Kentsel Dönüşüm

Tüm Yönleriyle

Kentsel Dönüşüm

Şenol Saltık

Ocak 2025 / 6. Baskı / 432 Syf.

Fiyatı: 765.00 TL

24 saat içerisinde temin edilir.

Toplu Alımlar İçin Tıklayınız...

Diğer Baskılar

Baskı	Tarih	Fiyatı	İndirimli
5.	Mart 2023	595.00 TL	-	Sepete Ekle
4.	Şubat 2022	405.00 TL	95.00 TL (%77)	Sepete Ekle
3.	Ocak 2021	99.00 TL	69.90 TL (%29)	Sepete Ekle
2.	Nisan 2018	500.00 TL	95.00 TL (%81)	Sepete Ekle
1.	Mayıs 2017	54.50 TL	34.90 TL (%36)	Sepete Ekle

Kitap Hakkında
Kitabın Künyesi
İçindekiler

Kitapta, kentsel dönüşüm sürecinin tüm aşamaları, pratik bilgiler ışığında detaylı olarak değerlendirilmiştir. Geniş kitlelerin haklarını ilgilendiren ve mülkiyet hakkına doğrudan temas eden yasanın uygulanmasında sahadan gelen pratik bilgilerin önemi çok büyüktür. Bu sebeple, kitapta mevzuattan çok pratik bilgilere yer verilmiştir.

Ülkemizdeki milyonlarca insanın mülkiyet haklarını, barınma ve yaşam haklarını doğrudan ilgilendiren 6306 sayılı kanunda sıkça değişiklikler yapılmaktadır. Yasa değişikliklerinin uygulamaya ne şekilde yansıdığı da kitapta aktarılmaya çalışılmıştır.

Kitabın içeriğinde yer alan, Anayasa Mahkemesi'nin 2022 yılında verdiği karar, 6306 sayılı yasanın uygulanmasına yönelik devrim niteliğinde bir yüksek mahkeme kararıdır. Anayasa Mahkemesi'nin azınlıkta kalan maliklerin haklarının korunmasına olanak verdiği bu kararının ilk derece mahkemelerinde dikkate alınması gerektiği kuşkusuzdur. Bu konunun takip edilmesinde hukukçulara da büyük görevler düşmektedir.

Kitapta, kentsel dönüşüm yasasının iki ana başlığı olan "Riskli Yapı" ve "Riskli Alan" uygulamalarına yönelik detaylı açıklamalar mevcuttur. Okuyucularımıza kolaylık sağlamak adına, kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin dilekçe örneklerine yer verilmiştir. Kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin Harç Muafiyet rejimi de kitapta detaylı olarak açıklanmıştır.

İmar Barışı düzenlemesi, Yapı Kayıt Belgesi'nin hukuki niteliği ve geçerliliği konusunda da pratik ve sahada elde edilen yazarın tecrübe ve birikimleri okuyucularla paylaşılmıştır.

Konu Başlıkları

	Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının Yasal Dayanakları
	Riskli Yapı ve Riskli Alan Kararlarına Karşı Hukuki Başvuru Yolları
	İnşaat Sözleşmesi Düzenlenirken Dikkat Edilecek Hususlar
	Riskli Yapı Kararına İlişkin Tüm Süreçler
	Kentsel Dönüşüm Konusunda Güncel Yargıtay ve Danıştay İçtihatları
	Örnek Dilekçeler ve İhtarnameler
	Riskli Alan Uygulamalarına İlişkin Yasal Süreçler

Barkod: 9789750298714	Yayın Tarihi: Ocak 2025
Baskı Sayısı: 6	Ebat: 16x24
Sayfa Sayısı: 432	Yayınevi: Seçkin Yayıncılık
Kapak Türü: Karton Kapaklı	Dili: Türkçe
Ekler: -

İÇİNDEKİLER

İçindekiler

Yazarın Özgeçmişi 7

6. Basıma Önsöz 9

I. Bölüm

KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI HAKKINDA

GENEL AÇIKLAMALAR

1. KENTSEL DÖNÜŞÜM KAVRAMI 19

2. TÜRKİYE’DE KENTLEŞME SÜRECİ 21

3. TÜRKİYE’DE KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARININ GELİŞİMİ 22

3.1. Gecekondu Kanunu Düzenlemeleri 22

3.2. Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi 25

3.3. Tarlabaşı (Beyoğlu) Kentsel Dönüşüm Projesi 25

3.4. Zağnos ve Tabakhane Vadileri Kentsel Dönüşüm Projesi 26

3.5. Zafer Meydanı Projesi (Bursa) 26

3.6. Kuştepe Kentsel Dönüşüm Projesi (İstanbul) 27

4. DÜNYADA KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI 27

4.1. Paris’in Dönüşümü 27

4.2. Trafalgar Meydanı (Londra) Dönüşüm Projesi 29

4.3. Hiroşima (Japonya) Kentsel Dönüşüm Projesi 29

4.4. Beyrut Tarihi Kent Merkezi Dönüşüm Projesi (Lübnan) 31

4.5. Rio Kenti Gecekondu Sağlıklaştırma Programı (Brezilya) 33

4.6. Dünyadaki ve Ülkemizdeki Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının Karşılaştırılması 34

5. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN AMACI 35

5.1. Deprem Riskine Karşı Korunma 35

5.1.1. Deprem Yönetmeliği’nin İçeriği ve Kapsamı 37

5.1.2. Ülkemizdeki Binaların Afet Riskine Karşı Durumu 38

6. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASINA İLİŞKİN GENEL KAVRAMLAR 40

