|
İÇİNDEKİLER
İçindekiler
2. Baskı Değişiklikleri 6
1. Baskı Önsöz 7
Kısaltmalar 65
Giriş 67
1. Bölüm
MÜLKİYET
I. GENEL OLARAK 71
A. Tarihçe 71
B. Mülkiyet Formları 71
C. Terimler 72
1. Anagayrimenkul (Anataşınmaz) 72
2. Anayapı 72
3. Bağımsız Bölüm 72
4. Arsa Payı 72
5. Ortak Yer 72
6. Ortak Yer Mülkiyeti 72
7. Eklenti 72
8. Tahsisli Alan 73
9. Kat İrtifakı 73
10. Kat Mülkiyeti 73
11. Kat Maliki 73
12. İntifa Hakkı 74
13. Oturma (Sükna) Hakkı 74
14. Kullanma Hakkı 74
15. Toplu Yapı 74
16. Blok Yapı 74
17. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı (BNOY) 74
18. Kat Malikleri Kurulları 74
19. Mimari Proje 75
20. Tadilat Projesi 75
21. Vaziyet Planı 75
22. Yönetim Planı 75
23. Sözleşme (Resmi senet) 76
24. Yapı Kullanma İzin Belgesi 76
25. İmar Kanunu md.5’te Yer Alan Tanımlar 76
II. MÜLKİYET HUKUKU 76
III. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI 80
A. Satış 80
B. Cebri Tescil 80
C. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi 80
1. Açıklamalar 80
2. Tapusunu Almamış Vaat Alıcısının KMK Hükümlerine Göre Durumu 82
3. Satış Vaadi Sözleşmesinde Alıcının Hukuki Durumu 82
4. Seçme ve Seçilme Hakkı İçin Vekâletname 84
5. Emsal Kararlar 84
IV. ARSA PAYI 85
A. Arsa Paylarının Belirlenmesi 85
1. Konum 85
2. Büyüklük 86
3. Değer 86
4. Açıkta Arsa Payı Bırakılamaz 86
5. Arsa Payı Hesaplama 87
6. Parsel Bazında Arsa Payı Tespiti 87
7. Komşu Parsel Toplu Yapılarda Arsa Payı Tespiti 88
B. Arsa Payının Önemi 89
1. Ortak Giderlerin ve Gelirlerin Paylaştırılması 89
a. Eşit Olarak Paylaştırılması 89
b. Kullanım Alanlarına Göre Paylaştırılması 89
c. Arsa Paylarına Göre Paylaştırılması 89
2. Ortak Yerlerden Faydalanma Hakkı 90
3. Toplantı Açılışı ve Karar Yeter Sayısı 90
4. Nitelikli Çoğunluk Gerektiren Kararlar 91
5. Sigorta Primleri ve Hasar Geliri 91
6. Kat İrtifakının Borç Nedeniyle Devri 91
7. Anagayrimenkulün Arsasıyla Birlikte Yok Olması veya Kamulaştırılması 91
8. Anayapının Harap Olması 91
9. 6306 Sayılı Kanun Uygulamaları 91
C. Arsa Paylarının Düzeltilmesi 92
1. İdari Yoldan Düzeltme 92
2. Dava Yoluyla Düzeltme 92
a. Açıklamalar 92
b. Davacı 93
c. Davalılar 93
d. Görevli Mahkeme 93
e. Dava Açma Süresi 93
f. Yargılama ve Hüküm 94
g. Kesinleşme ve Sonuçları 94
3. Yargıtay Kararları 95
V. KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ 100
A. İstem 101
B. Gerekli Belgeler 101
1. Yapı İzin Belgesi (Yapı Ruhsatı) 101
a. İşlemler 101
b. Başvuruda Aranan Belgeler 102
c. İnşaat Süresi ve Yeni Ruhsat 104
d. Mevzuat Değişikliğinde Uygulanacak Hükümler 105
e. Yapı Denetim Kuruluşu ve Görevleri 106
2. Mimari Proje 108
a. Mimari Proje İçeriği ve Hazırlanması 108
b. Maliklerce İmzalanması ve Onaylanması 111
c. Binalarda Tasarruf Tedbirleri ve İklim Değişikliğine Dair İlkeler 111
d. Mimari Projelerin Onay Sürecinde Düzenlenmiş Yapı Aplikasyon Projesi 112
e. Tadilat Projesi 113
f. Yapı Ruhsatı Gerekmeyen İnşai Faaliyetler 119
g. Bağımsız Bölümlerin Numaralandırılması 120
h. Kat İrtifakı veya Kat Mülkiyeti Tesisi 120
3. Vaziyet Planı 121
4. Yönetim Planı 123
5. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân Ruhsatı) 124
a. Açıklama 124
b. Gerekli Belgeler 126
c. Emsal Kararlar 129
6. DASK Poliçesi 132
C. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinin Kurulması 134
1. Resmi Senet/Tescil İstem Belgesi 135
2. Ortaklığın Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Tescili– KMK md.10/f.7 135
a. Açıklamalar 135
b. Yargıtay Kararları 137
ba. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararları 137
bb. Yargıtay Daire Kararları 139
3. İmar Kanunu Hükümlerine Göre Ortaklığın Giderilmesi 141
a. Açıklamalar 141
b. Yargıtay Kararları 142
4. Yüklenici Talebi 144
5. Taşınmaz Üzerindeki Şerhler 145
a. Taşınmaz Tek Malike Aitse 145
b. Taşınmaz Paylı Mülkiyete Konuysa 145
6. Kat İrtifakına Razı Olmayan Paydaşın Payının Devri (KMK ek md.4) 145
D. Kat Mülkiyeti/Kat İrtifakı Tesis ve Tescili 147
1. Klasik Kat Mülkiyetinde 147
a. Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti Tescili 147
b. Ortak Yararlanmaya Özgülenmiş Bağımsız Bölümlerin Tescili (KMK md.10/8) 148
c. Bağımsız Bölümleri Ayırma/Birleştirme 149
ca. Açıklamalar 149
cb. Yargıtay kararları 150
2. Toplu Yapının Tescili 153
a. Tek Parsel Toplu Yapılar 153
b. Komşu Parsel Toplu Yapılar 153
c. KMK md.67 Gereği Toplu Yapı Ortak Yerlerinin Tescili 154
ca. Parselin Eşyaya Bağlı Mülkiyete Konu Ortak Yer Olarak Tescili (md.67/f.1) 154
cb. Parseldeki Ortak Sosyal ve Alt Yapı Tesislerinin, Özgülemeye Yoluyla Toplu Yapı Ortak Yer Niteliği Kazandırılması (md.67/f.2) 157
E. Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi 158
1. 7327 Sayılı Kanun’dan Önceki Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi 158
2. Yönetim Planı Olmayan Yapıların Kat Mülkiyetine Geçişi 158
3. Kat İrtifaklı Yerlerde Kısmi Kat Mülkiyetine Geçiş ve Tescili 159
4. Kısıtlı Taşınmazda Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Tesisi 159
F. Hatalı Blok veya Bağımsız Bölüm Numarasının Düzeltilmesi 160
1. Blok Numaralarının Düzeltilmesi 160
2. Bağımsız Bölüm Numaralarının Düzeltilmesi 161
VI. KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ 161
A. Sona Erme Halleri 161
1. Kat Maliklerinin Ortak Talebi 161
2. Anagayrimenkulün Arsasıyla Birlikte Yok Olması, Yapı Yapılamayacak Hale Gelmesi veya Kamulaştırılması 162
3. Anayapının Tümünün Harap Olması 162
4. Bir veya Birden Ziyade Bağımsız Bölümün Tamamen Harap Olması 163
5. Hâkim Kararı 163
6. Kat Mülkiyetinin Geçici Kat İrtifakına Çevrilmesi 164
7. Kat İrtifakının Yeniden Kat Mülkiyetine Dönüşmesi 164
B. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinin Terkini 164
C. Yargıtay Kararları 164
2. Bölüm
TOPLU YAPILAR
I. TOPLU YAPI KAVRAMI, UNSURLARI VE TOPLU YAPI ŞERHİ 169
A. Toplu Yapı Kavramı ve Tarihsel Gelişimi 169
1. 5711 Sayılı Kanun Öncesi Uygulama 169
2. 5711 Sayılı Kanun’la Getirilen Düzenleme 171
B. Toplu Yapının Unsurları 173
1. Bir veya Birden Çok İmar Parseli Üzerinde Birden Çok Yapı Olması 173
a. Tek Parsel Üzerinde Tek Yapı Bulunması 174
b. Tek Parsel Üzerinde Birden Çok Yapı Bulunması 174
ba. Blok Yapı 174
bb. Blok Niteliğinde Olmayan Münferit Yapılar 175
c. Birden Çok İmar Parseli Üzerinde Birden Çok Yapı Bulunması 175
2. Birden Çok İmar Parseli Üzerinde Yapı Kurulması Halinde, İmar Parsellerinin Bitişik veya Komşu Olması 175
3. Belli Bir Onaylı Yerleşim Planına Göre Yapılmış veya Yapılacak, Alt Yapı Tesisleri, Ortak Kullanım Yerleri, Sosyal Tesis ve Hizmetlerin Yer Alması 176
a. Onaylı Yerleşim Planına Göre Yapılmış veya Yapılacak Olması 176
b. Alt Yapı Tesisleri 177
c. Ortak Kullanım Yerleri 177
d. Sosyal Tesis ve Hizmetler 177
e. Diğer Bağlantılı Yapılar 177
4. Tüm Parselleri Kapsayan Tek Bir Yönetim Planı Bulunması 178
5. Yapılar Arasında Yönetim Bakımından Bağlantı Bulunması 178
6. İnşaatın Fiilen Tamamlanmış ve En Az Üçte İkisinin Kullanılıyor Olması 179
a. Açıklama 179
b. Yargıtay Kararları 179
ba. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararları 179
bb. Yargıtay Daire Kararları 180
7. Parsellerin Birleşmesi 181
8. Parsellerin ve Toplu Yapıların Yeni Bir Toplu Yapı Oluşturması 182
C. Toplu Yapı Şerhi 185
1. Toplu Yapı Şerhinin Oluşumu 185
a. Tek Parselde Kurulu Yapılar 185
b. Birden Fazla Parselde Kurulu Yapılar 185
2. Şerhe İlişkin Genelgeler 188
3. Genel Değerlendirme 189
4. Şerhe İlişkin Görüşüm 190
5. Şerhe İlişkin Emsal Kararlar 194
a. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararları 194
b. Yargıtay Daire Kararları 194
c. BAM Kararları 198
D. Toplu Yapı Şerhinin Hukuki İhtilaflardaki Önemi 199
1. Uygulanacak Kanun Hükümleri, Görevli ve Yetkili Mahkeme 199
a. Uygulanacak Kanun Hükümleri 199
b. Görevli Mahkeme 201
ba. Açıklamalar 201
bb. Yargıtay Kararları 202
c. Yetkili Mahkeme 206
ca. Açıklamalar 206
cb. Yargıtay kararları 206
d. Yargılama Usulü 207
e. Kanun Yolları 207
2. Ayrı Bir Yönetim Planı ve İşletme Projesi Gerektirmesi 208
3. Kat Malikleri Kurulunun Her Yıl Toplanıp Toplanmayacağı Sorunu 210
4. Ortak Gider Alacağının Tahsili ve Genel Hükümler 210
a. Açıklamalar 210
b. Yargıtay Kararları 211
5. İtirazın Kaldırılması Talebi– İtirazın İptali Davası 213
6. Gecikme Tazminatı Uygulaması 213
7. 7201 Sayılı Tebligat Kanunu Ek Md:1 Hükmü 214
8. Yönetim Planı Değişikliği ve Oy Oranları 214
9. Yönetim Planı ile Oluşturulacak Geçici Yönetim 215
II. TOPLU YAPININ SONA ERMESİ 215
A. Parselde Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi 215
1. Sona Erme Halleri 215
a. Toplu Yapı Kat Maliklerinin Ortak Talebi 215
b. Toplu Yapının Kurulu Olduğu Parselin Yok Olması, Yapı Yapılamayacak Hale Gelmesi ve Kamulaştırma 216
c. Blok ya da Blok Niteliğinde Olmayan Yapıların Tamamının Harap Olması 216
d. Blok ya da Blok Niteliğinde Olmayan Yapıların Kısmen Harap Olması 216
e. Birden Çok Parselde Kurulu Toplu Yapılar Yönünden 217
2. Kat Mülkiyetinin Terkini 218
B. Ayrılma 218
1. Tek Parselde Kurulu Blokların Ayrılması 218
2. Parselin Bölünmesi (İfraz) 219
3. Parsellerin Toplu Yapıdan Ayrılması 220
a. Kat Maliklerinin Ortak Talebi 220
b. Yönetim Planı, Mimar Proje, Vaziyet Planı 221
c. Parseller Arası İrtibat/Bağlantının Sona Erdirilmesi 221
3. Bölüm
YÖNETİM PLANI
I. YÖNETİM PLANI 223
A. Klasik Yönetimde Yönetim Planı 223
B. Toplu Yapı Yönetim Planı 224
II. YÖNETİM PLANININ ÖNEMİ 225
III. YÖNETİM PLANININ KAPSAMI 226
A. Anagayrimenkulün (Toplu Yapının) Yönetim Biçimi 227
B. Anagayrimenkulün Kullanma Maksat ve Şekli 228
C. Yönetici ve Denetçilerin Alacağı Ücret 231
D. Yönetime Ait Diğer Hususlar 231
1. Yönetim Planı ile Düzenlenebilecek Hususlar 232
2. Cezai Şart ve Müeyyideler 233
a. Genel Olarak 233
b. Cezai Şart 233
c. Yönetim Planında Cezai Şart Düzenlemesi 234
d. Cezai Şartın Tespitinde Uygulanacak Kriterler 235
e. KMK md.33 ve Cezai Şart Uygulaması 236
f. Cezai Şart Uygulamasının Avantajları 237
fa. Davalı (Kural İhlali Yapan) İçin Maliyet 237
fb. Davacı (Yönetim) İçin Maliyet 237
g. Diğer Mevzuatta Düzenlenen İdari Para Cezaları 238
h. Yargıtay Kararları 239
IV. YÖNETİM PLANININ HAZIRLANMASI 240
A. Kat Maliklerinin Oy Birliği ile Hazırlanması 241
B. Hâkim Kararı ile Hazırlanması 241
C. Yüklenici Tarafından Hazırlanması 242
D. Yargıtay Kararları 242
V. YÖNETİM PLANININ TAPUNUN BEYANLAR HANESİNE ŞERHİ 244
VI. YÖNETİM PLANININ BAĞLAYICILIĞI 245
A. Yönetim Planının Bağlayıcı Etkisi 245
B. Yönetim Planının Sonraki Malikleri Bağlayıcı Etkisi 246
C. Kiracı ve Kullananlar Yönünden Ortak Yer ve Tesisleri Kullanma ve Yararlanma Hakkına İlişkin Getirilen Yönetim Planı Hükümleri 246
D. Mevzuata Aykırı Yönetim Planı Hükümlerinin Bağlayıcılığı 248
1. Açıklamalar 248
2. Kanunların Yorumu 248
3. KMK’nın Emredici Hükümlerine Aykırılık 250
4. KMK’nın Yedek Hükümlerine Aykırılık 251
5. TMK ve Diğer Kanunların Emredici ve Yedek Hükümlerine Aykırılık 252
6. KMK md.28 Kapsamı Dışındaki Yönetim Planı Hükümleri 255
7. Hakkaniyet Kurallarına Aykırı Yönetim Planı Hükümleri 255
E. Uygulamadaki Sorunlar 256
F. Yargıtay Kararları 257
VII. YÖNETİM PLANININ DEĞİŞTİRİLMESİ 263
A. Klasik Yönetimde Yönetim Planı Değişikliği 264
