planı 112
a. Tanım ve Kavram 112
b. Planlama Esasları 113
c. Planlama Süreci 114
5. İmar Planlarında Mekânsal Kullanım Alanlarının Gösterilmesi 116
a. Belediye Hizmet Alanı 116
b. Çalışma Alanları 117
c. Sanayi Alanları, Endüstri Bölgeleri, Endüstri Gelişme Bölgeleri ve Küçük Sanayi Alanları 117
ç. Sosyal Yapı ve Tesis Alanları 118
d. Teknik Altyapı Alanları 118
e. Resmi Kurum Alanı, Resmi Bina ve Tesisler 119
f. Eğitim Tesisleri 119
g. Sosyal ve Kültürel Tesisler 120
ğ. Sağlık Tesisleri Alanı 120
h. İbadet Yerleri 120
ı. Otoparklar ve Motokurye Araç Parkları 120
i. İtfaiye Alanları 122
j. Akaryakıt Servis İstasyonları 123
k. Elektronik Haberleşme İstasyonlarının Kule ve Direkleri İle Bunlara Ait Zorunlu Altyapı Unsurları 124
l. Diğer Mekânsal Alan Tanım ve Kullanım Esasları 124
F. Ulaşım Ana Planı 125
1. Tanım 125
2. Yetki 126
3. Hazırlanması 127
3. Bölüm
İMAR PLANLAMASINDA YETKİ
I. İMAR PLANLAMASINDA GENEL YETKİ 129
A. Belediyeler 129
1. Planlama Yetkisi 129
2. Mücavir Alan Kavramı, Tespiti, Onaylanması ve Sonuçları 130
3. İmar Planlarında Karar Organı: Belediye Meclisleri 131
B. İl Özel İdareleri 131
II. İMAR PLANLAMASINDA MERKEZÎ İDARENİN YETKİSİ 133
A. İmar Kanunu’nun 9’uncu Maddesi ile Verilen Yetkiler 133
1. Kamu Yapıları ile İlgili Planlama Yetkileri 133
2. Umumi Afetler, Toplu Konut ve Gecekondu Kanunu Uygulamalarıyla İlgili Yetkiler 133
3. Metropoliten Planlamaya İlişkin Yetkiler 134
4. Ulaştırma ile İlgili Yetkiler 134
5. Resmi Bina ve Tesisler için Yer Ayrılmasıyla İlgili Yetkiler 134
6. Belediyeler Arasındaki Anlaşmazlıkları Çözme Yetkileri 134
B. 1 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile Verilen Yetkiler 134
a. 1 Sayılı CBK m. 97/1–ç İle Verilen Yetkiler 135
b. 1 Sayılı CBK m. 97/1–h İle Verilen Yetkiler 135
c. 1 Sayılı CBK m. 97/1–ı ile Verilen Yetkiler 135
C. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8/g Bendi ile Verilen Yetkiler 135
III. İMAR PLANLAMASINDA ÖZEL YETKİ 136
A. Büyükşehir Belediyelerinde 136
1. Çevre Düzeni Planı Yapma Yetkisi 136
2. Nazım İmar Planı Yapma Yetkisi 136
3. Uygulama İmar ve Parselasyon Planı Yapma Yetkisi 136
4. Kanunlarla Büyükşehir Belediyelerine Verilen Görevlerle İlgili Yetkiler 137
5. İlçe Belediyelerine Ait Planlama Yetkilerinin Büyükşehir Belediyesine Devredilmesi 137
6. Büyükşehir Sınırı İl Sınırı Olması Nedeniyle Mahalleye Dönüşen Yerleşim Yerlerinde 137
B. Kıyılarda, Sahil Şeritlerinde ve Doldurma ve Kurutma Suretiyle Kazanılacak Arazilerde 138
1. Kıyılarda Planlama 138
2. Sahil Şeritlerinde Planlama 139
a. Sahil Şeridinin Birinci Bölümünü İçeren Uygulama İmar Planları 139
b. Sahil Şeridinin İkinci Bölümünde Yapılacak Planlar 139
c. Planların Yürürlüğe Girmesi 139
3. Doldurma ve Kurutma Suretiyle Kazanılacak Arazilerde 140
C. Milli Parklarda 140
1. Milli Park Gelişme Planı 140
2. Uygulama İmar Planları ve Diğer Planlar 141
Ç. Özel Çevre Koruma Bölgelerinde 141
D. Özelleştirme Programına Alınan Kuruluşlara Ait Arsa ve Arazilerde 142
1. Belediye ve Mücavir Alanlarda Bulunan ve Özelleştirme Kapsamına Alınmış Kuruluşlara Ait Arazi ve Arsalarda 142
2. Hizmet Özelleştirmesi Niteliğindeki Yatırımların Yapılacağı Yerlerde 142
3. Özelleştirme Programındaki Kuruluşlara Ait veya Kuruluş Lehine İrtifak/kullanım Hakkı Alınmış Arsa ve Araziler ile Özel Kanunları Uyarınca Özelleştirme Programına Alınan Arsa ve Arazilerde 143
E. Organize Sanayi, Endüstri ve Teknoloji Geliştirme Bölgelerinde 143
1. Organize Sanayi Bölgelerinde 143
2. Endüstri Bölgelerinde 145
3. Teknoloji Geliştirme Bölgelerinde 145
F. Köy Yerleşme Alanlarında 146
1. Köy Yerleşme Planları 146
2. Planların Yapılması, Onaylanması ve Tapuya Tescili 149
3. Köy Yerleşme Planlarının Uygulanması 150
G. Boğaziçi’nde 151
1. Planlama Yetkisi 151
2. Planların Revize Edilmesi ve Değiştirilmesi 152
Ğ. Karayolu Güzergahlarında 153
H. Diğer Özel Planlama Yetkileri 155
1. Gecekondu Alanlarında 155
2. Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgelerinde 155
3. Sit Alanlarında 155
4. GAP Bölgesinde 155
5. Toplu Konut Alanları ve TOKİ’nin Sorumluluğuna Verilen Alanlarda 156
6. Türk Boğazlar Bölgesinde 156
7. TCDD Taşınmazlarında 157
8. Haydarpaşa Limanı Olarak Kullanılan Taşınmazlarda 157
9. Atatürk Orman Çiftliği Dahilinde Bulunan Arazilerde 157
10. Olimpiyat Köyünde 158
11. Patlayıcı Madde Üretmek Ve İşlemek Üzere İşyerinin Kurulacağı Yerlerde 158
12. Balıkçı Barınaklarında 158
13. Yalova Termal Kaplıcalarında 158
14. Gelibolu Savaşları Tarihi Alanında 159
15. Kapadokya Alanında 159
16. Askeri Alan, Tesis ve Bölgelerinde 160
17. Kamu Özel İş Birliği Modeli Çerçevesinde; Sağlık Bakanlığı Ve Bağlı Kuruluşlarınca Yapılmasına İhtiyaç Duyulan Tesislerin Gerektirdiği Yerlerde 160
18. Uludağ Alanında 160
IV. İMAR PLANLARININ YAPILMASINDA SÜRE 161
4. Bölüm
İMAR PLANLARINDA DEĞİŞİKLİK,
REVİZYON VE İLAVE YAPILMASI
I. İMAR PLANLARINDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASI VE SONUÇLARI 163
A. İmar Planlarının Değiştirilmezliği İlkesi 163
B. İmar Planlarında Değişiklik Usulü 164
1. Bakanlıkça Değişiklik İstenmesi 164
2. Mahalli İdarelerce Re’sen Değişiklik Yapılması 164
3. Özel Hukuk Gerçek ve Tüzel Kişilerince Planlarda Değişiklik Yapılmasının İstenmesi 165
4. Değişiklik Sırasında Göz önünde Bulundurulması Gereken Hususlar 165
a. Gerekçe İlkesine Uyulması 166
b. Değişikliğin Şehircilik İlkelerine, Planlama Esaslarına ve Kamu Yararına Uygun Olması 166
c. Planın Bütünlüğünün Bozulmaması 166
ç. Kazanılmış Haklara Saygı Gösterilmesi 167
d. Plan Değişikliklerinin Yeterliliğe Sahip Personel Tarafından Yapılması 167
e. Plan Değişikliklerinin Zorunlu Olması 168
5. Plan Değişikliğine İlişkin Esaslar 169
a. Sosyal ve Teknik Alt Yapıya İlişkin Değişiklikler 169
aa. İlgili Yatırımcı Bakanlık ve Kuruluşların Görüşünün Alınması 169
ab. Değişikliğin Teknik Zorunluluğa Dayanması 169
ac. Eşdeğer Alan Ayrılması 170
aç. Plan Müellifinin Gerekçeli Uygun Görüşünün Alınması 170
ad. İbadet Yerlerine İlişkin Değişikliklerde Mülki İdare Amirinin İzninin Alınması 171
b. Kat Adedi ve Bina Yüksekliğini Artıran Değişiklikler 171
c. Yolların Genişletilmesi, Daraltılması ya da Güzergâhlarının Değiştirilmesiyle İlgili Değişiklikler 172
ç. Yoğunluk Artıran veya Kentsel Ulaşım Sistemini Etkileyen Değişiklikler 172
d. Nazım İmar Planları Üzerinde Gösterilen Sosyal ve Teknik Altyapı Alanlarının Konum ile Büyüklüklerinde Değişiklikler 173
e. Taşınmaz Maliklerinin Talebi Üzerine Ada Bazında Yapılacak İmar Planı Değişikliği Sonucunda Değerinde Artış Olan Arsadan Değer Artış Payı Alınması 173
ea. Değer Artışına Konu Plan Değişiklikleri 173
eb. Değer Artışı Payının Konusu 174
ec. Değerleme Raporları 174
eç. Değer Artış Payı Bedelinin Tespiti Esasları 174
ed. Kıymet Takdir Komisyonunun Teşekkülü ve Çalışma Esasları 175
ee. Değer Artış Payının Tespiti 176
ef. Değer Artış Payının Kesinleşmesi 176
eg. Değer Artış Payının Ödenmesi 176
eh. Değer Artış Payının İade Edileceği Durumlar 177
eı. Değer Artış Payının Tapuya Şerhi ve Bu Şerhin Terkini 177
ei. Değer Artışı Payının Ödenmeyeceği Durumlar 178
ej. Değer Artış Payının Dağıtımı 178
ek. Denetim 179
II. İMAR PLANLARINDA REVİZYON YAPILMASI 179
A. Tanım ve Hukuki Niteliği 179
B. Revizyon Yetkisi ve Usulü 180
III. İLAVE İMAR PLANI 180
IV. İMAR PLANLARININ DEĞİŞTİRİLMESİNİN/REVİZYONUNUN HUKUKİ SONUÇLARI: KAZANILMIŞ HAKLAR SORUNU 181
A. Kazanılmış Hak Kavramı 181
B. İmar Mevzuatında Durum 183
1. İnşasına 2 yıl İçinde Başlanmayan Yapılar 183
2. Ruhsat Süresi içinde Tamamlanmayan Yapılar 183
3. Ruhsat ve Eklerine Uygun Olarak Tamamlanmasına Rağmen Ruhsat Süresi içinde Yapı Kullanma İzni Düzenlenmeyen Yapılar 184
4. Plansız Alanlarda Mevzuata Uygun Yapılmış Yapıların Tamir, Tadil ve İlavelerinde veya Yeniden Yapılması Mümkün Olan Yapılarda 185
5. İmar Mevzuatına Aykırı Olarak Ruhsat Verilip te, Bu Ruhsata ve Eklerine Göre İnşa Edilen veya İnşa Halindeki Yapılar 185
