|
İÇİNDEKİLER
İçindekiler
3. Baskı Önsöz 7
3. Baskı Hakkında 9
2. Baskı Değişiklikleri 10
1. Baskı Önsöz 11
Kısaltmalar 71
Giriş 73
1. Bölüm
MÜLKİYET
I. GENEL OLARAK 77
A. Tarihçe 77
B. Mülkiyet Formları 77
C. Terimler 78
1. Anagayrimenkul (Anataşınmaz) 78
2. Anayapı 78
3. Kat İrtifakı 78
4. Kat Mülkiyeti 78
5. Bağımsız Bölüm 78
6. Arsa Payı 78
7. Kat Maliki 79
8. Ortak Yer 79
9. Ortak Gider / Avans Payı 79
10. Eklenti 79
11 Tahsisli Alan 79
12. İntifa Hakkı 79
13. Oturma (Sükna) Hakkı 79
14. Kullanma Hakkı 80
15. Toplu Yapı 80
16. Blok Yapı 80
17. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı (BNOY) 80
18. Kat Malikleri Kurulu 80
19. Yönetici / Yönetim Kurulu 80
20. Denetçi / Denetleme Kurulu 80
21. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 80
22. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 81
23. Ada Kat Malikleri Kurulu 81
24. Ada Temsilciler Kurulu 81
25. Mimari Proje 81
26. Tadilat Projesi 81
27. Vaziyet Planı 81
28. Yönetim Planı 82
29. Sözleşme (Resmi senet) 82
30. Yapı Kullanma İzin (İskân) Belgesi 82
31. İmar Kanunu md.5’te Yer Alan Tanımlar 82
II. MÜLKİYET HUKUKU 82
III. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI 85
A. Satış 86
B. Cebri Tescil 86
C. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi 86
1. Açıklamalar 86
2. Tapusunu Almamış Vaat Alıcısının KMK Hükümlerine Göre Durumu 87
3. Satış Vaadi Sözleşmesinde Alıcının Hukuki Durumu 88
4. Seçme ve Seçilme Hakkı İçin Vekâletname 89
5. Emsal Kararlar 89
IV. ARSA PAYI 90
A. Arsa Paylarının Belirlenmesi 91
1. Arsa Paylarını Belirleyen Faktörler 91
a. Bağımsız Bölümün Konumu 91
b. Bağımsız Bölümün Büyüklüğü 91
c. Bağımsız Bölümün (Binanın) Değeri 91
2. Açıkta Arsa Payı Bırakılamaz 92
3. Ortak Yerlere Arsa Payı Ayrılamaz 92
4. Arsa Payı Hesaplama 93
5. Arsa Payı Parsel Bazında Tespit Edilir 94
6. Komşu Parsel Toplu Yapılarda Arsa Paylarının Tespiti 94
B. Arsa Payının Önemi 95
1. Ortak Giderlerin ve Gelirlerin Paylaştırılması 95
a. Eşit Olarak Paylaştırılması 95
b. Kullanım Alanlarına Göre Paylaştırılması 95
c. Arsa Paylarına Göre Paylaştırılması 95
2. Ortak Yerlerden Faydalanma Hakkı ve Sorumluluk 96
3. Toplantı Açılışı ve Karar Yeter Sayısı 96
4. Nitelikli Çoğunluk Gerektiren Kararlar 97
5. Sigorta Primleri ve Hasar Geliri 97
6. Kat İrtifakının Borç Nedeniyle Devri 97
7. Anagayrimenkulün Arsasıyla Birlikte Yok Olması veya Kamulaştırılması 97
8. Anayapının Harap Olması 97
9. 6306 Sayılı Kanun Uygulamaları 98
C. Arsa Paylarının Düzeltilmesi 98
1. İdari Yoldan Düzeltme 98
2. Dava Yoluyla Düzeltme 98
a. Dava Şartları 98
b. Davacı 99
c. Davalılar 100
d. Görevli Mahkeme 100
e. Dava Açma Süresi 100
f. Yargılama ve Hüküm 102
g. Kesinleşme ve Sonuçları 102
3. Yargıtay Kararları 103
V. KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ 108
A. Gerekli Belgeler 108
1. İstem 109
2. Yapı İzin Belgesi (Yapı Ruhsatı) 109
a. İşlemler 109
b. Başvurunun Değerlendirilmesi Süreci 110
c. İnşaat Süresi ve Yeni Ruhsat 110
d. Mevzuat Değişikliğinde Uygulanacak Hükümler ve Kazanılmış Haklar 112
e. Ruhsata Uygun Tamamlanan Yapıya Yapı Kullanma İzni Verilmemesi 113
f. İmar Mevzuatına Aykırı Ruhsat Verilen Yapılar 113
g. Yapı Denetim Kuruluşu ve Görevleri 114
3. Mimari Proje 115
a. Mimari Proje İçeriği ve Hazırlanması 115
b. Maliklerce İmzalanması ve İdarece Onaylanması 117
c. Binalarda Tasarruf Tedbirleri ve İklim Değişikliğine Dair İlkeler 118
d. Mimari Projelerin Onay Sürecinde Düzenlenmiş Yapı Aplikasyon Projesi 119
e. Tadilat Projesi 119
f. Yapı Ruhsatı Gerekmeyen İnşai Faaliyetler 126
g. Bağımsız Bölümlerin Numaralandırılması 127
h. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Tesisi 127
4. Vaziyet Planı 128
5. Yönetim Planı 130
6. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân Ruhsatı) 131
a. Açıklama 131
b. Gerekli Belgeler 133
c. Emsal Kararlar 135
7. DASK Poliçesi 138
B. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinin Kurulması 140
1. Resmi Senet/Tescil İstem Belgesi 140
2. Ortaklığın Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Tescili– KMK md.10/f.7 140
a. Açıklamalar 140
b. Yargıtay Kararları 142
ba. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararları 142
bb. Yargıtay Daire Kararları 143
3. İmar Kanunu Hükümlerine Göre Ortaklığın Giderilmesi 145
4. Yüklenici Talebi 147
5. Taşınmaz Üzerindeki Şerhler 148
a. Taşınmaz Tek Malike Aitse 148
b. Taşınmaz Paylı Mülkiyete Konuysa 148
6. Kat İrtifakına Razı Olmayan Paydaşın Payının Devri (KMK ek md.4) 148
C. Kat Mülkiyeti/Kat İrtifakı Tesis ve Tescili 149
1. Klasik Kat Mülkiyetinde 149
a. Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti Tescili 149
b. Ortak Yararlanmaya Özgülenmiş Bağımsız Bölümlerin Tescili (KMK md.10/8) 150
c. Bağımsız Bölümleri Ayırma/Birleştirme 153
ca. Açıklamalar 153
cb. Emsal Kararlar 154
2. Toplu Yapının Tescili 157
a. Tek Parsel Toplu Yapılar 158
b. Komşu Parsel Toplu Yapılar 158
c. KMK md.67 Gereği Toplu Yapı Ortak Yerlerinin Tescili 158
ca. Parselin Eşyaya Bağlı Mülkiyete Konu Ortak Yer Olarak Tescili (md.67/f.1) 159
cb. Parseldeki Ortak Sosyal ve Alt Yapı Tesislerine Özgüleme Yoluyla Toplu Yapı Ortak Yer Niteliği Kazandırılması (md.67/f.2) 161
D. Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi 162
1. 7327 Sayılı Kanun Öncesi Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi 163
2. Yönetim Planı Olmayan Yapıların Kat Mülkiyetine Geçişi 163
3. Kat İrtifaklı Yerlerde Kısmi Kat Mülkiyetine Geçiş ve Tescil 163
4. Kısıtlı Taşınmazda Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Tesisi 164
E. Hatalı Blok veya Bağımsız Bölüm Numarasının Düzeltilmesi 165
1. Blok Numaralarının Düzeltilmesi 165
2. Bağımsız Bölüm Numaralarının Düzeltilmesi 165
VI. KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ 166
A. Sona Erme Halleri 166
1. Kat Maliklerinin Ortak Talebi 166
2. Anagayrimenkulün Arsasıyla Birlikte Yok Olması, Yapı Yapılamayacak Hale Gelmesi veya Kamulaştırılması 166
3. Anayapının Tümünün Harap Olması 167
4. Bir veya Birden Ziyade Bağımsız Bölümün Tamamen Harap Olması 167
5. Hâkim Kararı 168
6. Kat Mülkiyetinin Geçici Kat İrtifakına Çevrilmesi 169
7. Kat İrtifakının Yeniden Kat Mülkiyetine Dönüşmesi 169
B. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinin Terkini 169
C. Yargıtay Kararları 169
2. Bölüm
TOPLU YAPILAR
I. TOPLU YAPI KAVRAMI, UNSURLARI VE TOPLU YAPI ŞERHİ 173
A. Toplu Yapı Kavramı ve Tarihsel Gelişimi 173
1. 5711 Sayılı Kanun Öncesi Uygulama 173
2. 5711 Sayılı Kanun’la Getirilen Düzenlemeler 175
B. Toplu Yapının Unsurları 176
1. Toplu Yapı Tanımı ve Genel Şartları 176
2. Bir veya Birden Çok İmar Parseli Üzerinde Birden Çok Yapı Olması 176
a. Tek Bir İmar Parseli Üzerinde Birden Çok Yapı Bulunması 177
aa. Blok Yapı 178
ab. Blok Niteliğinde Olmayan Münferit Yapılar 179
b. Birden Çok İmar Parseli Üzerinde Birden Çok Yapı Bulunması 179
3. Birden Çok İmar Parseli Üzerinde Yapı Kurulması Halinde, İmar Parsellerinin Bitişik veya Komşu Olması 179
4. Belli Bir Onaylı Yerleşim Planına Göre Yapılmış veya Yapılacak, Alt Yapı Tesisleri, Ortak Kullanım Yerleri, Sosyal Tesis ve Hizmetlerin Yer Alması 180
a. Onaylı Yerleşim Planına Göre Yapılmış veya Yapılacak Olması 180
b. Alt Yapı Tesisleri 181
c. Ortak Kullanım Yerleri 182
d. Sosyal Tesis ve Hizmetler 182
e. Diğer Bağlantılı Yapılar 182
5. Tüm Parselleri Kapsayan Tek Bir Yönetim Planı Bulunması 182
6. Yapılar (Parseller) Arasında Yönetim Bakımından Bağlantı Bulunması 183
7. İnşaatın Fiilen Tamamlanmış ve En Az Üçte İkisinin Kullanılıyor Olması 184
8. Parsellerin Birleşmesi 184
9. Parsellerin ve Toplu Yapıların Yeni Bir Toplu Yapı Oluşturması 185
C. Toplu Yapı Şerhi 187
1. Toplu Yapı Şerhinin Oluşumu 187
a. Tek Parselde Kurulu Yapılar 188
b. Birden Fazla Parselde Kurulu Yapılar 189
2. Şerhe İlişkin Genelgeler 192
3. Genel Değerlendirme 193
4. Şerhe İlişkin Görüşüm 194
5. Şerhe İlişkin Emsal Kararlar 197
a. Yargıtay Kararları 197
b. BAM Kararları 200
D. Toplu Yapı Şerhinin Hukuki İhtilaflardaki Önemi 201
1. Uygulanacak Kanun Hükümleri, Görevli ve Yetkili Mahkeme 201
a. Uygulanacak Kanun Hükümleri 201
b. Görevli Mahkeme 204
ba. Açıklamalar 204
bb. Yargıtay Kararları 206
c. Yetkili Mahkeme 210
d. Yargılama Usulü 210
e. Kanun Yolları 210
2. Ayrı Bir Yönetim Planı ve İşletme Projesi Gerektirmesi 210
3. Ortak Gider Alacağının Tahsili ve Genel Hükümler 212
a. Açıklamalar 212
b. Yargıtay Kararları 213
4. İtirazın Kaldırılması Talebi– İtirazın İptali Davası 215
5. Gecikme Tazminatı Uygulaması 215
6. 7201 Sayılı Tebligat Kanunu Ek Md:1 Hükmü 216
7. Kat Malikleri Kurulunun Her Yıl Toplanıp Toplanmayacağı Sorunu 216
8. Yönetim Planı Değişikliği ve Oy Oranları 216
9. Yönetim Planı ile Oluşturulacak Geçici Yönetim 217
II. TOPLU YAPININ SONA ERMESİ 217
A. Parselde Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi 217
1. Sona Erme Halleri 217
a. Toplu Yapı Kat Maliklerinin Ortak Talebi 217
b. Toplu Yapının Kurulu Olduğu Parselin Yok Olması, Yapı Yapılamayacak Hale Gelmesi ve Kamulaştırma 217
c. Blok ya da Blok Niteliğinde Olmayan Yapıların Tamamının Harap Olması 218
d. Blok ya da Blok Niteliğinde Olmayan Yapıların Kısmen Harap Olması 218
e. Birden Çok Parselde Kurulu Toplu Yapılar Yönünden 219
2. Toplu Yapılarda Kat Mülkiyetinin Terkini 219
a. Tek Parsel Toplu Yapıda Kat Mülkiyetinin Terkini 219
b. Komşu Parsel Toplu Yapılarda Kat Mülkiyetinin Terkini 220
c. Eşyaya Bağlı Mülkiyete Konu Ortak Parsellerin Terkini 221
d. KMK md.10/8 Gereği Tescil Edilen Bağımsız Bölümlerin Durumu 221
B. Ayrılma 222
1. Tek Parselde Kurulu Blokların Toplu Yapıdan Ayrılamaması 223
2. Parsellerin Toplu Yapıdan Ayrılması 223
a. Kat Maliklerinin Ortak Talebi 224
b. Yönetim Planı, Mimar Proje, Vaziyet Planı 224
c. Parseller Arası İrtibat/Bağlantının Sona Erdirilmesi 224
3. Parselin Bölünmesi (İfraz) 225
3. Bölüm
YÖNETİM PLANI
I. KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİM PLANI 227
A. Klasik Yönetimde Yönetim Planı 227
B. Toplu Yapılarda Yönetim Planı 228
1. Açıklamalar 228
2. Tek Parselde Kurulu Toplu Yapı Yönetim Planı 229
3. Birden Çok Parselde Kurulu Toplu Yapı Yönetim Planı 230
a. 5711 Sayılı Kanun Öncesi Uygulama 230
b. 5711 Sayılı Kanun Gereği Tek Yönetim Planı 231
II. YÖNETİM PLANININ ÖNEMİ 232
III. YÖNETİM PLANININ KAPSAMI 233
A. Anagayrimenkulün (Toplu Yapının) Yönetim Biçimi 233
B. Anagayrimenkulün Kullanma Maksat ve Şekli 234
C. Yönetici ve Denetçilerin Alacağı Ücret 237
D. Yönetime Ait Diğer Hususlar 238
1. Yönetim Planı ile Düzenlenebilecek Hususlar 238
2. Cezai Şart ve Müeyyideler 239
a. Genel Olarak Cezai Şart 240
b. Kat Mülkiyetinde Cezai Şart Düzenlemesinin Amacı 240
c. Cezai Şartı Belirleme Yöntemi 241
ca. Yönetim Planı ile Belirleme 241
cb. Kurul Kararı ile Belirleme 241
d. Cezai Şartın Bağlayıcı Etkisi 242
e. Cezai Şart Uygulama Şekli 243
f. Cezai Şartın ve Tutarının Tespitinde Uygulanacak Kriterler 244
g. KMK md.33 ve Cezai Şart Uygulaması 245
h. Cezai Şart Niteliğindeki Para Cezasının Tahsili 246
ı. Cezai Şart Uygulamasının Avantajları 246
ıa. Davalı (Kural İhlali Yapan) İçin Maliyet 247
ıb. Davacı (Yönetim) İçin Maliyet 247
i. Yargıtay Kararları 248
IV. YÖNETİM PLANININ HAZIRLANMASI 249
A. Kat Maliklerinin Oybirliği ile Hazırlanması 250
B. Hâkim Kararı ile Hazırlanması 250
C. Yüklenici Tarafından Hazırlanması 251
D. Yönetim Planı Bulunmaması 251
E. Yargıtay Kararları 252
V. YÖNETİM PLANININ, KÜTÜĞÜN BEYANLAR HANESİNE ŞERHİ 249
VI. YÖNETİM PLANININ BAĞLAYICILIĞI 254
A. Yönetim Planının Bağlayıcı Etkisi 254
B. Yönetim Planının Sonraki Malikleri Bağlayıcı Etkisi 256
C. Mevzuata Aykırı Yönetim Planı Hükümlerinin Bağlayıcılığı 257
1. Açıklamalar 257
2. Kanunların Yorumu 257
3. KMK’nın Emredici Hükümlerine Aykırılık 258
4. KMK’nın Yedek Hükümlerine Aykırılık 260
5. TMK ve Diğer Kanunların Emredici ve Yedek Hükümlerine Aykırılık 261
6. 6701 Sayılı Türkiye İnsan Hakları ve Eşitlik Kurumu Kanunu Hükümleri 262
7. KMK md.28 Kapsamı Dışındaki Yönetim Planı Hükümleri 264
8. Hakkaniyet Kurallarına Aykırı Yönetim Planı Hükümleri 264
D. Kiracı ve Kullananlar Yönünden Ortak Yer ve Tesisleri Kullanma ve Yararlanma Hakkına İlişkin Getirilen Yönetim Planı Hükümleri 265
E. Yargıtay Kararları 267
VII. YÖNETİM PLANININ DEĞİŞTİRİLMESİ 271
A. Klasik Yönetimde Yönetim Planı Değişikliği 272
B. Toplu Yapılarda Yönetim Planı Değişikliği 273
1. 2007 Öncesinde Kurulan Toplu Yapı Yönetim Planı Değişikliği 274
a. Tek Parselde Kurulu Birden Çok Yapı Yönetim Planı Değişikliği 274
b. Birden Çok Parselde Kurulan Yapı Birlikteliğinde Yönetim Planı Değişikliği 275
2. 2007 Sonrasında Kurulan Toplu Yapı Yönetim Planı Değişikliği 275
3. Toplu Yapı Yönetim Planı Değişikliğine İlişkin Öğretideki Görüşler 277
a. Açıklamalar 277
b. Yargıtay’ın Görüşü 278
c. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Görüşü 279
C. Geçici Yönetime İlişkin Yönetim Planı Değişikliği 280
D. Oybirliği ile Değiştirilebilen Konular 281
1. Mimari Proje ve Vaziyet Planı Değişikliği 281
2. Ortak Gider Katılım Paylarının Değiştirilmesi 281
