|
İÇİNDEKİLER
İçindekiler
YAZARIN ÖZGEÇMİŞİ ix
DOKUZUNCU BASKIYA ÖN SÖZ xi
BİRİNCİ BASKIYA ÖN SÖZ xv
İÇİNDEKİLER xvii
KISALTMALAR xxxv
GİRİŞ 1
BİRİNCİ KISIM
KAT MÜLKİYETİ KANUNU ÇERÇEVESİNDEKİ DÜZENLEMELER
A. KAVRAMSAL AÇIKLAMALAR 3
1. Kat Mülkiyetinin Kısa Tarihçesi 3
2. Apartman Kavramı 4
3. Toplu Yapı (Site) Kavramı 5
4. Alışveriş Merkezi Kavramı 6
5. Kat Mülkiyeti Kavramı 7
6. Kat Maliki Kavramı 8
7. Kat İrtifakı Kavramı 8
8. Arsa Payı Kavramı 9
9. Anagayrimenkul Kavramı 10
10. Ortak Yer Kavramı 10
a. Apartmanlarda ortak yer 11
b. Toplu yapılarda ortak yer 12
11. Diğer Kavramlar 13
12. Apartman ve Toplu Yapıların Kat Mülkiyeti Hukuku Karşısındaki
Durumu 14
13. İş Hanı–İş Merkezi ve Alışveriş Merkezlerinin Kat Mülkiyeti Kanunu
Karşısındaki Durumu 15
B. KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ KURULMASI VE
SONA ERMESİ 15
1. Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması 15
xviii İçindekiler
a. Genel Kural 15
b. Kat Mülkiyeti Kütüğü 17
c. Kat Mülkiyetinin Kurulması 17
d. Kat İrtifakının Kurulması 19
e. Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve İrtifakının Kurulması 19
i) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulmasının esasları 19
ii) Kat mülkiyetinin kurulması 20
iii) Kat irtifakının kurulması 21
iv) Sözleşme ve Tescil 21
2. Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Sona Ermesi 22
a. Kat İrtifakının Sona Ermesi 22
i) Anagayrimenkulün yok olması veya kamulaştırılması 22
ii) Anayapının harap olması 23
iii) Bildirme ödevi ve kaydın silinmesi 24
b. Kat İrtifakının Sona Ermesi 24
c. Ortaklaştırma (Şüyulandırma) Halinde Kat Mülkiyeti 25
C. APARTMAN VE TOPLU YAPILARIN İDARİ ORGANLARI 26
1. Toplu Yapıların Üst İdari Kurulları 26
a. Blok Kat Malikleri Kurulu 27
b. Ada Kat Malikleri Kurulu 27
c. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 28
2. Kat Malikleri Kurulu 28
a. Yönetim Planı 28
i) Temel Bilgiler 28
ii) Yönetim planının şekli ve içeriği 30
iii) Yönetim planının tadili 31
b. Toplantı Zamanları 32
c. Toplantı ve Karar Yeter Sayısında Genel Kural 34
d. Kat Malikleri Kurulunda Oy Hakkı, Vekalet 36
e. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Sonuçları 37
f. Kat Malikleri Kararlarına Yargı Müdahalesi 38
g. Kat Malikleri Kurulunun Görevleri ve Yetkileri 39
h. Kat Maliklerine Tebligat 39
i) Tebligat kanunu kapsamındaki düzenlemeler 41
ii) Yönetmelik kapsamındaki uygulama 41
İçindekiler xix
iii) Apartman ve site yönetim faaliyetlerinde istisnai durum 41
3. Yönetici 43
a. Yöneticinin atanması 43
i) Genel olarak 43
ii) Toplu Yapılarda Durum 44
iii) Tüzel Kişiler Yönetici Seçilebilir mi? 45
b. Yöneticinin görevleri 47
i) Genel Yönetim İşlerinin Yürütülmesi 47
ii) Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması 48
iii) İşletme Projesinin (Bütçe) Yapılması ve Tebliği 49
aa) İşletme projesi nedir? 50
bb) Bütçede uyulması gereken temel ilkeler neledir? 50
cc) Bütçenin temel aşamaları nelerdir? 52
dd) Bütçe hazırlamada kullanılan temel yöntemler nelerdir? 52
ee) Giderlerin dağıtımı ve aidatların tespiti nasıldır? 54
iv) Asansör Bakımları 55
aa) Servis ve monte sırasında dikkat edilmesi gerekenler 55
bb) Yöneticilerin bakım ile ilgili yükümlülükleri 57
cc) Periyodik Kontroller 57
c. Yöneticinin İş Hukuku Yönünden Kapıcılara Karşı Görev ve
Yetkileri 58
d. Yöneticinin KMK açısından sorumluluğu 59
e. Yöneticinin hakları 59
f. Yönetimin (yöneticinin) denetimi 61
g. Yedek yönetici seçimi 61
h. Yöneticilerin vergi hukuku açisindan sorumluluğu 62
ı. Yöneticilerin davalarda taraf olma durumu 63
i. Yöneticilere tavsiyeler 64
4. Denetçiler 65
a. Görev Denetimi 67
b. Hesap Denetimi 67
c. Denetimin Hukuki Sonuçları 68
i) Azil 68
ii) Tahliye 69
iii) Dava Hakkı 69
xx İçindekiler
d. Denetimin Cezai Sonuçları 69
e. Apartman ve Siteler Dışarıdan Bağımsız Denetim Yaptırabilir
mi? 70
f. Yöneticiye Karşı Dava Açma Hakkı Olanlar 71