6. Uygulama İmar Planı Değişikliği ile Yolda veya Teknik Altyapı Alanlarında Kalan ve Kamulaştırma Kararı Alınan Yapılar 186
7. Uygulama İmar Planı Değişikliği Nedeniyle, Plana Ait Kararlara Aykırı Düşen Yapılar 186
5. Bölüm
MEKÂNSAL PLANLARIN ONAYLANMASI,
İLANI VE HUKUKİ SONUÇLARI
I. PLANLARIN ONAYLANMASI VE YÜRÜRLÜĞE GİRMESİ 189
A. Tarihi Gelişimi 189
B. Planların Karar Mercilerine Sunulması ve Değerlendirilmesi 190
C. Planların Onaylanması ve Yürürlüğe Girmesi 191
1. Ortak Kurallar 191
2. İmar Planlarının Onaylanması ve Yürürlüğe girmesi 192
a. Normal Belediyelerde 192
b. Büyükşehir Belediyelerinde 193
ba. Nazım İmar Planlarının Onaylanması 193
bb. İlçe Belediyelerinin Uygulama İmar Planlarının Onaylanması 194
c. Belediye Sınırları Dışında 194
Ç. Planların İlanı, İtirazlar ve Kesinleşmesi 195
1. Plan Değişiklik ve Revizyonların İlanı 195
2. Planlar, Plan Değişiklik ve Revizyonlarına İtirazlar ve Karara Bağlanması 196
II. İMAR PLANLARININ HUKUKİ SONUÇLARI 197
A. İdare Açısından 197
1. Planları Ölçü Norm Olarak Esas Alma Yükümlülüğü 197
2. İmar Programı Yapma Yükümlülüğü 197
3. İmar ve Yapı Faaliyetlerini İmar Planındaki İlke ve Kurallara Göre Gerçekleştirilmesini Sağlama ve Uygulamaları Denetleme Yükümlülüğü 198
4. Planların Aleniyetini, Dağıtımını Sağlama ve İlgili Yerlere Gönderme Yükümlülüğü 198
5. Planların Üst Kademe Planlara, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne ve İmar Mevzuatına Uygunluğunun Sağlanması Yükümlülüğü 199
6. Planların İncelenmek Üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğüne İletilmesi Yükümlülüğü 199
7. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın Planları İzleme ve İnceleme Yükümlülüğü 200
B. Özel Hukuk Gerçek ve Tüzel Kişileri Açısından 200
1. İmar Çapını (İmar Durumu) İsteme Hakkı 200
a. İmar Çapı (İmar durumu) Kavramı 200
b. İmar Çapını İstemenin Hukuki Sonuçları 201
2. İtiraz Hakkı 202
3. Dava Hakkı: İmar Planlarına Karşı İptal Davasının Açılması 202
6. Bölüm
İMAR PLANLARININ HUKUKİ NİTELİĞİ VE
İMAR PLANLARINA HÂKİM OLAN İLKELER
I. İMAR PLANLARININ HUKUKİ NİTELİĞİ VE NORMLAR HİYERARŞİSİNDEKİ YERİ 205
A. İmar Planlarının Hukuki Niteliği 205
B. İmar Planlarının Normlar Hiyerarşisindeki Yeri 205
II. İMAR PLANLARINA HÂKİM OLAN TEMEL İLKELER 206
A. Hukuk Devleti İlkesi 206
B. Açıklık İlkesi 206
C. Genellik İlkesi 207
Ç. Üst Derecedeki Planlara Bağlılık (Hiyerarşi) İlkesi 208
D. Kamu Yararı İlkesi 210
E. Zorunluluk İlkesi 212
F. Esneklik İlkesi 212
G. Uzun Süreli Olma İlkesi 213
H. Bilimsellik İlkesi 214
I. Katılım İlkesi 215
İkinci Kısım
İMAR PLANLARININ UYGULANMASI
7. Bölüm
İMAR PROGRAMI
I. TANIMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ 223
II. PROGRAM YAPMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ 224
A. Tarihi Geçmişi 224
B. Yürürlükteki Durum 225
III. İMAR PROGRAMININ HAZIRLANMASI VE ONAYLANMASI 225
IV. İMAR PROGRAMLARINDA SÜRE 226
V. İMAR PROGRAMLARININ HUKUKÎ SONUÇLARI 227
A. Taşınmaz Mallar Üzerindeki Hakların Kısıtlanması 227
B. Kısıtlamaların Süreye Bağlılığı 227
C. Programa Alınmayan Alanlarda Mevcut Kullanımın Devamının Mümkün Olması 228
Ç. İmar Programına Alınan Yerlerin Vergilerinin İdarece Ödenmesi 229
8. Bölüm
İMAR HUKUKUNDA KAMULAŞTIRMA USULÜ
I. İMAR HUKUKUNDA KAMULAŞTIRMA USULÜNÜN UYGULANMASI 231
A. Düzenleme Ortaklık Payını Aşan Umumi ve Kamu Hizmet Alanlarının Kamulaştırılması 231
1. Kamulaştırma ile Elde Edilebilecek Alanlar 231
2. Kamulaştırmayı Yapacak İdarenin Belirlenmesi 232
3. Kamulaştırma Süresi 233
B. Cephe Hattının Gerisinde Kalan Yerlerde Kamulaştırma 234
C. İmar Programına Alınmayan Yerlerde 234
II. İMAR KAMULAŞTIRMALARININ İLKE VE ÖZELLİKLERİ 236
A. İmar Planlarına Uygunluk 236
B. Kamu Yararı Kararından İstisna Tutulma 237
C. Kamulaştırmada Trampa İmkânı 237
Ç. Kamulaştırma Bedelinin Takdirinde İmar Faktörünün Nazara Alınmaması 239
D. Kamulaştırma İşlemine Karşı Açılacak Davalarda İmar Planlarının İptalinin İstenebilmesi 239
E. Kamulaştırmanın İmar Planında Öngörülen Amaçla Sınırlı Olması 240
F. İdarenin Kamulaştırma Yapmakla Yükümlü Olması 241
G. Trampa Yoluyla Kamulaştırılan ya da Hibe veya Bedelsiz Devredilen Yerlerde Özel Kişilerden Herhangi Bir Ücret Alınmaması 242
III. KAMULAŞTIRMA–KISITLILIK İLİŞKİSİ VE KISITLANAN TAŞINMAZLARIN EMLAK VERGİSİ 242
A. Genel Olarak 242
B. Kısıtlılığın Başlangıcı ve Sonu, Kapsamı ve Emlak Vergisi 242
1. Kısıtlılığın Başlangıcı 242
2. Kısıtlılık Hükümlerinden Yararlanma 243
3. Kısıtlılığın Sonu 244
4. Kısıtlılığın Kapsamı 245
a. Umumi Hizmetlere Ayrılmış Olması Sebebiyle Üzerinde İnşaat Yapılmasına İzin Verilmeyen Arsalar 245
b. Umumi Hizmetlere Ayrılmış Olması Sebebiyle Üzerinde İnşaat Yapılmasına İzin Verilmeyen Binalar 246
c. Kısıtlılık Hükümlerinin Uygulanması Gereken Diğer Taşınmazlar 248
5. Kısıtlılık Döneminde Emlak Vergisi 249
a. Verginin Oranı 249
b. Kısıtlı Emlak Vergisinin Sone Erdiği Durumlar 250
c. Emlak Vergisinin Tahsil Edilmemesi Gereken Durumlar 251
C. Umumi Hizmetlere veya Kamu Hizmetlerine Ayrılan Yerlerdeki Kısıtlılığın Kaldırılması 251
1. İlgili İdarenin Kamulaştırmadan Vazgeçmesi 252
2. Kamulaştırma Yapılması Amacıyla İdareye Başvuru 252
3. İmar Planında Değişiklik Yapılması Talebinde Bulunulması 252
4. Kamulaştırmasız El Atma Davası 253
a. Kamulaştırmasız El Atma Kavramı 253
b. Kamulaştırmasız El Atma Türleri 254
ba. Hukuka Uygun El Atma 254
bb. Hukuka Aykırı El Atma 255
bba. Fiilen El Atma 255
bbb. Hukuki El Atma 257
c. Kamulaştırmasız El Atma Halinde Açılabilecek Davalar 258
ca. El Atmanın Önlenmesi Davası 258
cb. Bedel Davası 259
cc. Tazminat Davası 260
cç. Ecrimisil Davası 263
cd. Dava Açma Süresi 263
ç. Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Görevli Mahkeme 264
5. Anayasa Mahkemesine Bireysel Başvuru 265
6. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine Başvuru 266
9. Bölüm
İMAR PLANLARININ UYGULANMASI SONUCUNDA OLUŞAN VE
MÜSTAKİL İNŞAATA ELVERİŞLİ OLMAYAN/OLAN
PARÇALARIN DEĞERLENDİRİLMESİ
I. GENEL OLARAK 267
II. BAĞIMSIZ İNŞAATA ELVERİŞLİ OLMAYAN YERLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ 267
A. Satılabilecek Taşınmazlar 267
B. Satış Yöntemi 267
C. Satış Yapılabilecek Kişiler 268
III. BAĞIMSIZ İNŞAATA ELVERİŞLİ OLAN YERLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ 268
IV. BELEDİYE VE VALİLİKLERE AİT PARSELLERLE ŞÜYUULU TAŞINMAZLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ 269
V. DEĞERLENDİRME ŞARTLARI 269
VI. İMAR KANUNU’NUN 17’NCİ MADDESİNİN UYGULAMALARINA KARŞI YARGI YOLU 270
A. Bedele İlişkin Yargı Yolu 270
B. İptal Davaları 271
C. Tapu İptali ve Tescil Davaları 272
10. Bölüm
BÖLGELEME
I. BÖLGELEME KAVRAMI 273
A. Tanım, Amaç ve Önemi 273
B. Ortaya Çıkışı 274
II. BELLİ BAŞLI BÖLGELEME TÜRLERİ 275
A. Kullanım Bölgelemesi (Use Zoning, Character Zoning) 275
1. Oturma Bölgeleri 276
2. Ticaret Bölgeleri 280
3. Sanayi Bölgeleri 281
a. Tanım 281
b. Organize Sanayi Bölgeleri 282
c. Endüstri Bölgeleri 283
ç. Teknoloji Geliştirme Bölgeleri 284
4. Karma Bölgeleme 284
5. Diğer Kullanım Bölgelemeleri 286
B. Yoğunluk Bölgelemesi 286
1. Kavram ve Tanım 286
2. Yoğunluk Bölgelemesi Araçları 288
a. En Küçük Parsel Yüzölçümünün Tespit Edilmesi 288
b. Parsel Boyutlarının Sınırlandırılması 289
ba. Planlı Alanlarda 289
bb. Plansız Alanlarda 291
bba. Belediye ve Mücavir Alanlar İçerisinde ve Fakat İmar Planı Bulunmayan Yerleşik Alanlarda 291
bbb. Belediye ve Mücavir Alanlar Dışında ve Fakat İmar Planı Bulunmayan Yerleşik Alanlarda 292
bbc. Belediye ve Mücavir Alan Sınırlar İçinde ve Dışındaki Yerleşme Alanı Dışında Kalan (İskân Dışı) Alanlarda 292
c. Yapının Parselle Bağlantısının Denetlenmesi 292
ca. Yapı İnşaat Alanı 293
cb. Yapının Arsa Üzerindeki Konumunun ve Bahçe Durumunun Denetlenmesi 293
cba. Yapının Arsa Üzerindeki Konumu 293
cbb. Bahçe Uzaklıkları 293