B. Toplu Yapılarda Yönetim Planı Değişikliği 265
1. 2007 Öncesinde Kurulan Toplu Yapı Yönetim Planı Değişikliği 265
2. 2007 Sonrasında Kurulan Toplu Yapı Yönetim Planı Değişikliği 267
3. Toplu Yapı Yönetim Planı Değişikliğine İlişkin Öğretideki Görüşler 268
a. Açıklamalar 268
b. Yargıtay’ın Görüşü 269
c. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Görüşü 270
4. Blok Yapı Yönetim Planı Değişikliği 270
C. Geçici Yönetime İlişkin Yönetim Planı Değişikliği 271
D. Oybirliği ile Değiştirilmesi Gereken Konular 271
1. Mimari Proje ve Vaziyet Planı Değişikliği 272
2. Giderlere Katılma ve Paylaşım Esaslarının Değiştirilmesi 272
3. Ortak Gider Muafiyeti 273
4. Yasak İşler 274
a. Açıklamalar 274
b. Yargıtay Kararları 274
5. Merkezi Isıtma Sisteminin Ferdi Isıtma Sistemine Dönüştürülmesi 275
6. Bağımsız Bölüm İlavesi 276
7. Kullanım Tahsisleri (Özgüleme) 276
8. Temliki Tasarruflar ve Önemli Yönetim İşleri 277
9. Yönetim Planındaki Oybirliği Şartı 277
10. Arsa Payı Değişikliği 278
11. Emredici Hükümlere Aykırı Yönetim Planı Hükümlerinin Değiştirilmesi 278
12. Sonradan Toplu Yapı Oluşumu 279
E. Apartman/Toplu Yapı Adının Değiştirilmesi 279
F. Yönetim Planı Değişikliği ile Yapılabilecek Düzenlemeler 280
VIII. YÖNETİM PLANI UYARLAMASI 281
A. Tek Parselde Kurulu Yapılar 282
B. Birden Çok Parselde Kurulu Yapıların Yönetim Planı Uyarlaması 283
1. 5711 Sayılı Kanun Geçici Md.3 Uyarınca Yönetim Planı Uyarlaması 286
2. 5912 Sayılı Kanun Geçici Md.2 Uyarınca Yönetim Planı Uyarlaması 287
a. 28.11.2007 Tarihinden Önce Kurulan Toplu Yapılar 287
b. 28.11.2007 Tarihinden Sonra Kurulan Toplu Yapılar 288
3. Uyarlama Değişikliği İçin Toplanma ve Karar 288
4. Uyarlama ile Yapılabilecek Değişiklikler 289
5. Uyarlama Karar Metni 291
6. Uyarlama Kararı Alınamaması ve Hâkim Müdahalesi 292
7. Uyarlama Kararının İptali ve Sonuçları 292
8. Yargıtay Kararları 293
IX. HÂKİM MÜDAHALESİ 295
A. Açıklamalar 295
B. Yargıtay Kararları 296
X. YÖNETİM PLANININ İPTALİ 297
A. İptal Davası 297
1. Açıklamalar 297
2. Yargıtay Kararları 298
B. Yönetim Planı İptalinin Sonuçları 303
1. Yönetim Planının Kat Malikleri Kurulu Kararı ile İptal Edilmesi 304
2. Yönetim Planının Mahkeme Kararı ile İptal Edilmesi 304
a. Yönetim Planı Değişikliği Kararının İptali 304
b. Yönetim Planı Hükümlerinin İptali 305
3. Yargıtay Kararları 305
XI. YÖNETİM SÖZLEŞMESİ 306
4. Bölüm
KAT MÜLKİYETİNDE KURULLAR
I. KURULLARIN OLUŞUMU 309
A. Kat Mülkiyetinde Kat Malikleri Kurulu 309
1. Oluşumu 309
2. Niteliği 309
3. Görev ve Yetkileri 310
B. Toplu Yapılarda Kurullar 310
1. Blok Kurulları 311
a. Blok Kat Malikleri Kurulu 311
aa. Oluşumu 311
ab. Niteliği 311
ac. Görev ve Yetkileri 312
b. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı Malikleri Kurulu 314
c. Grup Oluşturan Yapılar 315
d. Ticari Alan Kurulları 316
da. Ticari Alan Kat Malikleri Kurulu 316
db. Ticari Alan Temsilciler Kurulu 317
2. Parsel Kurulları 317
a. Parsel Kat Malikleri Kurulu 317
aa. Oluşumu 318
ab. Niteliği 318
ac. Görev ve Yetkileri 318
b. Parsel Temsilciler Kurulu 319
ba. Oluşumu 319
bb. Niteliği 320
bc. Görev ve Yetkileri 320
3. Ada Kurulları 320
a. Ada Kat Malikleri Kurulu 321
aa. Oluşumu 321
ab. Niteliği 321
ac. Görev ve Yetkileri 321
b. Ada Temsilciler Kurulu 322
ba. Oluşumu 322
bb. Niteliği 322
bc. Görev ve Yetkileri 323
bd. Ada Temsilciler Kurulunun Toplu Yapı Temsilciler Kurulundan Farkı 323
4. Toplu Yapı Kurulları 324
a. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 324
aa. Oluşumu 324
ab. Niteliği 324
ac. Görev ve Yetkileri 324
b. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 326
ba. Oluşumu 326
bb. Niteliği 327
bc. Görev ve Yetkileri 327
bd. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu ile Temsilciler Kurulu Arasındaki Bağlantı 330
c. Toplu Yapı Yönetim ve Denetim Kurulları 335
ca. Toplu Yapı Yönetim Kurulu 335
cb. Geçici Yönetim Kurulu 335
cc. Toplu Yapı Denetleme Kurulu 335
cd. Geçici Denetleme Kurulu 335
II. KURULLARIN TOPLANMASI, TOPLANTI ZAMANI, ÇAĞRI VE KARARLAR 336
A. Kat Mülkiyetinde Toplantılar 336
B. Toplu Yapılarda Toplantılar 336
1. Olağan Toplantılar 337
a. Açıklamalar 337
b. Toplantı Tarihinin Belirlenmesi 337
ba. Toplantı Tarihinin Yönetim Planı İle Belirlenmesi 337
baa. Toplantı Tarihinin Kesin Olarak Belirlenmesi 338
bab. Toplantı Tarihinin Belirlenebilir Olması 338
bac. Toplantı Döneminin Düzenlenmesi Ancak Belirlenememesi 340
bb. Yönetim Planında Toplantı Tarihi Belirlenmemesi 340
c. Olağan Toplantıların Belirlenen Tarih Dışında Yapılmasının İstisnaları 340
d. Yargıtay Kararları 341
2. Olağanüstü Toplantılar 342
a. Önemli Bir Sebebin Çıkması 342
b. İstem 344
ba. Yönetici Kararı 344
bb. Denetçinin İstemi 345
bc. Kat Maliklerinin Üçte Birinin Yazılı İstemi 345
bd. Temsilcilerin Üçte Birinin Yazılı Talebi 345
be. KMK md.42/f.2 Gereği Olağanüstü Toplantı 345
bf. Yönetim Şirketi ve Müdürlerin Durumu 346
c. On Beş Gün Önce Bildirim Şartı 346
ca. Açıklamalar 346
cb. Emsal Kararlar 347
3. İkinci Toplantılar 349
a. Açıklamalar 349
b. Yargıtay Kararları 350
C. Çağrı 350
1. Olağan Toplantı Çağrısı 351
a. Açıklamalar 351
b. Yargıtay Kararları 352
2. Olağanüstü Toplantı Çağrısı 353
a. Açıklamalar 353
b. Yargıtay Kararları 353
3. Yöneticinin Çağrı Yapmaması veya Yöneticisi Olmayan Yapılar 354
a. Yöneticinin Çağrı Yapmaması 354
b. Yöneticisi Olmayan Yapılar 356
c. Yöneticisiz Kalan Yapılar 357
d. Denetçi veya Kat Maliklerinin Çağrı Yapıp Yapamayacağı 357
e. Yazarın Görüşü 358
4. Toplu Yapı Yöneticisinin Blok Kat Malikleri Kuruluna Çağrı Yapması 361
D. Tebligat 361
1. Bütün Kat Maliklerine İmzalattırılacak Çağrı 362
2. Taahhütlü Mektupla Tebliğ 362
3. Tebligat Kanun’u Ek Md.1 Hükümleri 363
a. Açıklamalar 363
b. Uygulama Şekli 365
c. Yargıtay Kararları 365
4. Tebligat Kanunu’nun Diğer Hükümleri 367
a. Normal Yolla Tebligat 367
b. Tebligat Kanunu md.21 Uyarınca Tebligat 367
c. Tebligat Kanunu md.35 Uyarınca Tebligat 368
5. Yabancı Uyruklu Kişilere Tebligat 369
6. Adresin Yöneticiye Bildirdiğini İspat 371
E. Toplantı Divanı ve Toplantının İdaresi 371
1. Divan Heyeti Oluşumu 371
2. Divan Heyetine Yetki Verilmesi 373
3. Görev ve Yetkileri 373
4. Yargıtay Kararları 373
F. Gündem ve Görüşmeler 376
G. Oya Katılma 379
1. Malikin Kat Malikleri Kurulunda Oy Hakkı 379
a. Bir Bağımsız Bölüm Malikinin Oy Hakkı 379
b. Bir Kişinin Birden Fazla Bağımsız Bölüme Malik Olması 380
c. Bir Bağımsız Bölümün Birden Fazla Maliki Bulunması 381
d. Birden Fazla Bağımsız Bölümün Birden Fazla Maliki Bulunması 383
2. Temsilcinin Temsilciler Kurulunda Oy Hakkı 383
a. Açıklamalar 383
b. Temsilcilerin Oy Hakkının Yönetim Planı ile Düzenlenmesi 384
3. Yönetim Kurulu Üyelerinin Oy Hakkı 384
4. Kiracı ve Kullananların Durumu 384
5. Oy Kullanma 385
a. Oylamaya Kat Malikinin Katılması 385
b. Oylamaya Kanuni Mümessilin Katılması 385
c. Vekâleten Oya Katılma 385
ca. Blok/Kat Malikleri Kurulunda 385
cb. Temsilciler Kurulunda Temsilcinin Vekâlet vermesi 385
cc. Vekâlet Oy Hesabı 386
cd. Kat Malikinin Vekâlet Alması Halinde 388
ce. Vekâlet Şekli 389
cf. Yargıtay Uygulamalarında Vekâlet 391
cg. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Uygulamalarında Vekâlet 393
6. Alınacak Karar Doğrudan Doğruya Kendini İlgilendiren Kat Maliki 393
H. Blok Yapı Toplantılarında İzlenecek Yol 393
1. Toplantı Hazırlığı 393
2. Oylama 394
3. Gizli Oylama ve Sakıncaları 394
a. Mevzuat Farklılığı 394
b. Sayı ve Arsa Payı Hesabı 395
c. Vekâleten Katılım 395
d. Davalarda Husumet 396
e. İptal Davasında Oy Hesabı 396
f. Çözüm Yolları 397
fa. Tercihin Tespit Edilebildiği Hallerde 397
fb. Tercihin Tespitinin Mümkün Olmadığı Hallerde 397
I. Temsilciler Kurulu Toplantılarında İzlenecek Yol 397
1. Toplantı Hazırlığı 397
2. Aday ve Karar Oylaması 397
3. Vekâleten Katılım 398
İ. Toplantı Yeter Sayısı Hesaplama 398
1. Kat Malikleri Kurulu Birinci Toplantı Açılışı Yeter Sayı Hesaplama 398
2. Temsilciler Kurulu Birinci Toplantı Açılışı Yeter Sayı Hesaplama 399
3. İkinci Toplantı Açılışı 399
J. Karar Nisapları ve Yeter Sayı Hesaplama 400
1. Genel Yönetim İşleri 400
a. Birinci Toplantı Karar Yeter Sayısı Hesaplama 400
aa. Kat malikleri Kurulu 400
ab. Temsilciler Kurulu 401
b. İkinci Toplantı Karar Yeter Sayısı Hesaplama 402
ba. Kat Malikleri Kurulu 402
bb. Temsilciler Kurulu 403
c. Salt Çoğunlukla Alınan Kararlar 403
d. Emsal Kararları 403
2. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Aranan Kararlar 405
a. Birinci Toplantı Karar Yeter Sayısı Hesaplama 405
aa. Kat Malikleri Kurulu 405
ab. Temsilciler Kurulu 406
b. İkinci Toplantı Karar Yeter Sayısı Hesaplama 407
ba. Kat Malikleri Kurulu 407
bb. Temsilciler Kurulu 407
c. İlk Toplantıda Toplanma Yeter Sayısı Sağlanmasına Rağmen Karar Alınamaması 408
d. İlk Toplantının Tamamlanamaması Nedeniyle Ertelenmesi 409
3. Üçte İki Çoğunluk Aranan İstisnai Düzenleme 410
4. Beşte Dört Çoğunluk Şartı Aranan Kararlar 410
a. Klasik Yönetimde 411
b. Toplu Yapı Yönetiminde 412
5. Oybirliği Aranan Kararlar 412
6. Blok Kat Malikleri Kurulu Oy, Sayı ve Arsa Payı Hesaplama 413
a. Oy Hesaplama 413
b. Malik Sayısı ve Arsa Payı Hesaplama 413
ba. İşletme Projesi Ve Genel İdari Konulara İlişkin Yeter Sayı Hesabı 414
bb. Yönetici ve Denetçi Ataması Hesabı 414
bc. Yargıtay Kararları 414
c. Katılım Durumu Hesaplama 416
d. Kullanılan Oyların Hesaplanması 416
7. Temsilciler Kurulu Oy, Sayı ve Arsa Payı Hesaplama 417
a. Birinci Toplantı 419
aa. Yönetici ve Denetçi Ataması 419
ab. Genel Yönetim İşleri 419
b. İkinci Toplantı 420
ba. Yönetici ve Denetçi Ataması 420
bb. Genel Yönetim İşleri 421
8. Hangi Kararı Hangi Organlar Alacak? 421
K. Kararların Dayanağı ve Bağlayıcılığı 421
L. Kararların Yazılması 423
1. Kat Malikleri Kurulunda 423
2. Temsilciler Kurulunda 424
M. İtiraz (Muhalefet) Şerhi ve Önemi 425
1. Açıklama 425
2. Yargıtay Kararları 425
III. KURUL KARARLARININ İPTALİ 427
A. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali 428
B. Yönetim Kurulu Kararlarının İptali 428
C. İptal Davalarına İlişkin Genel Hükümler 429
1. Dava Ön Şartları 429
a. Anlaşmazlıklarda Kurula Başvurma 429
b. Dava Şartı Arabuluculuk 429
2. Kurul Kararlarına Karşı Dava Açma Hakkı Olanlar – Aktif Husumet 429
a. Kat Malikleri 429
b. Kiracı ve Diğer Kullananların Dava Hakkı 430
c. Blok Temsilcisi 430
d. Kat Maliki Olmayan Yönetici 431
e. Kurulda Oy Kullanma Hakkı Olmayan Kat Maliki 431
f. Bağımsız Bölüme Sonradan Malik Olanlar 431
3. Toplu Yapılarda İptal Davasını Kim, Hangi Yapılar İçin Açabilir? 432
a. Toplu Yapı Yönetimine Geçilmişse veya Tek Parselde Kuruluysa 432
b. Toplu Yapı Yönetimine Geçilmemişse 433
4. İptal Davalarında Davalı (Pasif Husumet) (KMK md.38/2) 434
a. Açıklamalar 434
b. Yargıtay Kararları 435
5. Dava Açma Süresi 438
a. 5711 Sayılı Kanun Yürürlüğünden Önce Alınan Kararlar 438
b. 5711 Sayılı Kanun Yürürlüğünden Sonra Alınan Kararlar 439
6. Yokluk, Butlan ve İptal Edilebilir Kararlar Arasındaki Fark 439
7. Toplantı Yeter Sayısı Hakkındaki Kurallara Uymamanın Müeyyideleri 441
8. Karar Yeter Sayısı Hakkındaki Kurallara Uymamanın Müeyyideleri 441
9. Yargıtay Uygulamalarında Toplantı ve Karar Nisaplarına Uymamanın Yaptırımı 442