D. KAT MALİKLERİNİN VE KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN HAKLARI
VE BORÇLARI 71
1. Kat Maliklerinin Hakları 72
a. Bağımsız bölüm üzerinde 72
b. Ortak yerler üzerinde 73
i) Apartmanlarda 73
ii) Toplu yapılarda 74
iii) Bağlantılar 75
aa) Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı 75
bb) Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler
arasındaki bağlantı 75
cc) Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi ve öncelikle satınalma
(Şüf’a) hakkı 76
iv) Yenilik ve ilaveler 76
aa) Faydalı olanlar 76
bb) Çok masraflı ve lüks olanlar 78
cc) Bağımsız bölüm ilavesi 79
dd) Temliki tasarruflar (kiralama vb) ve önemli işler 80
v) Ortak Yerlerde Değişiklik Hakkı ve Bazı Özel Konular 81
aa) Genel Kural 81
bb) Yönetim Planlarındaki Özel Düzenlemeler 81
cc) Balkon Kapama 82
dd) Çatıya Güneş Enerjisi Sistemi Kurma veya Anten
Takma 84
ee) Reklam Panoları ve Tabela Konulması 84
c. Kat Maliklerinin Evcil Hayvan Besleme Hakkı 85
i) Türk Hukukundaki Düzenlemeler 86
aa) Hayvanları Koruma Kanunu 86
bb) Hayvan Hakları Evrensel Beyannamesi 88
cc) Ev Hayvanlarının Korunmasına Dair Avrupa Sözleşmesi 88
ii) Hayvan Sahiplerinin Yükümlülükleri ve Hayvanlarla İlgili
Yasaklar 89
İçindekiler xxi
iii) Yönetim Planlarında Evcil Hayvan Beslenmesi
Yasaklanabilir mi? 92
d. Kat Maliklerinin Kapalı Otoparklara LPG’li Araç Koy(a)ma(ma)
Hakkı 95
2. Kat Maliklerinin Borçları 96
a. Temel kurallar 97
b. Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zararı 98
c. Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma 99
i) Genel olarak 99
ii) Toplu yapılarda durum 101
iii) Bazı özellikli durumlar 102
d. Sigorta anlaşması 103
e. Ortak giderlerin teminatı 104
f. Müsaade mecburiyeti 105
g. Yasak işler 106
i) Genel kural 106
ii) Doktor muayenehaneleri ile ilgili AYM Kararı 107
iii) Oybirliği ile izin verilebilecek faaliyetler 108
iv) Mesken Olan Bir Yerin İşyeri Olarak Kullanılması 108
v) Yasaklanamayan ve izin verilmek zorunluluğunda olan işler 109
vi) Turizm amaçlı kısa süreli konut kiralamaları 109
h. Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti 111
ı. Gürültü Meseleleri 114
3. Kat İrtifakı Sahibinin Hakları 117
4. Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları 117
E. KAPICILAR 117
1. Kapıcı Tanımı ve Unsurları 117
2. Kapıcıların İş Hukukundaki Yeri 118
3. Kapıcıların Hizmet Sözleşmesi 118
4. Kapıcıların İş Süresi ve Ara Dinlenmesi 119
5. Kapıcıların Ücretleri, Yıllık İzinleri ve Hafta Tatilleri 119
6. Geçici Kapıcı Çalıştırma 120
7. Kapıcının Sigorta Ettirilmesi 120
a. Genel Kural 120
b. Sınırlı Görevlendirilen Kapıcılar (Sadece Çöp Toplayanlar) 121
xxii İçindekiler
8. Kapıcının Görev ve Sorumlulukları 122
9. Kapıcıya İhbar ve Kıdem Tazminatı Ödenmesi 122
10. Kapıcı Konutlarının Durumu 123
a. Kapıcı konutlarının asgari nitelikleri 123
b. Kapıcı konutlarının tahliyesi 125
c. Kapıcı konutlarından kira istenip istenmeyeceği 125
d. Kapıcı konutları başka amaçla kiraya verilebilir mi? 126
e. Kapıcıların elektrik, su vb. giderlere katılması 126
11. Kapıcı Talimatnameleri 127
F. DEVRE MÜLK HAKKI 127
İKİNCİ KISIM
İDARİ VE MALİ AÇIDAN KANUNİ YÜKÜMLÜLÜKLER
A. APARTMAN VE SİTELERİN VERGİ MÜKELLEFİYETİ 131
1. Gelir Vergisi Kanunu Açısından 131
a. Gelir Vergisi Mükellefiyeti 131
b. Gelir Vergisi Kesintisi (Stopaj) Yükümlülüğü: Vergi Sorumlusu 132
c. Muhtasar ve Aylık Prim Hizmet Beyannamesi Yükümlülüğü 135
i) Genel Kurallar 136
ii) Vergi Kesintisi Yapmayan Apartman ve Site Yönetimleri 137
iii) Vergi Kesintisi Yapan Apartman ve Site Yönetimleri 137
iv) Cezai İşlemler 137
ç. Ortak Alanlardan Elde Edilen Kiraların Durumu 138
d. Ortak Alanların İşletilmesinden Elde Edilen Gelirler 140
e. Aidatlardan Elde Edilen Banka Faizi Gelirleri 141
f. Kendi Elektriğini Üreten Kat Maliklerine Vergi Muafiyeti 142
i) Muafiyetin Genel Amacı 142
ii) Muafiyetten Yararlanmanın Şartları 142
iii) Elde Edilen Gelirin Ortak Giderler İçin Kullanılması 143