6.1. 6306 Sayılı Yasa Kapsamında Riskli Yapı Nedir? 40

6.2. 6306 Sayılı Yasa Kapsamında Riskli Alan Uygulaması 44

6.3. Ekonomik Açıdan İşlevini Kaybetmiş Alanların Canlandırılması, Kentin Tarihi ve Kültürel Değerlerinin Korunması, Sosyal Donatı Alanları Oluşturulması 45

6.4. Rezerv Yapı Alanı Uygulaması 47

7. Yenileme Alanı Nedir? 48

7.1. Yenileme Alanı Uygulamasının Amacı 51

7.1.1. Yeniden Canlandırma (Revitalization) 51

7.1.2. Eski Hale Getirme (Rehabilitation) 52

7.1.3. Yenileme (Renewal) 53

7.2. Yenileme Alanı Kararı Alınması Usulü ve Uygulaması 53

7.3. Yenileme Alanı Projesine Mülk Sahiplerinin Katılımı ve Yenileme Alanlarındaki Hazineye Ait Taşınmazların Durumu 54

7.4. Yenileme Alanı Uygulamalarında Ortaya Çıkan Sorunlar 55

II. Bölüm

TEMEL NİTELİKLİ DÜZENLEME OLARAK KABUL EDİLEN, 6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDAKİ KANUNUN KAPSAMI VE UYGULAMA ALANI

Birinci Kısım

RİSKLİ YAPI TESPİT İŞLEMLERİ

1. 6306 SAYILI KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASININ TEMEL MANTIĞI NEDİR? 59

2. RİSKLİ YAPI TESPİT ESASLARI 60

2.1. Riskli Yapı Başvurusunu Kimler Yapabilir? 61

2.2. Riskli Yapı Başvurusu Nereye Yapılır ve Tespit Masrafları Nasıl Karşılanır? 61

2.3. Riskli Yapı Tespiti Müracaatında İbraz Edilecek Belgeler Nelerdir? 62

2.4. Riskli Yapı Tespit Tekniği Nedir? 62

2.5. Gecekondu Niteliğindeki Yapılar ve İnşaat Ruhsatı Bulunmayan Binalarda Kentsel Dönüşüm Uygulaması Yapılabilir 63

2.6. Metruk ve Kullanılmayan Yapılar Riskli Bina Sınıfına Girmez 64

2.7. Riskli Yapı Tespit Başvurusu Yapılmadan Önce, Kat Maliklerinin Kendi Aralarında Bir Anlaşma Yapmasının Faydalı Olacağı Kanaatindeyiz 68