C. Yükseklik Bölgelemesi 296
1. Kavram ve Önemi 296
2. İmar Mevzuatında Yükseklik Bölgelemeleri 297
a. Planlı Alanlarda 297
b. Plansız Alanlarda 299
Ç. Başka Bölgeleme Sınırlamaları 300
1. Mezarlıklar 300
a. Mezarlıkların İnşası, Tesis, Tanzim ve Tezyini 300
aa. Mezarlıkların İnşası 300
ab. Mezarların Tanzim, Teçhiz ve Tezyini 302
b. Mezarlıkların Korunması 302
c. Mezarlıklarla İlgili Bölgeleme Kuralları 304
2. Hayvan Ahırları 306
D. Bölgeleme Kurallarına Aykırılık ve Sonuçları 306
1. Yapı Ruhsatının Verilmemesi 306
2. Çalışma İzninin Verilmemesi 307
3. Kullanıma Son Verme 307
11. Bölüm
İMAR HUKUKUNDA İFRAZ VE TEVHİD
I. TANIM, İFRAZ VE TEVHİT ÇEŞİTLERİ, HUKUKİ NİTELİĞİ VE PARSELASYONDAN FARKI 309
A. İfraz (Ayırma) ve Tevhit (Birleştirme) 309
1. İfraz 309
2. Tevhit (Birleştirme) 309
B. İfraz Çeşitleri 310
1. İfraz İstemine Göre 310
a. Rızai (İsteğe Bağlı) İfraz (Parselasyon) 310
b. Mahkeme Kararı ile İfraz 310
c. Cebri İfraz (Hamur Kuralı, Arsa ve Arazi Düzenlemesi) 310
2. Yeni Adalar Oluşup Oluşmamasına Göre 311
a. Basit ifraz ve Tevhit (Parselasyon Niteliğinde Olmayan) 311
b. Parselasyon Niteliğinde İfraz ve Tevhit 311
C. İfraz ve Tevhit İşlemlerinin Hukuki Niteliği 312
Ç. İfraz ve Tevhidin Arazi ve Arsa Düzenlemesinden Farkı 312
II. İMAR PLANI BULUNAN ALANLARDA İFRAZ VE TEVHİT 312
A. Uygulama İmar Planının Yürürlüğe Girmiş Olması 313
B. Uygulama İmar Planına Uygun Olarak Parselasyon Planının Yapılması 313
1. Kural 313
2. İstisnalar 314
C. İfraz ve Tevhit İşlemleri Sırasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar 314
1. Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerlerin İfrazına Yer Verilmemesi 315
2. Yapılacak İfraz ve Tevhidin İmar Planlarına ve İmar Mevzuatına Uygun Olması 315
3. Yola Cephesi Olmayan Parsel Oluşturulamaması ve İfraz Edilememesi 316
4. Yapı Yapılması Yasaklanan Afet Alanlarının İfraz Edilememesi 316
5. Kamu Hizmet ve Tesislerinin Gerçekleştirilmesi Amacıyla Yapılacak Kamulaştırmalarda İfrazlar 317
6. Ada İçindeki Parsel Dağılımının Yapıların Estetiği ve Sokak Siluetini Bozmadığının Etüt Edilmesi 317
7. Mevcut Haliyle Yapılaşmaya Elverişli Olmayan Parsellerin Resen Tevhit veya İfrazı 317
8. İfraz ve Tevhidin Zorunlu Olmadığı Durumlar 318
9. Aynı Yapı Nizamı ve Kullanım Kararına Sahip Parsellerin Tevhidi 318
10. Yapı Nizamı ve Kullanım Kararı Farklı Olan Parsellerin Tevhit Edilememesi 318
11. İfraz Şartlarının Aranmadığı Durumlar 319
12. İki Parselin Tevhidinde Kademelenme Yapılmasının Zorunlu Olduğu Durumlar 319
13. İfraz ve Tevhit, Maliklerin Talebi Üzerine Yapılabilir 319
14. İfraz ve Tevhitte Düzenleme Ortaklık Payı Alınamaz 320
15. İfraz ve Tevhidin Yola ve Yeşil Alana Terk Şartına Bağlanamaması 320
Ç. Parselasyon Planı Oluşturulmamışsa 321
D. Gelecekteki Gelişmeye Açık Alanlarda İfraz ve Tevhit 321
E. İmar Planlarında Parsel Cepheleri Tayin Edilmeyen/Edilen Yerlerde Yapılacak İfrazlar 322
III. İMAR PLANI DIŞINDA KALAN ALANLARDA İFRAZ VE TEVHİT 323
A. Belediye ve Mücavir Alanlar İçerisinde ve Fakat İmar Planı Bulunmayan Yerleşik Alanlarda 323
B. Köy ve Mezraların Yerleşik Alanı ve Civarı ile Kırsal Yerleşik Alanlar ve Civarının Tespiti 324
C. Belediye ve Mücavir Alanlar Dışında ve Fakat İmar Planı Bulunmayan Yerleşik Alanlarda İfraz ve Tevhit 325
Ç. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışındaki Yerleşme Alanı dışında Kalan (İskân Dışı) Alanlarda İfraz ve Tevhit 326
IV. İMAR MEVZUATINDA İFRAZLA VE TEVHİTLE İLGİLİ SINIRLAMALARA UYULMAMASI GEREKEN DURUMLAR 326
A. Özelleştirme Programına Alınan Kuruluşlara Devri Gereken Taşınmaz Mallarda 326
B. Tarım Arazilerinde 327
C. Taşkömürü Havzasındaki Bedelli Devir Edilecek Taşınmaz Mallarda 327
Ç. Hazineye Ait Devlet Hava Meydanları İşletmesi (DHMİ) Genel Müdürlüğünün Kullanımında Olan Taşınmaz Mallarda 327
D. Taşınmaz Kültür Varlıklarında 327
V. TEVHİDİN YAPILABİLECEĞİ DURUMLAR 327
VI. İFRAZ VE TEVHİT USULÜ 328
A. Başvuru 328
B. Re’sen İfraz ve Tevhit 329
C. Harcın Yatırılması 330
Ç. İfraz ve Tevhit Kararı 330
VII. İFRAZ VE TEVHİT İŞLEMLERİNİN ONAYI VE ŞUYUUN İZALESİ DAVASI 331
A. İfraz ve Tevhit İşlemlerinin Onayında Yetki, Onay Süresi ve Tapu Dairesinde Yapılacak İşlemler ve Süreleri 331
1. Onay Yetkisi 331
2. Onaylamada Süre 331
3. Tapu Dairesince Yapılacak İşlemler ve Süresi 332
B. Şüyuun İzalesi 332
1. Tanım ve Kavram 332
2. Şüyuun İzalesi Yolları 333
12. Bölüm
ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ (PARSELASYON)
I. TANIM, TARİHİ GELİŞİMİ, AMACI, ÖNEMİ VE FAYDALARI 335
A. Terim Meselesi ve Tanım 335
B. Tarihi Gelişimi 336
1. Batı’da 336
2. Türkiye’de 337
C. Parselasyonun Amacı 340
1. Kentsel Gelişme Amacıyla 340
2. Tamamlayıcı Nitelikte 340
3. Yeniden Düzenleme İçin 340
4. Kentsel Yenileme İçin 341
Ç. Parselasyonun Denetim Niteliği ve Faydaları 341
D. Hukuki Niteliği 342
E. 3194 Sayılı Kanun’a Göre AAD ile 2981/3290 Sayılı Kanun’un 10/c Maddesine Göre AAD Uygulaması Arasındaki Farklar ve Benzerlikler 343
1. Farklılıklar 343
2. Benzerlikler 344
a. Bedele Dönüştürme Açısından 345
b. Ferdîleştirme Açısından 345
II. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ YETKİSİ 345
A. Belediye ve Mücavir Alanlar İçinde ve Dışında ve Büyükşehir Belediyelerinde 345
1. Belediye ve Mücavir Alanlarda 345
2. Belediye ve Mücavir Alanlar Dışında 345
3. Büyükşehir Belediyelerinde 346
B. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın Parselasyon Yetkileri 346
1. 1 Sayılı CBK Kapsamındaki Yetkiler 346
2. Tabi Afetlerle İlgili Kanunlar Kapsamındaki Yetkiler 347
3. Haydarpaşa Limanı ile İlgili Yetkiler 348
4. T.C Devlet Demiryollarına Ait Taşınmazlarla İlgili Yetkiler 348
5. Milletvekili Lojmanlarıyla İlgili Yetkiler 348
6. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8/g Maddesi ile Verilen Yetkiler 348
C. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın Parselasyon Yetkileri 349
Ç. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın Parselasyon Yetkileri 349
D. Özelleştirme İdaresi Başkanlığı’nın Parselasyon Yetkileri 350
III. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ (PARSELASYON) İŞLEMİNİN AŞAMALARI 350
A. Düzenleme Alanının Belirlenmesi 350
1. Düzenleme Alanını Tespit Yetkisi 350
2. Düzenleme Alanının Tespiti Esasları 351
a. İmar Planlarının Yürürlüğe Girmiş Olması 351
b. Düzenleme Alanlarının Tespitinde 5 Yıllık İmar Programlarına Öncelik Tanınması 351
c. Düzenleme Sahasının Müstakil Bir İmar Adasından Daha Küçük Olmaması 351
ç. Düzenleme Sahalarının İmar Planları ile Getirilen Tüm Kullanım Alanlarını Hazır Bulunduracak Şekilde Tespit Edilmesi 352
d. Düzenleme Sahalarının Beldenin İnkişaf ve İhtiyaç Durumuna Göre Tespit Edilmesi 352
e. Düzenleme Alanının Yapılaşmış Alanla Bağlantılı ve Bu Alanın Devamı Olacak Şekilde Belirlenmesi 352
f. İmar Planı İçerisinde Düzenleme Sahaları Tespit Edilirken, Düzenleme Sahalarındaki DOP Oranlarının Mümkün Mertebe Dengeli Olması 352
g. Yeni Bir Düzenleme Yapılmasını Gerektirecek Bir Neden Olmaksızın İkinci Kez Parselasyon Yapılamaması 352
3. Düzenleme Sınırı Geçirilirken Dikkat Edilecek Hususlar 353
a. İmar Planlarında Belirtilen Düzenleme Sınırları Varsa Bu Durumun Dikkate Alınması 353
b. İmar Planlarında Düzenleme Sınırları ile ilgili Herhangi Bir Belirtme Olmaması 353
ba. İskân Sahasının Bittiği Yerlerde İskân Sınırından 353
bb. İskân Sahası İçindeki Yollardan 353
bc. Düzenleme Sınırı Herhangi Bir Parseli İki veya Daha Fazla Parçaya Bölmesi Halinde 353
bç. Park, Meydan, Yeşil Alan, Rekreasyon Alanı, Ağaçlandırılacak Alan, Mezarlık ve Otopark Alanlarında Düzenleme Sınırının Geçirilmesi 354
c. Düzenleme Sınırı; Gerek Görülmesi Halinde Özel Kanunlarla Korunan Alanların Dış Sınırından ve Kıyı Kenar Çizgisinden Geçirilebilir 354
ç. Düzenleme Sahası Dışında Bırakılamayacak Parsel Ya da Parseller 354
d. Diğer Hususlar 355
B. Parselasyon Yapabilecek Görevlilerin Görevlendirilmesi 356