10. İptal Kararının Sonuçları 444
a. Açıklamalar 444
b. Yargıtay Kararları 445
5. Bölüm
YÖNETİCİ ATAMA
I. GİRİŞ 447
II. YÖNETİCİ ATAMA ŞARTLARI 449
A. Genel Olarak 449
B. Yönetici Ataması 449
1. Tek Maliki Olan Yapılar 450
2. Bağımsız Bölüm Sayısı Sekizden Az Olan Yapılarda Yönetici Ataması 450
3. Bağımsız Bölüm Sayısı Sekizden Fazla Olan Yapılarda Yönetici Ataması 452
4. Malik Olma Şartı 452
5. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Şartı 454
a. Açıklamalar 454
b. Yargıtay Kararları 454
6. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Bulunmamasının Sonuçları 455
a. Yok hükmünde sayan Yargıtay kararları 456
b. İptal Edilebilirliğe İlişkin Yargıtay Kararları 457
7. Toplantının Birinci veya İkinci Toplantı Olması 460
a. Açıklama 460
b. Yargıtay Kararları 460
C. Sözleşme Yapılması ve Teminat Gösterme 461
1. Kanun’daki Düzenleme 461
2. Teminat İsteme Zamanı 461
3. Yönetim Şirketinden Teminat İsteme 461
4. Hâkim Tarafından Atanan Yönetici 462
5. Teminatın Şekli 462
III. YÖNETİCİ ATAMA YÖNTEMİ 462
A. Kurulların Ataması 462
B. Hâkim Müdahalesi ile Yönetici Atama 464
1. Ön Şart– Görevde Yönetici Bulunmaması 464
a. Açıklamalar 464
b. Yargıtay Kararları 465
2. Yönetimde Anlaşamama 466
3. Toplanamama 466
4. Yönetici Atayamama 467
5. Yönetici Atamasını Talep Hakkı Olanlar 468
6. Yetkili ve Görevli Mahkeme 469
7. Yönetici Atama Kararı ve Tebliği 470
a. Karar 470
b. Tebliğ 470
8. Atanan Yöneticinin Görev Süresi 470
9. Atanan Yöneticinin Değiştirilmesi 470
10. Atanan Yöneticinin Kat Maliki Olup Olmayacağı 472
11. Atanan Yöneticinin Yetki ve Sorumluluğu 472
12. Kat Mülkiyeti Yönetiminde Kayyım 472
13. Yargıtay Kararları 474
C. Yönetim Planı ile Geçici Yönetici Ataması 476
IV. YÖNETİCİ ATAYACAK KURULLAR VE YÖNETİCİ ATAMASI 476
A. Klasik Yönetimde Yönetici Ataması 477
1. Kat Malikleri Kurulu 477
2. Yönetici Ataması 477
3. KMK md.17 Uyarınca Yönetici Ataması 477
B. Toplu Yapılarda Yönetici Ataması 478
1. Blok Yapılar 478
a. Blok Kat Malikleri Kurulu 478
b. Blok Yapıya Yönetici Atama 478
c. Yargıtay Kararları 480
2. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı Malikleri Kurulu 480
a. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı Yönetimi 480
b. Blok Niteliğinde Olmayan Yapılara Temsilci Atama 480
3. Ticari Alan Yönetimi 480
a. Ticari Alan (AVM) Kat Malikleri Kurulu 480
b. Ticari Alan (AVM) Temsilciler Kurulu 481
c. Ticari Alana Yönetici (Temsilci) Ataması 481
4. Parsel Yönetimi 481
a. Parsel Kat Malikleri Kurulu 481
b. Parsele Yönetici (Yönetim Kurulu) Ataması 481
5. Ada Yönetimi 482
a. Ada Kat Malikleri Kurulu 482
b. Ada Temsilciler Kurulu 482
c. Ada Yönetici (Yönetim Kurulu) Ataması 482
6. Toplu Yapı Yönetimi 482
a. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 482
b. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 483
c. Toplu Yapıya Yönetici (Yönetim Kurulu) Ataması 483
d. Blok Yönetimi ile Toplu Yapı Yönetimi Arasındaki İlişki 484
7. Geçici Yönetim 485
a. Yönetim Planı ile Düzenlenen Geçici Yönetim 485
aa. Geçici Yönetim Oluşturma Şartları 485
aaa. Yönetim Planında Düzenlenmiş Olması 485
aab. Yönetim Planında Temsilciler Kurulunun Düzenlenmiş Olması 486
aac. Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümlerin Uygulanması 487
ab. Geçici Yönetime İlişkin Şartların Belirlenmesi 487
aba. Açıklamalar 487
abb. Yargıtay Kararları 488
ac. Geçici Yönetimin Yetkileri 489
ad. Geçici Yönetimin Görevleri 489
ae. Geçici Yönetimin Görev Süresi 490
aea. Açıklamalar 490
aeb. Yargıtay Kararları 491
af. Geçici Yönetim, Görev Süresini Aşacak Şekilde Sözleşme Yapabilir mi? 492
afa. Geçici Yönetimin Görev Süresi Kesin Olarak Belirlenmişse 492
afb. Geçici Yönetimin Görev Süresi Belli Değilse 493
ag. Geçici Yönetimin Görev Süresi Kat Malikleri Tarafından Kısaltılabilir mi? 493
ah. Geçici Yönetimin Görev Süresi Dolmasına Rağmen Çağrı Yapmaması 494
b. 5912 Sayılı Kanun Uyarlaması ile Atanan Geçici Yönetici 495
c. Geçici Yöneticinin Sorumluluğu 495
d. Geçici Yönetimin Varlığına Bağlı Olarak Geçici Denetim Kurulu Oluşturulması 495
8. Yargıtay Kararları 497
a. Yargıtay HGK Kararları 497
b. Yargıtay Daire Kararları 497
6. Bölüm
YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ, SORUMLULUĞU VE HAKLARI
I. YÖNETİCİNİN GÖREVE BAŞLAMASI VE GÖREVİ DEVRALMASI 499
A. Yöneticinin Göreve Başlaması 499
1. Kurulların Atadığı Yönetici 499
a. Yönetici Kurula Katılmışsa 499
b. Yönetici Kurula Katılmamışsa 499
2. Mahkeme Tarafından Atanan Yönetici 500
B. Yöneticinin Görevi Devralması ve İlk Yapılacak İşlemler 500
1. Devir/Teslim 500
2. İmza Beyannamesi 500
3. Noterlik İşlemleri 501
a. Genel Olarak 501
b. Noterin Toplantıya İlişkin Kararı Değerlendirme Yetkisi var mı? 502
c. Defterler ve Açılış/Kapanış Onayları 503
d. Karar Defteri Bulunmaması 503
e. Kapanış Onayı Sonraki Yıllarda Yapılabilir mi? 504
4. Bankacılık İşlemleri 504
5. e–SGK Şifre ve Kullanıcı Bilgileri ile Bildirimler 504
6. Avukata Vekâlet 504
7. Ortak Yerleri Kiraya Verme Yetkisi 505
8. Sözleşmelerin Kontrol Edilmesi 505
9. Aylık İş ve Periyodik Bakım Listesi Hazırlanması 506
10. İşletme Projesi Hazırlığı 506
II. YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ 506
A. Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi–KMK md.35 506
1. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının ve Yönetim Planında Belirlenen Görevlerin Yerine Getirilmesi 506
2. Anagayrimenkulün Gayesine Uygun Olarak Kullanılması, Korunması, Bakımı ve Onarımı İçin Gereken Tedbirlerin Alınması 507
a. Gereken Tedbirlerin Alınması 508
b. Masraflı ve Büyük İşlerin Yapılması 509
c. Olağanüstü ve Acil Durumlar 509
d. Mahkemece Yapılacak Tespit 510
e. Yargıtay Kararları 511
3. Anagayrimenkulün Sigorta Ettirilmesi 511
a. DASK 512
b. Ortak Alan Sigortası 512
c. Özel Konut Sigortası 513
4. Anagayrimenkulün Genel Yönetim İşleriyle Korunması, Onarımı, Temizlik Gibi Bakım İşleri İçin Avans Toplanması ve Ek Avans Toplanması 513
5. Anagayrimenkulün Yönetimiyle İlgili Ödemelerin Kabulü, Yönetim Dolayısıyla Doğan Borçların Ödenmesi 513
6. Anagayrimenkulün Tümünü İlgilendiren Tebligatların Kabulü 514
7. Anagayrimenkulü İlgilendiren Bir Sürenin Geçmesine veya Bir Hakkın Kaybına Meydan Vermeyecek Gerekli Tedbirlerin Alınması 515
8. Anagayrimenkulün Korunması ve Bakımı İçin Kat Maliklerinin Yararına Olan Hususlarda Gerekli Tedbirleri Onlar Adına Almak 515
9. Kat Mülkiyetine İlişkin Borç ve Yükümlerini Yerine Getirmeyen Kat Maliklerine Karşı Dava ve İcra Takibi Yapılması ve Kanuni İpotek Hakkının Kat Mülkiyeti Kütüğüne Tescil Ettirilmesi 516
10. Bankada Hesap Açtırmak 516
11. Kat Malikleri Kurulunu Toplantıya Çağırma 517
12. Asansör Bakım ve İşletmesine İlişkin Görevleri 518
13. Personel İstihdamı ve 3. Kişilerle Sözleşme Yapma 518
B. Adres Levhası Asılması –KMK md.34/9 519
C. Defter Tutma ve Belgeleri Saklama–KMK md.36 520
1. Kat Mülkiyetinde Tutulması Zorunlu Defterler 520
a. KMK Yönünden 520
aa. Karar Defteri 520
ab. Gelir–Gider Defteri (İşletme Defteri) 521
ac. Denetleme Defteri 522
ad. Asansör Kayıt Defteri 522
ae. Demirbaş Kayıt Defteri 523
b. Vergi Mevzuatı Yönünden 523
c. SGK Mevzuatı Yönünden 523
ca. Genel Hükümler 523
cb. Ceza Hükümleri 526
cc. Usul Hükümleri 527
cca. Tasdik Şartı 527
ccb. Kayıt Şartı 527
ccc. İbraz Şartı 528
ccd. Prim Belgesi Verme Zorunluluğu 528
d. İş Mevzuatı Yönünden 528
2. Kat Mülkiyetinde Defter Tasdiki 529
a. Noter Tasdiki 529
aa. 634 Sayılı KMK Yönünden Tasdik 529
aaa. Açılış Tasdiki 529
aaaa. Karar Defteri 529
aaab. İşletme Defteri 529
aaac. Denetleme Defteri 530
aab. Kapanış Tasdiki 530
aaba. Karar Defteri 530
i. Defterin Bitmesi Nedeniyle Kapanış Tasdiki 530
ii. Dönem Sonu Kapanış Tasdiki 531
iii. Dönem Sonu Kapanış Tasdiki Yapılmamasının Müeyyidesi 531
aabb. İşletme Defteri 531
aabc. Denetleme Defteri 532
ab. 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu Yönünden Tasdik 533
ac. 6102 Sayılı TTK Yönünden Tasdik 533
ad. 213 Sayılı VUK Yönünden Tasdik 533
ae. 6100 Sayılı HMK Yönünden Tasdik 534
b. Delil Niteliği 534
ba. 634 Sayılı KMK Yönünden Delil Niteliği 534
bb. 6100 Sayılı HMK Yönünden Delil Niteliği 536
3. Belgelerin Saklanması 538
D. İşletme Projesi Yapılması–KMK md.37 538
E. İptal Davalarını Duyurmak–KMK md.38 539
F. Faaliyet Raporu Hazırlama –KMK md.39 539
G. Bildirim Yükümlülüğü–KMK md.48/1 539
H. Kullanma Yerlerinin Boşaltılması–KMK ek md.2 539
I. Toplu Yapı Yönetim Kurulunun Görevleri 539
İ. Yöneticinin Diğer Mevzuattaki Görevleri 541
1. 1774 Sayılı Kimlik Bildirme Kanunu 541
2. Adres Kayıt Sistemi Yönetmeliği 541
3. Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği 542
a. Açıklamalar 542
b. Yargıtay Kararları 543
4. Konut Kapıcıları Yönetmeliği 545
5. Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik 546
6. Isı Sayaçları Muayene Yönetmeliği 547
7. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği 547
8. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik 548
9. 5188 Sayılı Kanun Uyarınca Özel Güvenlik Mali Mesuliyet Sigortası 550
10. KVKK Kapsamında Görevleri 551
11. İş, Sosyal Güvenlik ve Vergi Mevzuatı Kapsamında Görevleri 551
III. VEKÂLET SÖZLEŞMESİ KAPSAMINDA YÖNETİCİNİN BORÇLARI 552
A. Talimatlara Uyma Borcu 552
B. Şahsen İfa, Sadakat ve Özen Gösterme Borcu 552
1. Şahsen İfa Borcu 552
a. Vekâlet Verenin Vekile Yetki Vermesi 552
b. İş ve Durum Gereği Zorunluluk 553
c. Teamülün Mümkün Kıldığı Hâller 553
2. Sadakat Borcu 553
3. Özen Gösterme Borcu 553
C. Sır Saklama Borcu 554
D. Hesap Verme (TBK md.508) 554
IV. YÖNETİCİNİN SORUMLULUĞU 554
A. Vekil Gibi Sorumluluk (KMK md.38) 554
1. Sorumluluğun Kapsamı 554
a. Açıklamalar 554
b. Yargıtay Kararları 556
2. Vekâletin Kapsamı 560
a. Açıklamalar 560
b. Yargıtay Kararları 563
ba. Yargıtay HGK Kararları 563
bb. Yargıtay Daire Kararları 564
3. Sorumlu Olduğu Dönem 567
4. Yönetici, Görev Süresi Sona Erse Dahi Yetkilerini Kullanabilir mi? 568
a. Açıklamalar 568
b. Yargıtay Kararları 569
5. Yönetici, Yeni Yönetici Atandığında Yetkilerini Kullanamaz 570
6. Üçüncü Kişiye Vekâlet Verme 571
7. Avukata Vekâlet Verme 572
a. Açıklamalar 572
b. Yöneticinin Değişmesi Halinde Vekâlet 573
c. Yargıtay Kararları 574
8. Yetkisiz Temsil ve Vekâletsiz İş Görme 576
a. Yöneticinin Yetkisinin Bulunmaması veya Yetkisini Aşması 576
b. Yöneticinin Vekâletsiz İş Görmesi 576
c. Yöneticinin Yetkisini Kötüye Kullanması 577
9. Sorumluluktan Kurtulma 577
a. Hukukumuzda Sorumluluk Nedenleri ve Borcun Kaynağı 577
aa. Haksız Fiil 577
ab. Sözleşme 577
ac. Sebepsiz Zenginleşme 577
b. Sorumluluk Şartları 577
ba. Kusur 577
bb. Zarar 578
bc. İlliyet Bağı 578
bd. Müteselsil Sorumluluk 579
c. Kusursuzluğunu İspat 579
d. İş Bölümü, Görev Dağılımı 579
e. Kurul Kararlarını Yerine Getirme 579
f. Harcama Yetkisi 580
B. İptal Davalarında Temsil Yetkisi ve Görevi 580
1. İptal Davalarına İlişkin Sorumluluğu 580
2. İptal Davalarını Duyurmak 581
3. Davayı Kabul/Feragat Yetkisi 582
4. Yargılama Giderleri 584
C. Hesap Verme (KMK md.39) 584
1. Yöneticinin Hesap Vermesi 584
2. Hesap Verme Zamanı 584
3. Hesap Verilecek Kişiler 585
4. Hâkim Müdahalesi ile Hesap Verme 586
a. Açıklamalar 586