2.8. Riskli Yapı Şerhinin Tapu Kütüğüne İşlenmesi 69

2.9. Riskli Yapı Şerhi, Gayrimenkulün Devir veya Temlikine Engel Değildir 70

2.10. Riskli Yapı Tespitini Engelleyenlerin Cezai Sorumluluğu Var mıdır? 71

3. RİSKLİ YAPI KARARINA KARŞI İTİRAZ USULÜ 72

3.1. Riskli Yapı Tespit Raporuna İtirazın İncelenmesi 74

4. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA KARŞI DAVA AÇILMASI 75

5. YIKIM VE TAHLİYE İŞLEMLERİ 78

5.1. Yıkım İçin Öngörülen Kanuni Süreler 78

5.2. Riskli Yapıda Yıkım Kararı Verme Yetkisi Kime Aittir? 79

5.3. Yıkım Masraflarını Kim Öder 85

6. YIKIM İŞLEMİNİ DURDURABİLECEK KANUN YOLLARI VAR MIDIR? 86

6.1. Riskli Yapının Güçlendirilmesi Yıkım İşlemini Durdurur 86

6.2. Arsa Payının Düzeltilmesi Davaları 91

6.2.1. Arsa Payının Düzeltilmesi Davaları Bina Yıkılmadan Önce Açılmalıdır 93

6.2.2. Arsa Payı Düzeltilmesi Davalarının Yıkım Kararına Etkisi 94

7. RİSKLİ YAPIDA BULUNAN KİRACILARIN MAĞDURİYETİ NASIL GİDERİLECEKTİR? 96

İkinci Kısım

RİSKLİ YAPI KARARININ KESİNLEŞMESİ SONRASINDA

YAPILACAK İŞLEMLER

1. RİSKLİ YAPININ NE ŞEKİLDE DEĞERLENDİRİLECEĞİ KONUSUNDA MALİKLER TARAFINDAN YAPILACAK TOPLANTININ ZAMANI 100

2. TOPLANTI ÖNCESİNDE DEĞERLEME RAPORU ALINMASI ŞARTI KALDIRILMIŞTIR 100

2.1. Riskli Yapının Değeri Nasıl Tespit Edilecektir? 101

3. SALT ÇOĞUNLUK KARAR TOPLANTISI 102

3.1. Çoğunluk Karar Toplantısı Herhangi Bir Usule Tabi Değildir 103

3.2. Toplantının Yapılması ve Toplantıda Alınacak Kararlar 104

3.3. Salt Çoğunluk Kararının Azınlıkta Kalan Hissedarlara Bildirilmesi 107

3.4. Salt Çoğunluğun Sağlanamaması Halinde Yapılacak İşlem 107

4. ÇOĞUNLUK KARARINA KARŞI HUKUKİ BAŞVURU YOLLARI 108

4.1. Salt Çoğunluk Tarafından İmzalanan Sözleşmenin İptali Davası 118

4.2. Anayasa Mahkemesi’nin Üçte İki Çoğunluk Kararının İçerik Yönünden Mahkemelerce Denetime Tabi Tutulması Gerektiğin İlişkin Kararı 127

5. AÇIK ARTTIRMA YOLUYLA SATIŞ İŞLEMİ 135

5.1. Açık Arttırma Yoluyla Satış İşlemi Sonucunda, Tapu Kaydında Görünen, “İhtiyati Tedbir” ve “İrtifak Haklarının” Akıbeti Ne Olacaktır? 144

5.2. Açık Arttırma ve Satış İşlemlerine Karşı Açılacak Davalar 145

5.3. Satış İşleminin İdare Mahkemesi Tarafından İptal Edilmesi Halinde Mülkiyet Hakkı Eski Hak Sahibine Nasıl İade Edilecektir: 147

5.4. Salt Çoğunluğun Kararına İstinaden İnşaat Ruhsatı Düzenlenmesi Sorunu 148

6. KİRA YARDIMI BAŞVURUSU VE GEREKLİ BELGELER 149

7. MÜTEAHHİT BELİRLENİRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR 150

8. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ DÜZENLENİRKEN DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR 151

8.1. İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği 151

8.2. İnşaat Sözleşmesinde Yer Alması Gereken Hususlar 153

8.2.1. Sözleşme Mutlak Surette Noterde Yapılmalıdır 153

8.2.2. Mümkünse, Asıl Sözleşme İmzalanmadan Önce, Binanın Avan Projesi Belediyeden Tasdik Ettirilmelidir 153

8.2.3. İnşaat Ruhsatının Alınma Süresi Açıkça Belirtilmelidir 154

8.2.4. İnşaat Süresinin Niteliği ve Mücbir Sebep Kavramı Tanımlanmalıdır 154

8.2.5. İnşa Edilecek Dairelerin Net veya Brüt M2’leri Açıkça Yazılmalıdır 156

8.2.6. Teknik Şartname ve Bağımsız Bölümler Listesi Sözleşmeye Eklenmelidir 157

8.2.7. Teminat ve Cezai Şart 157

8.2.8. Müteahhidin Hak Edeceği Dairelerin Kademeli Olarak Teslimi 159

8.2.9. Sözleşme Bedeli, İmar Artışının Paylaşımı ve Kira Yardımı 160

8.2.10. Yönetim Planı ve Arsa Paylarının Düzenlenmesi 161

8.2.11. Sözleşmenin Feshi İle İlgili Düzenlemeler 162

9. SÖZLEŞMENİN MAHKEME TARAFINDAN FESHİ HALİNDE ORTAYA ÇIKACAK HUKUKİ SONUÇLAR 163

10. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN İDARE TARAFINDAN FESHİ 167

III. Bölüm

RİSKLİ ALAN İLAN EDİLEN BÖLGELERE İLİŞKİN

KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI

1. 5393 SAYILI BELEDİYE KANUNU KAPSAMINDA KENTSEL DÖNÜŞÜM 175

1.1. Kentsel Dönüşüm Alanı (Riskli Alan) İlanında Yetkili İdare 179

1.2. Belediye Kanunu Kapsamında Riskli Alan İlanı Usulü 183

1.3. Belediye Kanunu’nun 73. Maddesi Kapsamında Büyükşehir Belediyelerine Tanınan İmar Yetkileri 185

1.4. Cumhurbaşkanı Tarafından Alınan Riskli Alan Kararlarının İptali Davaları 187

1.5. Cumhurbaşkanı’nın Aldığı Riskli Alan Kararına Karşı Dava Açma Süresi 189

1.6. Acele Kamulaştırma Kararları ve Uygulaması 190

1.7. Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Acele Kamulaştırma 191

1.8. Acele Kamulaştırma Kararlarının İptaline İlişkin Danıştay İçtihatları 193

2. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA 2018 VE 2019 YILINDA YAPILAN YASA VE YÖNETMELİK DEĞİŞİKLİKLERİ 209

2.1. Bahse Konu Değişiklikle, Müteahhit Sicili Oluşturulması, Tamamlama Sigortası ve İnşaat İşi İçin Teminat Verilmesi Düzenlemesidir 213