C. Hazırlık Çalışmaları 357
1. Halihazır Harita, Onaylanmış İmar Planı, Tapu Kayıtları ve Parsel Sınırlarının Elde Edilmesi 357
a. Halihazır Harita ve Onaylanmış İmar Planının Elde Edilmesi 357
b. Tapu Kayıtlarının ve Parsel Sınırlarının Elde Edilmesi 357
2. Halihazır Haritaların Revize Edilmesi 358
3. Kadastral Parsellerin Halihazır Haritaya Aktarılması 358
4. Uygulamaya Giren Parsellerin Yüzölçümlerinin Kontrolü 358
5. Tapu Kayıtları Üzerinde Belirtme Yapılması 359
6. Parselasyon Planı Paftalarının Hazırlanması ve İmar Adalarının Numaralandırılması 360
a. Parselasyon Planı Paftalarının Hazırlanması 360
b. İmar Adalarının Numaralandırılması 360
Ç. Düzenleme Alanında Uygulama İşlemleri 361
1. İmar Adalarının Parsellenmesi ve Parselasyon Planlarının Düzenlenmesi 361
a. Genel Olarak 361
b. Parselasyon Planının Tanımı 361
c. Parselasyon Planlarının Hazırlanması ve Kontrolü 362
ca. Parselasyon Planlarının Yapımında Yeterlik 363
cb. Parselasyon Planı Dosyasında Bulunması Gereken Bilgi ve Belgeler 363
cc. Parselasyon Planı Açıklama Raporu 363
cç. Parselasyon Planlarının Kontrolü 364
ç. Parselasyon Planlarının Onaylanması ve İlanı 365
ça. Parselasyon Planlarının Onaylanması 365
çb. Parselasyon Planları Hakkında Ön Askı İşlemi/İşlemleri 365
çc. Parselasyon Planlarının İlanı (Askıya Çıkarılması) 365
d. Parselasyon Planlarının Tebliği 366
e. Parselasyon Planlarının Yapılması ve Onaylanmasında Süre 366
f. Parselasyon Planlarının Kontrol ve Tescili 367
fa. Kadastro Kontrolleri 367
fb. Tapuya Beyan ve Tescil 368
2. Yola Cephesi Olmayan Parsel Oluşturulmaması 369
3. Asgari Parsel Büyüklüğünün Altında Parsel Oluşturulmaması 370
4. Düzenleme Alanında Bulunan Yapıların/Ağaçların Durumu 370
a. Kamu Hizmetlerine/Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerlere Rastlayan Alanlardaki Yapıların/Ağaçların Durumu 370
b. Düzenleme Alanındaki Yapıların Durumu 371
5. Düzenlenmiş Arsalarda Bulunan Yapılarda İlave Değişiklik ve Tamiratlar 372
a. Küçük Ölçüde Zaruri Tamirlerin Yapılabileceği Yapılar 372
b. Parsel Sahibinin Muvafakati ile İlave Değişiklik ve Esaslı Tamir İzni Verilen Yapılar 373
c. Parsel Sahibinin Muvafakatinin Olmadığı Takdirde İlave Değişiklik ve Esaslı Tamir İzni Verilmeyen Yapılar 374
ç. Plan ve Mevzuat Hükümlerine Göre Mahzur Bulunduğu Gerekçesiyle İlave, Değişiklik ve Esaslı Tamir İzni Verilmeyen Yapılar 374
d. İK m. 18 Hükümlerinin Tatbiki Mümkün Olmayan Hallerde Kadastral Parsellere Ruhsat Verilmesi 374
e. Hazine ya da Belediyeye Ait Yerlere Rastlayan Yapılar 375
6. Hisseli Arazi ve Arsaların Müstakil Hale Getirilebilmesi 376
7. Plan İçinde Kapanan Yollar ve Yol Fazlaları 376
a. Yoldan İhdas 376
b. İhdas Edilen Kadastral Yolların Kullanımı 378
c. İmar Kanunu’nun 15 ve 16’ncı Maddeleri Gereğince İhdas 379
ç. Mücavir ve Plansız Alanlarda İhdas 379
ça. Mücavir Alanlarda 379
çb. Plansız Alanlarda 380
d. İmar Yollarının İhdası 380
IV. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI 381
A. Tanımı ve Amacı 381
1. Tanımı 381
2. Amacı 381
B. Düzenleme Ortaklık Payının Şartları 382
1.Parselasyon Planlarının Yapılmış Olması 382
2. Düzenlemeye Giren Tüm Parsellerden DOP Kesilmesi 382
3. Düzenlemeye Giren Tüm Parsellerden Yüzölçümleri Oranında Eşit ve Dengeli DOP Alınması 382
4. Herhangi Bir Parselden Bir Defadan Fazla DOP Alınmaması 382
5. 2981/10/b Gereği Bedelsiz Terk Edilen Alanların Uygulama Sahasındaki DOP’tan Az Olması Durumunda, Parselasyon Planı Sırasında DOP’a Tamamlayan Fark Kadar DOP Alınması 383
6. İfraz ve Tevhit Sırasında Kesilen Miktarı %45’e Tamamlayacak Oranda DOP Alınması 384
7.Yüzölçümü Farklılığının DOP’ta Eritilmemesi 384
8. Düzenleme Nedeniyle Yapılan Giderlere İştirak İstenmemesi 384
9. Kontrollük Ücretinin Alınabilmesi 385
10. Yeniden Düzenleme Yapılan Yerlerden Ayrıca Değerlenme Resmi Alınmaması 385
C. Düzenleme Ortaklık Payı Oranı ve Hesaplanması 385
1. Düzenleme Ortaklık Payı Oranı 385
2. Düzenleme Ortaklık Payının Hesaplanması 386
3. Düzenleme Ortaklık Payı Hesabında Hata 387
a. Kapanan Yolların Durumu 387
b. Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerlerin Durumu 387
c. Uygulama Alanındaki Tescil Harici Tesislerin Durumu 387
ç. Umuma Ait Tesislerin Uygulama Bölgesinde Var Olması 387
Ç. DOP Olarak Ayrılan Alanların Umumi Hizmetlere Ayrılan Alanlara Yetmemesi 388
1. Eksik Kalan Miktarın Tescil Harici Yerlerden Karşılanması 388
2. Eksik Kalan Miktarın Belediyenin Mülkiyetindeki Alanlardan Karşılanması 389
3. Eksik Kalan Miktarın Muvafakat Alınması Kaydıyla Kamuya Ait Taşınmazlardan Karşılanması 389
4. Eksik Kalan Miktarın Muvafakat Alınması Kaydıyla Hazine Mülkiyetindeki Taşınmazlardan Karşılanması 390
5. Eksik Kalan Miktarın Kamulaştırma Yoluyla Karşılanması 390
D. Düzenleme Ortaklık Payının Alınamadığı Durumlar 391
1. Parselasyon Planı Yapımı Sırasında Mevcut Yapılar Nedeniyle Parsellerden Düzenleme Ortaklık Payı Alınamaması 391
2. Parselasyon Planının Oluşturulabildiği Hallerde DOP’un Bedele Dönüştürülebilmesi 392
a. Öncelikle Belediye/Valilik Mülkiyetindeki Alanlardan veya Hazine Taşınmazlarından Tahsis Yapılmak Suretiyle Hisselendirilerek Parselasyon Planının Yapılması 393
b. Kanunlara Uygun Olarak İnşa Edilmiş Mevcut Yapı Nedeniyle Kesinti Yapılamayan Parsele Denk Gelen Miktarı Bedele Dönüştürmek Suretiyle Parselasyon Planının Yapılması 393
3. Kamulaştırılan Taşınmazlar İle Kamu Hizmetlerine Tahsis Edilip İmar Planında Da Aynı Kullanım Amacına Ayrılan Kamuya Ait Taşınmazlardan DOP Alınamaması 394
4. Evvelce Yapılan Düzenlemeler Dolayısıyla DOP Alınmış Olan Arsa veya Arazilerin DOP Hesabına Katılmaması 394
5. Bedel Takdiri ve Ödenmesinde Uyulması Gereken Esaslar ve Sorumluluklar 394
E. Düzenleme Ortaklık Payının Kullanılması 395
1. Umumi ve Kamu Hizmet Alanları Kavramı 395
2. Düzenleme Ortaklık Payının Ayrılmasında Öncelik Sırası 396
3. Düzenleme Ortaklık Payının Kullanılması 397
a. Umumi Hizmetler İçin Kullanılması 397
b. Taşkın Kontrol Tesisi Alanlarının Karşılanması Amacıyla Kullanılması 397
F. Düzenleme Ortaklık Payının Anayasaya Aykırılığı Sorunu 398
V. DAĞITIM VE TAHSİS 399
A. İmar Parselinin, Kadastro Parselinin Bulunduğu Yerden Verilmesi 399
B. Kadastro Parselinin Bulunduğu Yerden İmar Parseli Verilememesi ve Nedenleri 400
1. Hukuki Nedenler 400
2. Teknik Zorunluluklar 400
3. Fiili Zorunluluklar 402
C. Kadastro Parselinin Bulunduğu Yerden İmar Parseli Verilememesinin Sonuçları 402
1. Müstakil Hale Getirilebilmesi 403
2.Hisselendirme Yapılabilmesi 403
3. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Uygulanması 403
4. Düzenleme Ortaklık Payının Bedele Dönüştürülmesi 405
VI. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNDE HAZIRLANAN CETVELLER 406
A. Özet Cetveli 406
B. Mal Sahipleri Araştırma ve Özet Formu 406
C. Tescile Esas Dağıtım Cetveli 407
Ç. Kadastro Ayırma Çapı 408
D. Yapı–Muhdesat Cetveli 409
VII. İMAR PLANI OLMAYAN YERLERDE YAPILAŞMA AMACIYLA ÖZEL PARSELASYON PLANLARI VE SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNİN YAPILAMAMASI 411
VIII. ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİNİN KESİNLEŞMESİ VE İTİRAZ 411
A. Arsa ve Arazi Düzenlemesinin Onayı ve İlanı 411
1. Normal Belediyelerde 411
2. Büyükşehir Belediyelerinde 412
3. Belediye ve Mücavir Alanları Dışında 412
B. Arsa ve Arazi Düzenlemesine İtiraz ve Giderilmesi 412
IX. ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİ İŞLEMLERİNİN YARGI KARARIYLA İPTAL EDİLMESİ VE SONUÇLARI 413
A. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Yargısal Denetimi 413
B. Mahkeme Kararıyla Parselasyon Planlarının İptal Edilmesi 414
1. Parsel Bazlı İptal Kararlarının Uygulanması 414
2. Parselasyon Planının, Planı Onaylayan Encümen Kararının Ya da İlgili Kurum Onayının İptal Edilmesi 414
a. İptal ile Birlikte Sadece Kök Parsellere Dönülmesi 414
b. Geri Dönüşüm İşlemleri İle Birlikte Yeni Bir Parselasyon Planının Yapılması 415