3. Gecikme Tazminatı Oranının Değiştirilmesi 282
4. Ortak Gider Muafiyeti 283
5. Yasak İşler 283
6. Merkezi Isıtma Sisteminin Ferdi Isıtma Sistemine Dönüştürülmesi 285
7. Bağımsız Bölüm İlavesi 285
8. Kullanım Tahsisleri (Özgüleme) 286
9. Temliki Tasarruflar ve Önemli Yönetim İşleri 286
10. Yönetim Planındaki Oybirliği Şartı 286
11. Arsa Payı Değişikliği 287
12. Emredici Hükümlere Aykırı Yönetim Planı Hükümlerinin Değiştirilmesi 287
13. Sonradan Toplu Yapı Oluşumu 287
E. Apartman/Toplu Yapı Adının Değiştirilmesi 288
F. Yönetim Planı Değişikliği ile Yapılabilecek Düzenlemeler 289
VIII. YÖNETİM PLANI UYARLAMASI 290
A. Tek Parselde Kurulu Yapıların Durumu 291
B. Birden Çok Parselde Kurulu Yapıların Yönetim Planı Uyarlaması 292
1. Genel Açıklamalar 292
2. 5711 Sayılı Kanun Geçici Md.3 Gereği Yönetim Planı Uyarlaması 295
3. 5912 Sayılı Kanun Geçici Md.2 Gereği Yönetim Planı Uyarlaması 296
a. 28.11.2007–7.7.2009 Tarihleri Arasında Kurulan Yapılar 296
b. 28.11.20007 Tarihinden Önce Kurulan Yapı Birliktelikleri 297
4. Uyarlama Kararı İçin Toplanma ve Karar 297
5. Uyarlama ile Yapılabilecek Değişiklikler 299
6. Uyarlama Örnek Karar Metni 300
7. Uyarlama Kararı Alınamaması ve Hâkim Müdahalesi 301
8. Uyarlama Kararının İptali ve Sonuçları 302
9. Yargıtay Kararları 302
IX. HÂKİM MÜDAHALESİ 304
A. Açıklamalar 304
B. Yargıtay Kararları 305
X. YÖNETİM PLANININ İPTALİ DAVASI 305
A. Açıklamalar 305
B. Yargıtay Kararları 307
C. Yönetim Planı İptalinin Sonuçları 312
1. Yönetim Planının Kat Malikleri Kurulu Kararı ile İptal Edilmesi 312
2. Yönetim Planının Mahkeme Kararı ile İptal Edilmesi 313
a. Yönetim Planı Değişikliği Kararının İptali 313
b. Yönetim Planı Hükümlerinin İptali 314
3. Yargıtay Kararları 314
XI. YÖNETİM SÖZLEŞMESİ 315
4. Bölüm
KAT MÜLKİYETİ YÖNETİMİNDE KURULLAR
I. KURULLARIN OLUŞUMU 319
A. Klasik Kat Mülkiyeti – Kat Malikleri Kurulu 319
1. Oluşumu 319
2. Niteliği 319
3. Görev ve Yetkileri 320
B. Toplu Yapılarda Kurullar 321
1. Blok Yapı Kurulları 321
a. Blok Kat Malikleri Kurulu 321
aa. Oluşumu 321
ab. Niteliği 321
ac. Görev ve Yetkileri 322
ad. Yargıtay Kararları 324
b. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı Malikleri Kurulu 325
c. Grup Oluşturan Yapılar 325
d. Ticari Alan Kurulları 326
da. Ticari Alan Kat Malikleri Kurulu 326
db. Ticari Alan Temsilciler Kurulu 327
2. Parsel Kurulları 327
a. Parsel Kat Malikleri Kurulu 327
b. Parsel Temsilciler Kurulu 329
3. Ada Kurulları 329
a. Ada Kat Malikleri Kurulu 330
b. Ada Temsilciler Kurulu 330
ba. Oluşumu 330
bb. Niteliği 331
bc. Görev ve Yetkileri 331
bd. Ada Temsilciler Kurulunun Toplu Yapı Temsilciler Kurulundan Farkı 332
4. Toplu Yapı Kurulları 332
a. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 332
aa. Oluşumu 332
ab. Niteliği 333
ac. Görev ve Yetkileri 333
b. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 334
ba. Oluşumu 334
bb. Niteliği 335
bc. Görev ve Yetkileri 335
bd. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu ile Temsilciler Kurulu Arasındaki Bağlantı 339
be. Yargıtay Kararları 342
c. Toplu Yapı Yönetim ve Denetim Kurulları 343
ca. Toplu Yapı Yönetim Kurulu 343
cb. Geçici Yönetim Kurulu 343
cc. Toplu Yapı Denetleme Kurulu 343
cd. Geçici Denetleme Kurulu 343
II. KURULLARIN TOPLANMASI, TOPLANTI ZAMANI, ÇAĞRI VE KARARLAR 344
A. Kat Mülkiyetinde Toplantılar 344
B. Toplu Yapılarda Toplantılar 344
1. Olağan Toplantılar 344
a. Açıklamalar 344
b. Toplantı Tarihinin Belirlenmesi 345
ba. Yönetim Planında Toplantı Tarihinin Belirlenmesi 345
baa. Toplantı Tarihinin Kesin Olarak Belirlenmesi 346
bab. Toplantı Tarihinin Belirlenebilir Olması 346
bac. Toplantı Döneminin Düzenlenmesi Ancak Tarihinin Belirlenememesi 348
bb. Yönetim Planında Toplantı Tarihi Belirlenmemesi 348
c. Olağan Toplantıların Belirlenen Tarih Dışında Yapılmasının İstisnaları 348
d. Yargıtay Kararları 349
2. Olağanüstü Toplantılar 350
a. Önemli Bir Sebebin Çıkması 350
b. İstem 352
ba. Yönetici Kararı 352
bb. Denetçinin İstemi 353
bc. Kat Maliklerinin Üçte Birinin Yazılı İstemi 353
bd. Temsilcilerin Üçte Birinin Yazılı Talebi 354
be. KMK md.42/f.2 Gereği Olağanüstü Toplantı 354
bf. Yönetim Şirketi ve Müdürlerin Durumu 354
c. Toplantı Tarihinden En Az 15 Gün Önce Bildirim Şartı 354
ca. Açıklamalar 354
cb. Emsal Kararlar 355
3. İkinci Toplantı Tarihi 7 Günden Az, 15 Günden Fazla Olamaz. 357
a. Açıklamalar 357
b. Yargıtay Kararları 358
C. Çağrı 358
1. Olağan Toplantı Çağrısı 359
a. Açıklamalar 359
b. Yargıtay Kararları 360
2. Olağanüstü Toplantı Çağrısı 360
a. Açıklamalar 360
b. Yargıtay Kararları 361
3. Yöneticinin Çağrı Yapmaması veya Yöneticisi Olmayan Yapılar 363
a. Yöneticinin Çağrı Yapmaması 363
b. Yöneticisi Olmayan Yapılar 365
c. Yöneticisiz Kalan Yapılar 365
d. Denetçi veya Kat Maliklerinin Çağrı Yapıp Yapamayacağı 366
e. Yazarın Görüşü 367
4. Toplu Yapı Yöneticisinin Blok Kat Malikleri Kuruluna Çağrı Yapması 369
D. Tebligat 370
1. Bütün Kat Maliklerine İmzalattırılacak Çağrı Belgesi 370
2. Taahhütlü Mektupla Bildirim 371
3. 7201 Sayılı Tebligat Kanunu Ek Md.1 Hükümleri 372
a. Açıklamalar 372
b. Tebligat Kanun’u ek md.1 Uygulama Şekli 374
c. Yargıtay Kararları 374
4. Adresin Yöneticiye Bildirdiğini İspat 376
5. Tebligat Kanunu’nun Diğer Hükümleri 376
a. Açıklamalar 376
b. Normal Yolla Tebligat 377
c. Tebligat Kanunu md.21 Gereği Tebligat 378
d. Tebligat Kanunu md.35 Gereği Tebligat 379
6. Yabancı Uyruklu Kişilere Tebligat 379
E. Toplantı Divanı ve Toplantının İdaresi 381
1. Divan Heyeti Oluşumu 381
2. Divan Heyetine Yetki Verilmesi 382
3. Divan Heyetinin Görev ve Yetkileri 382
4. Yargıtay Kararları 383
F. Gündem ve Görüşmeler 384
1. Olağan Toplantılarda Gündem 384
2. Olağanüstü Toplantılarda Gündem 385
3. Gündem Görüşmeleri 386
4. Yargıtay Kararları 387
G. Oya Katılma 388
1. Kat Malikinin Kurullarda Oy Hakkı 388
a. Bir Bağımsız Bölüm Malikinin Oy Hakkı 388
b. Bir Kişinin Birden Fazla Bağımsız Bölüme Malik Olması–1/3 Kuralı 388
c. Bir Bağımsız Bölümün Birden Fazla Maliki Bulunması 390
d. Birden Fazla Bağımsız Bölümün Birden Fazla Maliki Bulunması 392
2. Temsilcinin Temsilciler Kurulunda Oy Hakkı 392
a. Açıklamalar 392
b. Temsilcilerin Oy Hakkının Yönetim Planı ile Düzenlenmesi 393
3. Yönetim Kurulu Üyelerinin Oy Hakkı 394
4. Kiracı ve Kullananların Durumu 394
5. Oylamaya Katılma 394
a. Oylamaya Kat Malikinin Katılması 394
b. Oylamaya Kanuni Temsilcinin Katılması 394
c. Kat Malikinin Tüzel Kişi Olması 394
6. Vekâleten Oya Katılma– %5 Kuralı 395
a. Blok/Kat Malikleri Kurulunda 395
b. Temsilciler Kurulunda Temsilcinin Vekâlet Vermesi 395
c. Vekâlet Oy Hesabı, %5 ve 1/3 Kuralı 396
d. Kat Malikinin Vekâlet Alması Halinde 398
e. Vekâlet Şekli 399
f. Yargıtay Uygulamalarında Vekâlet 401
g. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Uygulamalarında Vekâlet 403
7. Alınacak Karar Doğrudan Doğruya Kendini İlgilendiren Kat Maliki 403
H. Blok Yapı Toplantılarında İzlenecek Yol 403
1. Toplantı Hazırlığı 403
2. Oylama 404
3. Gizli Oylama ve Sakıncaları 404
a. Mevzuat Farklılığı 404
b. Sayı ve Arsa Payı Hesabı 405
c. Vekâleten Katılım 405
d. Davalarda Husumet 405
e. İptal Davasında Oy Hesabı 406
f. Oyların Tasnifi 406
I. Temsilciler Kurulu Toplantılarında İzlenecek Yol 407
1. Toplantı Hazırlığı 407
2. Aday ve Karar Oylaması 407
3. Vekâleten Katılım 407
İ. Toplantı Yeter Sayısı Hesaplama 407
1. Kat Malikleri Kurulu Birinci Toplantı Açılışı Yeter Sayı Hesaplama 407
2. Temsilciler Kurulu Birinci Toplantı Açılışı Yeter Sayı Hesaplama 408
3. İkinci Toplantı Açılışı 409
J. Karar Nisapları ve Yeter Sayı Hesaplama 409
1. Genel Yönetim İşleri 410
a. Birinci Toplantı Karar Yeter Sayısı Hesaplama 410
aa. Kat Malikleri Kurulu 410
ab. Temsilciler Kurulu 411
b. İkinci Toplantı Karar Yeter Sayısı Hesaplama 412
ba. Kat Malikleri Kurulu 412
bb. Temsilciler Kurulu 412
c. Salt Çoğunlukla Alınabilen Kararlar 412
d. Emsal Kararları 413
2. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Aranan Kararlar 414
a. Birinci Toplantı Karar Yeter Sayısı Hesaplama 415
aa. Kat Malikleri Kurulu 415
ab. Temsilciler Kurulu 416
ac. Toplanma Yeter Sayısı Sağlanmasına Rağmen Karar Alınamaması 417
ad. İlk Toplantının Tamamlanamaması Nedeniyle Ertelenmesi 418
b. İkinci Toplantı Karar Yeter Sayısı Hesaplama 418
ba. Kat Malikleri Kurulu 418
bb. Temsilciler Kurulu 419
3. Paydaşların Salt Çoğunluk Kararı 419
4. Beşte Dört Çoğunluk Şartı Aranan Kararlar 420
a. Klasik Yönetimde 420
b. Toplu Yapı Yönetiminde 421
5. Oybirliği Aranan Kararlar 421
6. Blok Kat Malikleri Kurulu Sayı ve Arsa Payı, Katılım Durumu ve Oy Sayısı Hesaplama 422
a. Malik Sayısı ve Arsa Payı Hesaplama 422
b. Toplantıya Katılım Durumu Hesaplama 423
c. Oy Hesaplama 423
ca. İşletme Projesi ve Genel İdari Konulara İlişkin Yeter Sayı Hesabı 423
cb. Yönetici ve Denetçi Ataması ile Faydalı Yenilik ve İlaveler İçin Hesaplama 423
d. Kullanılan Oyların Hesaplanması 423
e. Yargıtay Kararları 424
7. Temsilciler Kurulu Oy, Sayı ve Arsa Payı Hesaplama 426
a. Birinci Toplantı 427
aa. Yönetici ve Denetçi Ataması 427
ab. Genel Yönetim İşleri 427
b. İkinci Toplantı 428
ba. Yönetici ve Denetçi Ataması 428
bb. Genel Yönetim İşleri 429
8. Hangi Kararı Hangi Organ Alacak? 429
K. Kararların Dayanağı ve Bağlayıcılığı 430
L. Kararların Yazılması 432
1. Kat Malikleri Kurulunda 432
2. Temsilciler Kurulunda 433
M. İtiraz (Muhalefet) Şerhi ve Önemi 433
1. Açıklama 433
2. Yargıtay Kararları 434
III. KURUL KARARLARININ İPTALİ 436
A. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali 436
B. Yönetim Kurulu Kararlarının İptali 437
C. İptal Davalarına İlişkin Genel Hükümler 437
1. Dava Ön Şartları 437
a. Anlaşmazlıklarda Kurula Başvurma 437
b. Dava Şartı Arabuluculuk 437
2. Kurul Kararlarına Karşı Dava Açma Hakkı Olanlar – Aktif Husumet 437
a. Kat Malikleri 437
b. Kiracı ve Diğer Kullananların Dava Hakkı 438
c. Blok Temsilcisi 439
d. Kat Maliki Olmayan Yönetici 439
e. Kurulda Oy Kullanma Hakkı Olmayan Kat Maliki 439
f. Bağımsız Bölüme Sonradan Malik Olanlar 440
3. Toplu Yapılarda İptal Davasını Kim, Hangi Yapılar İçin Açabilir? 440
a. Toplu Yapı Yönetimine Geçilmişse veya Tek Parselde Kuruluysa 440
b. Toplu Yapı Yönetimine Geçilmemişse 441
c. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Kararlarının İptali 442
4. İptal Davalarında Davalı (Pasif Husumet) (KMK md.38/2) 442
a. Yönetici 442
b. Karara Olumlu Oylarıyla Katılan Kat Malikleri 443
c. Tüm Kat Malikleri 443
d. Yargıtay Kararları 443
5. Dava Açma Süresi 446
a. 5711 Sayılı Kanun Yürürlüğünden Önce Alınan Kararlar 446
b. 5711 Sayılı Kanun Yürürlüğünden Sonra Alınan Kararlar 446
c. Süreye Tabi Olmayan Kararlar 446
6. Yokluk, Butlan ve İptal Edilebilir Kararlar Arasındaki Fark 447
7. Çağrı Usulsüzlüğü Nedeniyle Toplantının İptali 448
8. Toplantı Yeter Sayısı Hakkındaki Kurala Uymamanın Müeyyidesi 449
9. Karar Yeter Sayısı Hakkındaki Kurala Uymamanın Müeyyidesi 449
10. Yargıtay Uygulamaları 450
11. Diğer Kat Maliklerinin Haklarının İhlali Nedeniyle İptal Talebi 452
12. Bekletici Mesele ve İhtiyati Tedbir 453
13. İptal Kararının Sonuçları 453
14. Yargılama Giderleri 454
15. Yargıtay Kararları 455
5. Bölüm
YÖNETİCİ ATAMA
I. GİRİŞ 459
II. YÖNETİCİ ATAMA ŞARTLARI 461
A. Genel Olarak 461
B. Yönetici Ataması 461
1. Tek Maliki Olan Yapılar 461
2. Bağımsız Bölüm Sayısı Sekizden Az Olan Yapılarda Yönetici Ataması 462
3. Bağımsız Bölüm Sayısı Sekizden Fazla Olan Yapılarda Yönetici Ataması 463
4. Malik Olma ve Diğer Özel Şartlar 464
a. Gerçek Kişilerin Yönetici/Denetçi Atanması 464
b. Tüzel Kişilerin Yönetici/Denetçi Atanması 465
c. Atama Kararından Sonra Malik Olma 466
5. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Şartı 467
a. Açıklamalar 467
b. Yargıtay Kararları 467
6. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Bulunmamasının Sonuçları 469
a. Yok hükmünde sayan Yargıtay kararları 469
b. İptal Edilebilirliğe İlişkin Yargıtay Kararları 470
7. Toplantının Birinci veya İkinci Toplantı Olması 473
a. Açıklama 473
b. Yargıtay Kararları 473
C. Sözleşme Yapılması ve Teminat Gösterme 474
1. Kanun’daki Düzenleme 474
2. Teminat İsteme Zamanı 474
3. Yönetim Şirketinden Teminat İsteme 475
4. Hâkim Tarafından Atanan Yönetici 475
5. Teminatın Şekli 475
III. YÖNETİCİ ATAMA YÖNTEMİ 476
A. Kurulların Ataması 476
B. Hâkim Müdahalesi ile Yönetici Atama 477
1. Ön Şart– Görevde Yönetici Bulunmaması 477
a. Açıklamalar 477
b. Yargıtay Kararları 478
2. Yönetimde Anlaşamama 479
3. Toplanamama 480
4. Yönetici Atayamama 481
5. KMK md.17/f.2 Gereği Yönetici Atayamama 481
6. Yönetici Atamasını Talep Hakkı Olanlar 482
7. Yetkili ve Görevli Mahkeme 482
8. Yönetici Atama Kararı ve Tebliği 483
a. Karar 483
b. Tebliğ 483
9. Yöneticinin Görev Süresi 484
10. Yöneticinin Değiştirilmesi 484
11. Yöneticinin Kat Maliki Olup Olmayacağı 485
12. Yöneticinin Yetki ve Sorumluluğu 485
13. Kat Mülkiyeti Yönetiminde Kayyım 485
14. Yargıtay Kararları 487
C. Yönetim Planı ile Geçici Yönetici Ataması 489
IV. YÖNETİCİ ATAYACAK KURULLAR VE YÖNETİCİ ATAMASI 489