2.2. 04.07.2019 Tarihli Yasa Değişikliği 214

2.3. Maketten Gayrimenkul Satışına Son 216

2.4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Tarafından Feshi Düzenlemesi 217

2.5. Yıkılacak Derecedeki Riskli Alanlarla İlgili Düzenleme 219

3. 19.10.2019 VE 21.06.2019 TARİHLİ YÖNETMELİK DEĞİŞİKLİKLERİ 219

4. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMA YÖNETMELİĞİNDE YAPILAN DAHA ÖNCEKİ DEĞİŞİKLİKLER 221

IV. Bölüm

KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA YAŞANAN HUKUKİ SORUNLARIN MÜLKİYET HAKKI VE

EVRENSEL HUKUK PRENSİPLERİ ÇERÇEVESİNDE ÇÖZÜLEBİLMESİ İÇİN ÖNERİLERİMİZ

1. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA TARAFLARIN HAKLARINI KORUYUCU DÜZENLEMELER İÇEREN, TİP SÖZLEŞME ZORUNLULUĞU GETİRİLMELİDİR 229

2. ARSA SAHİPLERİ TÜKETİCİ KANUNU KAPSAMINDA TÜKETİCİ OLARAK KABUL EDİLMELİDİR 232

3. 6306 SAYILI YASA KAPSAMINDA İMZALANAN TÜM SÖZLEŞMELERDE BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI YAPTIRILMASI ZORUNLULUĞU GETİRİLMELİDİR 232

4. ÇOĞUNLUK KARAR TOPLANTISI BAKANLIK KOMİSERİ GÖZETİMİNDE YAPILMALIDIR 233

5. KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KATILIM BANKACILIĞI MODELİ 233

6. SONUÇ 235

V. Bölüm

KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINA İLİŞKİN

DİLEKÇE ÖRNEKLERİ

1. RİSKLİ YAPI TESPİT MÜRACAATI DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ 237

2. ÇOĞUNLUK KARARI BİLDİRİM İHTARI 238

3. AZINLIK HİSSESİNİN SATIŞI İÇİN MÜRACAAT DİLEKÇESİ 240

4. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA KARŞI İTİRAZ DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ 241

5. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNUN İPTALİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ 243

6. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARARININ İPTALİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ: (ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ) 246

7. SALT ÇOĞUNLUK KARARININ İPTALİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ: (SULH HUKUK MAHKEMESİ) 249

8. ARSA PAYININ DÜZENLENMESİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ 252

VI. Bölüm

KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARININ

VERGİSEL BOYUTU

GİRİŞ 253

1. KENTSEL DÖNÜŞÜMDE VERGİ MÜKELLEFLERİ KİMLERDİR 253

1.1. 6306 Sayılı Kanun Gereğince, Kentsel Dönüşüme İlişkin Sağlanan Vergisel Muafiyetler 254

1.2. Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Konut Teslimlerinin KDV Açısından Değerlendirilmesi 256

1.3. Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Kira Yardımlarının Vergisel Açıdan Değerlendirilmesi 257

2. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASI NEDENİYLE, BİNADA YENİ OLUŞAN ARTI DEĞERLERİN PAYLAŞILMASININ VERGİSEL AÇIDAN DEĞERLENDİRİLMESİ (DEĞER ARTIŞ KAZANCI VERGİSİ) 258

3. KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA YAPILAN BİNALARA İLİŞKİN GETİRİLEN VERGİSEL AVANTAJLAR 260

3.1. Hangi Vergiler Muafiyet Kapsamındadır 260

3.2. Katma Değer Vergisi Avantajı 261

3.3 Harçlar Kanunundan Kaynaklanan Avantajlar 263

3.4. Damga Vergisi Kanunundan Kaynaklanan Muafiyetler 264

3.5. Veraset ve İntikal Vergisi Kanunundan Kaynaklanan Muafiyetler 264

3.6. Diğer Kanunlardan Kaynaklanan Teşvikler 265

4. KENTSEL DÖNÜŞÜMDE EMLAK VERGİSİ 265

5. KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA YAPILAN İNŞAATLARDA KDV 266

6. SONUÇ 268

7. HARÇ VE VERGİ MUAFİYETLERİNİN KAPSAMINA İLİŞKİN BAKANLIK RESMİ YAZILARI 269

VII. Bölüm

İMAR BARIŞI DÜZENLEMESİ VE YAPI KAYIT BELGESİ

1. YAPI KAYIT BELGESİ NEDİR? 277

2. ORMAN ARAZİLERİNDEKİ YAPILAR YAPI KAYIT BELGESİ ALABİLİR Mİ? 280

3. YAPI KAYIT BELGESİNİN İPTALİ DAVASI 282

4. YAPI KAYIT BELGESİ ALINAN BİNALARLA İLGİLİ, ADLİ MAHKEMELERCE VERİLEN HAPİS, ADLİ PARA CEZASI VE MÜSADERE KARARLARI KALDIRILABİLİR Mİ? 293

