İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Önsöz 5
Kısaltmalar 13
Giriş 15
Birinci Bölüm
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN
KONUSUNU OLUŞTURAN RİSKLİ YAPI KAVRAMI VE
KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ ÇERÇEVESİNDE
RİSKLİ YAPININ TESPİTİ
I. KENT KAVRAMI 19
II. KENTSEL DÖNÜŞÜM KAVRAMI VE UNSURLARI 20
III. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN AMACI VE YÖNTEMLERİ 22
IV. RİSKLİ ALAN VE RİSKLİ YAPI KAVRAMI 23
A. Riskli Alanın Kapsamı 23
B. Riskli Alanın Belirlenmesi 24
C. Rezerv Alanı Kavramı 26
D. Riskli Alan, Riskli Yapı ve Rezerv Alanı Arasındaki İlişki 26
V. RİSKLİ YAPI KAVRAMI 27
A. Yapı Kavramı 27
B. Riskli Yapının Tanımı ve Kapsamı 28
C. Riskli Yapının Türleri 28
1. Ekonomik Ömrünü Tamamlamış Yapı 28
2. Yıkılma veya Ağır Hasar Görme Riski Taşıdığı Bilimsel ve Teknik Verilere Dayanılarak Tespit Edilen Yapılar 30
VI. RİSKLİ YAPININ TESPİTİ 31
A. Riskli Yapının Tespitine Konu Yapılar 31
B. Riskli Yapının Tespitinde Yetki 32
C. Yapı Malikinin Başvurusu 33
1. Tek Maliki Olan Yapılar 33
2. Birden Fazla Maliki Olan Yapılar 34
a. Paylı Mülkiyette Başvuru 34
b. Elbirliğiyle Mülkiyette Başvuru 36
c. Kat Mülkiyetine Tabi Yapılarda Başvuru 37
D. Başkanlıkça Re’sen Tespit Yapılması 39
E. Riskli Yapının Tespiti Başvurusu Üzerine Yapılacak İşlemler ve Teknik Raporun Tanzimi 40
F. Riskli Yapı Tespitinde Teknik Raporun Maliklere Bildirilmesi ve İtiraz 43
İkinci Bölüm
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN
KONUSUNU OLUŞTURAN RİSKLİ YAPININ YIKIMI VE
YERİNE YENİ BİR YAPININ YAPILMASI SÜRECİ
I. RİSKLİ YAPI TESPİTİNİN KESİNLEŞMESİ VE YIKIM İŞLEMLERİ 47
A. Riskli Yapı Tespitinin Kesinleşmesi 47
B. Arsa Payı Sahipleri Ortak Kararı 49
C. Yıkım Kararının Kesinleşmesi ile Yıkım ve Yeniden İnşa İçin Başvuru 54
D. Kat Malikleri Ortak Kurulu Kararının Usulüne Uygun Olarak Alınmamasının Sonuçları ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Etkisi 60
1. Kararın 6306 sayılı Kanun’da Yer Alan Gereklilikleri Sağlamaması veya Tebligat Usulüne Uyulmaması 60
2. Kararın İçeriğinin Sözleşme İle Uyuşmaması 63
3. Kararın Riskli Yapı Tespiti Gerçekleştirilmeden Önce Alınması 63
E. Yıkımın Usulüne Uygun Şekilde Gerçekleştirilmemesi Durumunda El Atmanın Önlenmesi Davası 64
F. Riskli Yapının Yıkılmasının Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetine Etkisi 65
II. ARSA PAYININ YENİDEN DÜZENLENMESİ 67
A. Rızai Yolla Düzenlenmesi 67
B. Kazai Yolla Düzenlenmesi 72
1. Arsa Payının Düzeltilmesi Davası 72
2. Ortaklığın Giderilmesi Davası 78
III. RİSKLİ YAPININ TESPİTİ, YIKIMI VE YENİDEN İNŞA EDİLMESİ SÜRECİNDE FİNANSAL DESTEKLER 81
A. Tespit Kredisi 81
B. Yıkım Kredisi 82
C. Güçlendirme Kredisi 82
D. Faiz Desteği 83
E. Kira Yardımı 84
F. Kiracı veya Sınırlı Ayni Hak Sahiplerine Konut ya da İşyeri Tahsisi 85
G. Taşınma Yardımı 85
H. Yapım Yardımı 87
IV. SÖZLEŞME, YIKIM VE YENİDEN İNŞA EDİLME SÜRECİNDE MUAFİYETLER 87
V. YAPININ RİSKLİ OLDUĞUNUN TESPİTİ, YIKIMI VE YERİNE YENİ BİR YAPININ YAPILMASI KARARININ TAŞINMAZLARI KONU EDİNEN SÖZLEŞMELERE, SINIRLI AYNİ HAKLARA VE TAŞINMAZLAR ÜZERİNDEKİ MEVCUT ŞERHLERE ETKİSİ 88
A. Kira Sözleşmeleri 88
B. Taşınmaz Satış Sözleşmeleri 94
C. Riskli Yapı Tespitinden Önce İmzalanmış Olan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri 95