b. Yargıtay Kararları 586
D. Haksız Fiil ve Zarar Sorumluluğu 587
1. Açıklamalar 587
2. Emsal Kararlar 588
V. YÖNETİCİNİN HAKLARI 594
A. Genel Olarak 594
B. Görev Süresine İlişkin Ücret Talep Hakkı 594
1. Yöneticinin Kat Malikleri Arasından Atanması 594
a. Yönetici Ücreti 594
aa. Açıklama 594
ab. Toplu Yapı Yöneticilerinin Ücreti 595
ac. Sırayla Yöneticilik Yapılması 596
ad. Yöneticinin Mahkeme Tarafından Belirlenmesi 596
b. Gider Muafiyeti ve Normal Yönetim Giderlerinin İçeriği 596
c. Yönetici Yardımcıları 597
2. Yöneticinin Kat Malikleri Dışından Atanması 597
a. Yönetici Ücreti 597
b. Ücret Uyuşmazlığı 598
c. Yönetici Yardımcıları 598
3. Toplu Yapılarda Ücrete Karar Verecek Organlar 598
4. Ücret Talep Zamanı 599
5. Ücret veya Muafiyette Gelir Vergisi Sorunu 599
6. Ücret ve Huzur Hakkı Arasındaki Fark 600
7. SGK Kaydı ve Kıdem Tazminatı 601
8. Kat Maliki Avukatın Yönetici Ücreti 601
9. Ücrete İlişkin Yargıtay Kararları 601
C. Sözleşmeyi Fesih Hakkı 603
D. Tazminat Hakkı 604
7. Bölüm
KAT MÜLKİYETİNDE TARAF EHLİYETİ
I. GENEL OLARAK TARAF EHLİYETİ (HUSUMET) 605
II. YÖNETİM ŞİRKETİNİN TARAF EHLİYETİ 607
A. Sözleşme ile Hizmet Alınan Yönetim Şirketi 607
B. Yönetici Olarak Atanan Yönetim Şirketi 608
III. KAT MÜLKİYETİNDE KOOPERATİFLERİN TARAF EHLİYETİ 609
A. Taraf Ehliyeti 609
B. Kooperatifin İhyası 610
IV. YÖNETİCİNİN KANUN GEREĞİ TARAF OLABİLECEĞİ UYUŞMAZLIKLAR 612
A. Aktif Taraf Ehliyeti (Davacı olma) 613
1. Ortak Gider Alacağının Tahsiline İlişkin Dava ve İcra Takipleri 613
2. Banka Muamelelerine İlişkin Davalar 615
3. Sözleşmelerden Doğan Uyuşmazlıklara İlişkin Davalar 615
a. Açıklamalar 615
b. Yargıtay Kararları 616
4. KMK md.19 Gereği Açılan Davalar 618
5. Vekâletsiz İş Görme 618
6. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Yerine Getirilmesi 619
7. Yönetim Adına Tesis Edilen Hukuki/İdari İşlemler 619
8. Kambiyo Senetlerine Özgü Takip İşlemleri 620
B. Pasif Taraf Ehliyeti (Davalı olma) 621
1. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptaline İlişkin Davalar 621
a. Husumetin Yöneticiye Yöneltilmesi 621
b. Husumetin Karara Olumlu Oylarıyla Katılanlara Yöneltilmesi 621
c. Taraf Sıfatlarının Birleşmesi 622
d. Yöneticinin Davayı Kabul Yetkisi 623
2. İşletme Projesinin İptaline İlişkin Davalar 623
3. Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi, Kurul Kararları ve Sözleşmelerden Kaynaklanan Uyuşmazlıklara İlişkin Davalar 623
a. Açıklamalar 623
b. Yargıtay Kararları 624
ba. Yargıtay HGK Kararları 624
bb. Yargıtay Daire Kararları 625
4. İşçi Alacaklarına İlişkin Davalar 627
5. Menfi Tespit ve İstirdat Davaları 628
6. Defter Tutma, Belgeleri Saklama ve İbrazına İlişkin Davalar 628
7. Müdahalenin Meni 629
a. Kurul Kararı ile Yapılan Müdahale 629
b. Yönetim Planı Hükmü Uyarınca Yapılan Müdahale 629
c. Yönetici Kararı ile Yapılan Müdahale 629
d. İhtiyati Tedbir Talebi 630
8. Mimari Projeye Aykırılık Nedeniyle Açılabilecek Davalar 630
9. Ecrimisil 631
a. Açıklamalar 631
b. Yargıtay Kararları 632
10. Kambiyo Senetlerine Özgü Takip İşlemleri 633
11. Genel Sorumluluk Nedeniyle Açılabilecek Diğer Davalar 635
a. Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi Kapsamında Maddi Tazminat Davaları 635
b. Ortak Alanlardan Kaynaklanan Hasar Tazmini 636
c. Hırsızlık, Adam Çalıştıranın Sorumluluğu 638
ca. Açıklamalar 638
cb. Yargıtay Kararları 640
d. Manevi Tazminat Davaları 645
e. Sebepsiz Zenginleşme Davası 645
f. Zilyetliğin Gasbı 645
g. Elatmanın Önlenmesi 646
h. Eski Hale Getirme 646
ı. Vekâletsiz İş Görme 646
i. Görevli Mahkemelerin Tespiti 646
ia. Maddi Zararın Yöneticiden Talep Edilmesi 647
ib. Yöneticiden Manevi Tazminat Talep Edilmesi 647
ic. Maddi ve Manevi Zararın Yönetici ve Özel Güvenlik Şirketinden Talep Edilmesi 648
id. Yönetici Tarafından Yönetim Şirketine Açılacak Davalar 650
ida. Açıklamalar 650
idb. Tüketici Hakem Heyetine Başvuru 650
idc. Yargıtay Kararları 651
a. Tüketici Mahkemesine İlişkin Kararlar 651
b. Tüketici Hakem Heyetine İlişkin Kararlar 652
V. ÖZEL OLARAK YETKİ VERİLMESİ HALİNDE TARAF EHLİYETİ 654
A. Ayıp ve Eksik İş Nedenine Dayalı İhbar ve Davalarda Taraf Ehliyeti 655
1. Ayıp ve Eksik İş İhbarı 655
2. Ayıp ve Eksik İş Nedenine Dayalı Davalar 656
a. İnşaat Başlangıcından İtibaren Ayıp ve Eksik İşler 656
aa. Açıklamalar 656
ab. Yazarın Görüşü 657
ac. Yargıtay Kararları 658
b. TBK md.526 Hükümleri – Vekâletsiz İş Görme 664
c. Sonradan Yapılan İnşaat ve İşlere İlişkin Ayıp ve Eksik İşler 667
d. Sonuç 669
B. Mimari Projeye Aykırılığın Giderilmesi 669
1. Yönetici Kat Maliki Değilse 670
2. Yöneticinin Kat Maliki Olması 670
3. Temsilciler Kurulunun Yetki Vermesi 671
4. Geçici Yönetim Kurulu Kararı 671
5. Emsal Kararlar 671
C. Ortak Yere Elatmanın Önlenmesi 674
1. Açıklama 674
2. Yönetici Dava Yoluna Gitmeden Müdahaleyi Defedebilir mi? 675
3. Yargıtay Kararları 676
D. Ecrimisil 679
E. KMK md.24–Yasak İşlere İlişkin Davalar 680
F. Kira Bedeli Tahsili, Kira Tespit ve Tahliye 680
G. Araç Satın Alma 682
H. Yönetici ve Denetçiler Aleyhinde Sorumluluk Davaları 682
VI. KAT MALİKİ OLAN YÖNETİCİNİN TARAF EHLİYETİ 683
VII. YÖNETİCİNİN TARAF OLAMAYACAĞI DAVALAR 684
A. İptal Davası 684
B. Komşuluk Hukukuna İlişkin Davalar 685
C. Yönetim Planının İptaline İlişkin Davalar 686
D. Kamulaştırmasız Elatma 687
E. Arsa Payı Düzeltme Davası 687
F. Kurul Kararı ile Yapılan Müdahalenin Meni 688
G. Kat Mülkiyetinin Devrine İlişkin Davalar– KMK md.25 689
H. TBK Hükümlerinden Kaynaklanan Davalar 690
VIII. KİRACI VE KULLANANLARIN TARAF EHLİYETİ 691
A. Açıklamalar 691
B. Yargıtay Kararlarına Göre Kiracının Açabileceği Davalar 692
IX. İNTİFA HAKKI SAHİBİNİN TARAF EHLİYETİ 694
A. Açıklamalar 694
B. Yargıtay Kararları 695
8. Bölüm
TOPLU YAPILARDA DENETİM VE DENETÇİ
I. DENETİM 697
A. Kat Mülkiyetinde Denetim Türleri 698
1. Kat Malikleri Kurulu Aracılığı ile Denetim 698
2. Bireysel Denetim 698
3. Denetim Organı Aracılığı ile Denetim 698
4. Bağımsız Denetim Şirketleri ile Denetim 699
B. Göreve Başlarken Denetçinin Kabul Ettiği Şartların Sonradan Değişmesi 699
II. DENETÇİ ATAYACAK KURULLAR 699
1. Blok/Yapı Denetleme Kurulu 700
2. Parsel Denetleme Kurulu 700
3. Ada Denetleme Kurulu 700
4. Ticari Alan Denetleme Kurulu 701
5. Toplu Yapı Denetleme Kurulu 701
III. DENETÇİ ATAMASI 701
A. Kat Malikleri Kurulu 701
B. Blok Kat Malikleri Kurulu – Blok Denetçisi 701
1. Denetçinin Kimlerden Atanacağı 702
2. Blok Denetçisinin Kat Maliki Olup Olmayacağı 702
3. Blok Denetçisinin Ne Kadar Süre İçin Atanacağı 704
4. Blok Denetçisinin Kaç Kişi Olacağı 704
5. Blok Denetçisi Atanamazsa Ne Olur? 704
C. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı Malikleri Kurulu–Denetçi 704
D. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu–Toplu Yapı Denetçisi 705
1. Toplu Yapıya Denetçi Ataması Zorunlu mu? 705
2. Toplu Yapılarda Denetçinin Kat Maliki Olması Zorunlu mu? 706
3. Toplu Yapılarda, Kat Maliki Olmayan Kişinin Denetçi Atanabileceğine İlişkin Görüşüm 706
4. Toplu Yapıya Denetçi Atayacak Kurullar 708
5. Denetçinin Başka Bir Kurul Tarafından Atanması Mümkün Müdür? 708
6. Toplu Yapılarda Denetçi Kimlerden Atanır? 709
7. Denetçi Atama Karar Yeter Sayısı 710
8. Denetleme Kurulu Kaç Kişiden Oluşur? 710
9. Toplu Yapı Denetçisinin Yetki Alanı 711
10. Toplu Yapı Denetçilerinin Görev Süresi 711
11. KMK Uygulamasında Eksik Gördüğüm Hususlar 712
IV. DENETÇİNİN GÖREV, YETKİ VE SORUMLULUKLARI 712
A. Denetim Yapma Görevi 713
B. Hesap Denetimi 714
C. Yöneticinin Görevdeki Tutumunun Denetlenmesi 714
D. Zararı ve Sorumlusunu Tespit Etme 715
E. Denetimi Bizzat İfa Görevi 715
F. Sadakat, Özen ve Sır Saklama Yükümlülüğü 716
G. Denetim Raporu Hazırlama 716
H. Denetim Raporunun Tebliği 717
I. Kurulların Olağanüstü Toplanması İstemi 718
İ. Denetleme Defteri Tutmak 718
J. Sorumluluk ve Hesap Verme 718
K. Dava ve Taraf Ehliyetinin Değerlendirilmesi 719
V. DENETÇİNİN HAKLARI 719
A. Belge ve Kayıtların Teslimi ile Çalışma Ortamı Talep Hakkı 719
B. Ücret Hakkı 719
C. Yaptığı Masrafları Talep Hakkı 720
D. Sözleşmeyi Fesih Hakkı 720
VI. DENETİMİN İÇERİĞİ 721
A. Genel Esaslar 721
B. Mizan 722
1. Mizan Çeşitleri 722
a. Aylık Mizan 722
b. Genel Geçici Mizan 722
c. Kesin Mizan 723
2. Mizanın Şekli 723
3. Mizanda Yer Alacak Gider Örnekleri 723
4. Gerçekleşen Gider Mizan Kaydı 725
VII. ZAMAN ARALIĞI YÖNÜNDEN DENETİM 725
VIII. DENETİMİN SONUÇLARI 727
A. Denetimin Hukuki Sonuçları 727
B. Denetimin Cezai Sonuçları 727
C. Genel Değerlendirme 728
9. Bölüm
YÖNETİM VE DENETİM GÖREVİNİN SONA ERMESİ VE SONUÇLARI
I. YÖNETİM VE DENETİM GÖREVİNİN SONA ERME NEDENLERİ 731
A. Olağan Sona Erme 731
B. Tek Taraflı Sona Erme 731
1. Azil 732
a. Azil Nedenleri 732
aa. Talimatlara Uyulmaması, Görevlerin Yerine Getirilmemesi 732
ab. Sadakat ve Özen Yükümlülüğüne Aykırılık 733
ac. Bilgilerin Açıklanması 733
ad. Kurul Olarak Birlikte Hareket Etmeme 733
ada. Yönetim Kurulu 733
adb. Denetim Kurulu 734
ae. İşin Bizzat Yapılmaması 735
af. Hesap Vermeme 735
ag. Zarar Sorumluluğu Kapsamında Zararın Karşılanmaması veya Teminat Göstermeme 735
ah. Denetim Amacının Aşılması 736
b. Azil Yetkisi 736
ba. Blok Yönetici/Denetçilerinin Azli 736
bb. Toplu Yapı Yönetici/Denetçilerinin Azli 737
c. Toplanma ve Karar Usulü 737
ca. Önemli Bir Sebebin Çıkması 737
cb. Yönetici, Denetçi veya Kurul Üyelerinin Üçte Birinin İstemi 738
cc. Gündem ve Çağrı 738
d. Karar Yeter Sayısı 738
2. İstifa 740
3. Ölüm, Ehliyetin Kaybedilmesi, İflas ve Konkordato Mühleti 741
4. Kat Maliki Olma Sıfatının Kaybedilmesi 741
5. Sonuç 741
C. Karşılıklı Anlaşma ile Sözleşmenin Sona Ermesi veya Fesih 742
II. YÖNETİM VE DENETİM GÖREVİNİN SONA ERMESİNİN SONUÇLARI 742
A. Yönetici veya Yönetim Kurulu Üyeleri Açısından 743
1. Hukuki Sonuçları 743
a. Kullanma Yerlerinin Boşaltılması–Tahliye Etme Yükümlülüğü 743
b. Defter Tutma ve Dosya Saklama Yükümlülüğü Kapsamında Teslim Borcu 744
c. Bildirim Ödevi 746
d. Özen Yükümlülüğü Kapsamında Devir ve Teslim 747
e. Sadakat ve Sır Saklama Borcu– (KMK md.35/a–f–g, TBK md.396) 747
f. Alınanları Geri Verme Yükümlülüğü 748
g. Yöneticinin Sorumluluğu Nedeniyle Aleyhinde Açılabilecek Hukuk Davaları 748
2. Cezai Sonuçları 748
a. İdari Para Cezaları 748
aa. KMK’da Düzenlenen İdari Para Cezaları 749
aaa. KMK md.33 749
aab. KMK md.34 749
aac. KMK md.36 749
ab. Kimlik Bildirme Kanunu–KBK 749
ac. Adres Kayıt Sistemi Yönetmeliği 750
ad. Kabahatler Kanunu–KK 750
ae. Enerji Verimliliği Kanunu–EVK 751
af. Kişisel Verileri Koruma Kanunu–KVKK 751
ag. İş ve SGK Mevzuatı 751
ah. Özel Güvenlik Mevzuatı 751
b. Güveni Kötüye Kullanma Suçu–TCK md.155 752
ba. Açıklamalar 752
bb. Yargıtay Kararları 753
c. Dolandırıcılık (TCK md.157) 756
d. Özel Belgede Sahtecilik, Bozmak, Yok Etmek veya Gizlemek (TCK md.208) 756
e. Ticari Sır, Bankacılık Sırrı veya Müşteri Sırrı Niteliğindeki Bilgi veya Belgelerin Açıklanması (TCK md.239) 757
f. Genel Güvenliği Taksirle Tehlikeye Sokma– TCK md.171 757
g. Konut Dokunulmazlığını İhlal –TCK md.116) 757
h. Özel Hayata ve Hayatın Gizli Alanlarına Karşı Suçlar 757
ha. Güvenlik Kameraları Ve Özel Hayata Müdahalesinin Değerlendirilmesi 758