5. KONUYA İLİŞKİN YARGITAY CEZA DAİRESİ İÇTİHATLARI 294

Yapı Kayıt Belgesi Alındıktan Sonra Verilen Cezanın Düşürülmesi Konusundaki Yargıtay İçtihadı 297

VIII. Bölüm

KENTSEL DÖNÜŞÜM MEVZUATI

1. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI’NIN YAYINLADIĞI KENTSEL DÖNÜŞÜM GENELGELERİ 309

2. 6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN 320

3. 6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ(1) 348

4. İMAR KANUNU (YAPI KAYIT BELGESİ DÜZENLEMESİ) 378

5. DEPREM BÖLGELERİNDE YAPILACAK BİNALAR HAKKINDA ESASLAR 390

6. RİSKLİ YAPILARIN TESPİT EDİLMESİNE İLİŞKİN ESASLAR 391

7. YENİLEME ALANI KANUNU 393

8. YENİLEME ALANI KANUNU UYGULAMA YÖNETMELİĞİ 397

ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI’NIN 07.02.2024 TARİHLİ GENELGESİ 406

YENİ USULDE MUHTARA YAPILACAK TEBLİGATLAR VE DİĞER TEBLİGAT USULLERİNE İLİŞKİN DÜZENLENECEK TUTANAK VE BELGELER 419

9. İSTANBUL DEPREM RİSK HARİTALARI 427

Kaynakça 429

Kavramlar Dizini 431

İlgili Kategoriler

Hukuk Kitapları > İdare Hukuku > İmar Hukuku

İlgili Diğer Yayınlar

Kentsel Dönüşüm

Ali Rıza İlgezdi
Kasım 2024
725.00 TL
Sepete Ekle

Kentsel Dönüşüm, Riskli Yapılar ve Yargısal Denetim

Gün Yazıcı
Mart 2018
410.00 TL
İndirimli: 145.00 TL (%65)
Sepete Ekle

Kentsel Dönüşüm Kanunu ve İlgili Mevzuat

Muhittin Abacıoğlu ...
Temmuz 2017
820.00 TL
İndirimli: 95.00 TL (%88)
Sepete Ekle

Kentsel Dönüşümün Özel Hukuk Alanında Getirdiği Sorunlar

Yeşim Beyazkılıç
Haziran 2017
330.00 TL
İndirimli: 80.00 TL (%76)
Sepete Ekle

İÇİNDEKİLER

İçindekiler

Yazarın Özgeçmişi 7

6. Basıma Önsöz 9

I. Bölüm

KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI HAKKINDA

GENEL AÇIKLAMALAR

1. KENTSEL DÖNÜŞÜM KAVRAMI 19

2. TÜRKİYE’DE KENTLEŞME SÜRECİ 21

3. TÜRKİYE’DE KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARININ GELİŞİMİ 22

3.1. Gecekondu Kanunu Düzenlemeleri 22

3.2. Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi 25

3.3. Tarlabaşı (Beyoğlu) Kentsel Dönüşüm Projesi 25

3.4. Zağnos ve Tabakhane Vadileri Kentsel Dönüşüm Projesi 26

3.5. Zafer Meydanı Projesi (Bursa) 26

3.6. Kuştepe Kentsel Dönüşüm Projesi (İstanbul) 27

4. DÜNYADA KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI 27

4.1. Paris’in Dönüşümü 27

4.2. Trafalgar Meydanı (Londra) Dönüşüm Projesi 29

4.3. Hiroşima (Japonya) Kentsel Dönüşüm Projesi 29

4.4. Beyrut Tarihi Kent Merkezi Dönüşüm Projesi (Lübnan) 31

4.5. Rio Kenti Gecekondu Sağlıklaştırma Programı (Brezilya) 33

4.6. Dünyadaki ve Ülkemizdeki Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının Karşılaştırılması 34

5. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN AMACI 35

5.1. Deprem Riskine Karşı Korunma 35

5.1.1. Deprem Yönetmeliği’nin İçeriği ve Kapsamı 37

5.1.2. Ülkemizdeki Binaların Afet Riskine Karşı Durumu 38

6. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASINA İLİŞKİN GENEL KAVRAMLAR 40

6.1. 6306 Sayılı Yasa Kapsamında Riskli Yapı Nedir? 40

6.2. 6306 Sayılı Yasa Kapsamında Riskli Alan Uygulaması 44

6.3. Ekonomik Açıdan İşlevini Kaybetmiş Alanların Canlandırılması, Kentin Tarihi ve Kültürel Değerlerinin Korunması, Sosyal Donatı Alanları Oluşturulması 45

6.4. Rezerv Yapı Alanı Uygulaması 47

7. Yenileme Alanı Nedir? 48

7.1. Yenileme Alanı Uygulamasının Amacı 51

7.1.1. Yeniden Canlandırma (Revitalization) 51

7.1.2. Eski Hale Getirme (Rehabilitation) 52

7.1.3. Yenileme (Renewal) 53

7.2. Yenileme Alanı Kararı Alınması Usulü ve Uygulaması 53

7.3. Yenileme Alanı Projesine Mülk Sahiplerinin Katılımı ve Yenileme Alanlarındaki Hazineye Ait Taşınmazların Durumu 54

7.4. Yenileme Alanı Uygulamalarında Ortaya Çıkan Sorunlar 55

II. Bölüm

TEMEL NİTELİKLİ DÜZENLEME OLARAK KABUL EDİLEN, 6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDAKİ KANUNUN KAPSAMI VE UYGULAMA ALANI