3. Tescilli İmar Parselleri Üzerinden Yeni Bir Parselasyon Planının Yapılabilmesi 415
4. Mahkeme Kararı İle İptal Edilen İmar Uygulamalarında Bedele Dönüştürme İşleminin Bulunması 416
5. Hukuki ve Fiili İmkansızlıklar Nedeniyle Geri Dönüşüm Yapılamaması 416
C. Parselasyon Planlarının Hatalı Yapılması 417
Ç. Mahkemece İptal Edilen Parselasyon Planlarının Geri Dönüşümü Yapılarak Kök Parsele Dönülemeyeceğinin Tespiti Halinde 417
13. Bölüm
İMAR UYGULAMASI NEDENİYLE HAZİNEYE VE İL ÖZEL İDARELERİNE AİT TAŞINMAZLARIN BELEDİYE VE İL ÖZEL İDARELERİNE TERKİ
I. TERKİN ŞARTLARI 419
A. Terk Yapılacak Taşınmazların İmar Planlarında Umumi Hizmetlere Ayrılmış Yerlerde Kalması 419
B. Hazineye veya İl Özel İdarelerine Ait Bulunması 420
C. Vakıflar Genel Müdürlüğü’ne Ait Olmaması veya Millî Savunma Bakanlığı Tarafından Kullanılıyor Olmaması 420
Ç. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan İzin Alınması 421
D. Parselasyonun Yapılmış Olması 421
II. TERK YETKİSİ 421
III. TERK İŞLEMİNİN AŞAMALARI 422
A. Başvuru 422
B. Onay 422
C. Terkin Usulü 422
Ç. Bedel İstenmemesi 423
IV. TAŞINMAZIN TERK EDEN KAMU İDARESİNE İADESİNİN ŞARTLARI 423
A. Özel Mülkiyete Konu Olma 423
B. Amaç Dışı Kullanım 424
14. Bölüm
YAPI RUHSATI
I. YAPI KAVRAMI 425
A. İmar Hukukunda Yapı 425
B. Resmî Bina – Özel Bina Ayrımı 427
II. PLANLI ALANLARDA YAPI RUHSATI 428
A. Yapı Ruhsatı Alınmasını Gerektiren Yapılar veya Mevcut Yapıdaki Değişiklikler 428
B. Özel Kişilere Ait Yapılarda Yapı (İnşaat) Ruhsatı 429
1. Yeni Yapılar 429
a. Genel Şartlar 429
aa. Uygulama İmar Planının Yürürlüğe Girmiş Olması 429
ab. Ruhsat İstenilen Yerin Şüyuulandırılarak İmar parseli Haline Dönüşmesi 430
ac. Projelerin Yürürlükteki Hukuk Kurallarına Uygun Olması 431
aç. Teknik Altyapı Hizmetlerinin Götürülmüş Olması 433
ad. Bina İnşaat Harcının Yatırılması 433
ae. Kanunlardaki Şartların Dışında İdarece Ek Şartlar Konulamaması 433
b. İdareden Alınması Gereken Belgeler 434
ba. İmar Durumu (İmar Çapı) 434
bb. Yol Kotu Tutanağı 435
bc. Kanal Kotu Tutanağı 436
bç. Jeolojik ve Jeoteknik Etüt Raporu 436
bd. Aplikasyon Krokisi 437
be. Kayıt ve Suret Harcı 437
c. Projelerin Hazırlanması 438
ç. Yapı Ruhsatı Talebinde Bulunulması 438
ça. Bina İnşaat Harcının ve Diğer Harçların Yatırılması 439
çb. Otopark Bedelinin Yatırılması 441
çc. Ruhsat Başvurusuna Eklenecek Belgeler 441
çca. Tapu Kayıt Örneği ya da Tapu Yerine Geçebilecek Belgeler 442
çcb. Mimari Proje 442
çcc. Vaziyet Planı 444
çcç. Yapı Aplikasyon Projesi 444
çcd. Statik Proje 445
çce. Mekanik Tesisat Projesi 446
çcf. Elektrik Tesisat Projesi 447
çcg. Peyzaj Projesi 448
çcğ. Yapının Özelliğine ve Mahallin Şartlarına Göre İlgili İdarece Ek Olarak İstenen Projeler 448
çch. Projelerin Enerji Ekonomisi Şartlarına Uygunluğu 448
çcı. Projelerin Binaların Gürültüye Karşı Korunması Hakkında Yönetmelik’te Öngörülen Şartlara Uygunluğu 449
çci. Projelerin Binalarda Su Yalıtımı Yönetmeliğine Uygunluğu 450
çd. Diğer Hususlar 451
d. Yapı Ruhsatının Düzenlenmesi 451
e. Avan Proje Zorunluluğu Getirilmemesi ve İstisnaları 453
f. İleri Tasarım Yöntemleri ve Teknolojileri Gerektiren, Özellik Arz Eden Binaların Tasarımının, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan Bu Amaçla Belge Almış Meslek Mensuplarının Gözetim ve Kontrolünde Yapılmış Olması 453
g. Gerektiğinde İlgili Makamlardan Görüş Alınması 453
ğ. Gerektiğinde Parsel Malik veya Maliklerinden Görüş Alınması 453
h. Fenni Mes’ullerin ve Fen Adamlarının Belirlenmesi ve Sorumlulukları 454
ha. Fenni Mes’ullerin ve Fen Adamlarının Belirlenmesi 454
hb. Fenni Mes’ullerin ve Fen Adamlarının Sorumlulukları 455
hc. Denetim Grevi Üstlenilen Yapı Alanı Kayıtlarının Tutulması 455
hç. Fenni Mesullerin Üstlenebileceği İnşaat Miktarları 456
hd. Fenni Mesullerin ve Fen Adamlarının Sicillerinin Tutulması 456
he. Yapı Müteahhidi, Taşeron ve Şantiye Şeflerinin Fenni Mesul Görevini Üstlenememeleri 457
2. Ek Yapım ve Değişiklikler 457
a. Özgün Fikir İfade Eden Yapılarda ve Onaylı Mimari Projelerde Ruhsata Tabi İlave, Esaslı Tamir ve Tadillerde Proje Müelliflerinin Görüşünün Alınması 457
aa. Mimari Estetik Komisyonunun Kurulması 457
ab. Özgün Fikir İfade Etmeyen Mimarlık Eserleri ve Projelerinde Yapılacak Değişikliklerde Önceki Müelliflerin Görüşünün Alınmaması 459
ac. Önceki Müelliflerin İzni Alınmadan Değişiklik Yapılabilen Özgün Fikir İfade Eden Mimarlık Eserleri ve Projeleri 459
aç. İlk Müellifin Telif Ücreti Alabilmesi 459
ad. Yapı Ruhsatı Alınmış İnşaatlarda Yapılacak Ruhsata Tabi İlave ve Esaslı Tamir ve Tadiller 460
b. İzin Alınması Gerekmeyen Durumlar 460
ba. Planlı Alanlarda 460
bb. Plansız Alanlarda 461
C. Kamu Kurum ve Kuruluşlarına Ait Yapılar 462
1. Ruhsat Ön Şartları 462
a. İmar Planlarının Yapılmış Olması 462
b. ÇED Olumlu Raporu veya ÇED Gerekli Değildir Kararı Alınması 462
c. Avan Proje Hazırlattırılarak İlgili İdarelere Sunulması 462
ç. Her Türlü Fenni Mesuliyetin Kamu Kurum ve Kuruluşlarının Mimar ve Mühendislerince Üstlenilmesi 463
d. PAİY m. 57’deki Belgelerin Aranması 463
2. Yapı Ruhsatının Düzenlenmesi 463
3. Devletin Güvenlik ve Emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin Harekât ve Savunması Bakımından Gizlilik Arzeden Yapı ve Tesisler 464
4. Elektronik Haberleşme İstasyonları 465
a. Ruhsata Tabi Olan Kule ve Direkler İle Bunlara Ait Zorunlu Altyapı Unsurları 465
b. Ruhsata Tabi Olmayan Kule ve Direkler İle Bunlara Ait Zorunlu Altyapı Unsurları 466
ba. Kamu Hizmetine Tahsis Edilmiş Tüm Alanlar İle Kamu veya Özel Mülkiyete Tabi Arsa ve Arazilerde Kurulumuna Mahsus Kule ve Direkler İle Bunlara Ait Zorunlu Altyapı Unsurlar 466
bb. İzin Belgesi Bedeli Alınması 467
c. İzin veya Ruhsata Tabi Olmayan Elektronik Haberleşme Cihazları ile Bu Cihazların Teknik Donanım ve Bileşenleri 467
ç. Elektronik Haberleşme Araçları İle İlgili Diğer Hususlar 467
Ç. Gelişme Alanlarında Yapı Ruhsatı 468
1. Yeni Yapılar 469
a. Teknik Alt Yapısı Yapılmış Gelişme Alanlarında Yapı Ruhsatı 469
b. Teknik Alt Yapısı Yapılmamış Gelişme Alanlarında Yapı Ruhsatı 469
c. Toplu Konut Alanlarında Yapı Ruhsatı 469
2. Mevcut Binalar 470
D. Özel İmar Düzenine Tabi Yerlerde Yapı Ruhsatı 470
1. Sit Alanlarında 470
2. Organize Sanayi, Endüstri ve Teknoloji Geliştirme Bölgelerinde 471
a. Organize Sanayi Bölgelerinde 471
b. Endüstri Bölgelerinde 471
c. Teknoloji Geliştirme Bölgelerinde 472
3. Kıyılarda, Sahil Şeritlerinde ve Doldurtma ve Kurutma Yoluyla Kazanılan Arazilerde 472
a. Kıyılarda 472
b. Kıyıda Doldurma ve Kurutma Yoluyla Kazanılan Arazilerde 474
c. Sahil Şeritlerinde 474
4. Diğer Bölgelerde ve Alanlarda 475
a. Özel Çevre Koruma Bölgelerinde 475
b. Toplu Konut Alanlarında 475
c. Halk Konutları, Nüve Konutlar ve Geçici Olarak Kullanılacak Misafir Konutları İnşasında 476
ç. Boğaziçi’nde 476
III. İMAR PLANI OLMAYAN KÖY YERLEŞİK ALAN SINIRLARI İÇİNDE YAPI RUHSATI ALINMASI GEREKEN KAMU YAPILARI 476
A. Köyün İhtiyacına Yönelik Olarak İlk ve Orta Öğretim Tesisi, İbadet Yeri, Sağlık Tesisi, Güvenlik Tesisi Gibi Yapılar 476
B. Köyün İhtiyacına Yönelik Olarak İlk ve Orta Öğretim Tesisi, İbadet Yeri, Sağlık Tesisi, Güvenlik Tesisi Gibi Yapıların Dışında Kalan Kamusal Yapılar 476
C. Devletin Güvenlik ve Emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin Harekât ve Savunması Bakımından Gizlilik Arzeden Yapılar 477
1. Yapı Ruhsatı Verilen Yapılar 477
2. Ruhsat Alınmasına Gerek Olmayan Yapılar 477
IV. PLANSIZ ALANLARDA YAPI RUHSATI 478
A. Belediye ve Mücavir Alan Sınırı İçinde Planı Bulunmayan Alanlarda 478
1. Özel Kişilere Ait Yapılar 478
a. Tapu Kayıt Örneği 478
b. Mimari Proje 478
c. Statik Proje 478
2. Kamu Kurum ve Kuruluşların Ait Yapılar 479
B. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışında Kalan (İskan Dışı) Alanlarda 479
C. Köy Yerleşik Alanları Dışında Kalan ve Entegre Tesis Niteliğinde Olmayan Tarım ve Hayvancılık Amaçlı Yapılar 480
