|
İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Önsöz 5
Özgeçmiş 7
Şekiller Listesi 25
Kısaltmalar 27
Birinci Bölüm
GENEL OLARAK İMAR PLANLARI VE BU PLANLARI UYGULAMAK İÇİN KULLANILABİLECEK ARAÇLAR
I. İMAR PLANLARI VE TÜRLERİ 29
A. Mekânsal Strateji Planları 29
B. Çevre Düzeni Planları 32
C. İmar Planları 33
1. Nazım İmar Planları 33
2. Uygulama İmar Planları 35
II. İMAR PLANLARINI UYGULAMAK İÇİN KULLANILABİLECEK ARAÇLAR 36
A. Ayırma ve Birleştirme İşlemleri 38
B. Kamulaştırma 40
C. Arazi ve Arsa Düzenlemesi 42
III. İMAR PLANI UYGULAMA ARACI OLARAK ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ 43
A. Genel Olarak 43
B. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Tarihçesi 48
C. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Avantajları 52
1. İmar Planlarının Bütüncül Şekilde Uygulanmasına İmkân Tanıması 54
2. Kadastral Durumun Sorunlu Olduğu Bölgelerde Kadastral Durumun Bütüncül Şekilde Düzeltilmesine İmkan Tanıması 54
3. Kamulaştırma Külfetini Ortadan Kaldırması 54
4. Maliklerin Muvafakatine Gerek kalmadan Hızlı Bir Şekilde Uygulamaya İmkan Tanıması 55
5. Maliklerden Yapılan Kesintilerin Yasal Dayanağının Bulunması 55
6. Eşitlik İlkesine Uygun Olması 56
7. Daha Fazla Türde Umumi Hizmet Alanı İçin Kesinti İmkânı Tanıması 57
8. 7181 sayılı Kanunla Yapılan Değişiklik Sonrasında, Parselasyon Yapılmamış Alanlarda İfraz Yapılıp Yapılmayacağı 58
İkinci Bölüm
ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ İŞLEMLERİNİN HUKUKİ AÇIDAN UNSURLARI VE BU UNSURLAR AÇISINDAN MUHTEMEL HUKUKA AYKIRILIK NEDENLERİ
Giriş 61
I. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNİN SEBEP VE AMAÇ UNSURU 62
A. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Sebep Unsuru: İmar Planlarının Uygulanmasını Sağlamak 62
1. Sadece İmar Planı Bulunan Alanlarda Parselasyon Yapılabilmesi 63
2. İmar Planına Uygunluk Şartı 65
3. İkinci Kez Parselasyon Yapma Yasağı 65
4. İdarelerin Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yapmaya Zorlanıp Zorlanmayacağı 68
a. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin Görüşü 69
b. Anayasa Mahkemesinin Görüşü 71
c. Yargıtay’ın Görüşü 73
d. Danıştay’ın Görüşü 75
e. 7181 sayılı Kanunla Yapılan Değişiklik 79
5. Uygulama İmar Planının Yargı Kararıyla İptal Edilmesi Durumu 81
6. Uygulama İmar Planı Değişikliği Durumu 82
B. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Amacı 82
1. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Genel Amacı: Kamu Yararının Sağlanması 82
2. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Asli Amacı ve Bu Amacın Ortaya Çıkardığı Gereklilikler: İnşaata Elverişli İmar Parseli Üretmek 83
a. Yapılaşmaya Elverişli Parsel Tahsis Zorunluluğu 87
b. Artık Parsel Oluşturulmaması Gerekliliği 88
c. Müstakil Parsel Oluşturma Zorunluluğu 89
d. İnşaat Yapmaya Elverişli Parsel Üretilmesi Mümkün Olmayan Alanların Düzenlemeye Tabi Tutulamaması 90
3. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Tali Amacı 90
II. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNDE YETKİ KURALLARI VE BU KURALLARA (YETKİ YÖNÜNDEN HUKUKA) AYKIRILIK HALLERİ 91
A. Yer Yönünden Yetki Kuralları 91
1. Yer Yönünden Genel Yetki Kuralları 91
a. Belediye Sınırları İçerisinde 92
b. Büyükşehir Belediyesi Olan Yerlerde 92
ba. Genel Kural: Parselasyon Yapmaya İlçe Belediyelerinin Yetkili Olması 92
bb. Büyükşehir Mücavir Alanlarında Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yapma Yetkisi 93
bc. Büyükşehir Belediyelerinin Parselasyon Yapmaya Yetkili Olduğu Durumlar 93
bd. İlçe Belediyelerinin Yaptığı Parselasyon İşlemlerinin Büyükşehir Belediyesinin Denetimine Tabi Olması 94
bda. Büyükşehir Belediyesinin Onay ve Denetim Yetkisinin Niteliği 94
bdb. Parselasyon İşlemlerini Büyükşehir Belediyesine Gönderme Zorunluluğu 95
bdc. Gönderme Zorunluluğunun Kapsamı 95
bdd. Gönderme Zamanı 96
bde. Büyükşehirlerde Onay Mercii 96
bdf. Büyükşehir Belediyesinin 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunun 7/b Maddesindeki Denetim Yetkisinin Kapsamı 96