iv) İşyeri Olarak Kullanılan Bağımsız Bölümler 143
v) Birden Fazla Konuta Sahip Olunması 144
vi) Vergi Kesintisi ve Belge Düzeni 144
vii) Örnek Uygulamalar 144
viii) Apartman ve Site Yönetimlerinin İlgili İşlemle İlgili
Muhafaza Yükümlülüğü 145
İçindekiler xxiii
g. Ortak Alanlardan Elde Edilen Gelirler Karşısında Kat Maliklerinin
Durumu 145
2. Kurumlar Vergisi Mükellefiyeti Açısından 147
3. KDV Mükellefiyeti Açısından 147
4. Damga Vergisi Mükellefiyeti Açısından 148
B. VERGİ SORUMLUSU OLARAK GELİR VERGİSİ AÇISINDAN
BİLİNMESİ GEREKEN TEMEL BİLGİLER 148
1. Çalışanlara Ödenen Ücretler 149
a. Yasal Düzenlemeler 149
b. GVK’nın 23/6 Bendine Göre Çalışanlar 150
i) Genel Kural ve Yaklaşım 151
ii) İş Hanlarında Durum 154
iii) Kısmen Mesken Kısmen Ticaret Mahalli Yerler 155
c. GVK’nın 23/18 Bendine Göre Çalışanlar 156
2. Vergiden Muaf Esnaftan Ya da Belge Veremeyen Kişilerden Yapılan
Mal ve Hizmet Alımları 158
3. Serbest Meslek Erbaplarına Yapılan Ödemeler 159
C. KATMA DEĞER VERGİSİ AÇISINDAN YÖNETİMLERİN DURUMU 160
1. Genel Olarak Yönetimlerin Konumu 160
2. Ortak Alanların Kiralanması ile İlgili Özel Durumlar 162
a. Genel Kural 162
b. Taşınmazların (Bina, Arazi, Ev) Kiralanması 162
c. Mal veya Hakların Kiralanması ve Tevkifat Uygulaması 163
3. İşyeri Olarak Kullanılan Bağımsız Bölümlerde KDV İndirimi Sorunu 164
a. KMK Açısından Yöneticilerin Belge İbraz Etme Yükümlülüğü Var
mı? 165
b. KDV Kanunu Açısından Durum Tespiti 166
c. Konunun Değerlendirilmesi 167
i) KMK Açısından 167
ii) Vergi Kanunları Açısından 169
Ç. DAMGA VERGİSİ AÇISINDAN YÜKÜMLÜLÜKLER 171
a. Ücretlere İlişkin Bordrolarda Damga Vergisi 171
b. Sözleşmeler Tanzim Edilirken Damga Vergisi 172
D. VERGİ KİMLİK NUMARASI ALINMASI 173
E. APARTMAN VEYA YÖNETİMİNİN PROFESYONEL OLARAK
DIŞARIDAN SAĞLANMASI 173
xxiv İçindekiler
1. Vekil Sıfatı ile Yönetim ve Hizmet 174
2. Müteahhit Sıfatı ile Yönetim ve Hizmet 174
3. Hizmetlerin Kısmen Vekalet Suretiyle, Kısmen de Müteahhit Sıfatıyla
Yapılması 175
F. APARTMAN VE SİTELERİN TUTMAK ZORUNDA OLDUĞU
DEFTERLER 175
1. Vergi Kanunları Açısından 175
2. Kat Mülkiyeti Kanunu Açısından 176
a. Karar Defteri (Kat Malikleri Kurulu Defteri) 176
b. Gelir–Gider Defteri 177
c. Denetim Defteri 178
d. Belge Muhafaza Yükümlülüğü 178
e. Defterlerin Kapanış Tasdiki Zorunluluğu 179
3. SGK Mevzuatı Açısından 179
a. Genel Olarak 179
b. Sadece Konut Kapıcısı Çalıştıranlara Kolay İşverenlik 180
G. YÖNETİCİLERİN BİLMESİ GEREKEN TEMEL MALİ BELGELER 181
1. Fatura 182
2. Serbest Meslek Makbuzu 183
3. Gider Pusulası 184
4. Perakende Satış Vesikaları 185
5. Sevk İrsaliyesi 185
6. Ücret Bordrosu 186
H. APARTMAN VE SİTELERDE MUHASEBE 186
1. İşletme Hesabı Esası 187
2. Bilanço Esası 188
3. Site Yönetiminde Tek Düzen Hesap Planı 189
a. Dönen Varlıklar 189
b. Duran Varlıklar 191
c. Kısa Vadeli Yabancı Kaynaklar 192
d. Maliyet Hesapları 193
e. Örnek Muhasebe Kayıtları 194
i) Aidatların Tahsilatı (Nakden ve Banka Kanalı ile) 194
ii) Genel Giderler 194
iii) Gelir Elde Edilmesi 195
iv) Bilanço Oluşturma 196
İçindekiler xxv
I. APARTMAN VE SİTE YÖNETİMLERİ VERGİ İNCELEMESİNE TABİ
TUTULABİLİR Mİ? 197
J. APARTMAN VE SİTE YÖNETİMLERİNDE İŞ SAĞLIĞI VE
GÜVENLİĞİ 198
1. Genel Yükümlülükler 199
2. İş Sağlığı ve Güvenliği Hizmetleri 199
3. İşyeri Hekimleri ve İş Güvenliği Uzmanları 200
4. Risk Değerlendirmesi 201
a. Genel Olarak 201
b. Risk Değerlendirmesinin Aşamaları 201
c. Örnek Uygulama 202
d. Risk Değerlemesi Yapılmazsa Ne Olur? 205
5. Çalışanların Eğitimi ve Bilgilendirilmesi 205
K. İHBAR VE KIDEM TAZMİNATLARININ DURUMU 206
1. İhbar Tazminatı ve Hesaplanması 206
a. İhbar tazminatı ve nedenleri 206
b. İhbar sürelerinin hesaplanmasında dikkat edilecek noktalar 207
c. İhbar süresini beklemeksizin hizmet akdinin sona erdirileceği
haller 208
i) İşveren Bakımından 208
ii) İşçi Bakımından 210
d. İhbar tazminatından yapılacak yasal kesintiler 211