hb. Güvenlik Kameralarının Özel Hayatın Gizliliğini İhlal Edip Etmediği 760
hc. İşyerindeki Güvenlik Kameraları 763
ı. Verileri Hukuka Aykırı Olarak Verme veya Ele Geçirme–TCK md.136 763
i. Verileri Yok Etmeme–TCK md.138 765
j. Sistemi Engelleme, Bozma, Verileri Yok Etme veya Değiştirme (TCK md.244) 765
k. Özen Yükümlülüğünden Doğan Taksirle Yaralama 765
l. Suç İşlemek Amacıyla Örgüt Kurma (TCK md.220) 766
m. Kişisel Verilerin Kaydedilmesi Suçu–TCK md.135 766
ma. Açıklamalar 766
mb. Şikâyet Süresi ve Zamanaşımı 768
mc. Suçun Cezası 768
md. Özel Hayatın Gizliliğini İhlal ve Kişisel Verilerin Kaydedilmesi Suçu 768
me. Cezayı Attıran Nedenler (TCK md.137) 768
mf. Cezanın Ertelenmesi, Adli Para Cezasına Çevrilmesi veya HAGB 768
n. Kişilerin Huzur ve Sükûnunu Bozma–TCK md.123 769
o. Gürültüye Neden Olma–TCK md.183 770
oa. Açıklamalar 770
ob. Yargıtay Kararları 772
ö. İmar Kirliliğine Neden Olma–TCK md.184 773
öa. Açıklamalar 773
öb. Yargıtay Kararları 774
p. Hayvanın Tehlike Yaratabilecek Şekilde Serbest Bırakılması (TCK md.177) 775
pa. Açıklamalar 775
pb. Yargıtay Kararları 777
3. İbra 779
a. İbra Nedir? 779
aa. Toplu Yapıda Yönetici ve Denetçinin İbrası 781
ab. Blok Yapıda Yönetici ve Denetçinin İbrası 781
ac. İbra ve Sonuçları 782
b. Yönetici ve Denetçi İbra Oylamasında Oy Kullanabilir mi? 784
c. İbra Edilen Yöneticinin Sorumluluğu Kalkmış Olur mu? 785
d. Usulsüzlük ve İbra Edilmeme 787
e. Genel Olarak İbra Edilmeme Nedenleri 788
4. Yönetim Görevinin Sona Ermesi Nedeniyle Yöneticinin Hakları 790
a. Görev Süresine İlişkin Ücret Talep Hakkı 790
b. Yaptığı Masrafları Talep Hakkı 791
5. Yönetici ve Denetçinin Açabileceği Davalar 791
a. Hukuk Davaları 791
aa. Ücret Alacağına İlişkin Davalar 791
ab. Haksız ve Erken Fesih Nedeniyle Tazminat Davası 791
ac. Masraf Alacağına İlişkin Davalar 792
ad. Teminat İadesi İçin Menfi Tespit ve İstirdat 792
b. Ceza Davaları 793
B. Denetçi ve Denetim Kurulu Üyeleri Açısından 793
1. Hukuki Sonuçları 793
a. Kullanma Yerlerinin Boşaltılması–Aldıklarını Teslim Etme Yükümlülüğü 793
b. Sadakat ve Sır Saklama Yükümlülüğü 793
c. Denetçinin Sorumluluğu Nedeniyle Aleyhinde Açılabilecek Hukuk Davaları 794
2. Denetim Görevinin Sona Ermesi Nedeniyle Denetçinin Hakları 794
3. Cezai Sonuçları 794
10. Bölüm
PROFESYONEL SERVİS (HİZMET) ŞİRKETLERİ
I. GENEL OLARAK 795
II. SERVİS ŞİRKETİ KATEGORİLERİ 797
A. Yönetim Hizmet ve Danışmanlık Şirketleri 797
1. Amatör Yönetim Şirketleri 798
2. Profesyonel Görünen Yönetim Şirketleri 798
3. Profesyonel Yönetim Şirketleri 798
4. Uzman Yönetim Kadrosu Oluşturulması 799
B. Teknik Servis 800
1. Teknik Servis Nedir? 800
2. Toplu Yapılarda Olası Teknik Cihazlar 800
3. Teknik Servis Ne İş Yapar? 801
C. Özel Güvenlik Şirketleri 801
D. Temizlik Şirketleri 802
E. Danışmanlık Şirketleri 802
F. Hukuki Danışmanlık ve Avukatlık Hizmetleri 803
G. Mali Müşavirlik 803
H. Diğer Şirketler ve Genel Değerlendirme 803
I. Sözleşmeler 804
1. Sözleşme Hazırlanırken Dikkat Edilecek Hususlar 804
2. Sözleşmede Bulunması Gerekenler 804
3. Sözleşme Kontrol Listesi 806
11. Bölüm
ÖZEL GÜVENLİK VE İSG MEVZUATI
I. ÖZEL GÜVENLİK MEVZUATI 809
A. 5188 sayılı Özel Güvenlik Hizmetlerine Dair Kanun 810
1. ÖGG Temel Görevi 810
2. ÖGG Yetki Sınırı 811
3. ÖGG Hukuki Statüleri 811
4. ÖGG Yetkileri ve Yükümlülükleri 812
a. Durdurma ve Kimlik Sorma Yetkisi 813
b. Arama Yetkisi 814
c. Emanete Alma Yetkisi 815
5. Adli Görevler Açısından Özel Güvenlik 815
a. Adli Görevi 815
b. Adli Yakalama Yetkisi 816
c. Kelepçe Takılması 817
d. Yakalamada Zor Kullanma 817
6. ÖGG Yakalama Yetkisini Kullanmasında Görev Alanı Açısından Esas Alınacak Ölçüt 817
a. Adli Arama Yetkisi 818
b. Emanete Alma Yetkisi 818
c. El Koyma Yetkisi 818
d. Adli Amaçlı El Koyma 818
e. Güvenlik Görevlilerinin Zor Kullanma Yetkisi 818
f. Meşru Müdafaa 819
7. Özel Güvenlik Görevlilerinin Kanuni Yükümlülükleri 821
a. İhbar Yükümlülüğü 821
b. Olay Yerinin Korunması Yükümlülüğü 822
8. Özel Güvenlik Görevlilerinin Hiyerarşik Yapılanması 823
9. Özel Güvenlikle Korunan Yere Polisin Silahla Girmesi 824
10. Özel Güvenlik Mali Sorumluluk Sigortası 824
B. Özel Güvenlik Hizmetlerine Dair Kanunun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik 826
1. Mülki Amirin Denetim Yetkisi 826
2. 5188 Sayılı Kanun’da İdari Para Cezası ve Yaptırım Gerektiren Fiiller 828
3. Özel Güvenlik İzni İçin İstenen Belgeler 829
C. Özel Güvenlik Görevlisi Yerine Danışman Çalıştırılması 829
D. Özel Güvenlik Sözleşmesi 831
1. Sözleşmenin Niteliği 831
2. Tarafların Borçları 831
3. Şirketin Hukuki Sorumluluğu 831
4. Şirketin Üçüncü Kişilere Karşı Sorumluluğu 832
5. Sözleşmenin Sona Ermesi 832
E. Yargıtay Kararları 832
II. İŞ VE SOSYAL GÜVENLİK MEVZUATI HÜKÜMLERİ 834
A. İş Mevzuatı Hükümleri 834
1. Haftalık Çalışma Süresi 835
2. Gece Çalışması 835
3. Ara Dinlenmeleri 835
4. Serbest Zaman 836
5. Hafta Tatili 836
6. Denkleştirme Çalışması 836
7. Fazla Çalışma 837
8. Fazla Süreli Çalışma 837
9. Ulusal Bayram ve Genel Tatil Günlerinde Çalışma 838
10. Telafi Çalışması 838
11. İşçi Postaları 839
12. Yıllık Ücretli İzin 840
13. İşçi Çıkarma ve Ücret ile İlgili Hükümlere Aykırılık 841
14. Yönetim Şirketi ile Toplu Yapı Arasında Asıl İşveren – Alt İşveren İlişkisi 842
15. İşçi Alacaklarına İlişkin Davalar 842
a. Dava Şartı Arabuluculuk 842
b. Husumet 842
c. Davada İncelenecek Belgeler 844
d. Davayı Kabul Yetkisi 845
e. Hüküm 845
f. İcra Takibi ve Kararın İnfazı 845
g. Yargıtay Kararları 845
B. Özel Güvenlik Uygulamaları 849
C. ÖGG Haftalık Çalışma Döngüsü ve Fazla Mesai Hesaplama 849
III. 6331 SAYILI İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİ KANUNU 851
12. Bölüm
KAT İRTİFAKI SAHİPLERİ İLE KAT MALİKLERİNİN
HAKLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
I. KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN HAKLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ 853
A. Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları 853
1. Yapının Tamamlanmasını İsteme ve Dava Hakkı 853
2. Yapının Tamamlanması İçin Yönetici Atama 854
B. Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları 854
1. Yapının Tamamlanması Yükümlülüğü 854
a. Borçları Yerine Getirme 854
b. Yapım İşini Kolaylaştırma 855
2. Kat İrtifakı Hakkının Devri Zorunluluğu 855
3. Kat İrtifakı Hakkının Devri Davası 855
a. Dava Şartları 856
aa. Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçlarını Yerine Getirmemiş Olması 856
ab. Borcu Ödemekte Direnme (Temerrüt) 856
b. Davanın Tarafları 856
c. Dava Açma Süresi 857
d. Görevli ve Yetkili Mahkeme 857
e. Hüküm 857
f. Yargıtay Kararları 857
4. Diğer Kat İrtifakı Sahiplerine Verilen Zararın Giderilmesi 859
C. KMK md.17’ye İlişkin Yargıtay Kararları 859
1. Yargıtay HGK Kararları 859
2. Yargıtay Daire Kararları 860
II. KAT MALİKLERİNİN HAKLARI 864
A. Bağımsız Bölümler Üzerindeki Hakları 864
1. Mülkiyet ve Tasarruf Hakkı 864
2. Tadilat Yapma Hakkı 865
3. Bağımsız Bölümleri Birleştirme, Ayırma 866
4. Devre Mülk Hakkı ve Devre Tatil Sözleşmeleri 867
a. Devre Mülk Hakkı 867
b. Devre Tatil Sözleşmeleri 869
c. Yargıtay Kararları 869
5. Yaşam Hakkı 870
a. Özel Yaşama Saygı Hakkı 870
b. Mahremiyet, Kişisel Verilerin Korunma Hakkı 871
c. Aile Yaşamına Saygı Hakkı 872
6. Aile Konutu Hakkı 872
7. Konut Dokunulmazlığı Hakkı 873
B. Ortak Yer ve Tesisler Üzerindeki Hakları 874
1. Ortak Yer Nedir? 874
2. Ortak Yerlerin Belirlenmesi 874
a. Kanun Gereği Ortak Yerler 875
aa. KMK md.4 Uyarınca Ortak Yerler 875
ab. KMK md.10/8 Gereği Ortak Yer Olarak Tescil Edilen Bağımsız Bölümler 875
b. Sözleşme ile Belirlenen Ortak Yerler 876
c. Yönetim Planı ile Belirlenen Ortak Yerler 876
d. Ortaklaşa Kullanma, Korunma veya Faydalanma İçin Zaruri Olan Diğer Yerler ve Şeyler 877
3. Toplu Yapılarda Ortak Yerler 877
a. Blok Ortak Yerleri 877
b. Parsel Ortak Yerleri 878
c. Ada Ortak Yerleri 878
d. Toplu Yapı Ortak Yerleri–KMK md.67–68 878
da. Ortak Yer Niteliğindeki Parseller 878
db. Ortak Sosyal ve Alt Yapı Tesisleri 879
dc. KMK md.68 Gereği Kamuya Ayrılan Yerler 879
4. Eklentiler 879
5. Klasik Kat Mülkiyetinde Kat Maliklerinin Ortak Yerlerdeki Hakları 881
6. Toplu Yapılarda Kat Maliklerinin Ortak Yerlerdeki Hakları 882
a. Toplu Yapı Ortak Yer ve Tesisleri Üzerindeki Hakları 882
aa. Blok Yapı Ortak yer ve Tesisleri Üzerindeki Hakları 882
aaa. Kanun Gereği Blok Ortak Yerleri 882
aab. Sözleşme/Özgüleme Gereği Blok Ortak Yerleri 883
ab. Blok Niteliğinde Olmayan Yapıların Hakları 883
ac. Parsel Ortak Yerleri Üzerinde Kat Maliklerinin Hakları 883
ad. Toplu Yapı Ortak Yerleri, Sosyal ve Alt Yapı Tesisleri Üzerindeki Hakları 883
ae. Ortak Yer Niteliğindeki Parseller Üzerindeki Hakları– KMK md.67/f.1 884
aea. Kullanma ve Tasarruf Hakkı 884
aeb. Kullanma ve Giderlere Katılma Oranı 885
aec. Payların Belirlenmesi 886
af. Ortak Yer Niteliğindeki Bağımsız Bölümler Üzerindeki Hakları 887
b. Özgülenen Ortak Yerlerdeki Hakları 887
ba. Bağımsız Bölüme Özgüleme 887
bb. Blok Yapılara Özgüleme 887
bc. Grup Yapılara Özgüleme 888
bd. Toplu Yapıya Özgüleme 888
be. Kamuya Ayrılan Yerlerin Toplu Yapıya Özgülenmesi 888
c. KMK md.16’ya İlişkin Yargıtay Kararları 890
7. Tahsisli Alanlar 893
a. Açıklamalar 893
b. Tahsis ile Eklenti Arasındaki Farklar 895
c. Tahsis ile İntifa Hakkı Arasındaki Farklar 896
d. Tahsis ile Sükna (Oturma) Hakkı Arasındaki Farklar 896
e. Kullanım Tahsisleri (Özgüleme) 897
ea. Balkon 897
eb. Teras 897
ec. Avlu 900
ed. Bina Girişindeki Boş Alanlar 904
ee. Depo 904
ef. Sosyal Tesisler 906
eg. Garaj / Otopark 907
ega. Otopark İnşası ve Kullanımı 908
egaa. İmar Kanunu 908
egab. Otopark Yönetmeliği 908
egac. KMK md.16 Düzenlemesi 909
egad. Yönetim Planı Hükümleri 910
egae. Uygulamada Yaşanan Bazı Uyuşmazlıklar 910
i. Kat Maliki Otoparka Birden Fazla Araç Park Edebilir mi? 910
ii. Kat Maliki, Kiracının Otoparkı Kullanmasını Engelleyebilir mi? 910
iii. Misafirler Otoparkı Kullanabilir mi? 911
iv. Otopark Alanı Depo Veya Başka Bir Amaçla Kullanılabilir mi? 911
v. Otoparka Elektrikli Araç Şarj İstasyonu Kurulabilir mi? 911
vi. Otoparka Kamyon, Kamyonet, Minibüs, Karavan Gibi Araçlar Alınabilir mi? 912
vii. İkinci İkametgâh ve Adres Bildirimi Meselesinin Değerlendirilmesi 912
egb. KMK md.42 Uyarınca Otopark Yerleşim Planı 913
egc. Yönetmelik ve KMK md.16 Karşılaştırması 914
egd. Kullanım Tahsisleri 916
ege. Tahsisin Sonraki Malike Etkisi 917
egf. Yargıtay Kararları 918
eh. Kapıcı Daireleri 922
eı. Sığınaklar 924
d. Tahsise İlişkin Karar Yeter Sayısı 925
g. Yargıtay Kararları 927
8. Faydalı Yenilik ve İlaveler KMK md.42–43 932
a. KMK md.42/f.1 Uyarınca Faydalı Yenilik ve İlaveler 933
aa. Açıklamalar 933
ab. Ortak Alanlara Güvenlik Kamerası Takılması 934
ac. Kat Maliki, Kiralanan Yerin Kapısına veya İçine Kamera Sistemi Takılmasını Yasaklayabilir mi? 937
ad. Güvenlik Kameraları Kurulumunda Dikkat Edilecek Hususlar 937
ae. Yargıtay Kararları 939
b. Engelli Hakları– KMK md.42/f.2 Uyarınca Faydalı Yenilik ve İlaveler 944
ba. Açıklamalar 944
bb. Engelli Haklarına İlişkin Mevzuat 946
bc. Yargıtay Kararları 948
c. Isı Yalıtımı ve Isıtma Sisteminin Dönüşümü KMK md.42/f.4 949
ca. Isı Yalıtımı (Mantolama) 950