A. Klasik Yönetimde Yönetici Ataması 489
1. Kat Malikleri Kurulu 489
2. Yönetici Ataması 490
3. KMK md.17 Gereği Yönetici Ataması 490
B. Toplu Yapılarda Yönetici Ataması 491
1. Blok Yapılar 491
a. Blok Kat Malikleri Kurulu 491
b. Blok Yapıya Yönetim Kurulu (Yönetici) Ataması 491
2. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı Malikleri Kurulu 493
a. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı Yönetimi 493
b. Blok Niteliğinde Olmayan Yapılara Temsilci Atama 493
3. Ticari Alan Yönetimi 493
a. Ticari Alan (AVM) Kat Malikleri Kurulu 493
b. Ticari Alan (AVM) Temsilciler Kurulu 494
c. Ticari Alan Yönetim Kurulu (Yönetici) Ataması 494
4. Parsel Yönetimi 494
a. Parsel Kat Malikleri Kurulu 494
b. Parsele Yönetim Kurulu (Yönetici) Ataması 494
5. Ada Yönetimi 495
a. Ada Kat Malikleri Kurulu 495
b. Ada Temsilciler Kurulu 495
c. Ada Yönetim Kurulu (Yönetici) Ataması 495
6. Toplu Yapı Yönetimi 496
a. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 496
b. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 496
c. Toplu Yapı Yönetim Kurulu (Yönetici) Ataması 496
d. Blok Yönetimi ile Toplu Yapı Yönetimi Arasındaki İlişki 499
7. Geçici Yönetim 499
a. Yönetim Planı ile Düzenlenen Geçici Yönetim 499
aa. Geçici Yönetim Oluşturma Şartları 500
aaa. Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümlerin Uygulanması 500
aab. Yönetim Planında Düzenlenmiş Olması 500
aac. Yönetim Planında Temsilciler Kurulunun Düzenlenmiş Olması 501
ab. Geçici Yönetime İlişkin Şartların Belirlenmesi 502
aba. Açıklamalar 502
abb. Yargıtay Kararları 503
ac. Geçici Yönetimin Yetkileri 503
ad. Geçici Yönetimin Görevleri 504
ae. Geçici Yönetimin Görev Süresi 505
aea. Kanun’da Belirlenen Süreler 505
aeb. Yönetim Planı ile Belirlenebilecek Süreler 505
aec. Toplu Yapının Bitimi 506
aed. Yargıtay Kararları 507
af. Geçici Yönetim Görev Süresini Aşacak Şekilde Sözleşme Yapabilir mi? 509
afa. Geçici Yönetimin Görev Süresi Kesin Olarak Belirlenmişse 509
afb. Geçici Yönetimin Görev Süresi Belli Değilse 509
afc. Geçici Yönetimin İmzaladığı Sözleşmedeki Cezai Şartın Durumu 510
ag. Geçici Yönetimin Görev Süresi Kat Malikleri Tarafından Kısaltılabilir mi? 511
aı. Geçici Yönetimin Görev Süresi Dolmasına Rağmen Çağrı Yapmaması 512
b. 5912 Sayılı Kanun Uyarlaması ile Atanan Geçici Yönetici 512
c. Geçici Yöneticinin Sorumluluğu 513
d. Geçici Yönetimin Varlığına Bağlı Olarak Geçici Denetim Kurulu Oluşturulması 513
6. Bölüm
YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ, SORUMLULUĞU VE HAKLARI
I. YÖNETİCİNİN GÖREVE BAŞLAMASI VE GÖREVİ DEVRALMASI 515
A. Yöneticinin Göreve Başlaması 515
1. Kurulların Atadığı Yönetici 515
a. Yönetici Kurula Katılmışsa 515
b. Yönetici Kurula Katılmamışsa 515
2. Mahkeme Tarafından Atanan Yönetici 516
B. Yöneticinin Görevi Devralması ve İlk Yapılacak İşlemler 516
1. Devir/Teslim 516
2. Adres Levhası Asılması 516
3. İmza Beyannamesi 517
4. Noterlik İşlemleri 518
a. Genel Olarak 518
b. Noterin Toplantıya İlişkin Kararı Değerlendirme Yetkisi var mı? 518
c. Defterler ve Açılış/Kapanış Onayları 519
d. Karar Defteri Bulunmaması 519
e. Defter Kapanış Onayı Sonraki Yıllarda Yapılabilir mi? 520
5. Bankacılık İşlemleri 520
6. e–SGK Şifre ve Kullanıcı Bilgileri ile Bildirimler 520
7. Avukata Vekâlet 521
8. Ortak Yerleri Kiraya Verme Yetkisi 521
9. Sözleşmelerin Kontrol Edilmesi 521
10. Aylık İş ve Periyodik Bakım Listesi Hazırlanması 521
11. İşletme Projesi Hazırlığı 522
II. YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ 522
A. Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi–KMK md.35 522
1. Kurul Kararları ve Yönetim Planı Hükümlerinin Yerine Getirilmesi 522
2. Anagayrimenkulün Gayesine Uygun Olarak Kullanılması, Korunması, Bakımı ve Onarımı İçin Gereken Tedbirlerin Alınması 524
a. Gereken (Olağan) Tedbirlerin Alınması 524
b. Masraflı ve Büyük İşlerin Yapılması 526
c. Olağanüstü ve Acil Durumlar 526
d. Mahkemece Yapılacak Tespit 527
e. Yargıtay Kararları 527
3. Anagayrimenkulün Sigorta Ettirilmesi 528
a. DASK 528
b. Ortak Alan Sigortası 529
c. Özel Konut Sigortası 529
4. Anagayrimenkulün Genel Yönetim İşleriyle Korunması, Onarımı, Temizlik Gibi Bakım İşleri İçin Avans Toplanması ve Ek Avans Toplanması 529
5. Anagayrimenkulün Yönetimiyle İlgili Ödemelerin Kabulü, Yönetim Dolayısıyla Doğan Borçların Ödenmesi 530
6. Anagayrimenkulün Tümünü İlgilendiren Tebligatların Kabulü 530
7. Anagayrimenkulü İlgilendiren Bir Sürenin Geçmesine veya Bir Hakkın Kaybına Meydan Vermeyecek Gerekli Tedbirlerin Alınması 531
8. Anagayrimenkulün Korunması ve Bakımı İçin Kat Maliklerinin Yararına Olan Hususlarda Gerekli Tedbirleri Onlar Adına Almak 531
9. Dava Açılması, İcra Takibi Yapılması ve Kanuni İpotek Hakkı Tescili 532
10. Bankada Hesap Açtırmak 533
11. Kat Malikleri Kurulunu Toplantıya Çağırma 534
12. Asansör Bakım ve İşletmesine İlişkin Görevleri 535
13. Personel İstihdamı ve 3. Kişilerle Sözleşme Yapma 535
B. Adres Levhası Asılması –KMK md.34/9 536
C. Defter Tutması, Belgelerin Saklanması–KMK md.36 538
1. Kat Mülkiyetinde Tutulması Zorunlu Defterler 538
a. KMK Yönünden 538
aa. Karar Defteri 538
ab. Gelir–Gider Defteri (İşletme Defteri) 539
ac. Denetleme Defteri 540
ad. Asansör Kayıt Defteri 541
ae. Demirbaş Kayıt Defteri 541
b. Vergi Mevzuatı Yönünden 541
c. SGK Mevzuatı Yönünden 542
ca. Genel Hükümler 542
cb. Ceza Hükümleri 543
cc. Usul Hükümleri 544
cca. Tasdik Şartı 544
ccb. Kayıt Şartı 544
ccc. İbraz Şartı 545
ccd. Prim Belgesi Verme Zorunluluğu 545
d. İş Mevzuatı Yönünden 545
2. Kat Mülkiyetinde Defter Tasdiki ve Önemi 546
a. Noter Tasdiki 546
aa. 634 Sayılı KMK Yönünden Tasdik 546
aaa. Açılış Tasdiki 546
aaaa. Karar Defteri 546
aaab. İşletme Defteri 547
aaac. Denetleme Defteri 547
aab. Kapanış Tasdiki 547
aaba. Karar Defteri 547
i. Defterin Bitmesi Nedeniyle Kapanış Tasdiki 547
ii. Dönem Sonu Kapanış Tasdiki 548
iii. Dönem Sonu Kapanış Tasdiki Yapılmamasının Müeyyidesi 548
aabb. İşletme Defteri 548
aabc. Denetleme Defteri 549
aac. Türkiye Noterler Birliği Uygulamaları 549
aaca. VUK’ta Yer Almayan Defter Onaylama İşlemleri Konulu 02.09.2021 Tarih ve 51 Sayılı Birleştirilmiş Genelge 549
aacb. 634 Sayılı KMK’ya göre Yönetim Defterlerinin İlk Açılış ve Yıl Sonu Kapanışı Konulu 18.06.2007 Tarih ve 80 Sayılı Genelge 550
ab. 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu Yönünden Tasdik 551
ac. 6102 Sayılı TTK Yönünden Tasdik 551
ad. 213 Sayılı VUK Yönünden Tasdik 551
ae. 6100 Sayılı HMK Yönünden Defter Tasdiki 552
b. Delil Niteliği 552
ba. 634 Sayılı KMK Yönünden Delil Niteliği 552
baa. Karar Defteri 552
bab. Gelir/Gider Defteri (İşletme Defteri) 553
bb. 6100 Sayılı HMK Yönünden Delil Niteliği 554
3. Belgelerin Saklanması 556
4. Zayi Belgesi 556
D. İşletme Projesi Yapılması–KMK md.37 556
E. İptal Davalarını Duyurmak–KMK md.38 557
F. Faaliyet Raporu Hazırlama –KMK md.39 557
G. Bildirim Yükümlülüğü–KMK md.48/1 557
H. Kullanma Yerlerinin Boşaltılması–KMK ek md.2 557
I. Toplu Yapı Yönetim Kurulunun Görevleri 558
İ. Yöneticinin Diğer Mevzuat Kapsamındaki Görevleri 559
1. 1774 Sayılı Kimlik Bildirme Kanunu 559
2. Adres Kayıt Sistemi Yönetmeliği 559
3. Asansör Yönetmelikleri Kapsamında Görevleri 560
a. Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği 560
b. Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği 561
c. Yargıtay Kararları 562
4. Konut Kapıcıları Yönetmeliği 564
5. Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik 564
6. Isı Sayaçları Muayene Yönetmeliği 565
7. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği 566
8. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik 566
9. Sığınak Yönetmeliği 570
10. 5188 Sayılı Kanun Gereği Özel Güvenlik Mali Mesuliyet Sigortası 570
11. KVKK Kapsamında Görevleri 571
12. İş, Sosyal Güvenlik ve Vergi Mevzuatı Kapsamında Görevleri 571
13. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 572
III. VEKÂLET SÖZLEŞMESİ KAPSAMINDA YÖNETİCİNİN BORÇLARI 572
A. Talimatlara Uyma Borcu 572
B. Şahsen İfa, Sadakat ve Özen Gösterme Borcu 573
1. Şahsen İfa Borcu 573
a. Vekâlet Verenin Vekile Yetki Vermesi 573
b. İşin ve Durumun Gereği Zorunlu Haller 573
c. Teamülün Mümkün Kıldığı Hâller 574
2. Sadakat Borcu 574
3. Özen Gösterme Borcu 574
C. Sır Saklama Borcu 575
D. Hesap Verme ve Aldıklarını Geri Verme (TBK md.508) 575
IV. YÖNETİCİNİN HUKUKİ SORUMLULUĞU 575
A. Vekil Gibi Sorumluluk (KMK md.38) 576
1. Yöneticinin Hukuki Sorumluluğu ve Kapsamı 576
a. Açıklamalar 576
b. Yargıtay Kararları 578
2. Vekâletin Kapsamı 582
a. Açıklamalar 582
b. Yargıtay Kararları 584
ba. Yargıtay HGK Kararları 584
bb. Yargıtay Daire Kararları 585
3. Sorumlu Olduğu Dönem 587
4. Görev Süresi Sona Eren Yönetici Yetkilerini Kullanabilir mi? 588
a. Açıklamalar 588
b. Yargıtay Kararları 590
5. Yönetici, Yeni Yönetici Atandığında Yetkilerini Kullanamaz 592
6. Üçüncü Kişiye Vekâlet Verme 592
7. Avukata Vekâlet Verme 593
a. Açıklamalar 593
b. Yöneticinin Değişmesi Halinde Vekâlet 594
c. Yargıtay Kararları 595
8. Yetkisiz Temsil ve Vekâletsiz İş Görme 597
a. Yöneticinin Vekâletsiz İş Görmesi 597
b. Yöneticinin Yetkisinin Bulunmaması veya Yetkisini Aşması 597
c. Yöneticinin Yetkisini Kötüye Kullanması 597
9. Yöneticinin Hukuki Sorumluluğunda Kat Maliklerinin Hakları 598
10. Sorumluluktan Kurtulma ve Sorumluluğu Azaltan Haller 599
a. Hukukumuzda Sorumluluk Nedenleri ve Borcun Kaynağı 599
b. Sorumluluk Şartları 599
ba. Kusur 600
bb. Zarar 600
bc. İlliyet Bağı 601
bd. Kat Maliklerinin veya Zarar Görenlerin Kusuru 601
be. Müterafik Kusur 601
bf. Sorumsuzluk Anlaşması 602
c. Yönetim Kurulu Üyeleri Arasındaki Müteselsil Sorumluluk 604
d. İş Bölümü, Görev Dağılımı 606
e. Kusursuzluğunu İspat 606
f. Kurul Kararlarını Yerine Getirme 606
g. Harcama Yetkisi 607
B. İptal Davalarında Temsil Yetkisi ve Görevi 607
1. İptal Davalarına İlişkin Sorumluluğu 607
2. İptal Davalarını Duyurmak 608
3. Davayı Kabul/Feragat Yetkisi 609
4. Yargılama Giderleri 610
C. Hesap Verme (KMK md.39) 611
1. Yöneticinin Hesap Vermesi 611
2. Hesap Verme Zamanı 611
3. Hesap Verilecek Kişiler 611
4. Hâkim Müdahalesi ile Hesap Verme 612
D. Haksız Fiil ve Zarar Sorumluluğu 613
1. Açıklamalar 613
2. Emsal Kararlar 614
V. YÖNETİCİNİN HAKLARI 620
A. Genel Olarak 620
B. Görev Süresine İlişkin Ücret Talep Hakkı 620
1. Yöneticinin Kat Malikleri Arasından Atanması 620
a. Yönetici Ücreti 620
aa. Açıklama 620
ab. Toplu Yapı Yöneticilerinin Ücreti 621
ac. Sırayla Yöneticilik Yapılması 621
ad. Yöneticinin Mahkeme Tarafından Belirlenmesi 621
b. Gider Muafiyeti ve Normal Yönetim Giderlerinin İçeriği 621
c. Yönetici Yardımcıları 622
2. Yöneticinin Kat Malikleri Dışından Atanması 623
a. Yönetici Ücreti 623
b. Ücret Uyuşmazlığı 624
c. Yönetici Yardımcıları 624
3. Toplu Yapılarda Ücrete Karar Verecek Organlar 624
4. Yönetim Planı ile Atanan Geçici Yönetici Ücretleri 625
5. Ücret Talep Zamanı 625
6. Ücret veya Muafiyette Gelir Vergisi Sorunu 626
7. Ücret ve Huzur Hakkı Arasındaki Fark 626
8. SGK Kaydı ve Kıdem Tazminatı 627
9. Kat Maliki Avukatın Yönetici Ücreti 627
10. Ücrete İlişkin Yargıtay Kararları 628
C. Sözleşmeyi Fesih Hakkı 629
D. Tazminat Hakkı 630
7. Bölüm
KAT MÜLKİYETİNDE TARAF EHLİYETİ
I. GENEL OLARAK TARAF EHLİYETİ (HUSUMET) 631
II. YÖNETİM ŞİRKETİNİN TARAF EHLİYETİ 633
A. Sözleşme ile Hizmet Alınan Yönetim Şirketi 633
B. Yönetici Olarak Atanan Yönetim Şirketi 634
III. KAT MÜLKİYETİNDE KOOPERATİFLERİN TARAF EHLİYETİ 635
A. Taraf Ehliyeti 635
B. Kooperatifin İhyası 636
IV. YÖNETİCİNİN KANUN GEREĞİ TARAF OLABİLECEĞİ UYUŞMAZLIKLAR 638
A. Aktif Taraf Ehliyeti (Davacı olma) 638
1. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Yerine Getirilmesi 638
2. Ortak Gider Alacağının Tahsiline İlişkin Dava ve İcra Takipleri 639
3. Banka Muamelelerine İlişkin Davalar 641
4. Sözleşmelerden Doğan Uyuşmazlıklara İlişkin Davalar 642
5. KMK md.19 Hükmünden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar 644
6. Vekâletsiz İş Görme 644
7. Yönetim Adına Tesis Edilen Hukuki ve İdari İşlemler 645
8. Kambiyo Senetlerine Özgü Takip İşlemleri 646
B. Pasif Taraf Ehliyeti (Davalı olma) 646
1. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptaline İlişkin Davalar 646
a. Husumetin Yöneticiye Yöneltilmesi 646
b. Husumetin Karara Olumlu Oylarıyla Katılanlara Yöneltilmesi 647
c. Taraf Sıfatlarının Birleşmesi 648
d. Yöneticinin Davayı Kabul Yetkisi 649
2. İşletme Projesinin İptaline İlişkin Davalar 649
3. Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi, Kurul Kararları ve Sözleşmelerden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar 649
a. Açıklamalar 649
b. Yargıtay Kararları 650
ba. Yargıtay HGK Kararları 650
bb. Yargıtay Daire Kararları 651
4. İşçi Alacaklarına İlişkin Davalar 654
5. Menfi Tespit ve İstirdat Davaları 654
6. Defter Tutma, Belgeleri Saklama ve İbrazına İlişkin Davalar 655
7. Müdahalenin Meni 655
a. Kurul Kararı ile Yapılan Müdahale 655
b. Yönetim Planı Hükmü Gereği Yapılan Müdahale 656
c. Yönetici Kararı ile Yapılan Müdahale 656