e. İhbar tazminatı ödemesinin gecikmesi nedeniyle ödenen faizler 212
f. İhbar Tazminatı Hesaplamasına Örnek Uygulama 213
2. Kıdem Tazminatı ve Hesaplanması 213
a. Kıdem tazminatının şartları 213
b. Kıdem tazminatının hesaplanmasında dikkat edilecek noktalar 214
c. Kıdem tazminatı ile ilgili diğer hususlar 215
d. Kıdem tazminatının hesabında dikkate alınacak ödemeler 216
e. Kıdem tazminatının hesabında dikkate alınmayacak ödemeler 217
f. Kıdem tazminatından yapılacak vergi kesintileri 217
g. Kıdem tazminatı ile ilgili uygulama örneği 218
L. KİŞİSEL VERİLERİN KORUNMASI BAKIMINDAN APARTMAN VE
SİTELERİN DURUMU 218
xxvi İçindekiler
ÜÇÜNCÜ KISIM
KAT MÜLKİYETİ HUKUKU VEYA MALİ HUSUSLARLA İLGİLİ EMSAL
İÇTİHATLAR, ÖRNEK ÖZELGELER VE SIKÇA SORULAN SORULAR
A. ANAYASA MAHKEMESİ KARARLARI 223
1. Doktor muayenelerinin apartman ve site yönetimleri genel kurul
kararı olmaksızın açılması, diğer ticarethaneler karşısında eşitlik
ilkesini ihlal edici bir durum yaratmaz. 223
2. Kat malikleri kurulu aleyhine açılan davada ileri sürülen delillerin
yeterince incelenmemesi, gerekçesiz karar verilmesi, uzun süren
yargılama nedeniyle mağdur olunması, toplantı zamanı ve hakim
müdahalesi hakkında. 231
3. Arsa paylarının bağımsız bölümlerinin değerlerine göre sahip olması
gereken paylara oranlı tahsis edilememesi nedeniyle mahkemeye
yoluyla payların yeniden düzenlenmesinin Anayasa’nın mülkiyet
hakkına ve eşitlik ilkesine aykırıdır. 251
4. Avukatlık, Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali
Müşavirlik ofislerinin yönetim planı ile yasaklanamayacağı eşitlik
ilkesine aykırı değildir. 261
B. DANIŞTAY KARARLARI 273
1. Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan 216 Sıra No’lu VUK Genel
Tebliği ile apartman yöneticilerine kiracılar tarafından doldurulacak
bilgi formlarını Bakanlığa gönderme zorunluluğu getirilmesinde
yasaya aykırılık bulunmadığı hk. 273
2. Gelir Vergisi Kanunu’nun 94 üncü maddesinde belirtilen tevkifat
yapma yükümlülüğündeki kişi ve kuruluşlardan olmayan iş hanı
yönetiminin, çalıştırdığı işçilerin ücretlerinden tevkifat yapma
yükümlülüğü bulunmadığı hk 275
3. Ticaret mahalli olan iş hanında çalıştırılan kapıcıya ödenen ücretin
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 23 üncü maddesinin 1 inci
fıkrasının 6 ıncı bendinde sayılan ve gelir vergisinden istisna edilen
ücret gelirleri kapsamında bulunmadığından tevkifata tabi tutulması
gerektiği hk 277
4. İş hanı yönetiminin yapmış olduğu ücret ödemelerinden vergi
tevkifatı yapma zorunluluğunun bulunmadığı hk. 279
5. Site yönetimleri adına kendi ihtiyaçları doğrultusunda kullanılmak
adına araç tescil ettirmesinin mümkün olduğu hakkında 280
6. Site yönetiminde çalışan mekanikçi, elektrikçi, temizlikçi, güvenlik
amiri ve güvenlik görevlisine ödenen ücretlerden gelir vergisi
kesintisi yapılamayacağı hakkında 283
7. Apartman ve site yönetimleri sair kurum değildir ve muhtasar
beyanname verme zorunluluğu bulunmamaktadır 285
İçindekiler xxvii
C. YARGITAY KARARLARI 291
1. Ortak yerlerin bakım ve onarımı ile kiracının sorumluluğu 291
2. Aidatı ödemeyen kat malikine icra takibi yetkisi 293
3. Kiracının aidattan sorumluğu 293
4. Aidatın geciktirilmesi, faiz işletilmesi ve ödeme emri tebliği 293
5. İcra takibine itiraz 294
6. Ortak giderin kesinleşmesi ve tebligatına gerek olmadığı 294
7. Yüksek gürültü nedeniyle rahatsızlık 294
8. Kat malikleri kararına itiraz 297
9. Çatıya Müdahalenin Önlenmesi, Husumet 298
10. Çatı inşaatı, kat maliki payının korunması, anagayrimenkulün zarar
görmesi 300
11. Kat malikleri kararına zamanında itiraz edilmezse kabulü 302
12. Ortak yerde inşaat yapılabilmesi için kat maliklerinin rızası 303
13. Ortak yerin kiraya verilmesi için oybirliği 304
14. Ortak yerde inşaat için kat maliklerinden izin şartı 305
15. Terasa oda yapılması ve projede ortak yer olup olmadığı 306
16. Ortak teras onarımı için oybirliği 307