Birinci Kısım

RİSKLİ YAPI TESPİT İŞLEMLERİ

1. 6306 SAYILI KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASININ TEMEL MANTIĞI NEDİR? 59

2. RİSKLİ YAPI TESPİT ESASLARI 60

2.1. Riskli Yapı Başvurusunu Kimler Yapabilir? 61

2.2. Riskli Yapı Başvurusu Nereye Yapılır ve Tespit Masrafları Nasıl Karşılanır? 61

2.3. Riskli Yapı Tespiti Müracaatında İbraz Edilecek Belgeler Nelerdir? 62

2.4. Riskli Yapı Tespit Tekniği Nedir? 62

2.5. Gecekondu Niteliğindeki Yapılar ve İnşaat Ruhsatı Bulunmayan Binalarda Kentsel Dönüşüm Uygulaması Yapılabilir 63

2.6. Metruk ve Kullanılmayan Yapılar Riskli Bina Sınıfına Girmez 64

2.7. Riskli Yapı Tespit Başvurusu Yapılmadan Önce, Kat Maliklerinin Kendi Aralarında Bir Anlaşma Yapmasının Faydalı Olacağı Kanaatindeyiz 68

2.8. Riskli Yapı Şerhinin Tapu Kütüğüne İşlenmesi 69

2.9. Riskli Yapı Şerhi, Gayrimenkulün Devir veya Temlikine Engel Değildir 70

2.10. Riskli Yapı Tespitini Engelleyenlerin Cezai Sorumluluğu Var mıdır? 71

3. RİSKLİ YAPI KARARINA KARŞI İTİRAZ USULÜ 72

3.1. Riskli Yapı Tespit Raporuna İtirazın İncelenmesi 74

4. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA KARŞI DAVA AÇILMASI 75

5. YIKIM VE TAHLİYE İŞLEMLERİ 78

5.1. Yıkım İçin Öngörülen Kanuni Süreler 78

5.2. Riskli Yapıda Yıkım Kararı Verme Yetkisi Kime Aittir? 79

5.3. Yıkım Masraflarını Kim Öder 85

6. YIKIM İŞLEMİNİ DURDURABİLECEK KANUN YOLLARI VAR MIDIR? 86

6.1. Riskli Yapının Güçlendirilmesi Yıkım İşlemini Durdurur 86

6.2. Arsa Payının Düzeltilmesi Davaları 91

6.2.1. Arsa Payının Düzeltilmesi Davaları Bina Yıkılmadan Önce Açılmalıdır 93

6.2.2. Arsa Payı Düzeltilmesi Davalarının Yıkım Kararına Etkisi 94

7. RİSKLİ YAPIDA BULUNAN KİRACILARIN MAĞDURİYETİ NASIL GİDERİLECEKTİR? 96

İkinci Kısım

RİSKLİ YAPI KARARININ KESİNLEŞMESİ SONRASINDA

YAPILACAK İŞLEMLER

1. RİSKLİ YAPININ NE ŞEKİLDE DEĞERLENDİRİLECEĞİ KONUSUNDA MALİKLER TARAFINDAN YAPILACAK TOPLANTININ ZAMANI 100

2. TOPLANTI ÖNCESİNDE DEĞERLEME RAPORU ALINMASI ŞARTI KALDIRILMIŞTIR 100

2.1. Riskli Yapının Değeri Nasıl Tespit Edilecektir? 101

3. SALT ÇOĞUNLUK KARAR TOPLANTISI 102

3.1. Çoğunluk Karar Toplantısı Herhangi Bir Usule Tabi Değildir 103

3.2. Toplantının Yapılması ve Toplantıda Alınacak Kararlar 104

3.3. Salt Çoğunluk Kararının Azınlıkta Kalan Hissedarlara Bildirilmesi 107

3.4. Salt Çoğunluğun Sağlanamaması Halinde Yapılacak İşlem 107

4. ÇOĞUNLUK KARARINA KARŞI HUKUKİ BAŞVURU YOLLARI 108

4.1. Salt Çoğunluk Tarafından İmzalanan Sözleşmenin İptali Davası 118

4.2. Anayasa Mahkemesi’nin Üçte İki Çoğunluk Kararının İçerik Yönünden Mahkemelerce Denetime Tabi Tutulması Gerektiğin İlişkin Kararı 127

5. AÇIK ARTTIRMA YOLUYLA SATIŞ İŞLEMİ 135

5.1. Açık Arttırma Yoluyla Satış İşlemi Sonucunda, Tapu Kaydında Görünen, “İhtiyati Tedbir” ve “İrtifak Haklarının” Akıbeti Ne Olacaktır? 144