d. İhtiyati Tedbir Talebi 656
8. Mimari Projeye Aykırılık Nedeniyle Açılabilecek Davalar 656
9. Ecrimisil 658
a. Açıklamalar 658
b. Emsal Kararlar 658
10. Yöneticinin Hukuki Sorumluluğu Nedeniyle Açılabilecek Diğer Davalar 659
a. Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi Kapsamında Maddi Tazminat Davaları 659
b. Ortak Alanlardan Kaynaklanan Hasar Tazmini 660
c. Sigorta Rücu Davaları 661
d. Hırsızlık, Adam Çalıştıranın Sorumluluğu 662
da. Açıklamalar 662
db. Yargıtay Kararları 665
e. Manevi Tazminat Davaları 670
f. Sebepsiz Zenginleşme Davası 671
g. Zilyetliğin Gasbı, Defter ve Belgelerin Teslimi 671
h. Elatmanın Önlenmesi 672
ı. Eski Hale Getirme 672
i. Vekâletsiz İş Görme 672
j. Görevli Mahkemelerin Tespiti 673
ja. Maddi Zararın Yöneticiden Talep Edilmesi 673
jb. Yöneticiden Manevi Tazminat Talep Edilmesi 673
jc. Zararın Yönetici ve Özel Güvenlik Şirketinden Talep Edilmesi 674
jd. Yönetim Şirketi ile ilgili Uyuşmazlıklar 676
jda. Açıklamalar 676
jdb. Tüketici Hakem Heyetine Başvuru 676
jdc. Yargıtay Kararları 677
a. Tüketici Mahkemesine İlişkin Kararlar 677
b. Tüketici Hakem Heyetine İlişkin Kararlar 678
V. ÖZEL OLARAK YETKİ VERİLMESİ HALİNDE YÖNETİCİNİN TARAF EHLİYETİ 679
A. Genel Hükümler 679
1. Özel Yetki Gereken Konular ve Usulü 679
2. Yöneticinin Kat Maliki Olmaması 680
3. Kat Maliki Olan Yönetici 681
4. Dava Şartları 682
5. Sonradan Verilen Yetki–İcazet ve Mahkemenin Yetki İçin Süre Vermesi 682
6. Yetki İçin Karar Yeter Sayısı ve Yetkili Organ 683
a. Blok Kat Malikleri Kurulu 683
b. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 684
c. Geçici Yönetim Kurulu 684
B. Ayıp ve Eksik İş Nedenine Dayalı Uyuşmazlıklarda Taraf Ehliyeti 684
1. Ayıp ve Eksik İş İhbarı 685
2. Ayıp ve Eksik İş Nedenine Dayalı Davalar 685
a. İnşaat Başlangıcından İtibaren Ayıp ve Eksik İşler 685
aa. Açıklamalar 685
ab. Yazarın Görüşü 686
ac. Yargıtay Kararları 688
b. TBK md.526 Hükümleri – Vekâletsiz İş Görme 693
c. Sonradan Yapılan İnşaat ve İşlere İlişkin Ayıp ve Eksik İşler 696
d. Sonuç 698
C. Mimari Projeye Aykırılığın Giderilmesi 698
1. Açıklamalar 698
2. Emsal Kararlar 699
D. Ortak Yerlere Elatmanın Önlenmesi 701
1. Açıklama 701
2. Yönetici Dava Yoluna Gitmeden Müdahaleyi Defedebilir mi? 702
3. Yargıtay Kararları 703
E. Gürültü, Evcil Hayvanların Tahliyesi ve Komşuluk Hukukuna İlişkin Davalar 706
F. Ecrimisil 707
G. KMK md.24–Yasak İşlere İlişkin Davalar 708
H. Kambiyo Taahhüdünde Bulunma ve Takip İşlemleri 709
I. Kira Bedeli Tahsili, Kira Tespit ve Tahliye 711
İ. Araç Satın Alma 712
J. Yönetici ve Denetçiler Aleyhinde Sorumluluk Davaları 713
VI. YÖNETİCİNİN TARAF OLAMAYACAĞI DAVALAR 714
A. Kurul Kararlarının İptali Davası Açamaması 715
B. Kurul Kararı ile Yapılan Müdahalenin Meni 715
C. Arsa Payı Düzeltme Davaları 717
D. Yönetim Planının İptaline İlişkin Davalar 717
E. Kat Mülkiyetinin ve Arsa Payının Devri Davaları– KMK md.25–47 718
F. Tescile İcbar ve Tescil Davaları 718
G. Kamulaştırmasız Elatma 719
H. TMK’nın Komşuluk Hukukuna İlişkin Davalar 719
I. TBK Hükümlerinden Kaynaklanan Davalar 720
VII. KİRACI VE KULLANANLARIN TARAF EHLİYETİ 721
A. Açıklamalar 721
B. Yargıtay Kararlarına Göre Kiracının Açabileceği Davalar 722
VIII. İNTİFA HAKKI SAHİBİNİN TARAF EHLİYETİ 724
A. Açıklamalar 724
B. Yargıtay Kararları 725
8. Bölüm
TOPLU YAPILARDA DENETİM VE DENETÇİ
I. DENETİM 727
A. Kat Mülkiyetinde Denetim Türleri 728
1. Bireysel Denetim 728
2. Kat Malikleri Kurulu Aracılığı ile Denetim 728
3. Denetim Organı Aracılığı ile Denetim 728
4. Bağımsız Denetim Şirketleri ile Denetim 729
B. Göreve Başlarken Denetçinin Kabul Ettiği Şartların Sonradan Değişmesi 729
II. DENETÇİ ATAYACAK KURULLAR 730
1. Blok/Yapı Kat Malikleri Kurulu 730
2. Parsel Kat Malikleri/Temsilciler Kurulu 730
3. Ada Kat Malikleri/Temsilciler Kurulu 730
4. Ticari Alan Kat Malikleri Kurulu 731
5. Toplu Yapı Kat Malikleri/Temsilciler Kurulu 731
III. DENETÇİ ATAMASI 731
A. Klasik Yönetimde Denetçi 731
B. Blok Denetçisi 731
1. Denetçinin Kimlerden Atanacağı 732
2. Blok Denetçisinin Kat Maliki Olup Olmayacağı 732
3. Denetçinin Dışarıdan Atanması 733
4. Blok Denetçisinin Ne Kadar Süre İçin Atanacağı 734
5. Blok Denetçisinin Kaç Kişi Olacağı 735
6. Blok Denetçisi Atanamazsa Ne Olur? 735
C. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı Denetçi 735
D. Toplu Yapı Denetçisi 736
1. Toplu Yapıya Denetçi Ataması Zorunlu mu? 736
2. Toplu Yapılarda Denetçinin Kat Maliki Olması Zorunlu mu? 736
3. Kat Maliki Olmayanların Denetçi Atanabileceğine İlişkin Görüşüm 736
4. Toplu Yapıya Denetçi Atayacak Kurullar 738
5. Denetçinin Başka Bir Kurul Tarafından Atanması Mümkün Müdür? 738
6. Toplu Yapılarda Denetçi Kimlerden Atanır? 739
7. Denetçi Atama Karar Yeter Sayısı 740
8. Denetleme Kurulu Kaç Kişiden Oluşur? 740
9. Toplu Yapı Denetçisinin Yetki Alanı 741
10. Toplu Yapı Denetçilerinin Görev Süresi 741
11. KMK Uygulamasında Eksik Gördüğüm Hususlar 742
IV. DENETÇİNİN GÖREV, YETKİ VE SORUMLULUKLARI 743
A. Genel Olarak Denetim Görevi 743
B. Hesap Denetimi 744
C. Yöneticinin Görevdeki Tutumunun Denetlenmesi 745
D. Zararı ve Sorumlusunu Tespit Etme 745
E. Denetimi Bizzat İfa Görevi 745
F. Sadakat, Özen ve Sır Saklama Yükümlülüğü 746
G. Denetim Raporu Hazırlama 746
H. Denetim Raporunun Tebliği 747
I. Kurulların Olağanüstü Toplanması İstemi 748
İ. Denetleme Defteri Tutmak 748
J. Sorumluluk ve Hesap Verme 748
K. Dava ve Taraf Ehliyetinin Değerlendirilmesi 748
V. DENETÇİNİN HAKLARI 749
A. Belge ve Kayıtların Teslimi ile Çalışma Ortamı Talep Hakkı 749
B. Ücret Talep Hakkı 749
C. Yaptığı Masrafları Talep Hakkı 750
D. Sözleşmeyi Fesih Hakkı 750
VI. DENETİMİN İÇERİĞİ 750
A. Genel Esaslar 750
B. Mizan 752
1. Mizan Çeşitleri 752
a. Aylık Mizan 752
b. Genel Geçici Mizan 752
c. Kesin Mizan 752
2. Mizanın Şekli 752
3. Mizanda Yer Alacak Gider Örnekleri 753
4. Gerçekleşmiş Gider Mizan Kaydı 755
VII. ZAMAN ARALIĞI YÖNÜNDEN DENETİM 755
VIII. DENETİMİN SONUÇLARI 756
A. Denetimin Hukuki Sonuçları 756
B. Denetimin Cezai Sonuçları 757
C. Genel Değerlendirme 757
9. Bölüm
YÖNETİM VE DENETİM GÖREVİNİN SONA ERMESİ, SONUÇLARI
I. YÖNETİM VE DENETİM GÖREVİNİN SONA ERME NEDENLERİ 759
A. Olağan Sona Erme 759
B. Tek Taraflı Sona Erme 760
1. Azil 760
a. Azil Nedenleri 760
aa. Talimatlara Uyulmaması, Görevlerin Yerine Getirilmemesi 760
ab. Sadakat ve Özen Yükümlülüğüne Aykırılık 761
ac. Bilgilerin Açıklanması 761
ad. Kurul Olarak Birlikte Hareket Etmeme 761
ada. Yönetim Kurulu 761
adb. Denetim Kurulu 761
ae. İşin Bizzat Yapılmaması 762
af. Hesap Vermeme 763
ag. Zararın Karşılanmaması – Teminat Göstermeme 763
ah. Denetim Amacının Aşılması 763
b. Azil Yetkisi 764
ba. Blok Yönetici/Denetçilerinin Azli 764
bb. Toplu Yapı Yönetici/Denetçilerinin Azli 764
c. Toplanma ve Karar Usulü 765
ca. Önemli Bir Sebebin Çıkması 765
cb. Yönetici, Denetçi veya Kurul Üyelerinin Üçte Birinin İstemi 765
cc. Gündem ve Çağrı 765
d. Karar Yeter Sayısı 766
2. İstifa 768
3. Ölüm, Ehliyetin Kaybedilmesi, İflas ve Konkordato Mühleti 769
4. Kat Maliki Olma Sıfatının Kaybedilmesi 769
5. Sonuç 769
C. Karşılıklı Anlaşma ile Sözleşmenin Sona Ermesi veya Fesih 770
II. YÖNETİM VE DENETİM GÖREVİNİN SONA ERMESİNİN SONUÇLARI 770
A. Yönetici veya Yönetim Kurulu Üyeleri Açısından 770
1. Hukuki Sonuçları 770
a. Defter Tutma ve Dosya Saklama Yükümlülüğü Kapsamında Teslim Borcu 770
b. Kullanma Yerlerinin Boşaltılması–Tahliye Etme Yükümlülüğü 773
c. Bildirim Ödevi 774
d. Özen Yükümlülüğü Kapsamında Devir ve Teslim 774
e. Sadakat ve Sır Saklama Borcu– (KMK md.35/a–f–g, TBK md.396) 774
f. Alınanları Geri Verme Yükümlülüğü 775
g. Yöneticinin Sorumluluğu Nedeniyle Aleyhinde Açılabilecek Hukuk Davaları 776
2. İdari Para Cezaları 776
a. KMK’da Düzenlenen İdari Para Cezaları 776
aa. KMK md.33 776
ab. KMK md.34 776
ac. KMK md.36 776
b. Kimlik Bildirme Kanunu–KBK 777
c. Adres Kayıt Sistemi Yönetmeliği 777
d. Kabahatler Kanunu–KK 777
e. Enerji Verimliliği Kanunu–EVK 778
f. Kişisel Verileri Koruma Kanunu–KVKK 778
g. İş ve SGK Mevzuatı 778
h. Özel Güvenlik Mevzuatı 778
ı. Sığınak Yönetmeliği 779
i. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik 779
j. Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği 779
3. Cezai Sonuçları 780
a. Güveni Kötüye Kullanma Suçu–TCK md.155 780
aa. Açıklamalar 780
ab. Yargıtay Kararları 781
b. Dolandırıcılık (TCK md.157) 786
c. Özel Belgede Sahtecilik, Bozmak, Yok Etmek veya Gizlemek (TCK md.207–208) 786
d. Ticari Sır, Bankacılık Sırrı veya Müşteri Sırrı Niteliğindeki Bilgi veya Belgelerin Açıklanması (TCK md.239) 789
e. Genel Güvenliği Taksirle Tehlikeye Sokma– TCK md.171 789
f. Konut Dokunulmazlığını İhlal –TCK md.116) 789
g. Özel Hayata ve Hayatın Gizli Alanlarına Karşı Suçlar 790
ga. Güvenlik Kameraları ve Özel Hayata Müdahalesinin Değerlendirilmesi 790
gb. Güvenlik Kameralarının Özel Hayatın Gizliliğini İhlal Edip Etmediği 792
gc. İşyerindeki Güvenlik Kameraları 795
h. Verileri Hukuka Aykırı Olarak Verme veya Ele Geçirme–TCK md.136 795
ı. Verileri Yok Etmeme–TCK md.138 796
i. Sistemi Engelleme, Bozma, Verileri Yok Etme veya Değiştirme (TCK md.244) 796
j. Özen Yükümlülüğünden Doğan Taksirle Yaralama 797
k. Suç İşlemek Amacıyla Örgüt Kurma (TCK md.220) 797
l. Kişisel Verilerin Kaydedilmesi Suçu–TCK md.135 797
la. Açıklamalar 797
lb. Şikâyet Süresi ve Zamanaşımı 799
lc. Suçun Cezası 799
ld. Özel Hayatın Gizliliğini İhlal ve Kişisel Verilerin Kaydedilmesi Suçu 799
le. Cezayı Attıran Nedenler (TCK md.137) 799
lf. Cezanın Ertelenmesi, Adli Para Cezasına Çevrilmesi veya HAGB 799
m. Kişilerin Huzur ve Sükûnunu Bozma–TCK md.123 799
n. Gürültüye Neden Olma–TCK md.183 801
na. Açıklamalar 801
nb. Yargıtay Kararları 802
o. İmar Kirliliğine Neden Olma–TCK md.184 803
oa. Açıklamalar 803
ob. Yargıtay Kararları 804
ö. Hayvanın Tehlike Yaratabilecek Şekilde Serbest Bırakılması (TCK md.177) 806
öa. Açıklamalar 806
öb. Yargıtay Kararları 808
4. İbra 809
a. İbra Nedir? 809
aa. Toplu Yapıda Yönetici ve Denetçinin İbrası 811
ab. Blok Yapıda Yönetici ve Denetçinin İbrası 811
ac. İbra ve Sonuçları 812
b. Yönetici ve Denetçi İbra Oylamasında Oy Kullanabilir mi? 813
c. İbra Edilen Yöneticinin Sorumluluğu Kalkmış Olur mu? 814
d. Usulsüzlük ve İbra Edilmeme 816
e. Genel Olarak İbra Edilmeme Nedenleri 818
5. Yönetim Görevinin Sona Ermesi Nedeniyle Yöneticinin Hakları 819
a. Görev Süresine İlişkin Ücret Talep Hakkı 819
b. Yaptığı Masrafları Talep Hakkı 819
6. Yönetici ve Denetçinin Açabileceği Davalar 820
a. Hukuk Davaları 820
aa. Ücret Alacağına İlişkin Davalar 820
ab. Haksız ve Erken Fesih Nedeniyle Tazminat Davası 820
ac. Masraf Alacağına İlişkin Davalar 820
ad. Teminat İadesi İçin Menfi Tespit ve İstirdat 821
b. Ceza Davaları 821
B. Denetçi ve Denetim Kurulu Üyeleri Açısından 822
1. Hukuki Sonuçları 822
a. Kullanma Yerlerinin Boşaltılması–Aldıklarını Teslim Etme Yükümlülüğü 822
b. Sadakat ve Sır Saklama Yükümlülüğü 822
c. Denetçinin Sorumluluğu Nedeniyle Aleyhinde Açılabilecek Hukuk Davaları 822
2. Denetim Görevinin Sona Ermesi Nedeniyle Denetçinin Hakları 822
3. Cezai Sonuçları 823
10. Bölüm
PROFESYONEL SERVİS (HİZMET) ŞİRKETLERİ
I. GENEL OLARAK 825
II. SERVİS ŞİRKETİ KATEGORİLERİ 827
A. Yönetim Hizmet ve Danışmanlık Şirketleri 827
1. Amatör Yönetim Şirketleri 828
2. Profesyonel Görünen Yönetim Şirketleri 828
3. Profesyonel Yönetim Şirketleri 828
4. Uzman Yönetim Kadrosu Oluşturulması 829
B. Teknik Servis 830
1. Teknik Servis Nedir? 830
2. Toplu Yapılarda Olası Teknik Cihazlar 830
3. Teknik Servis Ne İş Yapar? 831
C. Özel Güvenlik Şirketleri 831
D. Temizlik Şirketleri 832
E. Danışmanlık Şirketleri 832
F. Hukuki Danışmanlık ve Avukatlık Hizmetleri 833
G. Mali Müşavirlik 833
H. Diğer Şirketler ve Genel Değerlendirme 833
I. Sözleşmeler 834
1. Sözleşme Hazırlanırken Dikkat Edilecek Hususlar 834
2. Sözleşmede Bulunması Gerekenler 834
3. Sözleşme Kontrol Listesi 836
11. Bölüm
ÖZEL GÜVENLİK VE İSG MEVZUATI
I. ÖZEL GÜVENLİK MEVZUATI 839
A. 5188 sayılı Özel Güvenlik Hizmetlerine Dair Kanun 840
1. ÖGG Temel Görevi 840
2. ÖGG Yetki Sınırı 841
3. ÖGG Hukuki Statüleri 841
4. ÖGG Yetkileri ve Yükümlülükleri 842
a. Durdurma ve Kimlik Sorma Yetkisi 843
b. Arama Yetkisi 845
c. Emanete Alma Yetkisi 845
5. Adli Görevler Açısından Özel Güvenlik 845
a. Adli Görevi 845
b. Adli Yakalama Yetkisi 846
c. Kelepçe Takılması 847
d. Yakalamada Zor Kullanma 847
6. Yakalama Yetkisinde Görev Alanı Açısından Esas Alınacak Ölçüt 847
a. Adli Arama Yetkisi 848
b. Emanete Alma Yetkisi 848
c. El Koyma Yetkisi 848
d. Adli Amaçlı El Koyma 848
e. Güvenlik Görevlilerinin Zor Kullanma Yetkisi 848
f. Meşru Müdafaa 849
7. Özel Güvenlik Görevlilerinin Kanuni Yükümlülükleri 850
a. İhbar Yükümlülüğü 851
b. Olay Yerinin Korunması Yükümlülüğü 852
8. Özel Güvenlik Görevlilerinin Hiyerarşik Yapılanması 853
9. Özel Güvenlikle Korunan Yere Polisin Silahla Girmesi 853
10. Özel Güvenlik Mali Sorumluluk Sigortası 853
B. Özel Güvenlik Hizmetlerine Dair Kanunun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik 855