cb. Isıtma Sisteminin Dönüşümü 951
d. Çok Masraflı ve Lüks Olanlar–KMK md.43 952
e. KMK md.42–43 Uygulaması İçin Karar 954
f. KMK md.19 ile md.42–43 Arasındaki Farklar 956
g. KMK md.42–43 Kapsamında Gider Katılımına İlişkin Yargıtay Kararları 958
9. Bağımsız Bölüm İlavesi –KMK md.44 961
a. Kanuni Düzenlemenin Kapsamı 961
b. Bağımsız Bölüm İlavesi Koşulları 961
c. Karar Alacak Kurullar 962
d. Arsa Paylarının Yeniden Belirlenmesi 963
e. Tescil 963
f. Yeni Bağımsız Bölümde Paydaş Olmak İstemeyen Kat Maliki 964
g. Yargıtay Kararları 964
ga. Yargıtay HGK kararları 964
gb. Yargıtay Daire kararları 965
10. Temliki Tasarruflar ve Önemli Yönetim İşleri (KMK md.45) 968
a. Temliki Tasarruflar 968
aa. Anagayrimenkulün Bir Hakla Kayıtlanması 969
ab. Anagayrimenkul Arsasının Bölünmesi ve Bölünen Kısmın Mülkiyetinin Başkasına Devrolunması 969
ac. Diğer Temliki Tasarruflar 970
b. Önemli Yönetim İşleri 970
ba. Açıklamalar 970
bb. Düzenlemeye İlişkin Eleştirilerim 972
bc. Düzenleme Tüm Ortak Yerleri Kapsamaz 972
bd. Düzenlemede Sayma Usulü Benimsenmiştir 973
be. Lafzi Yoruma Bakılmalıdır 973
bf. KMK md.45 Hükmünün md.10/8’le Birlikte Değerlendirilmesi 973
bg. KMK md.45 Günümüz Şartlarına Uymamaktadır 974
bh. KMK md.45 Dar Yorumlanmalıdır 974
c. Toplu Yapıda Karar Alacak Organlar 975
d. Yargıtay Kararları 977
C. Kat Maliklerinin Diğer Hakları 980
1. Taşınmaza Yönelik Tecavüzün Önlenmesi 980
a. Bizzat Kuvvet Kullanma– Savunma Hakkı 980
b. İdari Makamlara Başvuru 980
2. Elatmanın Önlenmesi 981
III. KİRACININ KULLANMA VE YARARLANMA HAKKI 981
A. Kiracının Bağımsız Bölümü Kullanma ve Yararlanma Hakkı 981
B. Kiracının Ortak Yer ve Tesisleri Kullanma ve Yararlanma Hakkı 981
1. Genel Kural 981
2. Yönetim Planı Hükümleri 982
3. Kira Sözleşmesi Hükümleri 983
C. Kiracının Eklentileri Kullanma ve Yararlanma Hakkı 984
1. Genel Kural 984
2. Kullanma ve Yararlanma Hakkının Sınırlandırılması 984
IV. KAT MALİKLERİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ 985
A. KMK Hükümleri–(md.18–28) 985
1. Genel Kural (md.18) 985
a. Doğruluk Kaidelerine Uymak 986
b. Birbirlerini Rahatsız Etmemek 986
c. Birbirinin Haklarını Çiğnememek 986
d. Yönetim Planı Hükümlerine Uymak 986
e. KMK md.18’e İlişkin Yargıtay Kararları 987
ea. Yargıtay HGK Kararları 987
eb. Yargıtay Daire Kararları 988
2. Anagayrimenkulün Bakımı, Korunması ve Zarardan Sorumluluk (md.19) 992
a. Düzenlemeye İlişkin Açıklamalar 992
b. Anagayrimenkulün Bakımı, Mimari Durumu ile Güzelliğini ve Sağlamlığını Koruma Borcu 993
ba. Bakım Borcu 993
bb. Koruma Borcu 995
bba. Mimari Durumu Koruma 995
bbb. Güzelliğini Koruma 998
bbc. Sağlamlığını Koruma 1004
bbd. Anayapının Güçlendirilmesi 1005
bbda. 6306 Sayılı Kanun Hükümleri 1005
bbdb. Kat Malikleri Kuruluna Başvurma 1007
bbdc. KMK Hükümleri ve Maliklerin Güçlendirme Kararı 1007
bbdd. Mahkemece Yapılacak Tespit 1008
bbde. Bilgi Toplama 1009
bbdf. Ölçüm ve Test Yöntemleri 1009
bbdg. Verilerin Değerlendirilmesi 1010
bbdh. Tespit Sonuçları 1011
bbdı. Güçlendirme Yöntemleri 1011
bbdi. Güçlendirme (Tadilat) Projesi 1012
bbdj. Gider Paylaşımı 1012
bbdk. Sorumlulara Rücu 1012
bbdl. Rücu Zamanaşımı 1013
bbdm. Zararların tazmini 1013
bbe. Yargıtay Kararları 1013
c. Anagayrimenkulün Ortak Yerlerinde İnşaat, Onarım, Tesis ve İlaveler Yaparken Uyulacak Yükümlülükler 1021
ca. Bütün Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Yazılı Rızası 1021
caa. Klasik Yönetimde 1021
cab. Toplu Yapılarda 1022
cb. Yapılan İşlemin Mimari Proje Değişikliği Gerektirmemesi 1026
cc. Kat Maliklerinin Rızasına Gerek Olmadan Yapılabilecek Değişiklikler 1032
cca. Acil Onarım veya Anayapının Güçlendirilmesi Dolayısıyla Yapılacak Değişiklikler 1032
ccb. Kat Maliki Kendi Bağımsız Bölümünde Anayapıya Zarar Verecek Nitelikte Onarım, Tesis ve Değişiklik Yapamaz 1036
ccc. Hakkaniyet Gereği İzin Alınması Gerekmeyen Haller 1037
ccca. Çatıya Anten Takılması 1037
cccb. Güneş Enerjisi Sisteminin Kurulması 1038
cccc. Cam Balkon, Tente ve Panjur Takılması 1040
cccd. Kapı ve Pencerelere Parmaklık Takılması 1041
ccce. Klima Dış Ünitesi Takılması 1042
cccf. Tanıtıcı Levha ve Reklam Panosu Asma 1043
cccg. Pergola, Sundurma, Çardak/Kameriye Yasal Durumu 1044
(1). İlk Olarak Kullanılan Malzemenin Niteliğine Bakılmalıdır 1045
(2). Niteliği ve Kullanım Amacı Araştırılmalıdır 1046
(3). Yapıldığı Yere Bakılmalıdır 1048
(4). Eski Hale İade İçin Uygun Bir Süre Verilmesi 1050
d. Zararlardan Sorumluluk 1051
e. KMK md.19’a İlişkin Yargıtay Kararları 1052
ca. Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararları 1052
cb. Yargıtay Daire Kararları 1054
3. Anagayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma–md.20 1065
4. Anagayrimenkulün Sigorta Ettirilmesi–md.21 1066
a. Ortak Alan Sigortası 1066
b. Ortak Alan Sigortasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar 1066
c. Poliçe ile Teminat Altına Alınan Yerler 1067
d. Sigorta Poliçesinin Kapsamı 1067
e. Ortak Alan Sigortası Apartmanlarda da Yapılabilir Mi? 1068
f. Ortak Alan Sigortası Zorunlu mu? 1068
g. Yönetici Hangi Sigortaları Yaptırmak Zorundadır? 1069
h. Sigorta Primleri Kimden ve Hangi Oranda Tahsil Edilir? 1069
5. Müsaade Mecburiyeti–KMK md.23 1069
a. Açıklama 1069
b. Yargıtay Kararları 1070
6. Yasak İşler– KMK md.24 1072
a. Bağımsız Bölümlerin Özgülendiği Amaca Uygun Kullanılması 1072
b. Bağımsız Bölümde Kesin Olarak Yasaklanan İşler 1073
c. Kat Malikleri Kurulunun Oybirliği Kararı ile Yapılabilecek İşler 1073
d. İşyerinin Mesken Olarak Kullanılması 1076
e. Yasak İşlere Uyulmaması 1077
f. KMK md.24’e İlişkin Kararlar 1078
fa. AYM Kararı 1078
fb. Danıştay İDDGK Kararları 1078
fc. Danıştay Kararları 1078
fd. Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararları 1079
fe. Yargıtay Daire Kararı 1083
ff. BAM kararı 1090
7. Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti–KMK md.25 1091
8. Anayapının Tümünün Harap Olması Halinde Bildirim ve Yeniden İnşa Yükümlülüğü 1091
B. TBK Hükümleri 1092
1. Kat Maliklerinin 3. Kişilere Karşı Borçlardan Sorumluluğu 1092
a. Açıklamalar 1092
b. Müteselsil Sorumluluk Halleri 1094
ba. Adam Çalıştıranın Sorumluluğu 1094
bb. Bina ve Yapı Malikinin Sorumluluğu 1094
bc. Haksız Fiil Sorumluluğu 1098
bd. Müşterek Borçlanma İradesi 1099
be. Diğer Kat Maliklerine Rücu 1099
2. Kiracının Yükümlülükleri 1100
C. TMK Hükümleri 1102
D. Kabahatler Kanunu’ndaki Hükümler 1106
E. Kimlik Bildirme Kanunu’ndaki Hükümler 1107
F. Diğer Mevzuattaki Hükümler 1108
1. Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği 1108
2. Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik 1108
3. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği 1109
4. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik 1109
13. Bölüm
ORTAK GİDERLER VE PAYLAŞIM ESASLARI
I. KAT MÜLKİYETİNDE ORTAK GİDER 1111
A. Tanımlar 1111
1. Ortak Yer 1111
2. Ortak Gider 1111
3. Ortak Gider/Avans Payı (Aidat) 1112
B. Genel Kurallar 1113
1. Anagayrimenkulün Ortak Giderlerine Katılma 1113
2. Yönetim Planı Hükümleri 1113
3. KMK md.20 Hükümleri 1116
4. KMK md.42–43 Gereği Giderlere Katılım 1116
5. KMK md.72 Hükümleri 1116
6. Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik Hükümleri 1117
7. Ortak Giderlerin ve Paylaşım Esaslarının Belirlenmesi 1117
8. Ortak Giderleri Ödeme Zamanı 1118
9. Ortak Gider Alacağının Silinememesi 1119
a. Açıklamalar 1119
b. Genel Giderler ve Ferileri 1120
c. Para Cezaları 1121
II. GİDERLERİN SINIFLANDIRILMASI 1121
A. Paylaşım Şekline Göre Giderler 1121
1. Eşit Paylı Giderler 1121
2. Arsa Paylı Giderler (eşit paylaşılmayan tüm giderler) 1122
B. Yapılara Göre Giderler 1122
C. Gider Türüne Göre Giderler 1122
D. Ödeme Yükümlülüğüne Göre Giderler 1122
III. TOPLU YAPILARDA ORTAK GİDERLER 1122
A. Toplu Yapılarda Ortak Gider Katılımının Belirlenmesi ve Değiştirilmesi 1122
B. Toplu Yapı Ortak Giderleri 1128
1. Bireysel Kullanım ve Özgülemeye Dayalı Ortak Giderler 1128
2. Bağımsız Bölümün Bulunduğu Blok/Yapıya Ait Ortak Giderler 1129
3. Grup Oluşturan Yapı Ortak Giderleri 1130
4. Toplu Yapı Ortak Giderleri 1131
5. AVM Ortak Giderleri 1131
C. Gider Paylaşım Oranları 1133
1. Eşit Paylı Giderler 1133
2. Arsa Paylı Giderler 1134
3. Faydalanma Oranına Göre Karşılanacak Giderler 1134
D. Blok/Yapıların Ortak Giderleri 1135
1. Eşit Olarak Paylaştırılacak Giderler 1135
2. Arsa Paylarına Göre Paylaştırılacak Giderler 1137
3. Yalnızca Bir Yapıyı İlgilendiren Arızi Giderler 1138
4. Diğer Giderler 1138
5. Yargıtay Kararları 1138
E. Toplu Yapının Ortak Giderlerine Katılma 1140
1. Eşit Olarak Paylaştırılacak Giderler 1140
2. Arsa Paylarına Göre Paylaştırılacak Giderler 1141
3. Diğer Gider Paylaşımları 1141
F. Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinin Kurulumu, İşletilmesi ve Giderlerinin Paylaştırılması 1142
1. Yasal Mevzuatta Isıtma ve Sıcak Su Sistemlerinin Gelişimi 1142
a. Binalarda Isı Yalıtım Yönetmeliği 1142
b. Enerji Verimliliği Kanunu ile Yapılan Düzenlemeler 1142
c. Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde, Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik 1143
d. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği 1143
e. KMK md.42 Hükümleri 1144
2. Isı Kontrol, Ölçüm Ekipmanları, Sorumlular ve Denetim 1145
3. Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Tüketimi Paylaşım Sisteminin Uygulanacağı Yapılar 1147
a. Isıtma veya Sıhhi Sıcak Su Sisteminin Kurulu Olması Bakımından 1147
b. Bina Yapım Tarihi Bakımından 1147
c. Yakıt Tipi Bakımından 1148
d. Bağımsız Bölüm Sayısı Bakımından 1148
e. Bağımsız Bölümlerin Niteliği 1148
4. Yapıda Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sisteminin Kurulması 1149
5. Isıtma Sisteminin Dönüşümü– KMK md.42/f.4 1150
a. Isıtma Sisteminin Yakıt Dönüşümü 1150
b. Isıtma Sisteminin Merkezi Sistemden Ferdi Sisteme veya Ferdi Sistemden Merkezi Sisteme Dönüştürülmesi 1151
ba. Toplam İnşaat Alanı İkibin Metrekareye Kadar Olan Binalar 1151
bb. Toplam İnşaat Alanı İkibin Metrekare ve Üzerinde Olan Binalar 1153
c. Toplu Yapıda Karar Alacak Organlar 1153
6. Tüketime Bağlı Giderlerin Paylaşımı 1154
7. Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Gider Paylaşımı Hesaplaması 1158
a. Isıtma Gider Paylaşımı 1160
b. Sıhhi Sıcak Su Gider Paylaşımı 1161
c. Paylaşımın Farklı Yapıldığı Durumlar 1161
ca. Ön Ödemeli (Kartlı) Isı Sayacı Kullanılması 1161
cb. Jeotermal Kaynaklı Isıtma Sistemine Dahil Binalarda; Bina Ana Isı Sayacı ile Bağımsız Bölümlerde Süzme Isı Sayaçları Kullanılması 1161
8. Sistemde Tüketim Ölçümü Yapılamaması veya Sistemin Kapatılması Halinde Ne Yapılacak? 1162
9. Bağımsız Bölüm Kullanıcısının Değişmesi 1162
10. Bağımsız Bölüm Petek Sayısının Arttırılması 1163
11. Ortak Alan Isıtma Giderleri Ölçümü 1163
12. Sayaç Muayenesi 1164
13. Emsal Kararlar 1165
a. Yargıtay HGK Kararları 1165
b. Yargıtay Daire Kararları 1166
c. BAM Kararı 1169
G. Paylaşıma Konu Diğer Ortak Giderler 1169
1. Ortak Alan Soğuk Su Gider Paylaşımı 1169
2. Soğuk Su Bireysel Abonelik Sözleşmesi Yapılması 1170
3. Ortak Alan Elektrik Gider Paylaşımı 1172
4. Jeneratör Gideri, Elektrik Enerjisinde Şebeke–Jeneratör Ayrımı 1174
5. Teknik Giderlerin Paylaşımı 1175