be. İlçe Belediyelerinin Yetkilerini Devredebilmeleri 97
c. Belediye Sınırları Dışına 97
d. Mücavir Alanlarda 98
e. 2981 sayılı Kanun Kapsamında Kalan Alanlarda 99
2. Özel Yetki Kuralları 100
a. Teknoloji Geliştirme Bölgeleri 100
b. Organize Sanayi Bölgelerinde 101
ba. Genel Olarak 101
bb. Tarıma Dayalı İhtisas Organize Sanayi Bölgeleri 102
c. Endüstri Bölgelerinde 103
ç. TCDD’ye Ait Taşınmazlarla İlgili Yetkiler 104
d. Gecekondu Alanlarında 105
e. Atatürk Kültür Merkezi Alanında 107
f. Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişme Bölgeleri İle Turizm Alan ve Merkezlerinde 108
g. Merkezi İdarenin Yetkisi Dâhilindeki Kamu Yatırımları ve Tesisleri İçin Gerekli Alanlarda 108
h. Atatürk Orman Çiftliğinde 109
ı. Haydarpaşa Limanı İle İlgili Yetkiler 109
i. Kentsel Dönüşüm Alanlarında 109
ia. Büyükşehir Belediyelerinin Genel Yetkili Olması 110
ib. İlçe Belediyelerinin Yetkilendirilmesi 111
ic. Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanlarında Toplu Konut İdaresi Başkanlığının Yetkisi 111
j. Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu Kapsamında Kalan Yerler 112
k. Özel Çevre Koruma Bölgelerinde 112
l. Toplu Konut Alanlarında 112
m. GAP Projesi Kapsamında Kalan Yerlerde Planlama 114
n. 1164 Sayılı Kanun Kapsamında Kalan Alanlarda 114
o. Tabii Afetlerle İlgili Kanunlar Kapsamındaki Yerlerde 115
ö. Boğaziçi Alanında Planlama 117
p. Özelleştirme Programındaki Kuruluşlara Ait Taşınmalarda 118
r. Şehirlerin Marka Değerini Artırmaya Yönelik Projeler İçin Gerekli Alanlarda 118
s. Milletvekilleri Lojmanları 118
ş. Türk Boğazlar Bölgesinde 119
t. Olimpiyat Köyünde 119
u. 6292 Sayılı Kanununa Göre Belirlenen Proje Alanlarında 120
ü. Kamu ve Özel Sektör Yatırımları İçin Gereken Alanlarda 121
v. Patlayıcı Madde Üretmek/İşlemek Üzere Kurulacak Tesislerde 121
y. Türk Silahlı Kuvvetlerine Ait Savunma ve Eğitim Amaçlı Alanlarda 122
z. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Kapsamında Kalan Alanlarda 123
za. Taşınmaz Maliklerinin Dönüşüm Yaptıkları Durumda Planlama ve Plan Uygulama Yetkisi 123
zb. Maliklerin Dönüşümü Yapmadığı Durumlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Yetkili Olması 123
zc. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının TOKİ Başkanlığını veya Belediyeleri Yetkilendirmesi 123
B. Kişi Yönünden Yetki Kuralları 125
1. Parselasyon İşleminin, Kamu İdarelerinin Parselasyon Yapmaya Yetkili Organları Tarafından Yapılması Zorunluluğu 125
a. Belediyelerde 125
b. İl Özel İdarelerinde 127
c. Diğer İdarelerde 127
2. Parselasyon İşleminin Teknik Açıdan Yeterli Personel Tarafından Yapılması Gerekliliği 128
a. Meslek Türü Açısından Gereklilik 128
b. Mesleki Yeterlilik Şartı 128
c. İdarenin Parselasyon İşlemini Kendisinin Yapması Durumunda Müellifin Memur ya da Diğer Kamu Görevlisi Olması Şartı 130
C. Zaman Yönünden Yetki 131
III. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNDE ŞEKİL KURALLARI (DÜZENLEMENİN YAPILIŞ ŞEKLİ) 131
A. Düzenleme Alanının Tespiti ve Uygulayıcıların Görevlendirilmesi 134
1. Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yapılabilmesi İçin İmar Planı Şartı: İmar Planı Olmayan Alanda Düzenleme Yapılamaması 134
2. Düzenleme Sonucu Oluşturulacak İmar Parseli Sayısının Bir Önceki Yıl Verilen İnşaat Ruhsatından Az Olmaması Gerekliliği 136
3. Yapılaşmış Alanla İrtibatlı ve Şehrin Gelişme Yönündeki Alanların Tercih Edilmesi 137
4. Düzenleme Alanının, Düzenleme Ortaklık Payının Dengeli Çıkmasını Sağlayacak Şekilde Belirlenmesi 137
5. Bir İmar Adasından Küçük Alanda Parselasyon İşlemi Yapılamaması 140
6. Benzer İmar Koşulları Olan Bölgelerin Seçilmesi ve Uygulama İmar Planı Kararlarının Dikkate Alınması 142
7. Düzenleme Alanında Bulunan Tüm Parsellerin Uygulamaya Dahil Edilmesi Gerekliliği 143
8. Düzenleme Alanının Parsel Maliklerinin İsteği Üzerine Belirlenmesi 143
9. Uygulayıcıların Görevlendirilmesi 143