1. Özel Güvenlik Görevlisinde Aranan Şartlar 855
a. Özel Güvenlik Görevlisi Çalışma İzni 855
b. Sağlık Şartları 855
c. Özel Güvenlik Görevlilerinin Bildirilmesi 856
d. Çalışma İzninin Yenilenmesi/İptali 856
e. ÖGG Kimlik Kartları ve Yenilenmesi 856
f. Üniforma ve Teçhizat 856
g. Silah Bulundurma ve Taşıma İzni Verilmesi 856
2. Mülki Amirin Denetim Yetkisi 857
3. 5188 Sayılı Kanun’da İdari Para Cezası ve Yaptırım Gerektiren Fiiller 858
4. Özel Güvenlik İzni İçin İstenen Belgeler 859
C. Özel Güvenlik Görevlisi Yerine Danışman Çalıştırılması 860
D. Özel Güvenlik Sözleşmesi 861
1. Sözleşmenin Niteliği 861
2. Tarafların Borçları 861
3. Şirketin Hukuki Sorumluluğu 862
4. Şirketin Üçüncü Kişilere Karşı Sorumluluğu 862
5. Sözleşmenin Sona Ermesi 862
E. Yargıtay Kararları 863
II. İŞ VE SOSYAL GÜVENLİK MEVZUATI 865
A. İş Mevzuatı Hükümleri 865
1. Haftalık Çalışma Süresi 865
2. Gece Çalışması 866
3. Ara Dinlenmeleri 866
4. Serbest Zaman 866
5. Hafta Tatili 867
6. Denkleştirme Çalışması 867
7. Fazla Çalışma 867
8. Fazla Süreli Çalışma 868
9. Ulusal Bayram ve Genel Tatil Günlerinde Çalışma ve Ücret 868
10. Telafi Çalışması 868
11. İşçi Postaları 869
12. Yıllık Ücretli İzin 870
13. İşçi Çıkarma ve Ücretle İlgili Hükümlere Aykırılık 871
B. Özel Güvenlik Uygulamaları 872
C. ÖGG Haftalık Çalışma Döngüsü ve Fazla Mesai Hesaplama 872
D. İşçi–İşveren Uyuşmazlıkları 874
1. Genel Olarak İşçi ve İşveren Uyuşmazlıkları 874
2. Fesih Hakkı, İhbar Önelleri ve Bildirimsiz Fesih Halleri 875
3. İş Arama İzni 876
4. Emeklilik Nedeniyle İş Akdinin Feshi 877
5. Davalarda Husumet 878
6. Asıl İşveren – Alt İşveren İlişkisi 880
7. Dava Şartı Arabuluculuk 882
8. Görevli ve Yetkili Mahkeme 882
9. Davada İncelenecek Belgeler 883
10. Yöneticinin Davayı Kabul Yetkisi 883
11. İhbar Tazminatı 883
12. İşe İade Davaları 884
13. Kıdem Tazminatı Davaları 886
a. Kıdem Tazminatı Nedir? 886
b. Kıdem Tazminatını Kim Öder? 887
c. Kiracıya İcra Emri Gönderilebilir mi? 889
d. Kıdem Tazminatı Hangi Oranda Paylaştırılır? 890
e. Bağımsız Bölümün Birden Fazla Maliki Olması Halinde Paylaşım 890
f. Geçmiş Dönem Kıdem Tazminatından Kim Sorumludur? 890
g. Kıdem Tazminatı Hesaplama 892
h. Kıdem Tazminatına Hak Kazanma 893
14. İşçi ve İşveren Uyuşmazlıklarında Kurulacak Hüküm 894
15. Faiz Türü, İşlemeye Başlayacağı Tarihler ve Zamanaşımı Süreleri 897
16. İcra Takibi ve Kararın İnfazı 897
17. Anagayrimenkul Yönetiminde 89/1 Haciz İhbarnamesi ve Haciz Müzekkeresi Sorunu 899
E. Kapıcı ve Kapıcı Dairesi 901
1. Tanımlar 902
2. Kapıcı Çalıştırılması Zorunlu mudur? 902
3. Kapıcı Dairesi Zorunlu Mudur? 902
4. Kapıcıya Konut Verilip Verilmeyeceği Sorunu 903
5. Kapıcıya Verilen Konut Kira Bedeli Sorunu 904
6. Kapıcı Dairesine Su, Elektrik, Gaz Aboneliği Tesisi 904
7. Kapıcı Dairesi Kullanım ve Ortak Giderleri 905
8. Kapıcılık Sözleşmesinin Feshi 906
9. Kapıcı Dairesi–Kullanım Yerlerinin Tahliyesi 906
10. Kapıcı Dairesi–Aile Konutu 907
III. 6331 SAYILI İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİ KANUNU 908
12. Bölüm
KAT MÜLKİYETİNDE HAK VE YÜKÜMLER
I. KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN HAKLARI VE YÜKÜMLERİ 911
A. Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları 911
1. Yapının Tamamlanmasını İsteme ve Dava Hakkı 911
2. Yapının Tamamlanması İçin Yönetici Atama 912
B. Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları 912
1. Yapının Tamamlanması Yükümü 912
a. Borçları Karşılıklı Olarak Yerine Getirme 912
b. Yapım İşini Kolaylaştırma 914
2. Kat İrtifakı Hakkının Devri Zorunluluğu 914
3. Kat İrtifakı Hakkının Devri Davası 914
a. Dava Şartları 914
aa. Sözleşme Şartı 914
ab. Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçlarını Yerine Getirmemiş Olması 914
ac. Borcu Ödemekte Direnme (Temerrüt) 914
b. Davanın Tarafları 915
c. Dava Açma Süresi 915
d. Görevli ve Yetkili Mahkeme 916
e. Hüküm 916
f. Yargıtay Kararları 916
4. Diğer Kat İrtifakı Sahiplerine Verilen Zararın Giderilmesi 917
C. KMK md.17 Yargıtay Kararları 917
1. Yargıtay HGK Kararları 917
2. Yargıtay Daire Kararları 918
II. KAT MALİKLERİNİN HAKLARI 922
A. Bağımsız Bölümler Üzerindeki Hakları 922
1. Mülkiyet ve Tasarruf Hakkı 922
2. Tadilat Yapma Hakkı ve Uyulması Gereken Kurallar 923
3. Bağımsız Bölümleri Birleştirme, Ayırma 924
4. Devre Mülk Hakkı ve Devre Tatil Sözleşmeleri 924
a. Devre Mülk Hakkı 924
b. Devre Tatil Sözleşmeleri 927
c. Yargıtay Kararları 927
5. Yaşam Hakkı 929
a. Özel Yaşama Saygı Hakkı 929
b. Mahremiyet, Kişisel Verilerin Korunma Hakkı 930
c. Aile Yaşamına Saygı Hakkı 930
6. Aile Konutu Hakkı 930
7. Konut Dokunulmazlığı Hakkı 931
B. Ortak Yer ve Tesisler Üzerindeki Hakları 932
1. Ortak Yer Nedir? 932
2. Ortak Yerlerin Belirlenmesi 932
a. Kanun Gereği Ortak Yerler 933
aa. KMK md.4 Gereği Ortak Yerler 933
ab. KMK md.10/8 Gereği Ortak Yer Olarak Tescil Edilen Bağımsız Bölümler 933
b. Sözleşme ile Belirlenen Ortak Yerler 934
c. Yönetim Planı ile Belirlenen Ortak Yerler 934
d. Ortaklaşa Kullanma–Korunma–Faydalanma İçin Zaruri Diğer Yer ve Şeyler 934
e. Ortak Yerlerin Sonradan Belirlenmesi veya Ortak Yerlerden Çıkarılması 935
3. Toplu Yapı Ortak Yerleri 935
a. Blok Ortak Yerleri 935
b. Parsel Ortak Yerleri 936
c. Ada Ortak Yerleri 936
d. Toplu Yapı Ortak Yerleri– KMK md.67–68 936
da. Ortak Sosyal ve Alt Yapı Tesisleri 937
db. Ortak Yer Niteliğindeki Parseller– KMK md.67/f.1 937
dc. KMK md.10/8 Gereği Tescil Edilen Bağımsız Bölümler 938
dd. KMK md.68 Gereği Kamuya Ayrılan Yerler 938
4. Eklentiler 938
a. Açıklamalar 938
b. Yargıtay Kararları 939
5. Kat Maliklerinin Ortak Yerlerdeki Kullanma Hakları 942
6. Toplu Yapılarda Kat Maliklerinin Ortak Yerler Üzerindeki Hakları 943
a. Toplu Yapı Ortak Yer ve Tesislerindeki Hakları 943
aa. Blok Yapı Ortak Yer ve Tesislerindeki Hakları 943
aaa. Kanun Gereği Blok Ortak Yerleri 943
aab. Sözleşme/Özgüleme ile Kurulan Blok Ortak Yerleri 944
ab. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı Maliklerinin Ortak Yerlerdeki Hakları 944
ac. Parsel Ortak Yerleri Üzerinde Kat Maliklerinin Hakları 944
ad. Toplu Yapı Ortak Yerleri, Sosyal ve Alt Yapı Tesisleri Üzerindeki Hakları 944
ae. Ortak Yer Niteliğindeki Parseller Üzerindeki Hakları– KMK md.67/f.1 945
aea. Tasarruf Hakkı 945
aeb. Kullanma, Yararlanma ve Giderlere Katılma Oranı 946
aec. Payların Belirlenmesi 947
af. Ortak Yer Niteliğindeki Bağımsız Bölümler Üzerindeki Hakları 948
b. Özgülenen Ortak Yerlerdeki Hakları 948
ba. Bağımsız Bölüme Özgüleme 948
bb. Blok Yapılara Özgüleme 948
bc. Grup Yapılara Özgüleme 949
bd. Toplu Yapıya Özgüleme 949
be. Kamuya Ayrılan Yerlerin Toplu Yapıya Özgülenmesi 949
c. KMK md.16’ya İlişkin Yargıtay Kararları 951
7. Tahsisli Alanlar ve Kullanım Tahsisleri 953
a. Açıklamalar 953
b. Tahsis ile Eklenti Arasındaki Farklar 955
c. Tahsis ile İntifa Hakkı Arasındaki Farklar 956
d. Tahsis ile Sükna (Oturma) Hakkı Arasındaki Farklar 956
e. Kat Mülkiyetinde Kullanım Tahsisleri (Özgüleme) 957
ea. Balkon 957
eb. Teras 957
ec. Avlu / Bahçe 960
ed. Bina Girişindeki Boş Alanlar 966
ee. Depo 966
ef. Sosyal Tesisler 967
eg. Garaj / Otopark 967
ega. Otopark İnşası ve Kullanımı 969
egaa. İmar Kanunu 969
egab. Otopark Yönetmeliği Hükümleri 970
egac. KMK Hükümleri 971
egad. Yönetim Planı Hükümleri 972
egae. Uygulamada Yaşanan Bazı Uyuşmazlıklar 972
i. Kat Maliki Otoparka Birden Fazla Araç Park Edebilir mi? 972
ii. Kat Maliki veya Yönetici, Kiracının Otoparkı Kullanmasını Engelleyebilir mi? 972
iii. Misafirler Otoparkı veya Sosyal Tesisleri Kullanabilir mi? 973
iv. Otopark Alanı Depo veya Başka Bir Amaçla Kullanılabilir mi? 973
v. Otoparka Elektrikli Araç Şarj İstasyonu Kurulabilir mi? 973
vi. Otoparka Kamyon, Kamyonet, Minibüs, Karavan Gibi Araçlar Alınabilir mi? 975
vii. İkinci İkametgâh ve Adres Bildiriminin Değerlendirilmesi 976
egb. KMK md.42 Gereği Otopark Yerleşim Planı 977
egc. Yönetmelik ve KMK md.16 Hükümlerinin Karşılaştırılması 977
egd. Kullanım Tahsisleri 979
ege. Tahsisin Sonraki Malike Etkisi 980
egf. Yargıtay Kararları 981
eh. Kapıcı Daireleri 985
eı. Sığınaklar 986
eıa. Açıklamalar 986
eıb. Sığınakların Amacı Dışında Kullanılamamasının İstisnaları 986
f. Tahsise İlişkin Karar Yeter Sayısı 987
g. Yargıtay Kararları 989
8. Faydalı Yenilik ve İlaveler KMK md.42 993
a. KMK md.42/f.1 Gereği Faydalı Yenilik ve İlaveler 993
aa. Açıklamalar 993
ab. Ortak Alanlara Güvenlik Kamerası Takılması 995
ac. Kat Maliki, Kiracının Kamera Sistemi Takmasını Yasaklayabilir mi? 997
ad. Güvenlik Kameraları Kurulumunda Dikkat Edilecek Hususlar 998
ae. Yargıtay Kararları 999
b. Engelli Hakları– KMK md.42/f.2 Gereği Faydalı Yenilik ve İlaveler 1003
ba. Açıklamalar 1003
bb. Engelli Haklarına İlişkin Mevzuat 1005
bc. Yargıtay Kararları 1007
c. Isı Yalıtımı ve Isıtma Sisteminin Dönüşümü KMK md.42/f.4 1007
ca. Isı Yalıtımı (Mantolama) 1008
cb. Isıtma Sisteminin Dönüşümü 1009
d. Çok Masraflı ve Lüks Olanlar–KMK md.43 1010
e. KMK md.42–43 Uygulaması İçin Karar Usulü ve Yeter Sayı 1012
f. KMK md.19 ile md.42–43 Arasındaki Farklar 1014
g. KMK md.42–43 Kapsamında Gider Katılımına İlişkin Yargıtay Kararları 1016
9. Bağımsız Bölüm İlavesi –KMK md.44 1018
a. Kanuni Düzenlemenin Kapsamı 1018
b. Bağımsız Bölüm İlavesi Koşulları 1018
c. Karar Alacak Kurullar 1019
d. Arsa Paylarının Yeniden Belirlenmesi 1020
e. Tescil 1020
f. Yeni Bağımsız Bölümde Paydaş Olmak İstemeyen Kat Maliki 1021
g. Yargıtay Kararları 1021
ga. Yargıtay HGK kararları 1021
gb. Yargıtay Daire kararları 1022
10. Temliki Tasarruflar ve Önemli Yönetim İşleri (KMK md.45) 1025
a. Temliki Tasarruflar 1025
aa. Anagayrimenkulün Bir Hakla Kayıtlanması 1025
ab. Anagayrimenkul Arsasının Bölünmesi ve Bölünen Kısmın Mülkiyetinin Başkasına Devrolunması 1026
ac. Diğer Temliki Tasarruflar 1026
b. Önemli Yönetim İşleri– Kiralama 1026
ba. Açıklamalar 1026
bb. Düzenlemeye İlişkin Eleştirilerim 1028
bc. Düzenleme Tüm Ortak Yerleri Kapsamaz 1029
bd. Düzenlemede Sayma Usulü Benimsenmiştir 1029
be. Lafzi Yoruma Bakılmalıdır 1029
bf. KMK md.45 Hükmünün md.10/8’le Birlikte Değerlendirilmesi 1029
bg. KMK md.45 Günümüz Şartlarına Uymamaktadır 1030
bh. KMK md.45 Dar Yorumlanmalıdır 1030
c. Toplu Yapıda Karar Alacak Organlar 1031
d. Yargıtay Kararları 1033
C. Kat Maliklerinin Diğer Hakları 1036
1. Taşınmaza Yönelik Tecavüzün Önlenmesi 1036
a. Bizzat Kuvvet Kullanma– Savunma Hakkı 1036
b. İdari Makamlara Başvuru 1036
2. Elatmanın Önlenmesi 1037
III. KİRACILARIN KULLANMA VE YARARLANMA HAKLARI 1037
A. Kiracıların Bağımsız Bölümü Kullanma ve Yararlanma Hakları 1037
B. Kiracıların Ortak Yer ve Tesisleri Kullanma ve Yararlanma Hakları 1038
1. Genel Kural 1038
2. Yönetim Planı Hükümleri 1039
3. Kira Sözleşmesi Hükümleri 1039
C. Kiracıların Eklentileri Kullanma ve Yararlanma Hakları 1040
1. Genel Kural 1040
2. Kullanma ve Yararlanma Hakkının Sınırlandırılması 1040
IV. KAT MALİKLERİNİN YÜKÜMLERİ 1041
A. KMK Hükümleri–(md.18–28) 1041
1. Genel Kural (md.18) 1041
a. Doğruluk Kaidelerine Uymak 1042
b. Birbirlerini Rahatsız Etmemek 1042
c. Birbirlerinin Haklarını Çiğnememek 1042
d. Yönetim Planı Hükümlerine Uymak 1042
e. KMK md.18’e İlişkin Yargıtay Kararları 1043
2. Anagayrimenkulün Bakımı, Korunması, Zarardan Sorumluluk (md.19) 1046
a. Düzenleme İçeriği 1046
b. Anagayrimenkulün Bakımı, Mimari Durumu, Güzelliği ve Sağlamlığını Koruma 1047
ba. Bakım Borcu 1047
bb. Koruma Borcu 1049
bba. Mimari Durumu Koruma 1049
bbaa. Açıklamalar 1049
bbab. Yargıtay Kararları 1050
bbb. Güzelliğini Koruma 1054
bbc. Sağlamlığını Koruma 1056
bbd. Anayapının Güçlendirilmesi 1057
bbda. 6306 Sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliğindeki Düzenlemeler 1058
bbdb. KMK Hükümleri ve Kat Malikleri Kuruluna Başvurma 1061
bbdc. Kat Maliklerinin Güçlendirme Kararı 1062
bbdd. Mahkemece Yapılacak Tespit 1063
bbde. Bilgi Toplama 1065
bbdf. Ölçüm ve Test Yöntemleri 1065
bbdg. Verilerin Değerlendirilmesi 1066
bbdh. Tespit Sonuçları 1067
bbdı. Güçlendirme Yöntemleri 1067
bbdi. Güçlendirme (Tadilat) Projesi 1067
bbdj. Gider Paylaşımı 1068
bbdk. Sorumlulara Rücu 1068
bbdl. Rücu Zamanaşımı 1069
bbdm. Zararların Tazmini 1069
bbe. Tehlike Arz Eden Yapıların Yıkılması 1069
bbf. Yargıtay Kararları 1071
c. Ortak Yerlerde Değişiklik Yaparken Uyulacak Yükümlülükler 1075
ca. Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Yazılı Rızası Gereken Haller 1076
caa. Klasik Yönetimde 1076
cab. Toplu Yapılarda 1076
caba. Tek Parsel Üzerindeki Blok Yapılarda 1077
cabb. Grup Yapılarda 1077
cabc. Toplu Yapı Ortak Yerleri 1077
cabd. Yargıtay Kararları 1080
cb. Mimari Proje Değişikliği Gerektiren Haller 1081
cba. Açıklamalar 1081
cbb. Yargıtay Kararları 1083
cc. Kat Maliklerinin Rızasına Gerek Olmayan Haller 1086
cca. Onaylı Mimari Projede Olup Yapılmayan İşler 1086
ccb. Acil Onarım veya Güçlendirme Nedeniyle Yapılacak Değişiklikler 1087
ccc. Bağımsız Bölümde Yapılabilecek Değişiklikler 1091
ccd. Hakkaniyet Gereği İzin Alınması Gerekmeyen Haller ve Şartları 1093
ccda. Çatıya Anten Takılması 1093