17. Ortak yerlerin kiraya verilmesi, proje değişikliği ihtiyacı, kat
maliklerinin rücu hakkı 309
18. Yönetim kararını uygulayan yöneticiye değil kat maliklerine karşı
dava açılması 312
19. Bağımsız bölüm olan işyerinin meskene dönüştürülmesi 313
20. Ortak yerde onarım yapılabilmesi için oybirliği şartı 314
21. Projeye aykırı yapılan ahşap çatıdan zarar gören kat maliki 315
22. Köpek besleyerek diğer kat maliklerine rahatsızlık verme 317
23. Kombi takılmasının yönetimce yasaklanamayacağı 317
24. İşyeri açılabilmesi için oybirliği şartı 320
25. 10 Adet kedi besleyen kat malikine hakim müdahalesi 321
26. Yönetim planında hayvan beslemenin yasaklanmaması durumunda
evde köpek beslenmesi 322
27. Kapıcı dairesinin haksız kullanımı ve ecrimisil 323
28. Ortak sayaçdaki su tüketim miktarına hakimin müdahalesi 324
29. Projeye aykırı havuz yaptırılması ve hakim müdahalesi 325
30. Yönetimi adına senet imzalayan yöneticinin sorumluluğu 326
xxviii İçindekiler
31. Bir ortaklığın giderilebilmesi için öncelikle onaylı proje, varsa tadilat
projesi, yapının fenne ve imar mevzuatına aykırı olup olmadığı,
projenin sağlıklı olup olmadığı gibi hukuki gerekliliklerin araştırılması
şarttır. 327
32. Bağımsız bölümün mutfağa bağlantılı balkonunun mutfakla balkon
arasındaki kapı, pencere ve duvarının kaldırılarak mutfakla
birleştirilmesi ve balkonun PVC malzemeyle kapatılması, Yargıtay
uygulamalarında da kabul edildiği gibi sabit eser niteliğinde olup
bütün kat maliklerinin beşde dördünün yazılı rızası olmadan
yapılamaz. 330
33. Mülk sahibinin kiracısından aidat talebinde bulunabilmesi için
öncelikle aidatları kendisinin ödemesi gerekmektedir. Kendisi
tarafından ödendiği iddia ve ispat edilmeden kiracıdan bu talepte
bulunması mümkün değildir. 331
34. İcra takibi kat malikleri adına değil öncelikle apartman yönetimi
adına yapılmalıdır. 333
35. Yöneticinin kat malikleri kurulunca ibra edilmiş olması onu,
yöneticilik yaptığı dönemde usulsüz yaptığı işlemlerden dolayı
sorumluluktan kurtarmaz. 334
36. İkamet ettiği sitenin otopark görevlisi tarafından öldürülen kişi
hakkında kat maliklerinin sorumlu olup olmadığı hakkında 335
37. Yönetimin devamlılığının esas olduğu ve eski yönetim tarafından
imzalanan sözleşmeden yeni yönetimin de sorumlu olacağı
hakkında 339
38. Kapıcı çalıştırıldığının nasıl tespit edileceği hakkında 341
39. Ortak giderlerin tahsiline yönelik alacak davaları miktar sınırlaması
olmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevidir 343
40. Ortak alanlardan biri olan sığınakların kiraya verilemeyeceği ve
haksız kullanımı söz konusu olduğunda ecrimisil talep edilebileceği
hakkında 345
41. Merkezi sistemden bireysel sisteme kat maliklerinin onayı
olmaksızın geçilemeyeceği. 347
42. Otopark düzenlemesi yapılacak alan özel amaca tahsisli yer değil
ise diğer kat maliklerinin bağımsız bölümünden yararlanmasını
önemli ölçüde engellemiyorsa faydalı yenilik olarak görüleceği. 350
43. Otopark olarak kullanılması planlanan yer diğer kat maliklerini
rahatsız etmemek koşuluyla, faydalı ilave olarak kat maliklerinin
sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanabilir 352
44. Bahçesine astığı çamaşırlar nedeniyle komşuya rahatsızlık vermek
mülkiyetin devri konusuna girmese de hakim müdahalesi gerektiren
bir olaydır. 353
İçindekiler xxix
45. Gece geç saatlerde komşulara rahatsızlık verecek şekilde
gürültülere neden olmak komşuluk hukuku kapsamında hakim
müdahalesi gerektiren bir olaydır. 354
46. Ailesi tarafından tüm tedbirlerin alınmasına karşın zihinsel engelli
çocuk tarafından çıkarılan sesler komşuluk hukuku açısından
katlanılması gereken olaydır 356
47. Yöneticinin dava açabilmesi için kat malikleri kurulundan karar
alınması suretiyle diğer kat maliklerinin devir isteme haklarını
kullanmalarına olanak sağlanması gerekir. 357
48. Çocuk oyun parkı harcamalarına katılmak istemeyen kat maliki iade