a. İdarelerin Kendi Personelleri Aracılığıyla Parselasyon Yapmaları 143
b. Parselasyon İşinin İhale Yoluyla Yaptırılması 144
c. Uygulayıcıların Uygulama Alanında Parseli Olup Olamayacağı 145
B. Tarım Arazileri, Meralar ve Sit Alanları İçin Gerekli İzinlerin Alınması ve Meraların Tescilinin Yanlış Şekilde Yapılması 145
1. Tarım Arazileri 146
a. Mutlak Tarım Arazileri, Özel Ürün Arazileri, Dikili Tarım Arazileri ve Sulu Tarım Arazileri 146
b. Diğer Araziler 148
c. Tarım Arazileri İçin İzin Prosedürü 148
2. Mera, Yaylak ve Kışlaklar 149
a. Mera Kanunu’nun Yürürlüğe Girmesinden Önce İmar Planları Kapsamında Kalan Meralar 149
b. Mera Kanunu’nun Yürürlüğe Girmesinden Sonra İmar Planları Kapsamında Kalan Meralar 150
ba. Başvuru 150
bb. İnceleme Raporunun Hazırlanması 151
bc. Mera Komisyonunun ve Defterdarlığın Uygun Görüşü ve Tescil 151
3. Sit Alanları İçin İzin Zorunluluğu 151
C. Gerekli Kayıt ve Haritaların Elde Edilmesi 152
1. Kadastro Haritalarının ve Diğer Teknik Belgelerin Temin Edilmesi 153
a. Başvuru 154
b. Döner Sermaye Ücretinin Yatırılması 155
c. Talep İstem Belgesinin Düzenlenmesi 155
d. Kadastro Müdürlüğünce Belgelerin ve Mülkiyet Haritalarının Hazırlanması 155
2. Onaylı İmar Planının ve Hâlihazır Haritanın Temini, Hâlihazır Haritanın Güncellenmesi 156
D. Kadastral Parsellerin Hâlihazır Haritaya Aktarılması 157
1. Genel Olarak 157
2. Aktarımım Kadastro Müdürlüğü Tarafından Kontrolü 157
3. Kadastro Görmemiş Alanlarda Yapılacak İşlemler 158
E. Düzenleme Sınırının Geçirilmesi 159
1. Düzenleme Sınırının Belediye Encümeni Tarafından Belirlenmesi Gerekliliği 159
2. Düzenleme Sınırının Geçirilmesiyle İlgili Kurallar 159
3. Düzenlemeye Giren Parsellerin Belirlenmesi 162
4. Düzenleme Sınırının ve Ayırma Çaplarının Encümen Tarafından Onaylanması 164
F. Düzenlemeye Tabi Tutulan Parsellerin Tapu Kayıtlarının İstenmesi ve Tapu Kayıtlarında Belirtme Yapılması 164
1. Düzenlemeye Giren Parsellerin Bilgilerinin İstenmesi 164
2. Tapu Kayıtlarında Belirtme Yapılması 165
3. İmar Uygulamasına Alınan Parsellerde Satış, İfraz, Tevhit 166
4. Malik Hanesi Boş Olan Ya da Mülkiyeti Davalı Olan Parsellerde Yapılacak İşlem 167
a. Genel Kural 167
b. Malik Hanesi Boş Olan Taşınmazlar 167
c. Mülkiyeti Davalı Olan Parseller 168
d. Tescilsiz İktisap Halleri 169
G. Düzenlemeye Tabi Tutulan Parsellerin Yüzölçümlerinin Kontrolü 172
1. Yüzölçümü Kontrolünün Zorunluluğu 172
2. Yüzölçümü Kontrolünün Şekli 172
3. Yüzölçümü Düzeltmesinin Şekli 173
a. Tecviz Dahilinde Kalan Yüzölçümü Farklılıkları 173
b. Tecvizi Aşan Fakat Kaba Olmayan Yüzölçümü Farklılıkları 174
c. Kaba Hatalar 175
d. Kısmen Düzenlemeye Tabi Tutulan Parsellerde Yapılacak İşlem 178
4. Yüzölçümü Farklılığı Tespit Edilmesi Durumunda Parselin Hangi Yüzölçümü İle Uygulamaya Dahil Edileceği 178
5. Yüzölçümü Düzeltmesi İşlemine Karşı Dava Açılması Durumu 178
H. Poligon Tesisi, Ölçü ve Hesap İşleri 178
I. Uygulama Haritaların Hazırlanması ve İmar Adalarının Teşekkülü 179
İ. İmar Adalarının Numaralandırılması, Krokilendirilmesi ve Aplikasyonu 180
1. İmar Adalarının Numaralandırılması 181
2. Ada Uygulama Krokilerinin Hazırlanması ve İmar Adalarının Zemine Uygulanması 181
3. İmar Adalarının Kesin Boyutlarının Tespiti 182
J. Tescil Harici Yerlerin Ölçümü ve Numaralandırılması 183
K. Parselasyon Haritasının Hazırlanması ve Kadastro Paftasıyla Çakıştırılması 184
1. Genel Olarak 184
2. Kadastro Parsellerinin Uygulama Haritasına Aktarılması 184
L. Düzenleme Ortaklık Payının Hesaplanması 185
1. Umumi Hizmetlere Ayrılacak Alanın Hesabı 185
a. Umumi Hizmet Alanları Toplamında Dikkate Alınacak (DOP’tan Karşılanabilecek) Alanlar 186
b. Şahıslar Tarafından Yapılan Bağışların Umumi Hizmetler Alanı Toplamından Düşülmesi 186
c. Kapanan Yolların DOP’tan Düşülüp Düşülmeyeceği 187
d. Hazine Ya da Belediye Tarafından Umumi Hizmetler İçin Tahsis Edilen Alanların DOP’tan Düşülmesi 187
e. Kamulaştırılacak Alanların Düşülmesi 188
f. Düzenleme Alanında Kalan Park, Yeşil Alan Gibi Tescil Harici Alanların Düşülmesi 188