ccdb. Güneş Enerjisi Sisteminin Kurulması 1094
ccdc. Cam Balkon, Tente ve Panjur Takılması 1097
ccdd. Kapı ve Pencerelere Parmaklık Takılması 1099
ccde. Klima Dış Ünitesi Takılması 1100
ccdf. Tanıtıcı Levha ve Reklam Panosu Asma 1101
ccdg. Pergola, Sundurma, Çardak/Kameriye Yasal Durumu 1101
(1). İlk Olarak Kullanılan Malzemenin Niteliğine Bakılmalıdır 1103
(2). Yapının Niteliği ve Kullanım Amacı Araştırılmalıdır 1104
(3). Yapıldığı Yere Bakılmalıdır 1105
cd. Yapılacak Değişikliğin Diğer Kat Maliklerini Rahatsız Etmemesi, Anayapıya veya Diğer Bağımsız Bölümlere Zarar Vermemesi 1108
ce. Eski Hale İade İçin Uygun Bir Süre Verilmesi 1109
d. Zararlardan Sorumluluk Haller 1110
e. KMK md.19’a İlişkin Yargıtay Kararları 1111
ea. Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararları 1111
eb. Yargıtay Daire Kararları 1113
3. Anagayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma Yükümlülüğü–md.20 1118
4. Anagayrimenkulün Sigorta Ettirilmesi–md.21 1118
a. Ortak Alan Sigortası 1119
b. Ortak Alan Sigortasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar 1119
c. Poliçe ile Teminat Altına Alınan Yerler 1119
d. Sigorta Poliçesinin Kapsamı 1120
e. Ortak Alan Sigortası Apartmanlarda da Yapılabilir Mi? 1120
f. Ortak Alan Sigortası Zorunlu mu? 1120
g. Yönetici Hangi Sigortaları Yaptırmak Zorundadır? 1121
h. Karar Verecek Organ ve Karar Yeter Sayısı 1121
ı. Sigorta Primleri Kimden ve Hangi Oranda Tahsil Edilir? 1121
5. Müsaade Mecburiyeti–KMK md.23 1122
a. Açıklama 1122
b. Yargıtay Kararları 1123
6. Yasak İşler– KMK md.24 1125
a. Bağımsız Bölümde Kesin Olarak Yasaklanan İşler ve İstisnaları 1125
b. Bağımsız Bölümlerin Özgülendiği Amaca Uygun Kullanılması 1125
c. Meskenin İş veya Ticaret Yeri Olarak Kullanılması 1126
d. Meskende İşyeri Açılmasının Kanun’daki İstisnaları 1129
e. Meskende Muayenehane Açılması 1130
f. İşyerinin Mesken Olarak Kullanılması 1131
g. Yasak İşlere Uyulmaması 1132
h. KMK md.24’e İlişkin Kararlar 1133
ha. Danıştay İDDK Kararları 1133
hb. Danıştay Kararları 1134
hc. Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararları 1135
hd. Yargıtay Daire Kararı 1136
he. BAM Kararları 1141
7. Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti–KMK md.25 1142
8. Anayapının Tümünün Harap Olması Halinde Bildirim ve Yeniden İnşa Yükümlülüğü 1142
B. TBK Hükümleri 1143
1. Kat Maliklerinin 3. Kişilere Karşı Borçlardan Sorumluluğu 1143
a. Açıklamalar 1143
b. Müteselsil Sorumluluk Halleri 1145
ba. Adam Çalıştıranın Sorumluluğu 1145
bb. Bina ve Yapı Malikinin Sorumluluğu 1145
bc. Haksız Fiil Sorumluluğu 1150
bd. Müşterek Borçlanma İradesi 1150
be. Diğer Kat Maliklerine Rücu 1151
2. Kiracının Yükümleri 1151
C. TMK Hükümleri 1153
D. Kabahatler Kanunu’ndaki Hükümler 1156
E. Kimlik Bildirme Kanunu’ndaki Hükümler 1158
F. Diğer Mevzuattaki Hükümler 1159
1. Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği 1159
2. Merkezi Isıtma Yönetmeliği 1159
3. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği 1159
4. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik 1160
5. Sığınak Yönetmeliği 1160
13. Bölüm
ORTAK GİDERLER VE PAYLAŞIM ESASLARI
I. KAT MÜLKİYETİNDE ORTAK GİDER 1161
A. Tanımlar 1161
1. Ortak Yer 1161
2. Ortak Gider/Avans Payı 1162
3. Aidat ve Ortak Gider/Avans Payı Arasındaki Farklar 1162
B. Genel Kurallar 1163
1. Anagayrimenkulün Ortak Giderlerine Katılma 1163
2. Yönetim Planı Hükümleri 1163
3. KMK md.20 Hükümleri 1167
4. KMK md.42–43 Gereği Giderlere Katılım 1167
5. KMK md.72 Hükümleri 1168
6. Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik Hükümleri 1168
7. Ortak Giderlerin ve Paylaşım Esaslarının Belirlenmesi 1168
8. Ortak Giderleri Ödeme Zamanı 1170
9. Ortak Gider Alacağının Silinememesi 1171
a. Açıklamalar 1171
b. Genel Giderler ve Ferileri 1171
c. Para Cezaları 1172
II. GİDERLERİN SINIFLANDIRILMASI 1173
A. Paylaşım Şekline Göre Giderler 1173
1. Eşit Paylı Giderler 1173
2. Arsa Paylı Giderler (eşit paylaşılmayan tüm giderler) 1173
B. Yapılara Göre Giderler 1173
C. Gider Türüne Göre Giderler 1173
D. Ödeme Yükümlülerine Göre Giderler 1173
III. TOPLU YAPILARDA ORTAK GİDERLER 1174
A. Toplu Yapılarda Ortak Gider Katılım Payının Belirlenmesi ve Değiştirilmesi 1174
B. Toplu Yapı Ortak Giderleri 1178
1. Bireysel Kullanım ve Özgülemeye Dayalı Ortak Giderler 1178
2. Bağımsız Bölümün Bulunduğu Blok/Yapıya Ait Ortak Giderler 1179
3. Grup Oluşturan Yapı Ortak Giderleri 1181
4. Toplu Yapı Ortak Giderleri 1181
5. AVM Ortak Giderleri 1181
C. Ortak Gider Paylaşım Oranları 1183
1. Eşit Paylı Giderler 1183
2. Arsa Paylı Giderler 1185
3. Faydalanma Oranına Göre Karşılanacak Giderler 1186
D. Blok/Yapıların Ortak Giderleri 1186
1. Eşit Paylı Ortak Giderler 1186
2. Arsa Paylı Ortak Giderler 1186
3. Yalnızca Bir Yapıyı İlgilendiren Arızi Giderler 1187
4. Diğer Giderler 1187
5. Yargıtay Kararları 1188
E. Toplu Yapının Ortak Giderlerine Katılma 1189
1. Eşit Olarak Paylaştırılacak Ortak Giderler 1189
2. Arsa Paylarına Göre Paylaştırılacak Ortak Giderler 1190
3. Diğer Gider Paylaşımları 1190
F. Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinin Kurulumu, İşletilmesi ve Giderlerinin Paylaştırılması 1191
1. Yasal Mevzuatta Isıtma ve Sıcak Su Sistemlerinin Gelişimi 1191
a. Binalarda Isı Yalıtım Yönetmeliği 1191
b. Enerji Verimliliği Kanunu 1191
c. KMK md.42 Hükümleri 1191
d. Merkezi Isıtma Yönetmeliği 1192
e. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği 1192
2. Isı Kontrol, Ölçüm Ekipmanları, Sorumlular ve Denetim 1193
3. Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Tüketimi Paylaşım Sisteminin Uygulanacağı Yapılar 1195
a. Isıtma veya Sıhhi Sıcak Su Sisteminin Kurulu Olması Bakımından 1195
b. Bina Yapım Tarihi Bakımından 1195
c. Yakıt Tipi Bakımından 1196
d. Bağımsız Bölüm Sayısı Bakımından 1196
e. Bağımsız Bölümlerin Niteliği 1196
4. Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemi Kurulumu 1197
5. Isıtma Sisteminin Dönüşümü– KMK md.42/f.4 1200
a. Isıtma Sisteminin Yakıt Dönüşümü 1200
b. Isıtma Sisteminin Merkezi Sistemden Ferdi Sisteme veya Ferdi Sistemden Merkezi Sisteme Dönüştürülmesi 1200
ba. Toplam İnşaat Alanı İkibin Metrekareye Kadar Olan Binalar 1200
bb. Toplam İnşaat Alanı İkibin Metrekare ve Üzerinde Olan Binalar 1203
c. Toplu Yapıda Karar Alacak Organlar 1203
6. Tüketime Bağlı Giderlerin Paylaşımı 1204
7. Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Gider Paylaşımı Hesaplaması 1207
a. Isıtma Gider Paylaşımı 1209
b. Sıhhi Sıcak Su Gider Paylaşımı 1210
c. Paylaşımın Farklı Yapıldığı Durumlar 1211
ca. Ön Ödemeli (Kartlı) Isı Sayacı Kullanılması 1211
cb. Jeotermal Kaynaklı Isıtma Sistemine Dahil Binalarda; Bina Ana Isı Sayacı ile Bağımsız Bölümlerde Süzme Isı Sayaçları Kullanılması 1211
8. Tüketim Ölçümü Yapılamaması veya Sistemin Kapatılması 1211
9. Bağımsız Bölüm Kullanıcısının Değişmesi 1212
10. Bağımsız Bölüm Petek Sayısının Arttırılması 1212
11. Ortak Alan Isıtma Giderleri Ölçümü 1213
12. Sayaç Muayenesi 1213
a. Açıklamalar 1213
b. Muayene Muafiyeti 1215
13. Emsal Kararlar 1215
a. Yargıtay HGK Kararları 1215
b. Yargıtay Daire Kararları 1216
c. BAM Kararı 1218
G. Paylaşıma Konu Diğer Ortak Giderler 1218
1. Ortak Alan Soğuk Su Gider Paylaşımı 1218
a. Kurumlardan Sözleşme ile Temin Edilen Soğuk Su 1218
b. Doğal Kaynaklardan Temin Edilen Soğuk Su 1219
2. Soğuk Su Bireysel Abonelik Sözleşmesi Yapılması 1220
3. Ortak Alan Elektrik Gider Paylaşımı 1222
4. Jeneratör Gideri, Elektrik Enerjisinde Şebeke–Jeneratör Ayrımı 1223
5. Teknik Giderlerin Paylaşımı 1225
6. Asansör Giderleri 1225
7. Sözleşmeler 1226
H. Yatırım Giderlerine Katılma 1226
1. Niçin Yatırım Projesi Hazırlanmalı 1226
2. Yatırım Projesi Hazırlanması 1226
3. Acil ve Beklenmedik Durumlar 1227
4. Yöneticinin Özen Sorumluluğu Kapsamında Yatırım Harcaması 1227
5. Hâkim Müdahalesi 1228
IV. TOPLU YAPILARDA ORTAK GİDERLERİ ARTTIRAN NEDENLER 1229
A. Yapısal Nedenler 1229
B. Yönetimsel Nedenler 1231
1. Amatör Yönetimler 1231
a. Gönüllü, İyiniyetli Yöneticiler 1231
b. Kötüniyetli Yöneticiler 1231
2. Yönetim Şirketleri 1232
a. Profesyonel Görünen Yönetim Şirketleri 1232
b. Profesyonel Yönetim Şirketleri 1232
3. Karma Yönetimler 1233
C. Amaçsal Nedenler 1233
V. ORTAK GİDERLERDEN SORUMLU OLANLAR 1233
A. Kat Malikleri 1234
1. Genel Kural 1234
2. Gidere Katılmaktan Kaçınamama 1234
a. Açıklamalar 1234
b. Yargıtay Kararları 1236
3. Bağımsız Bölümün Birden Fazla Paydaşının Bulunması 1238
4. Ortak Giderlerden Muafiyet 1240
5. Kat Malikinin Değişmesi, Sorumluluk Tarihinin Belirlenmesi 1241
a. Açıklamalar 1241
b. Yeni Malikin Rücu Hakkı 1243
c. Yargıtay Kararları 1243
6. Kat Malikinin Sorumluluğunun Kira Sözleşmesi ile Kaldırılamaması 1246
7. Yargıtay Kararları 1246
B. İntifa ve Sükna Hakkı Sahipleri 1247
C. Kiracılar 1249
D. Devamlı Olarak Faydalananlar 1249
1. Malik Yakınları 1249
2. Kiracı Yakınları 1251
3. Kefillerin Durumu 1251
4. Diğer Kullananlar 1251
VI. KİRACININ ORTAK GİDERLERDEN SORUMLULUĞU 1252
A. Kiracının Sorumlu Olduğu Giderler 1252
1. Açıklamalar 1252
2. Yargıtay Kararları 1254
B. Kiracının Sorumlu Olmadığı Giderler 1255
1. Demirbaş/Yatırım Giderleri 1255
2. Uzun Vadeli Yatırımlar 1257
3. Genel Değerlendirme 1258
C. Kiracının Sorumlu Olduğu Dönem 1258
1. Sorumluluğun Başlangıcı ve Bitişi 1258
2. Kat Malikinin Kiracıya Rücu Hakkı ve Tahliye 1260
a. Açıklamalar 1260
b. Yargıtay Kararları 1262
3. Erken Tahliye 1264
4. Kiracının Kat Malikine Rücu Hakkı 1265
a. Kira Bedelini Aşan Kısım Yönünden 1265
b. Kira Dönemini Kapsamayan Kısım Yönünden 1265
c. Yatırım/Demirbaş Giderleri Yönünden 1265
d. Faydalandığından Çok Ödeme İddiası 1266
5. Yargıtay Kararları 1266
D. Kiracının Sorumlu Olduğu Tutar 1267
1. Kira Miktarı ile Sınırlı Sorumluluk 1267
2. Kira Borcundan Mahsup 1268
a. Kira Kontratında Kiracının Sorumluluğunun Kararlaştırılması 1268
b. Kiracının Ortak Giderlere Katılmayacağının Kararlaştırılması 1269
c. Kira Kontratında Mahsup Yasağı Kararlaştırılması 1269
3. Düzenlemeye İlişkin Eleştirilerim 1270
a. Ortak Giderlerin Kira Miktarını Aşması 1270
b. Kira Borcu Bulunmaması 1270
c. Mahsup Yasağı 1270
d. Taşınmazın Tahliyesi 1271
4. Genel Değerlendirme 1271
E. Kiraya Verenin Borçları 1272
F. Hapis Hakkı 1273
1. Kiralayanın Hapis Hakkı 1274
2. Hapis Hakkı Kapsamındaki Mallar 1274
a. Konut Kirasında 1274
b. İşyeri Kirasında 1275
3. Yönetici/Yönetim Kurulunun Hapis Hakkı 1276
G. Kiracılar Çevre ve Temizlik Vergisi Öder mi? 1276
H. Emlak Vergisi 1277
1. Kiracılar Emlak Vergisi Öder mi? 1277
2. Emlak Vergisi Muafiyet Şartları 1277
I. Kiracılar Dask Primi Öder mi? 1280
İ. Kiracılar Kombi/Kalorifer Kazanı Giderlerini Öder mi? 1280
VII. TOPLU YAPI ORTAK GELİRLERİ 1281
A. Ortak Yerlerden Elde Edilen Gelirler 1281
B. Kiracının Ortak Alanlardan Kira Geliri Elde Etmesi Mümkün müdür? 1281
C. Toplu Yapı Ortak Gelirlerinin Paylaşımı 1282
D. AVM Ortak Gelirleri 1283
VIII. ORTAK GİDER/AVANS BORCUNU ÖDEMEMENİN MÜEYYİDELERİ 1283
A. Dava ve İcra Takibi Yoluna Başvurma 1283
1. Dava ve Takip Yetkisi Olanlar 1283
2. Davalı/Takip Borçlusu 1285
3. Yetkili Mahkeme ve İcra Dairesi 1285
4. İcra Takibi 1285
a. Açıklamalar 1285
b. Takip Türü, Takip Talebi, Takip Dayanağı Belgeler 1286
c. Yabancı Para Takibi 1288
d. Talep Sonucu 1289
5. Davalar 1289
a. İtirazın Kaldırılması 1289
b. İtirazın İptali Davası 1291
c. Alacak Davası 1292
6. Görevli Mahkeme 1292
7. Yargılama Usulü 1292
8. Zamanaşımı Süreleri 1293
9. Deliller 1293
10. Yönetici Atama Usulünün İncelenememesi 1294
11. İptal Davalarının Bekletici Mesele Yapılması Sorunu 1294
12. Bilirkişi İncelemesi 1295
13. Davada Kurulacak Hüküm 1295
14. İstinaf/Temyiz Yolu 1296
15. Kararın İnfazı 1296
16. Yargıtay Kararları 1297
B. Gecikme Tazminatı 1299
1. Genel Kurallar 1299
2. Gecikme Tazminatı Oranı 1299
3. Gecikme Tazminatının İşlemeye Başlayacağı Tarihler 1302
a. Açıklamalar 1302
b. Yargıtay Kararları 1304
4. Gecikme Tazminatı İşletilemeyen Haller 1307
a. KMK Hükümlerinin Uygulanmadığı Haller 1307
b. Gider Türü Yönünden Gecikme Tazminatı Uygulanamayan Haller 1308
c. Muaccel Olmayan Alacaklar 1310
d. Yönetim Planı Hükümleri 1310
da. Yönetim Planının Yürürlüğünden Önceki Dönem 1310
db. Yönetim Planının Yürürlüğünden Sonraki Dönem 1310
e. Merkezi Sistem Üzerinden Sağlanan Bireysel Giderler Yönünden 1311
5. Gecikme Tazminatının Asıl Alacaktan Ayrı Olarak Talep Edilmesi 1312
6. Gecikme Tazminatına Gecikme Tazminatı 1312
7. Gecikme Tazminatına Gecikme Faizi 1312
a. Asıl Alacakla Birlikte Takip 1312
b. Asıl Alacaktan Ayrı Takip 1312
ba. Asıl Borç Ödenmemişse 1313
bb. Asıl Borç Ödenmişse 1313
8. Gecikme Tazminatına İcra İnkâr Tazminatı 1313
9. Toplu Yapılarda Gecikme Tazminatı 1313
10. Zamanaşımı 1316
11. Gecikme Tazminatı Hesaplama 1316
C. Gecikme (Temerrüt) Faizi 1316
1. Gecikme Faizinin Belirlenmesi 1316
2. Gecikme Tazminatı ile Birlikte İstenebilmesi 1317
3. Sonradan Faiz Talep Edilmesi 1318
4. Gecikme Faizi Hesaplama 1318
5. Yargıtay Kararları 1319
D. İcra İnkâr Tazminatı 1319
1. Yasal Düzenleme 1319
2. Tazminat Hesabı 1320
3. Yargıtay Kararları 1321