talep edebilir ancak parkın yapılmasını istememe hakkı yoktur. 359
49. Mimari projede yer alan ancak inşa edilmeyen asansörün sonrada
yapılması lüks yenilik ve ilave kapsamında dikkate alınamaz 360
50. Anagayrimenkulün dışında bulunan bir oyun alanının tadilatı lüks
yenilik ve ilaveler kapsamındadır. 361
D. MALİYE BAKANLIĞI MUKTEZA (ÖZELGE) ÖRNEKLERİ 362
1. Site yönetimine ait havuz işletmesi ve büfe–cafe kiralamasının nasıl
vergilendirileceği hk 362
2. İş hanı yöneticiliğine verilen serbest meslek hizmeti nedeniyle
yapılan ödemelerden tevkifat yapılıp yapılmayacağı hk 365
3. Apartman yönetiminin ortak alanlarının kiraya verilmesi durumunda
elde edilen gelirin ne şekilde vergilendirileceği ile belge düzeni hk 366
4. Site yöneticileri ve denetçilere ödenecek huzur haklarının
vergilendirilmesi hk. 368
5. Apartman malikinin dairesini işyeri olarak kiralaması karşılığı kiracının
apartmanın çatı ve boya masrafını üstlenmesinde vergileme hak 371
6. Apartman yönetimince kat maliklerinden ve kiracılardan otopark
ücreti alınması dolayısıyla mükellefiyet doğup doğmayacağı hk 372
7. Site yönetimince verilecek otopark hizmeti dolayısıyla mükellefiyet
doğup doğmayacağı hk 373
8. Site yönetimince işletilecek sosyal tesiste verilen hizmetler
dolayısıyla mükellefiyet doğup doğmayacağı hk 374
9. Site yöneticisi ile güvenlik, temizlik, teknik aidat takip ve büro
hizmetleriyle görevli personele ödenen ücretlerin vergilendirilmesi hk. 376
10. Sitede çalışacak kişilere ödenecek ücretlerin gelir vergisine tabi
olup, olmayacağı hk. 378
11. Apartman ortak alanlarının kiraya verilmesi durumunda elde edilen
gelirin ne şekilde vergilendirileceği hk 381
12. Apartman yönetiminin vergilendirilmesi hk 382
xxx İçindekiler
13. Site yönetiminde çalışan güvenlik görevlilerine ödenen ücretlerden
gelir vergisi kesintisi yapılıp yapılmayacağı hk 383
14. Site sakinlerinin hizmetine sunulan havuz işletmesinin nasıl
vergilendirileceği hk 384
15. Ortak mülkiyete konu olan apartman sığınağının kiraya verilmesi
durumunda elde edilen kira gelirinin beyanı. 385
16. Apartman yöneticiliği avukata yaptığı ödemelerden tevkifat yapmak
durumundadır. 386
17. Kapıcıya ödenen ihbar tazminatının vergilendirilip
vergilendirilmeyeceği 387
18. Site yönetim kuruluna yapılan huzur hakkı ödemelerinin gelir vergisi
tevkifatı karşısındaki durumu 388
19. Bina ve ada yönetim kurullarında yapılan ödemelerden tevkifat. 390
20. Site yöneticiliğine ait paraların fon hesabında değerlendirilmesi
sonucu elde edilen gelirlerin vergi kanunları karşısındaki durumu 392
21. Kooperatifin ortak giderlerini karşılamak amacıyla tahsil ettiği
aidatların vergi kanunları açısından durumu 393
22. Gerçek usulde gelir vergisine tabi olan birinci ve ikinci sınıf
tüccarlardan alınacak muhtelif emtialara ilişkin olarak yapılacak
ödemeler karşılığında apartman yöneticiliği adına fatura
düzenlenmesi gerekmektedir 397
23. Apartman yönetimlerinin güvenlik hizmetlerine uygulanan KDV
tevkifatı uygulaması karşısındaki durumu 399
24. Site yönetiminin; Gelir Vergisi Kanunu’nun 94’üncü maddesi hükmü
gereğince serbest meslek ödemesi olan avukatlık ödemeleri
üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapıp yapmayacağı hakkında 400
25. Site yönetimi tarafından site sakinleri için alınan spor aletlerinin
KDV'den istisna olup olmadığı 401
26. Apartmana ait işyerinin ortak giderleri karşılamak üzere kiraya
verilmesi gayrimenkul sermaye iradıdır. 402
27. Profesyonel yönetim şirketince istihdam edilen personele ödenen
kıdem tazminatının apartman ve site yönetimleri adına fatura
düzenlenerek yansıtılmasının KDV karşısındaki durumu 403
28. Kapıcı, bahçıvan gibi hizmetçilerin ücretlerinde AGİ uygulanmaz 404
29. Site yönetimince yapılan emlakçılık faaliyeti ile site içerisinde
otopark bedeli adı altında elde edilen gelirin durumu hk 406
30. Site yönetiminin KDV karşısındaki durumu hk.–01 407
31. Site yönetiminin KDV karşısındaki durumu hk.–02 408