2. Düzenleme Alanının (Katılım Kütlesinin) Yüzölçümünün Belirlenmesi 189
a. İhdasların Katılım Kütlesine Dahil Edilmesi 189
b. Daha Önceden DOP Kesintisi Yapılmış Fakat İmar Planı Değişikliği Olmamış Eski İmar Parsellerinin Düşülmesi 189
c. Değer Artışı Olmayan Parsellerin Katılım Kütlesinden Düşülmesi 190
d. Şahıslar Tarafından Bağışlanan Alanların Katılım Kütlesinden Düşülmesi 190
e. Hazine ya da Belediye Tarafından Umumi Hizmet Alanları İçin Terk Edilen Parsellerin Katılım Kütlesinden Düşülmesi 191
f. Kamulaştırılacak Alanın Katılım Kütlesinden Düşülmesi 191
g. Kamu Hizmetine Tahsisli Alanların Katılım Kütlesinden Düşülmesi 191
3. Düzenleme Ortaklık Payının Hesap Şekli 192
4. Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisinin ve Dağıtımının Yapılması 192
a. Genel Olarak Kesinti Şekli 192
b. Düzenleme Ortaklık Payından Oluşan Alanların Tescili 193
ba. Belediye Hizmetleriyle İlgili Alanların Belediye Adına Tescili 193
bb. Diğer Alanların Hazine Adına Tescili 193
bc. Hem Belediyelerin Hem Diğer Kurumların Hizmet Verebileceği Alanların Tescili 194
5. Düzenleme Ortaklık Payının Alınmadığı Durumlarda Yapılabilecek İşlemler 194
a. Düzenleme Ortaklık Payının Bedele Dönüştürülmesi 195
b. Kamu Taşınmazlarıyla Hisselendirme 196
6. Düzenleme Ortaklık Payının Yasal Orandan Fazla Çıkması Durumunda Yapılması Gereken İşlemler 196
a. Tescil Harici Alanların, Belediye Taşınmazlarının ve Kamu Mülkiyetindeki Alanların Düzenleme Ortaklık Payına Tahsisi 197
b. Kamulaştırma Yapılması 198
M. Umumi Hizmet Alanları İçin Kamulaştırılacak Alanın Hesabı 199
1. Genel Olarak 199
2. Kamulaştırılacak Alanın Tespit Edilmesi 199
3. Kamulaştırma Yapacak İdare 199
4. Kamulaştırılacak Alanın Tescili 200
5. Kamulaştırılacak Alanların Kamu Mülkiyetine Alınması 201
6. Kamulaştırma Süresi 201
7. DOP Kesintisi Yapılan ve İkinci Kez Düzenlemeye Tabi Tutulan Parsellerden Kamulaştırılacak Alan Kesintisi Yapılması 202
N. Kamu Tesisleri Alanına Tahsis 202
O. İmar Parsellerinin Teşkili (Geçici Parselleme) 203
Ö. Dağıtım Kurallarına ve Parsel Üretim Şekillerine Göre İmar Parsellerinin Oluşturulması ve Müstakil, Hisseli ya da Kat Mülkiyeti Esasına Göre Dağıtımın Yapılması 203
1. Müstakil/Hisseli Parsel Verilmesi 204
2. Kat Mülkiyetine Göre Hisselendirme 204
3. Minimum Parsel Büyüklüğüne Uyulması 205
4. İmar Adalarının Parsellerinin Numaralandırılması 206
P. İmar Parsellerine Kesin Şeklin Verilmesi 206
R. Parselasyon Haritasının ve Cetvellerin Düzenlenmesi 207
1. Parselasyon Haritasının Düzenlenmesi 207
2. Özet Cetvelinin Düzenlenmesi 208
3. Mal Sahipleri Araştırma ve Özet Formu (Kadastro Parseline Sıralı) 210
4. Tescile Esas Dağıtım Cetveli (İmar Parseline Sıralı) 212
5. Tescil Sayfası 212
6. Parselasyon Planı Açıklama Raporunun Hazırlanması 213
S. Parselasyonun Onayı 214
1. Onay İçin Parselasyon Planı Dosyasında Bulunması Gereken Bilgi ve Belgeler 214
2. Onaylarda Dikkat Edilecek Hususlar 215
3. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışında Onay 216
4. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde Onay 217
5. Büyükşehirlerde İlçe Belediyesi Tarafından Yapılan Parselasyonlarda Büyükşehir Belediyesi Onayı 217
6. Büyükşehirlerde Büyükşehir Belediyesi Tarafından Yapılan Parselasyonlarda Büyükşehir Belediyesi Onayı 217
Ş. Parselasyon İşlemlerinin İlanı ve İtiraz 217
1. Genel Olarak 217
2. Ön İlan 218
3. Parselasyon İşlemlerine İtiraz 218
4. Askı İlanının Tebliğ Sayılması 218
T. Parselasyon Planlarının Kadastro Müdürlükleri Tarafından Kontrolü 219
1. İstenen Belgeler 219
2. Kontrol Yetkisinin Kapsamı ve Şekli 220
3. Kontrol 221
a. Düzenleme Sahasına Giren Parsellerin Ayırma Çapları, Özet Cetvelleri, Tahsis Cetvelleri, Dağıtım Cetvelleri Kontrolü 221
b. Röleve Ölçü Krokileri ve Yüzölçümü Hesapları Kontrolü 222
c. Pafta Kontrolü 223
d. Kontrol Noktalarının Tesis, Röper, Ölçü, Hesap ve Kanavalarının Kontrolü 223
e. İmar Ada ve Parsellerinin Detay Noktalarının Konum Kontrolü 223