6. Asansör Giderleri 1176
7. Sözleşmeler 1176
H. Yatırım Giderlerine Katılma 1176
1. Niçin Yatırım Projesi Hazırlanmalı 1176
2. Yatırım Projesi Hazırlanması 1177
3. Acil ve Beklenmedik Durumlar 1177
4. Yöneticinin Özen Sorumluluğu Kapsamında Yatırım Harcaması 1178
5. Hâkim Müdahalesi 1179
I. KMK md.20’ye İlişkin Yargıtay Kararları 1180
IV. TOPLU YAPILARDA ORTAK GİDERLERİ ARTTIRAN NEDENLER 1182
A. Yapısal Nedenler 1182
B. Yönetimsel Nedenler 1183
1. Amatör Yönetimler 1184
a. Gönüllü, İyiniyetli Yöneticiler 1184
b. Kötüniyetli Yöneticiler 1184
2. Yönetim Şirketleri 1185
a. Profesyonel Görünen Yönetim Şirketleri 1185
b. Profesyonel Yönetim Şirketleri 1185
3. Karma Yönetimler 1185
C. Amaçsal Nedenler 1186
V. ORTAK GİDERLERDEN SORUMLU OLANLAR 1186
A. Kat Malikleri 1186
1. Genel Kural 1186
2. Gidere Katılmaktan Kaçınamama 1187
a. Açıklamalar 1187
b. Yargıtay Kararları 1188
3. Bağımsız Bölümün Birden Fazla Paydaşının Bulunması 1191
4. Ortak Giderlerden Muafiyet 1194
5. Kat Malikinin Değişmesi, Sorumluluk Tarihinin Belirlenmesi 1194
a. Açıklamalar 1194
b. Yeni Malikin Rücu Hakkı 1196
c. Yargıtay Kararları 1196
6. Kat Malikinin Sorumluluğunun Kira Sözleşmesi ile Kaldırılamaması 1199
7. Yargıtay Kararları 1199
B. İntifa ve Sükna Hakkı Sahipleri 1200
1. Açıklamalar 1200
2. Yargıtay Kararları 1201
C. Kiracılar 1202
D. Devamlı Olarak Faydalananlar 1202
1. Malik Yakınları 1202
2. Diğer Kullananlar 1204
VI. KİRACININ ORTAK GİDERLERDEN SORUMLULUĞU 1205
A. Kiracının Sorumlu Olduğu Giderler 1205
B. Kiracının Sorumlu Olmadığı Giderler 1208
1. Demirbaş/Yatırım Giderleri 1208
2. Uzun Vadeli Yatırımlar 1211
3. Genel Değerlendirme 1211
C. Kiracının Sorumlu Olduğu Dönem 1212
1. Sorumluluğun Başlangıcı ve Bitişi 1212
2. Kat Malikinin Kiracıya Rücu Hakkı 1214
3. Erken Tahliye 1214
4. Kiracının Kat Malikine Rücu Hakkı 1215
a. Kira Bedelini Aşan Kısım Yönünden 1215
b. Kira Dönemini Kapsamayan Kısım Yönünden 1215
c. Yatırım/Demirbaş Giderleri Yönünden 1215
d. Faydalandığından Çok Ödeme İddiası 1216
5. Yargıtay Kararları 1216
D. Kiracının Sorumlu Olduğu Tutar 1218
1. Kira Miktarı ile Sınırlı Sorumluluk 1218
2. Kira Borcundan Mahsup 1218
a. Kira Kontratı Özel Şartlarında Sorumluluğun Kararlaştırılması 1218
b. Kira Kontratı Özel Şartlarında Gidere Katılmayacağının Kararlaştırılması 1218
c. Kira Kontratında Mahsup Yasağı Kararlaştırılması 1219
3. Düzenlemeye İlişkin Eleştirilerim 1219
a. Ortak Giderin Kira Miktarını Aşması 1219
b. Kira Borcu Bulunmaması 1219
c. Mahsup Yasağı 1220
d. Taşınmazın Tahliyesi 1220
4. Genel Değerlendirme 1220
5. Yargıtay Kararları 1222
E. Kiraya Verenin Borçları 1223
F. Hapis Hakkı 1223
1. Kiralayanın Hapis Hakkı 1223
2. Hapis Hakkı Kapsamındaki Mallar 1224
a. Konut Kirasında 1224
b. İşyeri Kirasında 1225
3. Yönetici/Yönetim Kurulunun Hapis Hakkı 1226
G. Kiracılar Çevre ve Temizlik Vergisi Öder mi? 1226
H. Emlak Vergisi 1227
1. Kiracılar Emlak Vergisi Öder mi? 1227
2. Emlak Vergisi Muafiyet Şartları 1227
I. Kiracılar Dask Ücretini Öder mi? 1230
İ. Kiracılar Kombi/Kalorifer Kazanı Giderlerini Öder mi? 1230
VII. TOPLU YAPI ORTAK GELİRLERİ 1231
A. Ortak Yerlerden Elde Edilen Gelirler 1231
B. Kiracının Ortak Alanlardan Kira Geliri Elde Etmesi Mümkün müdür? 1232
C. Toplu Yapı Ortak Gelirlerinin Paylaşımı 1233
D. AVM Ortak Gelirleri 1233
VIII. ORTAK GİDER/AVANS BORCUNU ÖDEMEMENİN MÜEYYİDELERİ 1233
A. Dava ve İcra Takibi Yolu ile Tahsil 1234
1. Dava ve Takip Yetkisi Olanlar 1234
2. Davalı, Takip Borçlusu 1235
3. Yetkili Mahkeme ve İcra Dairesi 1235
4. İcra Takibi 1236
a. Açıklamalar 1236
b. Takip Türü, Takip Talebi, Takip Dayanağı Belgeler 1236
c. Talep Sonucu 1237
5. Davalar 1237
a. İtirazın Kaldırılması 1237
b. İtirazın İptali Davası 1238
c. Alacak Davası 1239
6. Görevli Mahkeme 1239
7. Yargılama Usulü 1240
8. Zamanaşımı 1240
9. Deliller 1241
10. Yönetici Atama Usulünün İncelenememesi 1241
11. Bilirkişi İncelemesi 1241
12. Davada Kurulacak Hüküm 1241
13. İstinaf/Temyiz Yolu 1242
14. Kararın İnfazı 1243
15. Yargıtay Kararları 1243
B. Gecikme Tazminatı 1245
1. Genel Kurallar 1245
2. Gecikme Tazminatı Oranı 1246
3. Gecikme Tazminatının İşlemeye Başlayacağı Tarihler 1249
a. Açıklamalar 1249
b. Yargıtay Kararları 1250
4. Gecikme Tazminatı Uygulanamayan Haller 1254
a. KMK Hükümlerinin Uygulanmadığı Haller 1254
b. Gider Türü Yönünden Gecikme Tazminatı Uygulanamayan Haller 1256
c. Yönetim Planı Hükümleri 1257
ca. Yönetim Planının Yürürlüğünden Önceki Dönem 1257
cb. Yönetim Planının Yürürlüğünden Sonraki Dönem 1257
d. Merkezi Sistem Üzerinden Sağlanan Bireysel Giderler Yönünden 1258
5. Gecikme Tazminatının Asıl Alacaktan Ayrı Olarak Talep Edilmesi 1259
6. Gecikme Tazminatına Gecikme Tazminatı 1259
7. Gecikme Tazminatına Gecikme Faizi 1260
a. Asıl Alacakla Birlikte Takip 1260
b. Asıl Alacaktan Ayrı Takip 1260
ba. Asıl Borç Ödenmemişse 1260
bb. Asıl Borç Ödenmişse 1260
8. Gecikme Tazminatına İcra İnkâr Tazminatı 1261
9. Toplu Yapı Yönetiminde Gecikme Tazminatı 1261
10. Zamanaşımı 1263
11. Gecikme Tazminatı Hesaplama 1264
C. Gecikme (Temerrüt) Faizi 1264
1. Gecikme Faizinin Belirlenmesi 1264
2. Gecikme Tazminatı ile Birlikte İstenebilmesi 1265
3. Gecikme Faizi Hesaplama 1265
4. Yargıtay Kararları 1265
D. İcra İnkâr Tazminatı 1266
1. Yasal Düzenleme 1266
2. Tazminat Hesabı 1267
3. Yargıtay Kararları 1268
E. Kanuni İpotek Hakkı 1270
1. İmtiyazlı (Rüçhanlı) Alacaklar 1271
2. Kanuni İpotek Hakkının Tescili 1272
3. Kanuni İpotek Hakkının Terkini 1272
4. Yargıtay Kararları 1273
F. Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti– Bağımsız Bölüm Mülkiyetinin Devri Davası– KMK md.25 1274
1. Yasal Düzenleme 1274
2. Çekilmezlik Hali 1275
3. Davanın Tarafları 1276
4. Zamanaşımı 1276
5. Yargıtay Kararları 1276
G. Munzam Zarar Tazmini 1279
H. Yönetim Planı Düzenlemesi ile Merkezi Hizmetlerin Sonlandırılması 1280
1. Bireysel Hizmetler 1280
2. Yaşamsal ve Zorunlu Hizmetler 1280
3. Özel ve Lüks Hizmetler 1284
I. Alacaklıya Halef Olma ve Alacağın Devri 1285
14. Bölüm
İŞLETME VE YATIRIM PROJESİ – GERÇEKLEŞEN GİDER
I. İŞLETME VE YATIRIM PROJESİ 1287
A. Genel Olarak İşletme ve Yatırım Projesi 1287
1. İşletme Projesi 1287
2. Yatırım Projesi 1287
B. Proje Hazırlanması 1287
1. İşletme Projesi 1287
a. Klasik Yönetimde İşletme Projesi 1287
b. Toplu Yapı İşletme Projesi 1288
ba. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 1288
bb. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 1289
bc. Toplu Yapı Yönetim Kurulu 1290
c. Ada veya Parsel İşletme Projesi 1290
d. Blok Yapı İşletme Projesi 1290
da. Blok Kat Malikleri Kurulu 1290
db. Blok Yöneticisi 1290
e. AVM İşletme Projesi 1290
2. Yatırım Projesi 1291
a. Klasik Yönetimde Yatırım Projesi 1291
b. Toplu Yapı Yatırım Projesi 1291
ba. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 1291
bb. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 1291
bc. Toplu Yapı Yönetim Kurulu 1292
c. Ada veya Parsel Yatırım Projesi 1293
d. Blok Yapı Yatırım Projesi 1293
da. Blok Kat Malikleri Kurulu 1293
db. Blok Yöneticisi 1293
C. Gider ve Gelirlerin Sınıflandırılması 1294
1. Paylaşım Şekline Göre (KMK md.20) 1294
2. Yapılara Göre Giderler (KMK md.72) 1295
3. Türlerine Göre Gelir/Giderler 1296
4. Ödeme Yükümlülüğüne Göre Gider Türleri (İşletme / Yatırım) 1297
D. Yatırım Gelir/Giderleri 1298
1. Blok/Yapı Yatırım Giderlerine Katılma 1298
a. Eşit Paylaştırılan Yatırım Giderleri 1298
b. Arsa Paylı Yatırım Giderleri 1298
2. Toplu Yapının Yatırım Giderlerine Katılma 1300
a. Eşit Paylaştırılan Yatırım Giderleri 1300
b. Arsa Paylı Yatırım Giderleri 1300
3. Yatırım Gelirleri 1301
E. İşletme ve Yatırım Projesi Hazırlama Kriterleri 1302
1. Proje Yapma Görev ve Yetkisi 1302
a. İşletme Projesi 1302
b. Yatırım Projesi 1303
2. Proje Ön Hazırlığı 1303
a. İşletme Projesi 1303
aa. Gerçekleşen Gider Analizi 1303
ab. Enflasyon ve Kur Artışları 1303
ac. Çok Masraflı ve Lüks Giderden Kaçınma 1304
ad. Önceki Dönem Gerçekleşen Gider Kalemleri 1304
ae. Beklenmeyen Giderler 1304
af. Uzman Görevlendirmesi 1304
ag. Personel Sayısı ve Asgari Ücret Artışı 1305
ah. Sözleşmeler 1305
aı. Cihaz Bakımları 1305
ai. Kat Maliklerinden Gelen İstekler 1305
aj. İşletme Gelirleri 1305
ak. Blok Yapı Ayırımı 1305
al. Güncel Malik Listesi 1306
b. Yatırım Projesi 1306
ba. Gerçekleşen Gider Analizi ve Yatırım/Demirbaş İhtiyacı 1306
bb. Enflasyon ve Kur Artışları 1306
bc. Çok masraflı ve Lüks Giderden Kaçınma 1306
bd. Beklenmeyen Giderler 1307
be. Uzman Görevlendirmesi 1307
bf. Kıdem ve İhbar Tazminatları 1307
bg. Sözleşmeler 1307
bh. Makine ve Cihazların Esaslı Bakımları 1307
bı. Yapıların Denetimi 1308
bi. Amortisman Uygulaması 1308
bj. Kat maliklerinin istekleri 1308
bk. Yatırım Gelirleri 1308
bl. Blok/Yapı Ayırımı 1309
3. Personel Maliyet Hesaplaması 1309
4. Müdür Maaşı Hesaplama 1310
F. İşletme Projesinde Gider Kalemleri Arasında Aktarma Yetkisi 1311
1. İşletme Projesi Genel Esasları 1312
2. İşletme Projesinde Ortak Gider/Avans Payı Hesaplama Yöntemi 1312
3. Gider Kalemleri Arasında Yer Değiştirme Yetkisi 1313
a. Yönetici “Kalemler Arası Yer Değiştirme” Yetkisini Nasıl Kullanmalıdır? 1314
b. Yetkinin Aynı Blok veya Toplu Yapı Giderlerinde Kullanılması 1314
c. Yetkinin Aynı Paylaşım Esasındaki Giderlerde Kullanılması 1315
4. Beklenmeyen Giderler İçin Belli Bir Oranda Pay Ayrılması 1315
5. Arsa Paylı İşletme Gelirlerinin Arsa Paylı Giderlerde Kullanılması 1315
G. Örnek Proje Yapımı 1316
1. Örnek İşletme Projesi Hazırlanması 1316
2. Örnek Yatırım Projesi Hazırlanması 1318
H. Tebligat 1318
1. İşletme Projesi 1318
a. Kat Malikleri Kurulu Kararı 1318
aa. Açıklamalar 1318
aaa. Yönetim Planında Son Ödeme Tarihi Belirlenmişse 1318
aab. Yönetim Planında Son Ödeme Tarihi Düzenlenmemişse 1319
ab. Yargıtay Karaları 1320
b. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Kararı 1321
c. Yönetici/Yönetim Kurulu 1322
2. Yatırım Projesi 1322
a. Kat Malikleri Kurulu Kararı 1322
b. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Kararı 1323
c. Yönetici/Yönetim Kurulu 1323
I. İtiraz 1323
1. İşletme Projesine İtiraz 1323
a. Kat Malikleri Kurulunda Yapılan Proje 1323
b. Toplu Yapı Temsilciler Kurulunda Yapılan Proje 1324
c. Yönetici/Yönetim Kurulu Tarafından Yapılan Proje 1324
d. KMK md.73 Uyarınca Atanan Geçici Yönetici Tarafından Yapılan Proje 1325
2. İşletme Projesine Kiracılar İtiraz Edebilir mi? 1325
a. Genel Kural 1326
b. Ödemelerin Kira Bedelinden Mahsup Edilmesi 1328
3. İşletme Projesine İtiraz Nedenleri 1328
4. Yatırım Projesine itiraz 1330
İ. İtirazların Karara Bağlanması 1330
1. Kat Malikleri Kurulu 1330
2. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 1331
J. İptal Davası 1331
K. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Kararları Aleyhine Doğrudan İptal Davası Açılabilir mi? 1334
L. Projenin Kesinleştirilmesi ve Sonuçları 1336
M. Ek İşletme Projesi Yapılması 1339
II. DÖNEM SONU GERÇEKLEŞEN GİDER HESABI 1339
A. Gerçekleşen Gider Hesaplama 1339
1. Gelir ve Giderin Aynı Tutarda Gerçekleşmesi 1341
a. Yönetim Açısından 1341
b. Bağımsız Bölümler Yönünden 1342
ba. Eşit ve Arsa Paylı Giderlerin Öngörülen Tutarlarda Gerçekleşmesi 1342