32. Tasfiye sonunda site yönetimine devredilen gayrimenkul ve
demirbaşların vergilendirilemeyeceği hk 409
İçindekiler xxxi
33. 700 konutlu sitede çalıştırılan temizlik elemanı, bahçıvan, elektrikçi,
sıhhi tesisatçı ve güvenlik görevlisine ödenen ücretler ile dışardan
sağlanan hizmetlerin vergilendirilmesi hk. 412
34. Site yönetimi tarafından yönetim ve denetim kurulu üyelerine
ödenecek huzur hakkı, kapıcı ücreti ve serbest meslek ödemelerinin
gelir vergisi ve damga vergisi hk. 415
35. İş hanında çalıştırılan kapıcıya ödenen ücretin vergilendirilmesi hk 419
36. Apartman yöneticisine ödenen ücretin gelir vergisinden istisna olup
olmadığı ve belge düzeni hk 421
37. Kooperatifin çalıştırmış olduğu kapıcılara ödediği ücretten gelir
vergisi tevkifatı yapıp yapmayacağı hk 423
38. İş merkezinde çalıştırılacak hizmetliye ödenecek ücretlerin gelir
vergisi ve damga vergisine tabi olup olmadığı hk 424
39. Sitede çalıştırılan güvenlik görevlisi ve kapıcılara ödenen ücretlere
ilişkin gelir vergisi ve damga vergisi hk. 426
40. Sitede bahçıvan, kapıcı, temizlikçi bekçi olarak çalıştırılanlara
yapılacak ücret ödemelerinden Damga Vergisi kesintisi yapılıp
yapılmayacağı hk 428
41. Site içerisinde ortak mülkiyete konu gayrimenkulün işyeri olarak
kiralanmasında KDV uygulaması 430
42. Site yönetimince işletilecek sosyal tesis (restoran) işletmesinin
mükellefiyeti 431
43. Site yönetiminin kapıcıya yaptığı ödemelerin gelir vergisinden
istisna edilmesi, diğer çalışanların istisna kapsamında olmaması 433
44. Bina görevlisi için SGK'ya verilen sigorta prim bildirgelerinin damga
vergisine tabi olup olmadığı 434
45. Apartman yönetimi tarafından yapılan ücret ve serbest meslek
ödemelerinden gelir vergisi tevkifatı yapılması hakkında 435
46. Apartman ve site yönetim faaliyetinin basit usulde vergilendirilmesi
hakkında 438
47. Apartman yönetimince toplanan aidatlara yürütülen mevduat faiz
geliri için beyanname verilip verilmeyeceği 439
48. Profesyonel site yönetimi tarafından verilen hizmet ifasında KDV
oranı hakkında 441
49. Resmi daire tarafından ödenen aidatlar nedeniyle düzenlenen
kağıtların damga vergisine tabi olup olmadığı hakkında 441
50. Site Yönetimi tarafından yaptırılan bahçe, peyzaj, boya–badana,
tamirat işlerinde vergilendirme 443
51. Taşeron şirket tarafından çalıştırılan kapıcı ücretlerinde gelir ve
damga vergisi uygulaması 446
52. Kısmen mesken, kısmen işyeri olarak kullanılan apartmanın
kapıcısına ödenen ücretin vergilendirilmesi 448
53. Kapıcı dairesinin kiraya verilmesinden elde edilen gelirin
vergilendirilmesi 449
54. Site Yönetimince site sakinlerine ihtiyaç duydukları tüketim
maddelerinin satışının adi ortaklık olarak kabulü. 452
55. Site yönetimi tarafından yapılan ücret ödemelerinde gelir vergisi,
damga vergisi ve belge düzeni 453
56. Site yönetimine makbuz karşılığı yapılan ödemelere ilişkin KDV'nin
ticari işyeri olan kat maliki tarafından indirim konusu yapılıp
yapılamayacağı 459
57. Taşeron şirket tarafından çalıştırılan kapıcı ücretlerinde gelir ve
damga vergisi uygulaması 462
58. Site yönetimine verilen ısı yalıtım, mantolama ve boya hizmetinde
uygulanacak KDV oranı 464
59. Site yönetiminden kiralanan işyeri için ödenen şerefiye bedeli
üzerinden tevkifat yapılıp yapılmayacağı ve belge düzeni hk 465
60. Tüzel kişiliği olmayan toplu konut site yönetimi tarafından, tüm kat
maliklerinin ortak olduğu kapıcı dairelerinin kiraya verilmesi
nedeniyle elde edilen gelirin beyanı hk 470
61. Siteye ait elektrik trafosunun bir A.Ş. ye bedelsiz devir işleminin
katma değer vergisi karşısındaki durumu hakkında 473
62. Apartman yönetimine taahhüt edilen yıllara sari inşaat işinde gelir
vergisi kesintisi ve belge düzeni 474
63. Site yönetimi tarafından kredi kartı ile tahsil edilen aidat ödemeleri
vergilenir mi? 477
64. Apartman yöneticiliği yapan şirketin apartman giderleri için