4. İşlemin Mali Yönü (Döner Sermaye Ücreti) 224
5. Kontrol Sonucu 224
U. İmar Uygulamasının Tapuya Tescili, Beyan ve Şerhlerin Nakli 225
1. Genel Olarak Tescilin Şekli 225
2. Mülkiyeti Davalı Yerlerde İmar Uygulamasının Tescil Şekli 226
3. Kat Mülkiyetine Göre Hisselendirme 227
4. Kat İrtifakı Kurulmuş Parsellerin Tescili 228
5. Uygulamaya Tabi Tutulan Parsellerdeki Ayni veya Şahsi Hakların, İrtifak Haklarının, Rehinlerin, Şerhlerin, Beyanların, Takyitlerin Yeni İmar Parsellerine Aktarılması 228
6. Tescilde Maddi Hata Yapılması 230
7. Tescildeki Hatanın Parselasyon İşleminin İptaline Neden Olup Olmayacağı 232
Ü. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Tebliği 232
1. Genel Tebligat Zorunluluğu 232
2. Vakıflar Genel Müdürlüğüne ve Mazbut Vakıflara Ait Taşınmazlarla İlgili Tebligat Zorunluluğu 236
3. Tebligatın Kapsamı ve Tebligattaki Hatanın Parselasyon İşlemini Sakatlayıp Sakatlamayacağı 236
V. İlk Parselasyon Harcı ve Bu Harcın Yanlış Hesaplanmasının Parselasyon İşleminin İptaline Neden Olup Olmayacağı 237
1. Genel Olarak İlk Parselasyon Harcı 237
2. İstisnalar 237
3. Matrah ve Tarife 239
4. Harçtaki Hatanın Parselasyon İşleminin İptaline Neden Olup Olmayacağı 240
IV. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI İLE İLGİLİ İLKELER 240
A. Düzenleme Ortaklık Payının, Mülkiyet Hakkına ve Anayasaya Aykırı Olup Olmadığı 241
B. Düzenleme Ortaklık Payı Oranı 246
1. Genel Olarak 246
2. Düzenleme Ortaklık Payının Hesap Zorunluluğu/Bu Oranın İmar Planı ya da Meclis Kararıyla Belirlenememesi 247
3. Düzenleme Ortaklık Payının Hesaplamaya Göre Alınması ve En Fazla %45 Alınabilmesi 248
C. Düzenleme Ortaklık Payı Alınması İçin Parselasyon Yapma Zorunluluğu 249
D. İkinci Fazla Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınması 249
1. İmar Kanunu’nun 18. Maddesine Göre DOP Kesilmiş Parseller 249
3. 5233 sayılı Kanun Kapsamında Yapılan Uygulamalarda İkinci Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınması 250
4. 2981 Sayılı Kanun’un 10. Maddesine Göre DOP Kesilmiş Parseller 251
5. İkinci Kez Yapılacak DOP Kesintisinin Uygulama Şekli 252
a. İmar Mevzuatına Uygun Ruhsatlı Yapıların Bulunduğu Parseller 252
b. İmar Mevzuatına Uygun Ruhsatlı Yapı Bulunmayan Parseller 252
E. Daha Önceden Kesinti Yapıldığı Halde Düzenleme Ortaklık Payı Alınabilecek Durumlar 253
1. 6785 sayılı İmar Kanununun 39. Maddesine Göre Terk Yapılmış Parseller 256
2. 3194 Sayılı İmar Kanunu’na Göre Terk Yapılan Parseller 257
3. 2981 sayılı Kanun’un 10/b Uygulaması Yapılmış Yerlerde 260
4. Belediye Yapı ve Yollar Kanunu’na Göre Terkler 262
5. Terk Edilen Miktarın DOP Miktarından Fazla Çıkması Durumunda İade Yapılıp Yapılamayacağı 262
F. Düzenleme Ortaklık Payının Tüm Parsellerden Eşit Şekilde Alınması 263
1. Genel Olarak Eşitlik Zorunluluğu 263
2. Düzenleme Ortaklık Payından Oluşması Gereken Yerlerin Hazine’den Karşılanması 264
G. Düzenleme Ortaklık Payından Karşılanabilecek Alanlar 267
1. Yollar 269
2. Meydanlar 269
3. Parklar 270
4. Yeşil Alanlar 270
5. Çocuk Bahçeleri 270
6. Otoparklar 271
7. Milli Eğitim Bakanlığına Bağlı Öğretime Yönelik Eğitim Tesis Alanları 271
8. İbadet Yerleri 271
9. Karakollar 272
10. Su Yolları 272
11. Sağlık Bakanlığına Bağlı Sağlık Tesis Alanları 272
12. Pazaryerleri 272
13. Spor Alanları 273
14. Ağaçlandırılacak Alanlar 273
15. Rekreasyon Alanı Olarak Ayrılan Parseller ve Mesire Alanları 273
16. Toplu Taşıma İstasyonları ve Durakları 274
17. Resmî Kurum Alanı ve Belediye Hizmet Alanı 274
18. Sosyal ve Kültürel Tesis Alanı 274
19. Taşkın Kontrol Tesis Alanları 274
20. Kamu Hizmeti İçin Planlanan Teknik Altyapı ve Trafo Alanları 274
21. Kamuya Ait Kreş ve Gündüz Bakım Evleri 275
22. Uygulama İmar Planı Kararı İle Getirilen Diğer Umumi Ve Kamu Hizmet Alanları 275
23. Otogar Alanı 275
H. Düzenleme Ortaklık Payının Kesinti Sırası 275
I. Düzenleme Ortaklık Payının Değer Artışı Karşılığı Alınabilmesi ve Kamu Hizmetine Tahsisli Taşınmazlardan DOP Kesilememesi 276
V. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNDE DAĞITIM KURALLARI 278
A. Aynı Yerden Parsel Verilmesi İlkesi 278
1. Genel Olarak Aynı Yerden Parsel Verilmesi Zorunluluğu 279
2. İmar Kanunu’nun 18. Maddesi Kapsamında Yapılan Uygulamalarda Aynı Yerden Parsel Verilmesi Zorunluluğu 281
a. Zorunluluk 281
b. Hak Sahiplerine Aynı Yerden Parsel Tahsisi Olanağını Kaldıran Durumlar 282
ba. Hukuki Zorunluluk Halleri 283
baa. Kadastro Parselinin Düzenleme Ortaklık Payından Oluşturulması Gereken Alanda Kalması 284
bab. Kadastro Parselinin Umumi Hizmet Alanlarında Kalması 284
bac. Kadastro Parselinin Özel Mülkiyete Konu Olamayacak Alanda Kalması 285
bad. Kadastro Parselinin Resmi Hizmet Alanlarında Kalması 286
bb. Teknik Zorunluluk Halleri 286
bba. Aynı Parselden Yer Tahsis Edilmesi Gereken Birden Fazla Parsel ya da Hak Sahibi Bulunması 286
bbb. Müstakil İmar Parseli Oluşturamayacak Parseller 286
bc. Fiili Zorunluluk Halleri 288
bca. Taşınmazın Yapı Yapılamayacak Alanlarda Kalması 288
bcb. Mevcut Kullanım Şeklinden Farklı Bir Amaca Ayrılmış Alanda Kalan Taşınmazların Durumu 289
c. Başka Yerden Parsel Verilirken Dikkat Edilecek Hususlar 291
ca. En Yakın Yerden Parsel Verilmesi İlkesi 291
cb. Eşdeğer Yer Verilmesi İlkesi 291
cc. İlkeler Çatışması 293
cd. En Yakın Yerden ya da Eşdeğer Yerden Parsel Tahsisinde Yapılaşma Olmayan Alanların Tercih Edilmesi 294
3. 2981/10–c Uygulamalarında Aynı Yerden Parsel Verilmesi Sorunu 294
a. Genel Olarak 294
b. Aynı Yerden Parsel Verilmesini Engelleyen Durumlar 295
ba. 2981 sayılı Kanunun 14. Maddesinde Sayılan Durumlar 295
bb. Fiili, Hukuki ve Teknik Zorunluluk Halleri 297
bc. Hissenin Bedele Dönüştürülmesi Hali 297
c. Aynı Yerden Parsel Verilememesi Halinde Yapılacak İşlem 297
ca. Başka Yerden Arsa Tahsisi 298
cb. Enkaz Bedeli Ödenmesi 298
B. Parselasyon İşlemlerinde Hisse Çözümü 299
1. Genel Olarak 299
2. Hisse Çözümünün Mümkün Olduğu Durumlar 300
a. Ek 1. Madde Uygulamaları 301
aa. Genel Olarak Ek 1. Madde Uygulamaları 301
ab. Ek 1. Madde Uygulamalarının Şartları 302
ac. Şartların Denetimi 306
b. Paydaşların Muvafakati ya da Anlaşması 306
c. Kayden Hisseli Fiilen Müstakil Parseller 307
d. 2981/10–c Uygulamasında Hisse Çözümü 308
C. Korunmasında Sakınca Olmayan Yapıların Tek Bir İmar Parselinde Bırakılması 310
1. Genel Olarak 310
2. Tescilli Yapılarda 310
D. Müstakil Parsel Verilmesi Zorunluluğu 311
1. Genel Olarak 311
2. Hisselendirmenin Mümkün Olduğu Durumlar 314
3. Hisselendirme Halinde Yapılabilecek İşlemler 315
E. Kat Mülkiyetine Tabi Taşınmazlarda Şuyulandırma ve Kat Mülkiyetinin Bozulmaması İçin Yapılabilecek İşlemler 316
F. Kooperatif Evleri, Siteler, Toplu Konut Alanlarında Parselasyon Planlarının Düzenlenmesi 317
G. Hisse Yerine Bedel Verilmesi 318
1. 2981 sayılı Kanun Uyarınca Yapılacak İşlemlerde 318
2. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Madde Uyarınca Yapılacak İşlemlerde 319
H. Mevcut Yapılaşmanın Dikkate Alınması 320
VI. KONU YÖNÜNDEN HUKUKA AYKIRILIK HALLERİ 320
A. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Konusu: Uygulama İmar Planı İçindeki Taşınmazlar 320
1. Genel Olarak İmar Planı Şartı 320
2. Parsel Maliklerinin Muvafakatinin Gerekmemesi 320
3. Yapılı ve Yapısız Parsellerin Uygulamaya Tabi Tutulabilmesi 322
4. Encümen Kararında Belirtilmeyen Taşınmazların Arazi ve Arsa Düzenlemesine Tabi Tutulması 323
5. Daha Önceden İmar Uygulamasına Tabi Tutulmuş Taşınmazların İkinci Kez Parselasyon Yapılıp Yapılamayacağı 323
B. Kamu Mallarının İmar Uygulamasın Tabi Tutulması 325
1. Genel Olarak 325
2. Kamu Malı Kavramı 327
3. Kamu Mallarının Özellikleri 328
4. Kamu Mallarının Türleri 330
5. Hizmet Mallarında İmar Uygulaması 330
a. Genel Olarak Hizmet Malları 330
b. Hizmet Mallarının İmar Uygulamasına Tabi Tutulması 331
ba. Genel Olarak 331
bb. Üzerinde Tesis Bulunmayan Resmi Kurum Alanlarının Durumu 332
bc. Üzerinde Hizmet Binası ya da Tesis Bulunan Parsellerin Durumu 333