E. Ortak Giderlerin Teminatı 1322
1. İmtiyazlı (Rüçhanlı) Alacaklar 1322
a. Sıra Cetveli–Alacak Kaydı 1322
b. Sıra Cetveline İtiraz 1323
ba. Alacağın Sırasına İtiraz 1323
bb. Alacağın Esasına İtiraz 1324
c. Borçlunun İflası 1324
ca. İflasın Açılmasından Önce Doğmuş Alacaklar – Kayıt Kabul Davası 1325
cb. İflas Tarihinden Sonraki Alacaklar 1326
2. Kanuni İpotek Hakkı 1329
a. Kanuni İpotek Hakkının Tescili 1329
b. Kanuni İpotek Hakkının Terkini 1330
3. Yargıtay Kararları 1330
F. Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti Davası– KMK md.25 1332
1. Kat Malikinin Borçları ve Yükümlerini Yerine Getirmemesi 1332
2. Diğer Kat Maliklerinin Haklarının İhlâl Edilmesi 1334
3. İhlalin Diğer Kat Malikleri İçin Çekilmez Hale Gelecek Derecede Olması 1334
a. İki Takvim Yılında Üç Defa İcra veya Dâva Takibi Yapılması 1334
b. Hâkim Kararını Yerine Getirmemekte Direnme 1336
c. Ahlâk ve Âdaba Aykırı Harekette Bulunulması 1337
4. Kat Maliklerinin Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğuyla Karar Vermeleri 1337
5. Davanın Tarafları 1338
6. Dava Hakkının Düşmesi ve Zamanaşımı Süreleri 1339
7. Devir Bedelinin Depo Edilmesi ve Hüküm 1340
G. Munzam Zarar Tazmini 1340
H. Merkezi Hizmetlerin Sonlandırılması 1343
1. Bireysel Hizmetler 1343
2. Yaşamsal ve Zorunlu Hizmetler 1343
3. Özel ve Lüks Hizmetler 1347
I. Alacaklıya Halef Olma ve Alacağın Devri 1348
14. Bölüm
İŞLETME VE YATIRIM PROJESİ – GERÇEKLEŞMİŞ GİDER
I. İŞLETME VE YATIRIM PROJESİ 1351
A. Genel Olarak İşletme ve Yatırım Projesi 1351
1. İşletme Projesi 1351
2. Yatırım Projesi 1351
B. Proje Hazırlanması 1352
1. İşletme Projesi 1352
a. Klasik Yönetimde İşletme Projesi 1352
b. Blok Yapı İşletme Projesi 1352
ba. Blok Kat Malikleri Kurulu 1352
bb. Blok Yöneticisi 1353
c. Ada ve Parsel İşletme Projesi 1353
d. Toplu Yapı İşletme Projesi 1353
da. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 1353
db. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 1354
dc. Toplu Yapı Yönetim Kurulu 1355
e. AVM İşletme Projesi 1355
2. Yatırım Projesi 1355
a. Klasik Yönetimde Yatırım Projesi 1355
b. Blok Yapı Yatırım Projesi 1356
ba. Blok Kat Malikleri Kurulu 1356
bb. Blok Yöneticisi 1356
c. Ada veya Parsel Yatırım Projesi 1356
d. Toplu Yapı Yatırım Projesi 1357
da. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 1357
db. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 1357
dc. Toplu Yapı Yönetim Kurulu 1358
C. Gider ve Gelirlerin Sınıflandırılması 1359
1. Paylaşım Şekline Göre (KMK md.20) 1359
2. Yapılara Göre Giderler (KMK md.72) 1360
3. Türlerine Göre Gelir/Giderler 1361
4. Ödeme Yükümlülüğüne Göre Gider Türleri (İşletme / Yatırım) 1362
D. Yatırım Gelir/Giderleri 1362
1. Blok/Yapı Yatırım Giderlerine Katılma 1362
a. Eşit Paylı Yatırım Giderleri 1362
b. Arsa Paylı Yatırım Giderleri 1363
2. Toplu Yapı Yatırım Giderlerine Katılma 1364
a. Eşit Paylı Yatırım Giderleri 1364
b. Arsa Paylı Yatırım Giderleri 1364
3. Yatırım Gelirleri 1365
E. İşletme ve Yatırım Projesi Hazırlama Kriterleri 1366
1. Proje Yapma Görev ve Yetkisi 1366
a. İşletme Projesi 1366
b. Yatırım Projesi 1366
2. Proje Ön Hazırlığı 1367
a. İşletme Projesi 1367
aa. Gerçekleşmiş Gider Analizi 1367
ab. Enflasyon ve Kur Artışları 1367
ac. Çok Masraflı ve Lüks Giderden Kaçınma 1367
ad. Önceki Dönem Gerçekleşmiş Gider Kalemleri 1367
ae. Beklenmeyen Giderler 1368
af. Uzman Görevlendirmesi 1368
ag. Personel Sayısı ve Asgari Ücret Artışı 1368
ah. Sözleşmeler 1369
aı. Cihaz Bakımları 1369
ai. Kat Maliklerinden Gelen İstekler 1369
aj. İşletme Gelirleri 1369
ak. Blok Yapı Ayırımı 1369
al. Güncel Kat Malikleri Listesi 1370
b. Yatırım Projesi 1370
ba. Gerçekleşmiş Gider Analizi ve Yatırım/Demirbaş İhtiyacı 1370
bb. Enflasyon ve Kur Artışları 1370
bc. Çok masraflı ve Lüks Giderden Kaçınma 1370
bd. Beklenmeyen Giderler 1370
be. Uzman Görevlendirmesi 1370
bf. Kıdem ve İhbar Tazminatları 1371
bg. Sözleşmeler 1371
bh. Makine ve Cihazların Esaslı Bakımları 1371
bı. Yapıların Denetimi 1371
bi. Amortisman Uygulaması 1372
bj. Kat Maliklerinin İstekleri 1372
bk. Yatırım Gelirleri 1372
bl. Blok/Yapı Ayırımı 1372
3. Personel Maliyet Hesaplaması 1373
4. Müdür Maaşı Hesaplama 1373
F. İşletme Projesinde Gider Kalemleri Arasında Aktarma Yetkisi 1375
1. İşletme Projesi Genel Esasları 1375
2. İşletme Projesinde Ortak Gider/Avans Payı Hesaplama Yöntemi 1376
3. Gider Kalemleri Arasında Yer Değiştirme Yetkisi 1377
a. Yönetici “Kalemler Arası Yer Değiştirme” Yetkisini Nasıl Kullanmalıdır? 1377
b. Yetkinin Aynı Blok veya Toplu Yapı Giderlerinde Kullanılması 1378
c. Yetkinin Aynı Paylaşım Esasındaki Giderlerde Kullanılması 1378
4. Beklenmeyen Giderler İçin Belli Bir Oranda Pay Ayrılması 1378
5. Arsa Paylı İşletme Gelirlerinin Arsa Paylı Giderlerde Kullanılması 1379
G. Örnek Proje Yapımı 1379
1. İşletme Projesi Hazırlanması 1379
2. Yatırım Projesi Hazırlanması 1380
H. Tebligat 1380
1. İşletme Projesi 1381
a. Yönetici/Yönetim Kurulu 1381
b. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Kararları 1381
c. Kat Malikleri Kurulu Kararları 1382
ca. Açıklamalar 1382
caa. Yönetim Planında Son Ödeme Tarihi Belirlenmişse 1382
cab. Yönetim Planında Son Ödeme Tarihi Düzenlenmemişse 1383
cb. Yargıtay Karaları 1383
2. Yatırım Projesi 1384
a. Kat Malikleri Kurulu Kararı 1384
b. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Kararı 1384
c. Yönetici/Yönetim Kurulu 1384
I. İtiraz 1385
1. İşletme Projesine İtiraz 1385
a. Kat Malikleri Kurulunda Yapılan İşletme Projesi 1385
b. Toplu Yapı Temsilciler Kurulunda Yapılan İşletme Projesi 1386
c. Yönetici/Yönetim Kurulu Tarafından Yapılan İşletme Projesi 1386
d. KMK md.73 Gereği Atanan Geçici Yönetim Tarafından Yapılan İşletme Projesi 1387
2. İşletme Projesine Kiracılar İtiraz Edebilir mi? 1387
a. Açıklamalar 1387
b. Genel Kural 1387
c. Ödemelerin Kira Bedelinden Mahsup Edilmesi 1390
3. İşletme Projesine İtiraz Nedenleri 1390
4. Yatırım Projesine itiraz 1391
İ. İtirazların Karara Bağlanması 1392
1. Kat Malikleri Kurulu 1392
2. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 1392
J. İptal Davası 1393
1. Açıklamalar 1393
2. Yargıtay Kararları 1394
K. Temsilciler Kurulu Kararlarının İptali 1396
L. Projenin Kesinleştirilmesi ve Sonuçları 1398
M. Ek İşletme Projesi Yapılması– KMK md.35/(d) 1400
N. İşletme Projesinin Revize Edilmesi 1401
II. DÖNEM SONU GERÇEKLEŞMİŞ GİDER HESABI 1402
A. Gerçekleşmiş Gider Hesaplama 1402
1. Gelir ve Giderin Aynı Tutarda Gerçekleşmesi 1402
a. Yönetim Açısından 1402
b. Bağımsız Bölümler Yönünden 1402
ba. Eşit ve Arsa Paylı Giderlerin Öngörülen Tutarlarda Gerçekleşmesi 1403
bc. Eşit Paylı Giderlerin Az, Arsa Paylı Giderlerin Daha Fazla Gerçekleşmesi 1403
2. Gelirin Fazla, Giderin Az Gerçekleşmesi 1404
a. Yönetim Açısından 1404
b. Bağımsız Bölümler Yönünden 1404
3. Gelirin Az veya Giderin Fazla Gerçekleşmesi 1405
a. Yönetim Açısından 1405
b. Bağımsız Bölümler Yönünden 1405
4. Yargıtay Kararları 1406
B. Gerçekleşmiş Giderlerin Tasfiyesi 1408
1. Önceki ve Sonraki Malikler Yönünden 1409
2. Yeni ve Eski Kiracılar Yönünden 1409
3. Sonuç 1410
C. Gerçekleşmiş Giderlerin Tasfiyesinde Karşımıza Çıkabilecek Sorunlar 1411
1. Gider Fazlalığı (Eksik Avans Toplanması) 1411
a. Bağımsız Bölüm Nezdinde Avans Borcu Yoksa 1411
b. Bağımsız Bölüm Nezdinde Ödenmemiş Avans Borcu Varsa 1411
ba. Gerçekleşmiş Gider Farkında Gecikme Tazminatı 1411
bb. Gerçekleşmiş Gider Farkına Gecikme Faizi 1412
bc. Yeni İcra Takibi 1412
c. Bağımsız Bölüm Nezdinde Derdest Dava/İcra Takibi Bulunması 1412
d. Gerçekleşmiş Gider Farkına İcra İnkâr Tazminatı 1413
e. Yöneticinin Avans Payı Muafiyeti Yönünden 1413
2. Gelir Fazlalığı (İade/Takas/ Mahsup) 1414
a. Bağımsız Bölüm Nezdinde Avans Borcu Yoksa 1414
b. Bağımsız Bölüm Nezdinde Ödenmemiş Avans Borcu Varsa 1414
ba. Yeni Bir İcra Takibi İçin Alacak Hesabı 1415
bb. Örnek Hesaplama 1415
c. Fazla Gerçekleşmiş Gelirlerin Derdest Dava ve İcra Takibine Etkisi 1416
D. Açılabilecek Davalar 1416
1. Genel Olarak 1416
2. Ön Koşul 1418
a. Kat Malikleri Kuruluna Başvurma 1418
b. Talep Zamanı 1420
c. Arabuluculuk 1420
3. Dava Açma Süresi 1421
4. Aktif Dava Ehliyeti 1421
a. Kat Maliki 1421
b. Kiracı ve Kullananlar 1422
5. Pasif Husumet Ehliyeti 1424
6. Görevli Mahkeme 1426
7. Yetkili Mahkeme 1427
8. İncelenecek Belgeler 1427
9. Bilirkişi İncelemesi 1428
10. Yargılama Usulü 1428
11. Davada Kurulacak Hüküm 1428
12. İstinaf/Temyiz yolu 1429
13. Kararın İnfazı 1429
15. Bölüm
KAT MÜLKİYETİ UYUŞMAZLIKLARI VE
YARGILAMA
I. GİRİŞ 1431
II. DAVA ÖN ŞARTI– KAT MALİKLERİ KURULUNA BAŞVURMA 1432
A. Anlaşmazlıklarda Kat Malikleri Kuruluna Başvurma 1432
1. Kurula Başvurmanın Zorunlu Olduğu Durumlar 1432
a. Anagayrimenkulün Kullanılması ve Yönetimine İlişkin Uyuşmazlıklar 1432
b. Yönetici Atamasına İlişkin Uyuşmazlıklar 1434
c. Kat Malikleri ile Yönetici ve Denetçiler Arasında Yaşanan Uyuşmazlıklar 1434
d. Denetçilerle Yöneticiler Arasında Yaşanan Uyuşmazlıklar 1435
e. Dava Ön Şartı Sağlanan Haller 1436
2. Kurula Başvurmanın Gerekmediği Durumlar 1436
a. Kanun’dan Kaynaklanan Bir Hakkın Kullanılması 1436
b. Acil ve Zorunlu İşler 1437
3. Aynı Konuda Daha Önce Verilmiş Kararlar 1438
B. Toplu Yapı Yönetiminde Kurula Başvurma 1439
1. Kurula Başvurmanın Zorunlu Olduğu Durumlar 1439
a. Blok Kat Malikleri Kurulu 1439
b. Toplu Yapı Yönetim Kurulu 1440
c. Geçici Yönetim Kurulu 1441
d. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 1441
2. Kurula Başvurmanın Gerekmediği Durumlar 1442
III. DAVA ŞARTI ARABULUCULUK 1442
A. Genel Olarak Arabuluculuk 1442
1. Açıklamalar 1442
2. Arabuluculuğa Elverişli Uyuşmazlıklar 1443
3. Arabuluculuğa Elverişli Olmayan Uyuşmazlıklar 1443
4. Dava Şartı Arabuluculuk 1444
5. İhtiyari Arabuluculuk 1446
6. Arabuluculukta Uzmanlık Alanları 1447
7. Arabuluculuğa Başvuru Usulü 1447
8. Arabuluculukta Taraf Ehliyeti 1447
9. Arabuluculukta Mecburi Dava Arkadaşlığı 1448
10. Arabuluculukta Adli Yardım 1448
11. Arabuluculuğa Başvuru ve Davet 1448
12. Arabuluculukta Yetkili Yer 1449
13. Arabuluculuğa Başvurunun Sürelere Etkisi 1449
14. Arabuluculuk Toplantısına Katılmamanın Yaptırımı 1449
15. Arabuluculuk Süreci 1450
16. Arabuluculuğun Sona Ermesi ve Tutanaklar 1450
17. Tarafların Anlaşması ve İcra Edilebilirlik Şerhi 1452
18. Anlaşma Belgesine Eklenebilecek Özel Hükümler 1454
19. Arabuluculuk Ücreti 1454
20. Arabulucu Avans Talep Edebilir mi? 1455
21. Anlaşma Belgesinin İnfazı 1455
22. Anlaşma Belgesinin İptali 1455
B. Kat Mülkiyetinde Arabuluculuk 1457
1. Yasal Düzenleme Nedeni 1457
2. Taraf veya Vekillerinin Araştırması Gereken Hususlar 1458
3. Arabulucunun Görüşme Öncesi İnceleyeceği Hususlar 1459
4. KMK Kapsamında Dava Şartı Arabuluculuğa Tabi Uyuşmazlıklar 1459
a. Arabuluculuk Yoluyla Çözülebilecek Uyuşmazlıklar 1459
b. Arabuluculuk Yoluyla Çözülemeyecek Uyuşmazlıklar 1460
c. KMK’nın Emredici Hükümlerinin Arabuluculuğa Etkisi 1462
5. Arabuluculukta Yöneticinin Taraf Ehliyeti 1463
a. Yöneticinin Temsil Yetkisi ve Kapsamı 1463
b. Yöneticiye Özel Yetki Verilmesi Gereken Uyuşmazlıklar 1464
c. Yöneticinin Taraf Olamayacağı Uyuşmazlıklar 1465
6. Kat Mülkiyetinde Vekâlete İlişkin Hükümlerin Arabuluculuğa Etkisi 1465
7. KMK’dan Kaynaklanan Bazı Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk 1466
a. Ortak Giderlerin Tahsili 1467
aa. İcra Takibi ve İtirazın Kaldırılması 1467
ab. İtirazın İptali ve Alacak Davası 1467
b. Kurul Kararlarının İptali 1467
ba. Yönetim Kurulu Kararları 1467
bb. Kat Malikleri Kurulu Kararları 1468
c. Yönetici ve Denetçi Ataması 1468
d. İşletme Projesinin İptali 1469
e. Ortak Alanlardan Kaynaklanan Hasarlar 1470
f. Kurula Başvurulması Gerekmeyen, Acil ve Zorunlu İşler 1470
g. Mimari Proje Değişikliği 1470
h. Mimari Projeye Aykırılık 1471
ı. Ortak Yerlere Elatmanın Önlenmesi ve Eski Hale Getirme 1472
i. Yönetim Planının İptali 1472
j. Arsa Paylarının Düzeltilmesi 1472
k. Bağımsız Bölüm İlavesi 1472
l. Temliki Tasarruflar ve Önemli İşler 1473
m. Yasak İşler 1473
n. Kat Mülkiyetinin Devri 1474
o. Ortaklığın Giderilmesi 1474
ö. Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi 1474
p. Pay Devri ve Kat İrtifakının Sona Ermesi 1474
r. İdari Para Cezaları 1474
8. Diğer Mevzuat Kapsamında Dava Şartı Arabuluculuk 1475
a. 4721 Sayılı TMK Kapsamında Dava Şartı Arabuluculuk 1475
aa. Taşınmazın Devri veya Sınırlı Ayni Hak Kurulması 1475
ab. Taşınır ve Taşınmazların Paylaştırılması ve Ortaklığın Giderilmesi 1475
ac. Komşu Hakkından Kaynaklanan Uyuşmazlıklar 1476
b. 6098 Sayılı TBK Kapsamında Kira İlişkisinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar 1476
c. 7036 Sayılı İMK Kapsamında İşçi ve İşveren Uyuşmazlıkları 1477
d. 6502 Sayılı Kanun Kapsamında Tüketici Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk 1479
da. Taşınmazın Geç Tesliminden Kaynaklanan Davalar 1480
db. Ayıp ve Eksik İş Nedenine Dayalı Uyuşmazlıklar 1480
dc. Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar 1480
dd. Özel Güvenlik ve Yönetim/Hizmet Sözleşmelerinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar 1480