topladığı aidatların şirket kazancına dahil edilip edilmeyeceği ve kdv
karşısındaki durumu hk 478
65. Apartman duvarlarının kiralanarak, kiralanan bu yerlerin reklam
vermek amacıyla satışının KDV tevkifatına tabi olup olmadığı 481
E. SIKÇA SORULAN SORULAR 484
1. Ortak Alanın Kiraya Verilmesinde Belgelendirme ve Gelirin Elde
Edilmesi 484
2. Kapıcıya Ödenen Kıdem ve İhbar Tazminatı ile Diğer Hakedişlerin
Durumu 485
3. Ortak Alanların Kiraya Verilmesinde Hak Sahipliği 486
4. Ortak Alanlardan Elde Edilen Gelirin Beyan Edilmesi 487
5. Yönetici Adayının Kat Malikleri Arasından Çıkmaması 487
6. Apartman Yönetiminin Mimardan Hizmet Alması 488
7. Güvenlik Elemanlarına Ödenen Ücretlerden Asgari Geçim İndirimi
Yapılması 488
8. Apartman ve Site Yönetiminin Faiz Geliri Elde Etmesi 489
9. Konut Kapıcısının Çalışma Süreleri 490
10. Konut Kapıcısının Elektrik, Su, Doğalgaz Giderlerine Katılımı 490
11. Yöneticilere Verilen Ücretlerden Vergi Kesintisi Yapılması 491
12. Kapıcı Dairesinden Kira Talep Edilebilir mi? 494
13. Site Yönetimi olarak dışarıdan denetçi seçebilir miyiz yada bağımsız
denetim yaptırabilir miyiz? 494
14. Site Yönetimine Ait Otoparkın İşletilmesi 495
15. Dış Cepheye Reklam Alınması 495
16. Temizlik Personel ve Malzeme Giderlerinin Paylaşımı 496
17. Ortak Alanın Ücretsiz Kullanılması ve Satışı Yasal mıdır? 496
18. Zorla Apartman Yöneticisi Olmak Zorunda mıyım? 497
19. Ortak Alanda Ticari Faaliyet Gösterilmesi Kat Maliklerine Bir
Yükümlülük Getirir mi? 497
20. Sığınağın Kiraya Verilmesi Mümkün Müdür? 497
21. Kat maliklerinden aidat borcu, yakıt borcu, yüzme havuzu borcu
gibi bir ayrıma gidilerek tahsilat yapılabilir mi? 497
22. Depoyu kiralamalı mıyım yoksa belli bir süreliğine belli bir masrafa
karşılık mı kullanmalıyım? 498
23. Ortak kullanımdan elde edilen kira gelirleri kat maliklerine
dağıtılmak zorunluluğunda mı? 499
24. Site yönetimi adına kesilen SGK cezasından geçmiş yöneticiler
sorumlu mudur? 499
25. Dışarıdan bir kişinin yönetici seçimi ve ücret ödemesi 500
26. Bağımsız bölümde ofis açılabilmesi için muvafakatname verilebilir mi? 500
27. Site yönetimi adına arsa ya da araç almak mümkün mü? 501
28. Yönetici aniden istifa edebilir mi? 501
29. Vekalet verilmesinde sınırlama var mı? 502
30. Site Yönetimi çek defteri kullanabilir mi? 502
31. Yenisi Seçilemeyen Eski Yöneticinin Durumu Ne Olacak? 502
32. Kapıcı Isınma Ücreti Ödemek Zorunda mı? 503
33. Apartman yöneticisi kapıcı ile sözleşme yapmak için kat
maliklerinden yetki almalı mı? 503
34. Yönetici seçerken ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu ile
yönetici seçimi mümkün müdür? 504
35. Kurulmuş olan Kat Mülkiyetinin iptali ve ortak mülkiyete çevrilmesi
istenebilir mi? 504
36. Kapıcı için tutulan tutanağın geçerlilik süresi nedir? 504
37. Demirbaşların sigorta ettirilmesi zorunlu mudur? 505
38. Kiracının ani tahliyesi nedeniyle önceden ödediği aidatların iadesi
mümkün müdür? 505
39. Demirbaş ve yatırım giderleri kiracıdan tahsil edilebilir mi? 505
40. Ev sahipleri ve kiracılar ayrı ayrı icraya verilebilir mi? 506
41. Daire içindeki sıcak su borusu onarımından bina yönetimi sorumlu
mudur? 506
42. Eleman istihdam etmektense dışarıdan hizmet almak mümkün
müdür? 507
43. Barbekü ve masa alımı için karar sayısı nedir? 507
44. Yönetici/Yönetim kat malikinin/kiracının doğalgazını kesebilir mi? 508
45. Kiracının hesap detaylarını görme hakkı var mıdır? 509
46. Sitelerde anket ile harcama kararları alınabilir mi? 509
47. Apartman ve sitelerin kat malikleri kurul toplantıları belli bir
mekânda yapılmak zorunda mıdır? 509
48. Bütçede “mutfak gideri” kalemi olur mu? 510
49. Yönetim planı değişikliği kapı kapı imza toplanarak yapılabilir mi? 510
50. Site yönetimi olarak tahsilatlarımız için EFT–POS cihazı kullanabilir
miyiz? 511
YARARLANILAN KAYNAKLAR 513
KAT MÜLKİYETİ KANUNU (01.07.2024 İTİBARİYLE GÜNCEL) 519
KAVRAM DİZİNİ 549 |
Bilgisayar, Teknoloji Kitapları 