c. Hizmet Mallarından Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisi 334
6. Orta Mallarının İmar Uygulamasına Tabi Tutulması 336
a. Genel Olarak Orta Malları 336
b. Meraların Uygulamaya Tabi Tutulması 336
ba. Mera Kanunu’ndan Önceki Dönem 337
bb. Mera Kanunu’ndan Sonraki Dönem 342
c. Yolların Parselasyona Tabi Tutulması 342
d. Özel Parselasyon Yapılan Alanlarda Kamu Alanları İçin Ayrılan Alanlar 343
7. Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerlerin İmar Uygulamasına Tabi Tutulması 343
a. Genel Olarak 343
b. Tarıma Elverişli Olmayan Tescil Harici Alanlar 345
c. Kıyılarda ve Sahil Şeritlerinde İmar Uygulaması 345
ca. Kıyılar 345
cb. Sahil Şeritleri 350
d. Düzenleme Sahasında Kalan Ormanların Durumu 352
e. Genel Sular ve Bunların Metrukatı 354
f. Mezarlıkların İmar Uygulamasına Tabi Tutulması 355
8. Kamu Mallarında Mevzuata Aykırı Olarak Yapılan Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Yok Hükmünde Olması 356
C. 2/B Alanlarının Düzenlemeye Tabi Tutulması 358
D. Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların İmar Uygulamasına Tabi Tutulması 361
1. Koruma Amaçlı İmar Planı Şartı 362
2. Geçiş Döneminde Parselasyon Yapılamaması 362
E. Sulak Alanların Düzenlemeye Tabi Tutulması 362
F. Askeri Yasak Bölgelerin ve Güvenlik Bölgelerinin Parselasyona Tabi Tutulması 363
G. Düzenleme Alanındaki Kapanan Yolların Durumu 363
1. Hazine Adına Tescil Edilmesi Gerekenler 364
a. İmar Kanunu’nun 11. Maddesi veya Büyük Şehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin Değiştirilerek Kabulü Hakkında Kanun’un 7. Maddesi Kapsamında Terk Edilen Yerlerin Durumu 365
b. Karayolları Genel Müdürlüğü Tarafından Satın Alma, Kamulaştırma veya Maliye Bakanlığından Devralınmak Suretiyle Edinilen ve Sonrasında Yol Ağı İçin Terk Edilen Yollar 367
c. Turizmi Teşvik Kanunu Kapsamında Kalan Yollar 368
d. Afet Bölgesi İçinde İmar Planına Göre İnşaat Alanında Kalan Yollar 369
e. Savunma ve Güvenlik Amaçlı Alanlarda İhdas Edilen Yollar 370
2. Organize Sanayi Bölgeleri İçinde Kapanan Yoların OSB Adına Tescil Edilmesi 370
3. Kapanan Diğer Yollar ve Meydanlar 370
H. Malikleri Tarafından Kamu Hizmetleri İçin Terk Edilen Yerlerin Durumu 371
1. Anayasa Mahkemesi’nin Görüşü 373
2. Yargıtay’ın Görüşü 374
3. Danıştay’ın Görüşü 376
4. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Uygulaması 378
5. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’nin Görüşü 379
a. Malikin İade Beklentisinin Mülkiyet Hakkı Kapsamına Girip Girmeyeceği 379
b. Terk Edilen Fakat Terk Amacında Kullanılamayan Taşınmazların Eski Malike İade Edilmemesinin Mülkiyet Hakkına Aykırılığı 381
6. Değerlendirme 382
Üçüncü Bölüm
ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNE İTİRAZ VE DAVA
Giriş 387
I. İTİRAZ 387
A. Genel Olarak 387
B. İtirazın Yapılacağı Merci 388
C. İtirazı Karara Bağlanması İçin Süre 388
II. İPTAL DAVASININ ÖN KOŞULLARI 389
A. Görev ve Yetki 389
1. Görevli Yargı 389
2. Yetkili Mahkeme 391
B. İdari Merci Tecavüzü 392
C. Ehliyet 392
1. Tapu Maliklerinin Ehliyeti 393
a. Genel Olarak 393
b. Paylı Mülkiyette Bulunan Taşınmazlar Açısından Paydaşların Dava Açma Ehliyeti 395
c. Elbirliği Mülkiyetinde Bulunan Taşınmazlar Açısından Ortakların Dava Açma Ehliyeti 396
d. Tapu Malikleri Açısından Menfaatin Devamı Şartı 397
2. Malik Olmayan Kişilerin Ehliyeti 398
a. Meslek Odalarının ve Semt/Mahalle/Kent Sakinlerinin Dava Açma Ehliyeti 399
b. Zilyedin Dava Açma Ehliyeti 399
c. Sınırlı Ayni Hak Lehtarının Dava Açma Ehliyeti 400
d. Kuvvetlendirilmiş Alacak Hakkı Sahiplerinin Dava Açma Ehliyeti 400
e. Alacak Hakkı Sahiplerinin Dava Açma Ehliyeti 401
f. Yapı Sahiplerinin Dava Açma Ehliyeti 401
g. Yatırımcıların Dava Açma Ehliyeti 403
h. Taşınmazın Mülkiyetini Tescilden Önce İktisap Eden Kişilerin Dava Açma Ehliyeti 403
ı. Satış Vaadi Alacaklısının Dava Açma Ehliyeti 404
D. Parselasyon İşleminin Kesin ve İcrai İşlem Niteliği 405
E. Dava Açma Süresi 406
1. Encümene İtiraz Edilmişse Dava Açma Süresi 408