V. BAŞVURULARIN DEĞERLENDİRİLMESİ VE YAPI RUHSATININ VERİLMESİ 481
A. Yapı Ruhsatı Verme Yetkisi 481
1. Belediye Sınırları İçinde ve Dışında 481
2. Köylerde ve Diğer Bölge ve Alanlarda 482
a. Köylerde 482
b. Organize Sanayi Bölgelerinde 483
c. Afet Bölgelerinde 483
ç. Haydarpaşa Limanında 483
d. Endüstri Bölgelerinde 483
e. Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu Kapsamında Kalan Yerlerde 483
f. Boğaziçi’nde 484
B. Başvurunun Değerlendirilmesi ve Ruhsatın Düzenlenmesi 484
C. Yapı Ruhsatının Geçerlilik Süresi 485
Ç. Süresi Biten Ruhsatın Yenilenmesi 485
D. Ruhsat ve Eklerine Uygun Olarak Tamamlanmasına Rağmen Ruhsat Süresi İçinde Yapı Kullanma İzni Düzenlenmemesi Nedeniyle Ruhsatı Hükümsüz Hale Gelen Yapılar 486
E. Uygulama İmar Planı Değişikliği ile Yolda veya Teknik altyapı Alanlarında Kalan Yapılar 486
F. Uygulama İmar Planı Değişikliği Nedeniyle Plana Ait Kararlara Aykırı Hale Gelen Yapılar 487
G. Plan Değişikliğinin İptali, İnşaat Ruhsatının Kendiliğinden İptali Sonucunu Doğurmaz 487
VI. GEÇİCİ YAPI RUHSATI 488
A. Yol, Meydan, İbadet Yerleri, Park ve Çocuk Bahçelerinde ve İlgili Mevzuat Uyarınca Hiçbir Şekilde Yapı Yapılamayacak Alanlarda 488
B. Özel Tesis veya Geçici Yapı Yapılabilen Alanlarda 489
1. Yol, Meydan, İbadet Yerleri, Park ve Çocuk Bahçeleri Dışında Kalan DOP’a Konu Alanlarda Özel Tesis Yapılabilmesi 489
2. Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerlerde Muvakkat Yapı İzni 490
a. Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerlerde Muvakkat Yapı İzni 490
b. Plana Göre Kapanması Gereken Yol ve Çıkmaz Sokak Üzerinde Muvakkat Yapı İzni 490
c. İmar Yoluna Mahreci Bulunmayan ve Komşu Parsellerin Yapılaşmış Olması Nedeniyle Tevhit İmkânı Kalmayan Parsellerde Muvakkat Yapı İzni 491
ç. Muvakkat Yapı İzin Süresi 491
d. Muvakkat Yapıların Kullanılması 491
e. Muvakkat Yapıların Tapuya Şerhi 492
f. Yapı Sahibince Taahhütname Verilmesi 492
g. Muvakkat Yapıların Yıkılmamasının Müeyyidesi 492
h. Muvakkat Yapılarla İlgili Yapılaşma Kuralları 492
ı. Geçici Ruhsat Verilmesi Yetkisi 492
3. Kamulaştırılması Gerektiği Halde Kamulaştırma Kararı Alınmayan ve Uygulama İmar Planına Göre Yapı Yapılması Mümkün Olan Taşınmazlarda 492
VII. YAPI RUHSATINA TABİ OLMAYAN YAPILAR 494
A. Planlı Alanlarda 494
1. Yapı Ruhsatı Alınmasını Gerektirmeyen Özel Kişilere Ait Yapılar veya Mevcut Yapılardaki Değişiklikler 494
a. Basit Tamir ve Tadiller 494
b. Şantiye Binaları 495
c. Bahçe Duvarları 495
2. Kamu Kurum ve Kuruluşlarına Ait Ruhsata Tabi Olmayan Yapılar 496
B. Plansız Alanlarda 497
1. Şantiye Binaları 497
2. Bahçe Duvarları 497
C. Belediye ve Mücavir Alanlar Dışında Köy Yerleşik Alanlarında, Civarında ve Mezralarda Yapı Ruhsatı Aranmayan Yapılar 498
1. Belediye ve Mücavir Alanlar Dışında Köy Yerleşik Alanlarında, Civarında ve Mezralarda Yapılacak Özel Kişilere Ait Yeni Yapılar, Ek Yapım ve Değişiklikler 498
2. Kırsal Yerleşik Alan ve Civarı Sınırlarının Tanımı ve Belirlenmesi 499
a. Kırsal Yerleşik Alan ve Civarı Sınırlarının Tanımı 499
b. Kırsal Yerleşik Alan ve Civarı Sınırlarının Belirlenmesi 499
3. Afet Riski Olan, Sıhhi ve Jeolojik Açıdan Üzerinde Yapı Yapılmasında Mahzur Bulunan Alanlar İle Köyün Ana Yolları ve Genişlikleri 501
4. Belediye ve Mücavir Alanlar İçinde veya Dışındaki İskân Dışı Alanlarda Yapılacak Tarımsal Amaçlı Seralar 501
VIII. RUHSATLI SAYILAN YAPILAR 502
A. 2981 Sayılı Kanun’dan (İmar Affından) Yararlanmış Yapılar 502
B. 2981 Sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi Kapsamında Ruhsatlı Sayılan Yapılar 503
1. 6785 sayılı İmar Kanunu’nun Yürürlüğe Girdiği 17 Ocak 1957 Tarihinden Önce Yapılmış Yapılar 503
2. 6785 sayılı İmar Kanunu’nun Ek Madde 8 Kapsamına Giren Alanlarda 10 Ocak 1975 Tarihinden Önce Yapılmış Yapılar 503
C. 6785 sayılı İmar Kanunu Ek Madde 8 Gereğince Çıkarılan Yönetmeliğin 1.03. Maddesi Kapsamı Dışında Kalan Köy ve Mezralar ve Dağınık Yerleşik Alanlarda Sanayi, Depolama, Turistik ve Tarımsal Yapılar Dışında Kalan İmar Mevzuatına Aykırı Yapılar 505
15. Bölüm
YAPI KULLANMA İZNİ
I. TANIM 507
II. PLANI BULUNAN ALANLARDA YAPI KULLANMA İZNİ 507
A. Genel Olarak 507
B. Yapı Kullanma İzni Verilebilmesinin Şartları 507
1. Tamamlanmış Bir Yapının Bulunması 507
2. Mal Sahibinin Başvurusu ve Başvuruya Eklenmesi Gereken Belgeler 508
a. Mal Sahibinin Başvurusu 508
b. Başvuruya Eklenmesi Gereken Belgeler 508
3. Projelerin Enerji Ekonomisi Şartlarına Uygunluğu 509
4. Enerji Kimlik Belgesinin Düzenlenmiş Olması 509
5. Projelerin Binaların Gürültüye Karşı Korunması Hakkında Yönetmelik’te Öngörülen Şartlara Uygunluğu 512
6. Yapı Kullanma İzni Harcının Yatırılması 512
C. Yapı Kullanma İzninin Verilmesinde Yetki 513
Ç. Yapı Kullanma İzni Başvurusu Üzerine İdarenin Görevleri 513
1. Yapının İmar Mevzuatına Uygunluğun ve Kullanılmasında Fen Bakımından Mazur Görülmediğinin Tespiti 513
2. Yapı Kullanma İzninin Düzenlenmesi 514
3. Cins Değişikliğinin Yapılması 516
D. 30 Gün İçinde Yapı Kullanma İzninin Verilmesi Zorunluluğu 516
III. PLANSIZ ALANLARDA YAPI KULLANMA İZNİ 517
IV. YAPI SERTİFİKASI 518
V. YAPI KULLANMA İZNİNİN SONUÇLARI 518
A. Yapı Kullanma İzni Yapının Bittiğini Gösterir 518
B. Belediye Hizmet ve Tesislerinden Yararlanabilmeyi Sağlar 518
C. Yapı Kullanma İzni Alınmadan Alınan İşletme Ruhsatları İptal edilebilir 518
VI. GEÇİCİ YAPI KULLANMA İZNİ 519
VII. KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ 519
VIII. YAPI RUHSATI VE YAPI KULLANMA İZNİ VERME YETKİSİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ 520
16. Bölüm
YAPILAŞMA ESASLARI VE YAPILARA İLİŞKİN HÜKÜMLER
I. YAPILAŞMA ESASLARI 521
A. Binalara Kot Verilmesi 521
1. Uygulama İmar Planı Bulunan Alanlarda 521
a. Yoldan Kotlandırma 521
b. Tabii Zeminden Kotlandırma 522
c. Köşe Başı Parsellerde Kotlandırma 523
ç. İki Yola Bakan Ara Parsellerde Kotlandırma 523
2. Plansız Alanlarda 523
B. Bahçe Tesviyesi 524
1. Bahçe Tesviyelerine İlişkin Esaslar 524
2. Ön Bahçelerin Tesviyesi 524
3. Yan Bahçelerin Tesviyesi 525
4. Arka Bahçelerin Tesviyesi 525
C. Parsel Kullanım Fonksiyonlarına Göre Yapılaşma Şartları 526
1. Merkezi İş Alanı (MİA) 526
2. Park Alanları 526
3. Piknik ve Eğlence (Rekreasyon) Alanları 527
4. Spor ve Oyun Alanları 528
5. Konut Alanı 528
6. Ticaret Alanı 529
7. Karma Kullanım Alanları 529
8. Sosyal Mekanlar 530
9. İbadet Yeri 530
Ç. Taban Alanı ve Katlar Alanı 530
1. Taban Alanı 530
2. Katlar Alanı 532
D. Bir Parselde Birden Fazla Bina Yapılması 535
E. Eksik Katlı Bina Yapılması 535
F. Binalarda Nizam 536
II. YAPILARA İLİŞKİN HÜKÜMLER 537
A. Yapıda Bulunması Zorunlu Olan Kullanımlar 537
B. Kat Yükseklikleri 537
C. Yapı Piyesleri ve Ölçüleri 539
Ç. Bina Girişleri ve Rampaları 540
D. Merdivenler 541
1. Planlı Alanlarda 541
2. Plansız Alanlarda 542
E. Işıklıklar ve Hava Bacaları 543
1. Planlı Alanlarda 543
2. Plansız Alanlarda 544
F. Bacalar 544
1. Planlı Alanlarda 544
2. Plansız Alanlarda 546
G. Asansörler 546
Ğ. Su Depoları 548
1. Planlı Alanlarda 548
2. Plansız Alanlarda 548
H. Fosseptikler 549
I. Korkuluklar 549
İ. Kapı ve Pencereler 549
1. Planlı Alanlarda 549
a. Kapılar 549
b. Pencereler 550
2. Plansız Alanlarda 550
J. Çatılar 550
K. Çıkmalar ve Saçaklar 553
1. Planlı Alanlarda 553
a. Çıkmalar 553
aa. Kapalı Çıkmalar 553
ab. Açık Çıkmalar 554
b. Saçaklar 555
2. Plansız Alanlarda 555
L. Kapıcı Dairesi, Bekçi Odası ve Kontrol Kulübeleri 555
1.Kapıcı Daireleri 555
2. Bekçi Odası 557
3. Kontrol Kulübeleri 557
M. Portikler 557
N. Fırınlar 557
O. Pasajlar ve Alışveriş Merkezleri 558
1. Planlı Alanlarda 558
2. Plansız Alanlarda 559
Ö. Tuvaletler 559
1. Planlı Alanlarda 559
2. Plansız Alanlarda 560
P. Çay Ocakları 560
R. Bodrumlar 560
1. Planlı Alanlarda 560
2. Plansız Alanlarda 562
S. Müştemilatlar ve Paratonerler 562
17. Bölüm
İMAR VE YAPI DENETİMİ VE ÖRGÜTLENMESİ