5.2. Açık Arttırma ve Satış İşlemlerine Karşı Açılacak Davalar 145

5.3. Satış İşleminin İdare Mahkemesi Tarafından İptal Edilmesi Halinde Mülkiyet Hakkı Eski Hak Sahibine Nasıl İade Edilecektir: 147

5.4. Salt Çoğunluğun Kararına İstinaden İnşaat Ruhsatı Düzenlenmesi Sorunu 148

6. KİRA YARDIMI BAŞVURUSU VE GEREKLİ BELGELER 149

7. MÜTEAHHİT BELİRLENİRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR 150

8. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ DÜZENLENİRKEN DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR 151

8.1. İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği 151

8.2. İnşaat Sözleşmesinde Yer Alması Gereken Hususlar 153

8.2.1. Sözleşme Mutlak Surette Noterde Yapılmalıdır 153

8.2.2. Mümkünse, Asıl Sözleşme İmzalanmadan Önce, Binanın Avan Projesi Belediyeden Tasdik Ettirilmelidir 153

8.2.3. İnşaat Ruhsatının Alınma Süresi Açıkça Belirtilmelidir 154

8.2.4. İnşaat Süresinin Niteliği ve Mücbir Sebep Kavramı Tanımlanmalıdır 154

8.2.5. İnşa Edilecek Dairelerin Net veya Brüt M2’leri Açıkça Yazılmalıdır 156

8.2.6. Teknik Şartname ve Bağımsız Bölümler Listesi Sözleşmeye Eklenmelidir 157

8.2.7. Teminat ve Cezai Şart 157

8.2.8. Müteahhidin Hak Edeceği Dairelerin Kademeli Olarak Teslimi 159

8.2.9. Sözleşme Bedeli, İmar Artışının Paylaşımı ve Kira Yardımı 160

8.2.10. Yönetim Planı ve Arsa Paylarının Düzenlenmesi 161

8.2.11. Sözleşmenin Feshi İle İlgili Düzenlemeler 162

9. SÖZLEŞMENİN MAHKEME TARAFINDAN FESHİ HALİNDE ORTAYA ÇIKACAK HUKUKİ SONUÇLAR 163

10. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN İDARE TARAFINDAN FESHİ 167

III. Bölüm

RİSKLİ ALAN İLAN EDİLEN BÖLGELERE İLİŞKİN

KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI

1. 5393 SAYILI BELEDİYE KANUNU KAPSAMINDA KENTSEL DÖNÜŞÜM 175

1.1. Kentsel Dönüşüm Alanı (Riskli Alan) İlanında Yetkili İdare 179

1.2. Belediye Kanunu Kapsamında Riskli Alan İlanı Usulü 183

1.3. Belediye Kanunu’nun 73. Maddesi Kapsamında Büyükşehir Belediyelerine Tanınan İmar Yetkileri 185

1.4. Cumhurbaşkanı Tarafından Alınan Riskli Alan Kararlarının İptali Davaları 187

1.5. Cumhurbaşkanı’nın Aldığı Riskli Alan Kararına Karşı Dava Açma Süresi 189

1.6. Acele Kamulaştırma Kararları ve Uygulaması 190

1.7. Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Acele Kamulaştırma 191

1.8. Acele Kamulaştırma Kararlarının İptaline İlişkin Danıştay İçtihatları 193

2. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA 2018 VE 2019 YILINDA YAPILAN YASA VE YÖNETMELİK DEĞİŞİKLİKLERİ 209

2.1. Bahse Konu Değişiklikle, Müteahhit Sicili Oluşturulması, Tamamlama Sigortası ve İnşaat İşi İçin Teminat Verilmesi Düzenlemesidir 213

2.2. 04.07.2019 Tarihli Yasa Değişikliği 214

2.3. Maketten Gayrimenkul Satışına Son 216

2.4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Tarafından Feshi Düzenlemesi 217

2.5. Yıkılacak Derecedeki Riskli Alanlarla İlgili Düzenleme 219

3. 19.10.2019 VE 21.06.2019 TARİHLİ YÖNETMELİK DEĞİŞİKLİKLERİ 219

4. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMA YÖNETMELİĞİNDE YAPILAN DAHA ÖNCEKİ DEĞİŞİKLİKLER 221

IV. Bölüm

KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA YAŞANAN HUKUKİ SORUNLARIN MÜLKİYET HAKKI VE

EVRENSEL HUKUK PRENSİPLERİ ÇERÇEVESİNDE ÇÖZÜLEBİLMESİ İÇİN ÖNERİLERİMİZ

1. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA TARAFLARIN HAKLARINI KORUYUCU DÜZENLEMELER İÇEREN, TİP SÖZLEŞME ZORUNLULUĞU GETİRİLMELİDİR 229

2. ARSA SAHİPLERİ TÜKETİCİ KANUNU KAPSAMINDA TÜKETİCİ OLARAK KABUL EDİLMELİDİR 232

3. 6306 SAYILI YASA KAPSAMINDA İMZALANAN TÜM SÖZLEŞMELERDE BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI YAPTIRILMASI ZORUNLULUĞU GETİRİLMELİDİR 232