2. Encümene İtiraz Edilmemişse Dava Açma Süresi 410
3. Tebligat Yapılmayan Parselasyona Karşı Dava Açmada Hak Düşürücü Süre 414
a. Genel Kural 414
b. Anayasa Mahkemesi Kararı 414
c. Kanunun Yürürlüğünden Önce Yapılan Parselasyon İşlemleri Açısından 417
4. İşlem Yok Hükmünde İse Dava Açma Süresi 419
5. İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 11. Maddesine Göre Başvuru Halinde Dava Açma Süresi 420
F. Husumet 422
G. Dilekçenin 2577 sayılı Kanun’un 3. ve 5. Maddesine Uygun Olması 423
1. Dava Dilekçesinde Bulunması Gereken Hususlar 423
2. Birden Fazla İşleme Karşı Tek Dilekçe ile Dava Açılması 424
3. Birden Fazla Kişinin Tek Dilekçe ile Dava Açması 426
III. DAVANIN ESASININ GÖRÜLMESİ 427
A. Arazi ve Arsa Düzenlemesine Karşı Açılacak Davalarda Bilirkişi Müessesi 427
1. Arazi ve Arsa Düzenlemesinde Bilirkişiye Başvurulmasını Gerektiren Haller 428
2. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerine Karşı Açılacak Davalarda Bilirkişi Olarak Görevlendirilebilecekler 429
B. Yürütmenin Durdurulması 430
1. Yürütmeyi Durdurma Kararı Verilmesi 430
2. Yürütmeyi Durdurma Kararının Uygulanması 431
C. İptal Davasının Karara Bağlanması 432
1. Uygulama İmar Planı– Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemi 432
a. Parselasyona Karşı Açılan Davada İmar Planının İptalinin İstenebilmesi 432
b. Parselasyona Karşı Açılan Davada İmar Planının İptali İstenmişse 433
c. Parselasyona Karşı Açılan Davada İmar Planının İptali İstenmemişse 434
d. İmar Planı Zaten İptal Edilmişse 434
2. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Kısmen mi, Tamamen mi İptal Edileceği Sorunu 435
3. İptal Kararının Tapu Siciline Etkisi 437
4. Parselasyona İlişkin İlk Derece Mahkeme Kararlarının Temyizi 438
Dördüncü Bölüm
ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ İŞLEMLERİNİN İPTALİNE İLİŞKİN YARGI KARARININ YERİNE GETİRİLMESİ
I. GENEL OLARAK 439
II. YERİNE GETİRME ZORUNLULUĞU 440
III. YARGI KARARININ YERİNE GETİRİLMESİ İÇİN İDAREYE BAŞVURU 441
A. İdareye Başvurunun Zorunlu Olup Olmadığı 441
B. Başvuruda Süre ve Zaman Aşımı 441
IV. YERİNE GETİRME ŞEKLİ 442
A. Şekil Eksikliklerine Dayalı İptallerde 442
B. Parsel Bazlı İptallerde 443
C. Uygulamanın Tamamının İptali Halinde 443
1. Kök Parsele Dönüş Zorunluluğu 443
2. İptal Kararından Önce Mülkiyeti Değişen Taşınmazların Durumu 445
3. İptal Kararından Sonra Mülkiyeti Değişen Taşınmazların Durumu 445
4. Düzenleme Ortaklık Payının İadesi Meselesi 447
5. Bedele Dönüştürme Var İse 448
D. Geri Dönüşümün Yapılamaması Durumu 448
E. Hatalı Parselasyon Planlarının İdarece Düzenlenmesi 449
V. YARGI KARARININ YERİNE GETİRİLMEMESİ HALİNDE YAPILACAK İŞLEMLER 450
A. İmar Uygulaması Sonucu Oluşan Parsellerin İptali ile Eski Kaydın İhyası Davası Açılması 451
1. Eski Kaydın İhyası Davası Açılması İçin Parselasyonun İdari Yargı Kararı İle İptal Edilmesi Gerekliliği 451
2. Yok Hükmünde Olan Parselasyonlar İçin Doğrudan İmar Uygulaması Sonucu Oluşan Parsellerin İptali ile Eski Kaydın İhyası Davası Açılması 454
3. İmar Uygulaması Sonucu Oluşan Parsellerin İptali ile Eski Kaydın İhyası Davasında Görev Meselesi 454
a. Uyuşmazlık Mahkemesinin Görüşü 455
b. Danıştay’ın Görüşü 457
c. Yargıtay’ın Görüşü 458
d. Değerlendirmemiz 459
4. Kararın Sonuçları 461
B. Parselasyonun İptaline İlişkin Yargı Kararını Uygulamayan İdare Aleyhine Tazminat Davası Açılması 463
1. Genel Olarak 463
2. Tam Yargı Davasının Ön Koşulları 463
a. Görev ve Yetki 463
b. İdari Merci Tecavüzü (İdareye Başvurunun Zorunlu Olup Olmadığı) 463
c. Ehliyet 468
d. İdari Davaya Konu Olacak Kesin ve Yürütülmesi Gereken Bir İşlem Olup Olmadığı 468
e. Süre 469
ea. Tam Yargı Davası Açma Süresi 469
eb. Sürenin Başlangıcı 469
f. Husumet 469
3. Tam Yargı Davasının Esası 469
C. Kamu Görevlisi Hakkında Şikayette Bulunma ve Tazminat Davası Açılması 470
1. Şikayet 471
2. Kamu Görevlisi Aleyhine Tazminat Davası Açılması 471
Kaynakça 473
Kavramlar Dizini 479 |
Bilgisayar, Teknoloji Kitapları 