I. YAPI DENETİMİ KAVRAMI VE TARİHİ GELİŞİMİ 565
A. Kavram 565
B. Tarihi Gelişimi 566
II. 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUNA GÖRE YAPI DENETİMİ 567
A. Yapı Denetiminin Amacı, Kapsamı ve İstisnaları 567
1. Yapı Denetiminin Amacı 567
2. Yapı Denetiminin Kapsamı 568
2. Yapı Denetiminin İstisnaları 568
a. İK m. 26’da Belirtilen Kamuya Ait Yapı ve Tesisler 568
b. İK m. 27’de Belirtilen Ruhsata Tabi Olmayan Yapılar 568
c. Bodrum Katı Dışında En Çok İki Katlı ve Yapı İnşaat Alanı Toplam 200 Metrekareyi Geçmeyen Müstakil Yapılar 568
ç. Entegre Tesis Niteliğinde Olmayan Tarım ve Hayvancılık Amaçlı Yapı ve Tesisler 568
d. Diğer İstisnalar 569
B. Yapı Denetiminde İlgili İdareler ve Sorumlulukları 569
C. Merkez Yapı Denetim Komisyonları 570
1. Oluşumu 570
2. Görev ve Yetkileri, Çalışma Usul ve Esasları 570
a. Merkez Yapı Denetim Komisyonu 570
b. İl Yapı Denetim Komisyonları 571
Ç. Yapı Denetim Kuruluşları 572
1. Oluşumu ve Özellikleri 572
a. Oluşumu 572
b. Özellikleri 573
2. Yapı Denetim Kuruluşlarına İzin Belgesi Verilmesi 573
3. Görev ve Sorumlulukları 575
4. Çalışma Usul ve Esasları 575
a. Ortaklık Durumu 575
b. YDK Yetki Sınırı 576
c. Yapı Denetim Kuruluşunda Görev Alacak Teknik Personel 576
ç. YDK’larda Görev Alacak Denetçi Personelin Unvanlarına Göre Denetim Yetkisi 577
d. Teknik Personelin Yapı Denetim Komisyonlarında İstihdam Esasları 578
e. YDK’ların Diğer İllerde Faaliyet Göstermesi ve Bu İllerde Görevlendirilecek Personel 579
D. Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmeleri 579
1. Kapsamı, Hukuki Niteliği ve Tarafların Yükümlülüklerine Uymaması 579
a. Kapsamı 579
b. Hukuki Niteliği 580
c. Tarafların Yükümlülüklerine Uymaması 580
2. Sözleşmenin Sona Ermesi 580
a. Sözleşmenin Kendiliğinden Sona Ermesi 580
b. İş Bitirme Tutanağının İdarece Onaylanmış Olması 581
c. Sözleşmenin Feshi 581
3. Sözleşmenin Şekli ve Süresi 582
4. Tarafların Borç ve Hakları 582
a. YDK’nın Borçları 582
b. YDK’nin Hakları 583
c. Yapı Sahibinin Borçları 583
E. Yapı Denetim Kuruluşlarının Sorumlulukları 586
1. Cezai Sorumluluğu 586
2. Hukukî Sorumluluk 586
a. Yapı Denetim Borcunun Gereği Gibi İfa Edilmemesi: Yapının Ayıplı Olması 587
b. Yapı Hasarı (Zarar) 587
c. Kusur 588
ç. İlliyet (Nedensellik) Bağı 588
3. İdari Yaptırımlar 589
a. Yapı Denetim Kuruluşları Hakkında 589
aa. Tespite Konu Yapının YDHS Bedelinin %10’u Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller 589
ab. Tespite Konu Yapının YDHS Bedelinin %20’u Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller 590
ac. Tespite Konu Yapının YDHS Bedelinin %30’u Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller 590
aç. Tespite Konu Yapının YDHS Bedelinin %50’u Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller 590
ad. Üstlenilen Denetim İşlerinin Tamamına Ait YDHS Bedelleri Toplamının %3’ü Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller 591
ae. Üstlenilen Denetim İşlerinin Tamamına Ait YDHS Bedelleri Toplamının %2’ü Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller 591
af. Bir Yıl Yeni İş Almaktan Men Cezası Verilecek Haller 591
ag. YDK’nın İzin Belgesinin İptal edileceği Haller 592
b. Mimar ve Mühendisler ile Teknik Elemanlar Hakkında 592
ba. Mimar ve Mühendislere İdari Para Cezası Verilecek Haller 592
bb. Mimar ve Mühendislerin Belgelerinin İptal Halleri 592
bc. Teknik Personelle İlgili İdari Yaptırım Halleri 592
c. Laboratuvar Kuruluşları Hakkında İdari Yaptırımlar 593
ca. Uyarma ve İdari Para Cezası Verilecek Haller 593
cb. Bir Yıl Yeni İş Almaktan Men Cezası Verilecek Haller 594
cc. Laboratuvar Kuruluşunun İzin Belgesinin İptali ve Faaliyetine Son Verilerek Sözleşmesinin Feshedileceği Haller 594
cç. Laboratuvar Kuruluşunun Ortakları Hakkında İdari Yaptırımlar 594
cd. Laboratuvar Kuruluşunun Denetçi Mühendisleri Hakkında İdari Yaptırımlar 594
d. Diğer hususlar 595
da. Teminat Alınması 595
db. Yapı Denetim Kuruluşu ile Mimar ve Mühendislerinin Yapı ile İlişkisinin Kesilmesi 595
dc. Yapı Denetim Kuruluşlarının Yapamayacakları İşler 595
dç. Yapı Denetim Mevzuatına Göre İdari Para Cezası Uygulanan YDK’lara Ayrıca 3194 Sayılı Kanun’a Göre İdari Para Cezası Uygulanmaması 595
de. YDK’nın Yeni Bir İşte Denetim Görevi Üstlenmesine İzin Verilmemesi 596
F. Yapı Denetim Kuruluşlarının Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Tarafından Denetimi 597
G. Bitmiş Yapıların Periyodik Olarak Denetimi ve Hizmet Bedeli 597
Ğ. 4708 Sayılı Kanun’un Eleştirisi 598
III. DİĞER KANUNLARA GÖRE YAPI DENETİMİ 598
A. 3194 Sayılı İmar Kanunu’na Göre Yapı Denetimi 599
1. Proje Denetimi 599
2. İnşaat Denetimi 600
3. Fenni Mesullerin ve Fen Adamlarının Yetki, Görev ve Sorumlulukları 600
a. Fenni Mes’ullerin Yetki, Görev ve Sorumlulukları 600
b. Fen Adamlarının Yetki, Görev ve Sorumlulukları 601
4. Yapı Müteahhidi, Şantiye Şefi ve Yapı Sahibinin Sorumlulukları 603
B. Mahalli İdare Kanunlarında İmar ve Yapı Denetimi 603
C. 1593 Sayılı Umumi Hıfzıssıhha Kanunu’nda Yapı Denetimi 605
Ç. Devlet veya Kamu Tüzel Kişiliklerine Ait İnşaatlarda Çevre ve Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın Denetim Yetkisi 605
1. Proje Denetimi 605
2. İnşaat Denetimi 606
3. Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesi 607
D. Toplu Konut Projelerinde Yapı Denetimi 608
1. Proje Denetimi 608
2. İnşaat Denetimi 609
IV. YAPILARDA SİGORTA YAPTIRMA ZORUNLULUĞU: ZORUNLU DEPREM SİGORTASI 609
A. Genel Olarak 609
B. Doğal Afet Sigortaları Kurumu 610
C. Sigorta Yapma ve Yaptırma Zorunluluğu 611
Ç. Sigortalının Sorumluluğu 613
D. Tarife ve Talimatlar ile Uygulama Esasları ve Genel Şartlar 613
18. Bölüm
İMAR HUKUKUNA AYKIRI (KAÇAK) YAPILAR VE
BUNLARA UYGULANAN YAPTIRIMLAR
I. İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPI KAVRAMI 615
II. İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPILAR 616
A. Ruhsatsız veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılar 616
1. Ruhsatsız Yapılar 616
2. Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılar 616
B. Ruhsat Alınmadan Yapılabilecek Yapıların Projelerine ve İlgili Mevzuatına Aykırı Yapılar 617
C. Fen, Sağlık, Estetik ve Trafik Kurallarına Aykırı Yapılar 617
1. Fen kurallarına Aykırı Yapılar 617
2. Sağlık Kurallarına Aykırı Yapılar 617
3. Estetik Kurallarına Aykırı Yapılar 617
4. Trafik Kurallarına Aykırı Yapılar 618
Ç. Şehircilik İlkelerine, Planlama Esasları ve Kamu Yararına Aykırı Yapılar 618
1. Kat Düzenine Aykırı Yapılar 618
2. Taban Alanı Kurallarına Aykırı Yapılar 618
3. Komşu Mesafeleri ile İlgili Kurallara Aykırı Yapılar 619
4. İmar Yolu ile İlgili Kurallara Aykırı Yapılar 619
5. Ön Cephe Hattına Aykırı Yapılar 619
6. Bina Derinliği ile İlgili Kurallara Aykırı Yapılar 619
7. Bölgeleme ile İlgili Kurallara Aykırı Yapılar 620
8. Yapı Kullanma İznine Aykırı Olarak Kullanılan Yapılar 620
D. Yıkılacak Derecede Tehlikeli Ya da Başkasının Taşınmazına Tecavüz Edilerek Yapılan Yapılar 620
1. Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapılar 620
2. Başkasının Taşınmazına Tecavüz Edilerek Yapılan Yapılar 620
III. İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPILARA YAPILACAK İŞLEMLER VE UYGULANACAK YAPTIRIMLAR 621
A. İmar Hukukuna Aykırı Yapılar Hakkında Yapılacak İşlemler 622
1. İmar Hukukuna Aykırı Yapının Tespiti 622
2. İnşaatın Mühürlenerek Durdurulması 622
3. Yapının İmar Mevzuatına Aykırı Olduğuna Dair Bilginin Tapu Kayıtlarının Beyanlar Hanesine Kaybedilmek Üzere İlgili Tapu Dairesine Bildirilmesi 623
3. Yapı Tatil Tutanağının Düzenlenmesi ve Tebliği 623
4. İnşaatın Ruhsata Uygun Hale Getirilmesi İçin Yapı Sahibine En Çok Bir Aylık Süre Verilmesi 623
5. İmar Mevzuatına Aykırı Yapıların Bakanlıkça Yıkılabilmesi veya Yıktırılabilmesi 624
6. Yıkım Kararının Alınması ve Bu Kararın İcrası 624
7. Yıkılması Gerekmeyen Yapılar 625
B. İmar Hukukuna Aykırı Yapılara Uygulanacak Yaptırımlar 626