D. Kullanım Ödüncü Sözleşmeleri 96
E. Sınırlı Ayni Haklar 96
F. Mevcut Şerhler 98
Üçüncü Bölüm
RİSKLİ YAPININ YIKIMI VE YERİNE YENİ BİR YAPININ
İNŞA EDİLMESİNİ KONU ALAN ARSA PAYI KARŞILIĞI
İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN İNCELEME
I. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ 101
A. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı ve Unsurları 101
B. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Niteliği 103
C. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Şekil 105
D. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile Paralel Olarak Yüklenici ile Üçüncü Kişiler Arasında Yapılan Sözleşme 111
II. RİSKLİ YAPININ YIKIMI VE YERİNE YENİ BİR YAPININ İNŞA EDİLMESİNİ KONU ALAN ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN ÖZELLİKLERİ 113
A. Riskli Yapının Yıkımı ve Yerine Yeni Bir Yapının İnşa Edilmesini Konu Alan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Borçları 114
1. Yüklenicinin Borçları 114
a. Riskli Yapıyı Yıkma ve Yerine Yeni Bir Yapı İnşa Etme (Yapıyı Meydana Getirme) Borcu 114
b. Yapıyı Meydana Getirmeye Zamanında Başlama Borcu 117
c. Yapıyı Zamanında Bitirme Borcu 119
d. Yapıyı Sadakat ve Özenle Yapma Borcu 121
aa. Sadakat ve Özen Borcunun Kapsamı 121
bb. Özen Borcunun Ölçüsü 123
e. Yapıyı Bizzat veya Kendi Yönetimi Altında Meydana Getirme Borcu 126
f. Araç ve Gereci Sağlama Borcu 127
g. Malzemeyi Sağlama Borcu 128
h. Ayıbı Üstlenme ve Ayıba Karşı Tekeffül Borcu 130
ı. Bildirim (İhbar) Borcu 133
i. Gerekli Resmi İzinleri Alma Borcu 136
j. Gerekli Ödemeleri Yerine Getirme Borcu 139
k. Yapıyı Teslim Borcu 139
2. Arsa Sahibinin Borçları 142
a. Sözleşmeye Konu Arsayı Teslim Borcu 142
b. Sözleşmeye Konu Arsa Paylarını Devir Borcu 144
c. Yüklenici ile İş Birliği Yapma Borcu 149
III. RİSKLİ YAPININ YIKIMI VE YERİNE YENİ BİR YAPININ İNŞA EDİLMESİNİ KONU ALAN ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE TARAFLARIN TEMERRÜDÜ 150
A. Yüklenicinin Temerrüdü 152
1. Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı 152
2. Aynen İfanın Özel Bir Görünümü: Nama İfa 154
3. Aynen İfadan Vazgeçerek Müspet Zararın Tazmini 160
4. Sözleşmeden Dönme ve Menfi Zararın Tazmini 162
B. Arsa Sahibinin Temerrüdü 164
C. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Cezai Şart 166
1. Cezai Şartın Türleri 167
a. Seçimlik Cezai Şart 167
b. İfaya Ekli Cezai Şart 167
c. Dönme Cezası 168
2. Cezai Şartta Temerrüt 168
IV. RİSKLİ YAPININ YIKIMI VE YERİNE YENİ BİR YAPININ İNŞA EDİLMESİNİ KONU ALAN ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN SONA ERMESİ 169
A. Genel Olarak Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Sona Ermesi 170
1. Sözleşmenin Olağan Şekilde Sona Ermesi 170
a. Sözleşmenin İfa Yoluyla Sona Ermesi 170
b. Sözleşmenin Anlaşma Yoluyla Sona Ermesi 170
2. Sözleşmenin Olağanüstü Şekilde Sona Ermesi 172
a. Tarafların Ölümü veya Yetenek Kaybı 172
b. İfa İmkansızlığı 173
c. Tam Tazminat Karşılığında Fesih 176
3. Sözleşmeden Dönme ve Hükümleri 178
a. Yüklenicinin Temerrüdü Nedeniyle Arsa Sahibi Tarafından Dönme Hakkının Kullanılması 178
b. Arsa Sahibinin Temerrüdü Nedeniyle Yüklenici Tarafından Dönme Hakkının Kullanılması 182
B. 6306 Sayılı Kanun’da Yer Alan Düzenlemelere Göre Sona Erme 184
1. İdari Yolla Fesih 184
2. Feshedilmiş Sayılma 188
Sonuç 191
Kaynakça 199
Kavram Dizini 209 |