de. Sigorta Hukukundan Kaynaklanan Uyuşmazlıklar 1480
df. Tüketici Hakem Heyetine Başvuru 1481
e. 6102 Sayılı TTK’dan Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk 1482
9. Dava Şartı Arabuluculuğa Tabi Olmayan Uyuşmazlıklar 1482
10. Toplu Yapı Şerhinin Arabuluculuğa Etkisi 1482
IV. DAVA YOLUNA BAŞVURMA – HÂKİM MÜDAHALESİ 1483
A. Açıklamalar 1483
B. Davanın Tarafları 1484
1. Dava Hakkı Olanlar – Aktif Husumet 1484
2. Davalı – Pasif Husumet 1484
C. Görevli Mahkeme 1484
D. Yetkili Mahkeme ve İcra Dairesi 1485
E. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler 1487
F. Yargılama Usulü 1487
G. Kat Mülkiyetinde Deliller 1490
1. Genel Olarak Deliller 1490
2. Keşif İcrası 1491
3. Bilirkişi İncelemesi 1492
a. Bilirkişilik Kurumu 1492
b. Bilirkişi Raporunun Delil Niteliği 1492
c. Bilirkişiye Başvurulması Zorunlu Konular 1493
ç. Çözümü Özel veya Teknik Bilgi Gerektiren Uyuşmazlıklar 1493
d. Bilirkişiye Başvurulamayan Konular 1493
e. Hukukî Bilgiyle Çözülebilen Uyuşmazlıklar 1494
f. Bilirkişinin Taşıması Gereken Nitelikler 1494
g. Bilirkişinin Görevini Yapmaktan Yasaklı Olması ve Reddi 1494
ğ. Bilirkişinin Bildirim ve Çekinme Yükümlülüğü 1495
h. Bilirkişinin Yetkileri 1495
ı. Bilirkişi İncelemesi Öncesinde Yapılması Gerekenler 1495
i. Bilirkişi Görevlendirmesi 1496
j. Bilirkişi Kurulu Görevlendirmesi 1496
k. Bilirkişinin Görev Alanının Belirlenmesi 1497
l. Bilirkişilik Görevinin Kapsamı 1497
m. Bilirkişi Seçimi 1497
n. Bilirkişiye Verilecek Süre 1497
o. Raporun Hazırlanması 1497
ö. Bilirkişinin İncelemede Kullandığı Yöntem ve Teknikler 1498
p. Bilirkişi Raporu ve Rapor İçeriği 1498
r. Bilirkişi Raporuna İtiraz 1500
s. Bilirkişi Raporunun Mahkemece Değerlendirilmesi 1500
ş. Bilirkişi Ek Raporu 1500
t. Bilirkişi Raporu ile Uzman Görüşü Arasındaki Çelişkinin Giderilmesi 1500
u. İkinci Bilirkişi Raporu ve Raporları Arasındaki Çelişkinin Giderilmesi 1501
ü. Bilirkişi Ücreti ve Giderleri 1501
v. Bilirkişinin Cezai ve Hukuki Sorumluluğu 1501
y. Bilirkişinin Denetimi, İnceleme ve Kapsamı 1501
z. Yargıtay Kararları 1501
4. Uzman Görüşü –HMK md.293 1503
a. Uzman Görüşü Kavramı ve Hukuki Niteliği 1503
aa. Uzman Görüşü Kavramı 1503
ab. Uzman Görüşünün Hukuki Niteliği 1504
b. Uzman Görüşünün Amacı 1505
c. Uzman Görüşü Talep Edebilecek Taraflar 1505
d. Uzman Görüşüne Başvurulabilecek Konular 1505
da. Hukuki Konular 1505
db. Özel ve Teknik Bilgi 1506
e. Uzman Görüşüne Başvurulacak Zamanlar 1506
f. Uzmanın Nitelikleri ve Hakları 1507
fa. Uzmanlık Bilgisi 1507
fb. Tarafsızlık ve Objektiflik 1507
fc Tutarlılık 1508
fd. Doğruluk ve Dürüstlük 1508
fe. Uzmanın Hakları ve Yükümlülükleri 1508
g. Uzman Görüşünün Değerlendirilmesi 1509
ga. Uzman Görüşüne İtiraz 1509
gb. Uzmanın Duruşmaya Çağırılması 1509
gc. Uzman Görüşünün Mahkemece Değerlendirilmesi 1510
h. Uzman Görüşü ile Bilirkişi İncelemesi Arasındaki Farklar 1510
ı. Yargıtay Kararları 1511
H. Yargılama Sonucu Kurulacak Hüküm 1514
1. Dava Şartları Yönünden 1514
2. Tarafların Mülkiyeti Devretmesi 1515
3. Davanın Konusuz Kalması 1516
4. Eda Davası Açma İmkânı Varken Tespit Davası Açılması 1516
5. Taleple Bağlılık ve Haklılık Durumu 1517
I. Kanun Yolları 1517
İ. Hükmün İnfazı 1519
J. Karar Gereğinin Yerine Getirilmemesinin Yaptırımları 1520
1. Hukuki Yaptırımlar 1520
a. İlamın İİK Hükümleri Gereği İcra Marifetiyle İnfazı 1520
aa. Açıklamalar 1520
ab. Yargıtay Kararları 1521
b. KMK md.25 Gereği Bağımsız Bölüm Mülkiyetinin Devri 1523
2. Para Cezası Yaptırımı 1523
a. KMK’da Düzenlenen İdari Para Cezaları 1523
b. İdari Para Cezası Tayini ve Tahsili 1524
c. Diğer Mevzuatta Düzenlenen İdari Para Cezaları 1525
d. İdari Para Cezalarına İtiraz 1525
e. Yargıtay Kararları 1526
3. Tazyik Hapsi 1528
V. GENEL UYUŞMAZLIKLAR 1528
A. Ayıp ve Eksik İş 1528
1. Tanımlar 1528
2. Tüketici, Tüketici İşlemi ve Uygulanacak Kanun Hükümleri 1529
3. 6502 Sayılı TKHK Kapsamına Girebilecek Sözleşmeler 1529
a. Ayıplı Mal Hükümlerine Tâbi Sözleşmeler 1529
b. Sözleşmede TKHK Hükümlerinin Uygulanabilmesi İçin Gereken Şartlar 1530
aa. Konut veya Tatil Amaçlı Taşınmaz Olması 1530
ab. Satıcının Meslekî ve Ticarî Faaliyet Kapsamında Olması 1530
ac. Ticari veya Mesleki Olmayan Amaçlarla Hareket Edilmesi 1531
4. Ayıplı İş/Kötü İfa 1531
5. Eksik İş 1532
6. Genel Olarak Ayıp İhbarı 1533
7. Taşınmazda Ayıbın Varlığı ve Özellikleri 1535
a. Açıklamalar 1535
b. Yargıtay Uygulamalarında Taşınmazlardaki Ayıp Örnekleri 1537
c. Yargıtay Kararları 1538
8. Malikin Seçimlik Hakları 1540
a. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Hükümleri 1540
b. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Hükümleri 1541
9. Ayıp ve Eksik İş Nedenine Dayalı Davalar 1541
a. Ayıp İhbarı 1541
b. Davacı Taraflar 1541
ba. Arsa Sahibi 1541
baa. Bağımsız Bölümler Satılmadan Önce 1542
bab. Bağımsız Bölümlerin Satışından Sonra 1543
bac. Yargıtay Kararları 1543
bb. Kat Maliki 1545
bba. Arsa Sahibine Bırakılan Bölümleri Satın Alanlar 1545
bbb. Konutu İkinci El Satın Alanların Ayıp ve Eksik İşle İlgili Hakları 1546
bbc. Son Alıcının Yüklenici İnşaat Firmasına Karşı Hakkı 1546
bbd. Yasal Sorumlular Bakımından 1547
bc. Yönetici 1547
c. Davalı taraflar 1548
ca. Yüklenici 1548
cb. Güvence Veren 1548
cc. Konut Finansman Kuruluşu 1549
d. Görevli Mahkeme, Arabuluculuk, Tüketici Hakem Heyeti 1550
da. Görevli Mahkeme 1550
db. Arabuluculuk 1550
dc. Tüketici Hakem Heyeti 1551
e. İspat Yükü 1551
f. Zamanaşımı Süreleri 1551
B. Ortak Yerlere Elatma – Müdahalenin Meni 1553
1. Açıklamalar 1553
2. Yargıtay Kararları 1557
a. Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararları 1557
b. Yargıtay Daire Kararları 1558
C. Mimari Projeye Aykırılık 1562
1. Açıklamalar 1562
2. Yargıtay Kararları 1565
a. Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararları 1565
b. Yargıtay Daire Kararları 1567
D. Ecrimisil/Haksız İşgal Tazminatı 1573
1. Ecrimisil Nedir? 1573
2. Görevli Mahkeme 1575
3. Zamanaşımı 1576
4. Dava Hakkı Olanlar 1576
5. Kiracı ve Kullananların Ortak Alan İşgalinden Dolayı Ecrimisil Talebi 1577
6. İntifadan Men Koşulu 1578
7. İspat 1579
8. Talep Dönemi 1579
9. Talep Tutarı 1580
10. Faiz ve İşlemeye Başlayacağı Tarihler 1581
11. Ecrimisil Gelirini Değerlendirme Yöntemi 1582
12. İdarenin Kat Maliklerinden Ecrimisil Talebi 1582
a. Açıklamalar 1582
b. Danıştay Kararları 1583
c. Yargıtay Kararları 1584
13. Genel Gider Kapsamında Ecrimisil Değerlendirmesi ve Sorumlular 1586
14. Cezai Yaptırımlar 1587
15. Yargıtay Kararları 1587
E. Ortak Alandan Kaynaklı Hasar ve Uyuşmazlıklar 1590
1. Genel Hasarlar 1590
2. Su Hasarı 1591
3. Delil Tespiti 1591
4. Hâkim Müdahalesi 1592
5. Yargıtay Kararları 1592
F. Evcil Hayvan Besleme 1594
1. Evcil Hayvan Nedir? 1595
2. Anagayrimenkulde Evcil Hayvan Besleme 1595
a. Yönetim Planı Hükümleri 1595
aa. Yönetim Planında Yasaklama Varsa 1595
ab. Yönetim Planında Düzenleme veya Yasaklama Yoksa 1597
b. Kat Malikleri Kurulu Kararları 1597
c. Komşuluk Hukukuna İlişkin Düzenlemeler 1598
d. Yönetim Planında Düzenlenen Yasaklamanın Ev Hayvanlarının Korunmasına Dair Avrupa Sözleşmesi ve TBK md.27 Hükümlerine Göre Değerlendirilmesi 1599
e. Sahipsiz Hayvanların Durumu ve Yöneticinin Hayvanlara Müdahale Yetkisi 1600
3. Hayvanların Uzaklaştırılmasına İlişkin Hâkim Müdahalesi 1602
4. Kiracının Tahliyesi 1604
5. Yargıtay Kararları 1605
G. Gürültü 1607
1. Açıklamalar 1607
2. Kiracı Yönünden Yaptırım 1608
3. Gürültünün Yasaklandığı Mevzuat 1609
a. 30.3.2005 Tarih ve 5326 sayılı Kabahatler Kanunu 1609
b. 9.8.1983 Tarih ve 2872 Sayılı Çevre Kanunu 1609
c. 12.10.2004 Tarihli 5237 Sayılı Türk Ceza Kanunu 1609
d. 13.07.2005 Tarihli 5393 Sayılı Belediye Kanunu 1610
e. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu 1610
f. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 1610
g. 4.6.2010 Tarih ve 27601 Sayılı Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği 1610
h. İstanbul Büyükşehir Belediye Zabıta Yönetmeliği 1612
ı. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 1613
4. Gürültü Yapılmasını Yasaklayan Sözleşme Hükümleri 1613
a. Yönetim Planı 1613
b. Yönetim Planı ile Hazırlanan Cezai Şart Yönetmeliği 1613
5. Yerel Örf ve Adetler 1614
6. Uygulama 1614
7. Yargıtay Kararları 1614
H. Fena Kullanım 1616
1. Açıklamalar 1616
2. Yargıtay Kararları 1616
I. Kısa Süreli Kiralamalar 1618
1. Açıklamalar 1618
2. 7464 Sayılı Kanun Hükümleri 1619
a. Yasal Düzenleme 1619
b. Kanun’un Kapsamı 1619
c. Konutu Kiraya Verebilecek Kişiler 1620
d. Kat Malikleri Kurulunun Oybirliği Kararı 1621
e. İzin Belgesi ve Niteliği 1622
f. İzin Belgesinin İptali 1622
g. Uygulanacak İdari Yaptırımlar 1623
h. Denetim ve Düzenleme Yetkisi 1623
3. 7464 Sayılı Kanun Kapsamı Dışındaki Haller 1623
4. 7464 Sayılı Kanun Öncesi Uygulanacak Mevzuat 1624
a. İşyeri Açma ve Çalıştırma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik 1624
b. Vergi Kanunları Açısından 1625
c. Kimlik Bildirme Kanunu ve Uygulama Yönetmeliği 1627
d. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 1627
e. Günübirlik Kiralanan Konutların Denetimi 1628
İ. Yüzme Havuzlarında Cankurtaran Çalıştırma Sorunu 1631
J. Kentsel Dönüşüm ve Gecekondu Önleme Bölgesi Harç Muafiyeti 1632
1. Ön Koşul 1632
2. Yasal Mevzuat 1633
a. 775 Sayılı Gecekondu Kanunu 1633
b. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 1634
c. 6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği 1635
d. 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu 1636
3. İzlenecek Yolun Belirlenmesi 1636
4. Düzeltme Başvurusu (VUK md.125) 1637
a. Şikâyet Yolu ile Düzeltme Başvurusu 1637
aa. 10.12.2018 Öncesi Uygulama 1637
ab. 10.12.2018 Sonrası Uygulama 1637
b. Muafiyetten Yararlanma Hakkı Bulunanların Takip Edeceği Yol 1638
c. Vergi Mahkemesi Dava Safhası 1639
d. İlamın İnfazı 1639
5. Emsal Kararlar 1640
a. Danıştay Kararları 1640
b. BİM Kararları 1641
c. Vergi Mahkemesi Kararları 1641
K. Ring Servis Hizmeti 1641
1. Servis Hizmeti Anagayrimenkul Sınırları İçinde İse 1642
2. Servis Hizmeti Anagayrimenkul Sınırları Dışında Hizmet Verecekse 1642
L. Anagayrimenkulde Meydana Gelen Trafik Kazaları ve Sigorta Şirketinin Sorumluluğu 1643
1. 2918 Sayılı Kanun Hükümleri 1644
2. Karayolları Motorlu Araçlar ZMSS Genel Şartları 1644
3. Site ve AVM Otoparkında Meydana Gelen Kazaların Değerlendirmesi 1644
4. Yargıtay Kararları 1645
VI. VERGİSEL UYUŞMAZLIKLAR 1647
A. Kat Mülkiyeti Yönetiminde Yaşanan İktisadi Olaylar ve Vergisel Boyutu 1647
1. Yönetimin Kafe İşletmesi 1648
2. Yönetimin Otopark İşletmesi 1648
3. Yüzme Havuzlarından Ücret Alınması 1648
4. Ortak Alan Kira Gelirleri 1649
a. Gelir Vergisi Kanunu Açısından 1649
b. Katma Değer Vergisi Açısından 1654
5. Cezai Şart (Para Cezası) Gelirleri 1654
6. Mevduat Faizi Gelirleri 1655
B. Çalışanlara Ücret Ödemesi ve Ücret Bordrosu 1655
1. Ücret Ödemeleri 1655
2. Ücret Bordrosu 1656
3. Yargıtay Kararı 1656
C. Çalışanlara Ödenen Ücretlerde Gelir Vergisi ve Vergi İstisnası 1657
1. Gelir Vergisi 1657
2. Gelir Vergisi Kısmi İstisna Uygulaması 1658
3. Gelir Vergisi Tam İstisna Uygulaması (GVK md.23/f.6) 1659
a. Yönetici ve Denetçi 1659
b. Site Müdürü 1659
c. Çalışanlar 1660
d. İstisna Tablosu 1663
D. Çalışanlara Ödenen Ücretlerde Gelir Vergisi Tevkifatı 1663
1. Yasal Düzenleme 1663
2. Yönetimin Vergi Kanunları Yönünden Yükümlülüğü (Sair Kurumlar) 1664
3. Emsal Kararlar 1664
E. Yönetici ve Denetçilere Ödenen Ücretlerde Gelir Vergisi Sorunu 1666
1. Yasal Düzenleme 1666
2. Yönetici ve Denetçilerin Kat Malikleri Arasından Atanması Halinde 1667
3. Yönetici ve Denetçilerin Kat Malikleri Dışından Atanması Halinde 1667
4. Yönetici Ücretine İlişkin Düzenlenmesi Gereken Belgeler 1668
5. Tevkifata Tabi Ücret Geliri Elde Eden Yönetici ve Denetçilerin Beyanname Verip Vermeyeceği 1668
F. İstisna ve Tevkifata İlişkin Sonuç 1669
G. Avukat, Muhasebeci ve Mali Müşavirler 1671
VII. KMK KAPSAMINDA KVKK’NIN DEĞERLENDİRİLMESİ 1672
1. KVKK’ya Genel Bakış 1672
2. Hangi Bilgiler Kişisel Veri Olarak Kabul Edilir? 1673
a. Açıklamalar 1673
b. Kişisel Veri Örnekleri 1674
ba. Örnekler 1674
bb. Yaşam Şekline İlişkin Kişisel Veriler 1675
bc. Ekonomik ve Finansal Kişisel Veriler 1675
bd. Bilişim Alanına İlişkin Kişisel Veriler 1675
be. Sağlıkla İlgili Kişisel Veriler 1675
bf. Politik Kişisel Veriler 1675
3. Kişisel Verilerin İşlenmesinde Açık Rıza ve İstisnaları 1676
a. Genel Olarak 1676
b. Anagayrimenkul Yönetimleri Açısından 1677
c. Yönetici ve Veri Sorumlusu Tarafından Kaydedilebilecek Bilgi ve Veriler 1680
4. KMK md.20 ve 22 Hükümlerinin KVKK Kapsamında Değerlendirilmesi 1681
5. Bağımsız Bölüm Borç Bilgisinin Yayınlanması 1682
6. Kiracının Borç Bilgisinin Kat Maliki ile Paylaşılması 1684
7. Tapu Uygulamalarının KVKK Kapsamında Değerlendirilmesi 1685
8. KVKK İdari Para Cezasına İtiraz 1686
9. Emsal Kararlar 1687
16. Bölüm
ÖRNEK BELGELER–QR KOD 1689
17. Bölüm
KAT MÜLKİYETİNDE UYGULANAN MEVZUAT–QR KOD 1689
Alfabetik İndeks Dizini 1690
Yararlanılan Kaynaklar 1696 |
Bilgisayar, Teknoloji Kitapları 