1. Yapının Yıktırılması 626
a. Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıktırılması 627
aa. 4708 Sayılı Kanun Kapsamındaki Yapılar 627
ab. 4708 Sayılı Kanun Kapsamına Girmeyen Yapılar 627
b. Ruhsatsız Yapıların Yıktırılması 627
ba. Ruhsatsız ve Aynı Zamanda, İmar Hukukuna Uygun Yapıların Yıktırılması 627
bb. Ruhsatsız ve Aynı Zamanda, İmar Hukukuna Aykırı Yapıların Yıktırılması 628
c. Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıktırılması 628
ç. Geçici Yapıların Yıktırılması 629
d. İK m. 23 /Sona Göre Yapıların Yıkılması 629
e. Tehlikeli Yapıların Yıkılması 630
ea. İK. m. 39’a Göre Tehlikeli Yapıların Yıkılması 630
eb. KöyK m. 13/28’e Göre Tehlikeli Yapıların Yıkılması 631
ec. Büyükşehir Belediyelerinin Görevleri 632
f. Binaların Yıkılmasının Usul ve Esasları 632
2. Yapı Ruhsatının Verilmemesi 633
3. Yapı Kullanma İzninin Verilmemesi 634
4. Kamu Hizmet ve Tesislerinden Yararlandırılmaması 634
5. Yapı Ruhsatının İptali 636
a. İptal Şartları 636
b. İptal Yetkisi 637
6. Yapı Kullanma ve İşyeri Açma İzinlerinin İptali 637
7. Faaliyetin Durdurulması 638
8. İnşaata Devam Edilememesi, İskân Edilen Diğer Bağımsız Bölümlerde Esaslı Tadil veya İlave İnşaat Yapılamaması 638
9. Ruhsatsız Yapı Ruhsata Bağlanmadan Yeni Yapı Ruhsatının Düzenlenememesi 638
10. Yapılan Giderlerin Cezalı Olarak Alınması 639
a. Yapılan Giderlerin Tahsil Oranının Belirtildiği/Belirtilmediği Durumlar 639
aa. Tahsil Oranının Belirtilmediği Durumlar 639
ab. Tahsil Oranının Belirtildiği Durumlar 639
b. Giderlerin Niteliğine göre Tahsil Usulü 640
ba. Tahsil Usulünün Yaptırımın Devamı Niteliğinde Olan Giderler 640
bb. Tazminat Niteliğinde Olan ve Bireyleri Cezalandırmayı Amaçlayan Giderler 641
11. Uygulanan Yaptırımlara Karşı Yargısal Yollar 641
a. İdari Yargıda 641
b. Adli Yargıda 642
IV. İMAR MEVZUATINA AYKIRI YAPILARA YAPI KAYIT BELGESİ VERİLMESİ 643
19. Bölüm
İMAR (YAPILANMA) HAKLARININ AKTARIMI
I. İMAR (YAPILANMA) HAKKI VE AKTARIMI 645
A. İmar (Yapılanma) Hakkı Kavramı 645
B. Yapılanma (İmar) Hakkının Aktarımı 646
1. Tanım ve Fonksiyonları 646
2. Çeşitli Ülkelerde İmar Haklarının Aktarımı Programları 648
3. Aktarım Sisteminin İşleyişi 649
a. Gönderen Alanın Tespiti 650
b. Alıcı Alanın Hazırlanması 650
c. İmar Hakkının Aktarımı İçin Pazarlanabilir Bir Değerin Belirlenmesi 651
ç. Kapsamlı Bir İmar Planı Değişikliğinin Gerektirdiği Mevzuattaki Değişikliklerin Yapılması 652
d. İHA Programlarının Yararlarının Görülmesi 653
C. İmar (Yapılanma) Hakkı Aktarımı Modelinin Türk Hukukundaki Durumu 653
1. Kültür ve Tabiat Varlıkları Hukukunda 653
a. Tarihçe ve Kavram 653
b. Yapılanma Hakkının Aktarımının Genel Şartları 655
c. Yapılanma Hakkının Aktarımında Yetkili İdareler 655
ç. Yapılanma Hakkının Aktarımının İşleyişi 656
da. Yapılanma Hakları Kısıtlanmış Taşınmaz Alanının Belirlenmesi 656
db. Yapılanmaya Açık Aktarım Alanlarının Belirlenmesi 656
dc. Yapılanma Hakkı Kısıtlanmış Taşınmaz ve Yapılanmaya Açık Aktarım Alanlarının Onaylanması 657
dç. Kısıtlanmış Yapılanma Haklarının Belirlenmesi 657
dd. Kısıtlanmış Yapılanma Haklarının Menkul Kıymetleştirilmesi 658
de. Gayrimenkul Değerleme Şirketlerince Rayiç Değerlendirmesi Yapılması 659
2. Kentsel Dönüşüm Hukukunda 660
20. Bölüm
İMAR İRTİFAKLARI
I. İMAR İRTİFAKLARI YOLUYLA MÜLKİYET HAKKININ SINIRLANMASI 662
A. İrtifak Hakkı Kavramı ve İdari irtifaklar 662
1. İrtifak Hakkı Kavramı 662
2. İdari İrtifaklar 662
B. İdari İrtifakların Kurulması 662
1. Kamulaştırma Yöntemi ile 662
2. İmar İrtifakları Yolu ile 663
C. İdarî İrtifak Nedeniyle Taşınmaz Malikine Tazminat Verilip Verilmeyeceği Sorunu 664
Ç. Medeni İrtifaklarla İdari İrtifaklar Arasındaki Farklar 668
D. İmar Planlarının Uygulanması Amacıyla İrtifak Hakkı Tesisi 668
1. Amacı 668
2. Tesise Yetkili İdareler 668
3. Çeşitleri 669
a. İdarece Re’sen 669
b. Mal Sahibinin Muvafakatiyle 670
II. YAPI YAPMAYA ZORLAMA VE YAPI YASAKLARI 670
A. Yapı Yapmaya Zorlama 670
1. Yapı Yapmaya Zorlamanın Sebepleri 670
2. Yapı Yapmaya Zorlayıcı Usuller 672
a. Ortak Yapı İçin Arsa Sahiplerinin Birleşmeye Zorlanması 672
b. Belli Bir Durumun Ön Şartı Olarak Yapıya Zorlama 672
B. Yapı Yasakları 673
1. Geçici Yapı Yasağı 674
2. İmar Planı Uygulaması Nedeniyle Yapı Yasağı 675
a. Yerleşme Alanı Sınırları İçinde 676
aa. Kamu Hizmet ve Tesislerine Ayrılmış Olan Yerlerde Yapı Yasağı 676
ab. Gelişmeye Ayrılmış Alanlarında Yapı Yasağı 678
ac. Bir Parsele Birden Çok Yapı Yasağı 678
b. Yerleşme Alanı Sınırları Dışında 679
3. Diğer Yapı Yasakları 680
a. Karayolları ve Demiryolları Boyunca Yapı Yasağı 680
aa. Belediye Sınırları Dışında 680
ab. Belediye Sınırları İçinde 681
b. Orman Kanunu’nda Yer Alan Yasaklar 681
c. Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanundaki Yasaklar 682
ç. Mera Kanunu ile Getirilen Yapı Yasağı 683
21. Bölüm
İDARİ VE CEZAİ MÜEYYİDELER
I. İDARİ MÜEYYİDELER 685
A. Ruhsat Alınmadan veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapı Yapılmasının İdari Müeyyideleri 685
1. Mevzuata Aykırılığı Yapı İnşaat Alanı Üzerinden Hesaplanması Mümkün Olan Yapılarda 686
2. Mevzuata Aykırılığı Yapı İnşaat Alanı Üzerinden Hesaplanması Mümkün Olmayan Yapılarda 687
3. Mevzuata Aykırı Yapıların Özelliğine Göre Artırımlı Ceza Uygulaması 687
B. İK m. 42/3’te Belirtilen Mükellefiyetler ve Bu Mükellefiyetleri Yerine Getirmeyen veya Bu Maddelere Aykırı Davrananlara Verilecek İdari Müeyyideler 687
1. 18, 28, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 40 ve 41’inci Maddelerde Belirtilen Mükellefiyetleri Yerine Getirmeyen veya Bu Maddelere Aykırı Davrananlara Verilecek İdari Müeyyideler 687
a. İK m. 18’de Belirtilen Mükellefiyetlerin Yerine Getirilmemesi 688
b. Müelliflik, Fenni Mesuliyet, Şantiye Şefliği, Yapı Müteahhitliği ve Kayıtlar İle İlgili Mükellefiyetlerin Yerine Getirilmemesi 688
c. Ruhsatsız Veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılarla İlgili Mükellefiyetlerin Yerine Getirilmemesi 688
ç. Umum Hizmetlere Ayrılan Yerlerde Muvakkat Yapılarla İlgili Hususlara Uyulmaması 688
d. İnşaat, Tamirat ve Bahçe Tanzimi İle İlgili Tedbirlerin Alınmaması ve Mükellefiyetlerin Yerine Getirilmemesi 689
e. Zemin Seviyesi Altında Kat Kazanmak Maksadıyla Bina Cephe Hattından Yola Kadar Kısmında Zeminin Kazılarak Yaya Kaldırımı Seviyesinin Düşürülmemesi Mükellefiyetlerin Yerine Getirilmemesi 689
f. Kapıcı Dairesi ve Sığınaklara İlişkin Mükellefiyetlerin Yerine Getirilmemesi 690
g. Otopark Tesisine İlişkin Mükellefiyetlerin Yerine Getirilmemesi 690
ğ. Kamunun Selameti İçin Alınması Gereken Tedbirlerle İlgili Mükellefiyetlerin Yerine Getirilmemesi 690
h. İdarelerce Belirli Yollar Üzerinde Mahzurlu Bina Bulunan veya Binasız Arsaların Yola Bakan Kısımlarının Tayin Edilen Tarzda Kapatılması Mükellefiyetlerinin Yerine Getirilmemesi 691
2. İK m. 42/3’e Göre Uygulanan İdari Müeyyidelerin Ağırlaştırıcı Nedenleri 691
C. Bir Kısmı veya Tamamının Yıkılacak Derecede Tehlikeli Olduğu İlgili İdare Tarafından Tespit Edilen Yapıların Tamir Edilmemesi veya Yakılmaması 692
Ç. İK m. 27’ye Muhalefet 693
D. Para Cezalarını Verirken Dikkat Edilecek Hususlar 693
E. Para Cezalarının Güncellenmesi, Faizsiz İadesi, Tekerrür 694
1. Para Cezalarının Güncellenmesi 694
2. Para Cezalarının Faizsiz İadesi 694
3. Tekerrür 694
F. Para Cezalarının Verileceği Kişiler ve Verecek Merciler 695
1. Para Cezalarının Verileceği Kişiler 695
2. Para Cezalarını Verecek Merciler 696
G. Ruhsatsız Yapılarda Ruhsat İsteminde Bulunulmasının İmar Cezalarına Etkisi 697
Ğ. İtiraz Yolu 697
II. İMAR DÜZENİNE KARSI SUÇLAR (İMAR KİRLİLİĞİNE NEDEN OLMA) 698
A. Suçun Unsurları 699
1. Fail 699
2. Mağdur 700
B. Fiil (Eylem) 700
1. Hareket 700
2. Netice 701
C. Manevi Unsur 701
Ç. Suçun Özel Görünüş Biçimleri 701
1. Teşebbüs 701
2. İştirak 702
3. İçtima 702
4. Etkin Pişmanlık 703
Kaynakça 705
Kavram Dizini 715 |
Bilgisayar, Teknoloji Kitapları 