4. ÇOĞUNLUK KARAR TOPLANTISI BAKANLIK KOMİSERİ GÖZETİMİNDE YAPILMALIDIR 233

5. KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KATILIM BANKACILIĞI MODELİ 233

6. SONUÇ 235

V. Bölüm

KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINA İLİŞKİN

DİLEKÇE ÖRNEKLERİ

1. RİSKLİ YAPI TESPİT MÜRACAATI DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ 237

2. ÇOĞUNLUK KARARI BİLDİRİM İHTARI 238

3. AZINLIK HİSSESİNİN SATIŞI İÇİN MÜRACAAT DİLEKÇESİ 240

4. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA KARŞI İTİRAZ DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ 241

5. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNUN İPTALİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ 243

6. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARARININ İPTALİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ: (ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ) 246

7. SALT ÇOĞUNLUK KARARININ İPTALİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ: (SULH HUKUK MAHKEMESİ) 249

8. ARSA PAYININ DÜZENLENMESİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ 252

VI. Bölüm

KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARININ

VERGİSEL BOYUTU

GİRİŞ 253

1. KENTSEL DÖNÜŞÜMDE VERGİ MÜKELLEFLERİ KİMLERDİR 253

1.1. 6306 Sayılı Kanun Gereğince, Kentsel Dönüşüme İlişkin Sağlanan Vergisel Muafiyetler 254

1.2. Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Konut Teslimlerinin KDV Açısından Değerlendirilmesi 256

1.3. Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Kira Yardımlarının Vergisel Açıdan Değerlendirilmesi 257

2. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASI NEDENİYLE, BİNADA YENİ OLUŞAN ARTI DEĞERLERİN PAYLAŞILMASININ VERGİSEL AÇIDAN DEĞERLENDİRİLMESİ (DEĞER ARTIŞ KAZANCI VERGİSİ) 258

3. KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA YAPILAN BİNALARA İLİŞKİN GETİRİLEN VERGİSEL AVANTAJLAR 260

3.1. Hangi Vergiler Muafiyet Kapsamındadır 260

3.2. Katma Değer Vergisi Avantajı 261

3.3 Harçlar Kanunundan Kaynaklanan Avantajlar 263

3.4. Damga Vergisi Kanunundan Kaynaklanan Muafiyetler 264

3.5. Veraset ve İntikal Vergisi Kanunundan Kaynaklanan Muafiyetler 264

3.6. Diğer Kanunlardan Kaynaklanan Teşvikler 265

4. KENTSEL DÖNÜŞÜMDE EMLAK VERGİSİ 265

5. KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA YAPILAN İNŞAATLARDA KDV 266

6. SONUÇ 268

7. HARÇ VE VERGİ MUAFİYETLERİNİN KAPSAMINA İLİŞKİN BAKANLIK RESMİ YAZILARI 269

VII. Bölüm

İMAR BARIŞI DÜZENLEMESİ VE YAPI KAYIT BELGESİ

1. YAPI KAYIT BELGESİ NEDİR? 277

2. ORMAN ARAZİLERİNDEKİ YAPILAR YAPI KAYIT BELGESİ ALABİLİR Mİ? 280

3. YAPI KAYIT BELGESİNİN İPTALİ DAVASI 282

4. YAPI KAYIT BELGESİ ALINAN BİNALARLA İLGİLİ, ADLİ MAHKEMELERCE VERİLEN HAPİS, ADLİ PARA CEZASI VE MÜSADERE KARARLARI KALDIRILABİLİR Mİ? 293

5. KONUYA İLİŞKİN YARGITAY CEZA DAİRESİ İÇTİHATLARI 294

Yapı Kayıt Belgesi Alındıktan Sonra Verilen Cezanın Düşürülmesi Konusundaki Yargıtay İçtihadı 297

VIII. Bölüm

KENTSEL DÖNÜŞÜM MEVZUATI

1. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI’NIN YAYINLADIĞI KENTSEL DÖNÜŞÜM GENELGELERİ 309

2. 6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN 320

3. 6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ(1) 348

4. İMAR KANUNU (YAPI KAYIT BELGESİ DÜZENLEMESİ) 378

5. DEPREM BÖLGELERİNDE YAPILACAK BİNALAR HAKKINDA ESASLAR 390

6. RİSKLİ YAPILARIN TESPİT EDİLMESİNE İLİŞKİN ESASLAR 391

7. YENİLEME ALANI KANUNU 393

8. YENİLEME ALANI KANUNU UYGULAMA YÖNETMELİĞİ 397

ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI’NIN 07.02.2024 TARİHLİ GENELGESİ 406

YENİ USULDE MUHTARA YAPILACAK TEBLİGATLAR VE DİĞER TEBLİGAT USULLERİNE İLİŞKİN DÜZENLENECEK TUTANAK VE BELGELER 419

9. İSTANBUL DEPREM RİSK HARİTALARI 427

Kaynakça 429

Kavramlar Dizini 431