bc. Toplam Gider Aynı Kalarak, Öngörülen Eşit Paylı Giderlerin Az, Arsa Paylı Giderlerin Daha Fazla Gerçekleşmesi 1344
2. Gelirin Fazla, Giderin Az Gerçekleşmesi 1345
a. Yönetim Açısından 1345
b. Bağımsız Bölümler Yönünden 1345
3. Gelirin Az veya Giderin Fazla Gerçekleşmesi 1347
a. Yönetim Açısından 1347
b. Bağımsız Bölümler Yönünden 1348
4. Yargıtay Kararları 1349
B. Gerçekleşen Giderlerin Tasfiyesi 1352
1. Önceki ve Sonraki Kat Malikleri Yönünden 1354
2. Yeni ve Eski Kiracılar Yönünden 1354
3. Sonuç 1355
C. Gerçekleşen Giderlerin Tasfiyesinde Karşımıza Çıkabilecek Sorunlar 1356
1. Gider Fazlalığı (Eksik Avans Toplanması) 1356
a. Bağımsız Bölüm Nezdinde Avans Borcu Yoksa 1357
b. Bağımsız Bölüm Nezdinde Ödenmemiş Avans Borcu Varsa 1357
ba. Gerçekleşen Gider Farkında Gecikme Tazminatı 1357
bb. Gerçekleşen Gider Farkına Gecikme Faizi 1358
bc. Yeni İcra Takibi 1358
c. Bağımsız Bölüm Nezdinde Derdest Dava/İcra Takibi Bulunması 1358
d. Gerçekleşen Gider Farkına İcra İnkâr Tazminatı Uygulanması 1359
e. Yöneticinin Avans Payı Muafiyeti Yönünden 1360
2. Gelir Fazlalığı (İade/Takas/ Mahsup) 1360
a. Bağımsız Bölüm Nezdinde Avans Borcu Yoksa 1360
b. Bağımsız Bölüm Nezdinde Ödenmemiş Avans Borcu Varsa 1361
ba. Yeni Bir İcra Takibi İçin Alacak Hesabı 1361
bb. Örnek Hesaplama 1362
c. Fazla Gerçekleşen Gelirlerin Derdest Dava ve İcra Takibine Etkisi 1363
D. Açılabilecek Davalar 1363
1. Genel Olarak 1363
2. Ön Koşul 1365
a. Arabuluculuk 1365
b. Kat Malikleri Kuruluna Başvurma 1365
c. Talep Zamanı 1368
3. Dava Açma Süresi 1369
4. Aktif Dava Ehliyeti 1370
a. Kat Maliki 1370
b. Kiracı ve Kullananlar 1370
5. Pasif Husumet Ehliyeti 1372
6. Görevli Mahkeme 1374
7. Yetkili Mahkeme 1375
8. İncelenecek Belgeler 1375
9. Bilirkişi İncelemesi 1376
10. Yargılama Usulü 1377
11. Davada Kurulacak Hüküm 1377
12. İstinaf/Temyiz yolu 1378
13. Kararın İnfazı 1378
15. Bölüm
KAT MÜLKİYETİNDE YAŞANAN UYUŞMAZLIKLAR
I. GİRİŞ 1381
II. DAVA ÖN ŞARTI– KAT MALİKLERİ KURULUNA BAŞVURMA 1382
A. Anlaşmazlıklarda Kat Malikleri Kuruluna Başvurma 1382
1. Kurula Başvurmanın Zorunlu Olduğu Durumlar 1382
2. Kurula Başvurmanın Gerekmediği Durumlar 1383
a. Kanun’dan Kaynaklanan Bir Hakkın Kullanılması 1383
b. Acil ve Zorunlu İşler 1384
3. Aynı Konuda Daha Önce Verilmiş Kararlar 1385
4. Yargıtay Kararları 1385
a. Yargıtay HGK Kararları 1385
b. Yargıtay Daire Kararları 1386
B. Toplu Yapı Yönetiminde Kurula Başvurma 1389
1. Kurula Başvurmanın Zorunlu Olduğu Durumlar 1390
a. Blok Kat Malikleri Kurulu 1390
b. Toplu Yapı Yönetim Kurulu 1391
c. Geçici Yönetim Kurulu 1393
d. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 1393
2. Öncelikle Kurula Başvurmanın Gerekmediği Durumlar 1395
III. DAVA ŞARTI ARABULUCULUK 1396
A. Genel Olarak Arabuluculuk 1396
1. Açıklamalar 1396
2. Arabuluculuğa Elverişli Uyuşmazlıklar 1396
3. Arabuluculuğa Elverişli Olmayan Uyuşmazlıklar 1396
4. Dava Şartı Arabuluculuk 1398
5. İhtiyari Arabuluculuk 1399
6. Arabuluculukta Uzmanlık Alanları 1399
7. Arabuluculuğa Başvuru Usulü 1400
8. Arabuluculukta Taraf Ehliyeti 1400
9. Arabuluculukta Mecburi Dava Arkadaşlığı 1400
10. Arabuluculukta Adli Yardım 1400
11. Arabuluculuğa Başvuru ve Davet 1401
12. Arabuluculukta Yetki 1401
13. Arabuluculuk Süreci ve Sürelere Etkisi 1402
14. Arabuluculuk Toplantısına Katılmamanın Yaptırımı 1402
15. Arabuluculuk Süreci 1402
16. Arabuluculuğun Sona Ermesi ve Tutanaklar 1403
17. Tarafların Anlaşması ve İcra Edilebilirlik Şerhi 1405
18. Arabuluculuk Ücreti 1407
19. Arabulucu Avans Talep Edebilir mi? 1407
B. Kat Mülkiyetinde Arabuluculuk 1408
1. Yasal Düzenleme Nedeni 1408
2. Taraf veya Vekillerinin Araştırması Gereken Hususlar 1408
3. Arabulucunun Görüşme Öncesi İnceleyeceği Hususlar 1410
4. KMK Kapsamında Dava Şartı Arabuluculuğa Tabi Uyuşmazlıklar 1410
a. Arabuluculuk Yoluyla Çözülebilecek Uyuşmazlıklar 1410
b. Arabuluculuk Yoluyla Çözülemeyecek Uyuşmazlıklar 1411
c. KMK’nın Emredici Hükümlerinin Arabuluculuğa Etkisi 1413
5. KMK’dan Kaynaklanan Bazı Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk 1414
a. Ortak Giderlerin Tahsili 1414
aa. İcra Takibi ve İtirazın Kaldırılması 1414
ab. İtirazın İptali ve Alacak Davası 1414
b. Kurul Kararlarının İptali 1415
ba. Yönetim Kurulu Kararları 1415
bb. Kat Malikleri Kurulu Kararları 1415
c. Yönetici ve Denetçi Ataması 1416
d. İşletme Projesinin İptali 1416
e. Ortak Alanlardan Kaynaklanan Hasarlar 1417
f. Kurula Başvurulması Gerekmeyen, Acil ve Zorunlu İşler 1417
g. Mimari Proje Değişikliği 1418
h. Mimari Projeye Aykırılık 1418
ı. Ortak Yerlere Elatmanın Önlenmesi ve Eski Hale Getirilme 1419
i. Yönetim Planının İptali 1419
j. Arsa Paylarının Düzeltilmesi 1419
k. Bağımsız Bölüm İlavesi 1420
l. Temliki Tasarruflar ve Önemli İşler 1420
m. Yasak İşler 1421
n. Kat Mülkiyetinin Devri 1421
o. Ortaklığın Giderilmesi 1421
ö. Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi 1421
p. Pay Devri ve Kat İrtifakının Sona Ermesi 1422
r. İdari Para Cezaları 1422
6. Arabuluculukta Yöneticinin Taraf Ehliyeti 1422
a. Yöneticinin Temsil Yetkisi ve Kapsamı 1422
b. Yöneticiye Özel Yetki Verilmesi Gereken Uyuşmazlıklar 1423
c. Yöneticinin Taraf Olamayacağı Uyuşmazlıklar 1423
7. Diğer Mevzuat Kapsamında Dava Şartı Arabuluculuk 1424
a. Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar 1424
b. Diğer Sözleşmelerden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar 1424
8. Dava Şartı Arabuluculuğa Tabi Olmayan Uyuşmazlıklar 1424
9. Toplu Yapı Şerhinin Arabuluculuğa Etkisi 1425
C. 4721 Sayılı TMK Kapsamında Dava Şartı Arabuluculuk 1425
1. Taşınır ve Taşınmazların Paylaştırılması ve Ortaklığın Giderilmesi 1425
2. Komşu Hakkından Kaynaklanan Uyuşmazlıklar 1426
D. 6098 Sayılı TBK Kapsamında Kira İlişkisinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar 1426
E. 7036 Sayılı İMK Kapsamında İşçi ve İşveren Uyuşmazlıkları 1427
F. 6102 Sayılı TTK’dan Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk 1429
G. 6502 Sayılı Kanun Kapsamında Tüketici Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk 1430
IV. DAVA YOLUNA BAŞVURMA – HÂKİM MÜDAHALESİ 1430
A. Açıklamalar 1430
B. Davanın Tarafları 1431
1. Dava Hakkı Olanlar – Aktif Husumet 1431
2. Davalı (Pasif Husumet) 1432
C. Hâkim Kararı ve Yerine Getirilmemesinin Yaptırımı– KMK md.33/son 1432
1. Hukuki Yaptırımları 1432
a. İİK Hükümleri Gereği İcra Takibi 1432
b. KMK md.25 Gereği Bağımsız Bölüm Mülkiyetinin Devri 1432
2. Para Cezası Yaptırımı 1433
a. Açıklamalar 1433
b. İdari Para Cezası Tayini ve Tahsili 1434
c. Yargıtay Kararları 1435
V. KAT MÜLKİYETİNDE YARGILAMA 1437
A. Yetkili Mahkeme ve İcra Dairesi 1437
B. Görevli Mahkeme 1437
1. Açıklamalar 1437
2. Toplu Yapı Şerhi 1438
3. Yargıtay Kararları 1439
C. Kat Mülkiyetinde Deliller 1439
1. Genel Olarak Deliller 1439
2. Keşif İcrası 1440
3. Bilirkişi İncelemesi 1441
a. Açıklamalar 1441
b. Yargıtay Kararları 1443
4. Uzman Görüşü –HMK md.293 1444
a. Uzman Görüşü Kavramı ve Hukuki Niteliği 1444
aa. Uzman Görüşü Kavram 1444
ab. Uzman Görüşünün Hukuki Niteliği 1445
aba. Taraf İrade Beyanı Görüşü 1445
abb. Delil Görüşü 1445
abc. Delil Değerlendirme Vasıtası Görüşü 1445
abd. Bilimsel Görüş 1445
abe. Değerlendirme 1446
b. Uzman Görüşünün Amacı 1446
c. Uzman Görüşü Talep Edebilecek Taraflar 1446
d. Uzman Görüşüne Başvurulabilecek Konular 1447
da. Hukuki Konular 1447
db. Özel ve Teknik Bilgi 1447
e. Uzman Görüşüne Başvurulacak Zamanlar 1448
f. Uzmanın Nitelikleri ve Hakları 1448
fa. Uzmanlık Bilgisi 1448
fb. Tarafsızlık ve Objektiflik 1449
fc Tutarlılık 1450
fd. Doğru ve Dürüstlük 1450
fe. Uzmanın Hakları ve Yükümlülükleri 1450
g. Uzman Görüşünün Değerlendirilmesi 1451
ga. Uzman Görüşüne İtiraz 1451
gb. Uzmanın Duruşmaya Çağırılması 1451
gc. Uzman Görüşünün Mahkemece Değerlendirilmesi 1452
h. Uzman Görüşü ile Bilirkişi İnlemesi Arasındaki Farklar 1452
ı. Yargıtay Kararları 1454
D. Zamanaşımı ve Hak düşürücü Süreleri 1458
E. Yargılama Usulü 1458
F. Davada Kurulacak Hüküm 1461
G. Kanun Yolları 1461
H. Hükmün İnfazı 1461
VI. GENEL UYUŞMAZLIKLAR 1462
A. Ayıp ve Eksik İş 1462
1. Tanımlar 1462
2. Tüketici, Tüketici İşlemi ve Uygulanacak Kanun Hükümleri 1463
3. 6502 Sayılı TKHK Kapsamına Girebilecek Sözleşmeler 1464
a. Ayıplı Mal Hükümlerine Tâbi Olabilecek Sözleşmeler 1464
b. Sözleşmede TKHK Hükümlerinin Uygulanabilmesi İçin Gerekli Şartlar 1464
aa. Konut veya Tatil Amaçlı Taşınmaz Olması 1464
ab. Meslekî ve Ticarî Faaliyet Kapsamında Olması 1464
ac. Ticari veya Mesleki Olmayan Amaçlarla Hareket Edilmesi 1465
4. Ayıplı İş/Kötü İfa 1465
5. Eksik İş 1466
6. Ayıp İhbarı 1467
7. Taşınmazda Ayıbın Varlığı ve Özellikleri 1468
a. Açıklamalar 1468
b. Yargıtay Uygulamalarında Taşınmazlardaki Ayıp Örnekleri 1470
c. Yargıtay Kararları 1471
8. Malikin Seçimlik Hakları 1472
a. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Hükümleri 1472
b. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Hükümleri 1473
9. Ayıp ve Eksik İş Nedenine Dayalı Davalar 1473
a. Ayıp İhbarı 1473
b. Davacı Taraflar 1473
ba. Arsa Sahibi 1473
baa. Bağımsız Bölümler Satılmadan Önce 1474
bab. Bağımsız Bölümler Satılmadan Önce 1475
bac. Yargıtay Kararları 1475
bb. Kat Maliki 1478
bba. İnşaat Sözleşmesi Gereği Arsa Sahibine Bırakılan Bölümleri, Arsa Sahibinden Satın Alanlar 1478
bbb. Konutu İkinci El Satın Alanların Ayıp ve Eksik İşle İlgili Hakları 1479
bbc. Son Alıcının Yüklenici İnşaat Firmasına Karşı Hakkı 1480
bbd. Tüketicinin Haklarını İleri Sürebileceği Sorumlular Bakımından 1481
bc. Yönetici 1481
c. Davalı taraflar 1482
ca. Yüklenici 1482
cb. Güvence Veren 1482
cc. Konut Finansman Kuruluşu 1483
d. Görevli Mahkeme, Arabuluculuk, Tüketici Hakem Heyeti 1484
da. Görevli Mahkeme 1484
db. Arabuluculuk 1485
dc. Tüketici Hakem Heyeti 1485
e. İspat Yükü 1485
f. Zamanaşımı 1486
B. Ortak Yerlere Elatma 1488
1. Açıklamalar 1488
2. Yargıtay Kararları 1491
a. Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararları 1491
b. Yargıtay Daire Kararları 1493
C. Mimari Projeye Aykırılık 1498
1. Açıklamalar 1498
2. Yargıtay Kararları 1500
a. Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararları 1500
b. Yargıtay Daire Kararları 1501
D. Ecrimisil/Haksız İşgal Tazminatı 1504
1. Ecrimisil Nedir? 1504
2. Dava Hakkı Olanlar 1506
3. Kiracı ve Kullananların Ortak Alan İşgalinden Dolayı Ecrimisil Talebi 1507
4. İdarenin Kat Maliklerinden Ecrimisil Talebi 1507
5. İntifadan Men Koşulu 1510
6. İspat 1511
7. Talep Dönemi 1511
8. Talep Tutarı 1512
9. Faiz ve İşlemeye Başlayacağı Tarihler 1513
10. Zamanaşımı 1514
11. Görevli Mahkeme 1514
12. Cezai Yaptırımlar 1515
13. Yargıtay Kararları 1516
E. Ortak Alandan Kaynaklı Hasar ve Uyuşmazlıklar 1518
1. Genel Hasarlar 1518
2. Su Hasarı 1519
3. Delil Tespiti 1519
4. Hâkim Müdahalesi 1520
5. Yargıtay Kararları 1521
F. Evcil Hayvan Besleme 1523
1. Evcil Hayvan Nedir? 1524
2. Anagayrimenkulde Hayvan Besleme 1524
a. Yönetim Planı Hükümleri 1524
aa. Yönetim Planında Yasaklama Varsa 1524
ab. Yönetim Planında Yasaklama veya Düzenleme Yoksa 1526
b. Kat Malikleri Kurulu Kararları 1527
c. Komşuluk Hukukuna İlişkin Düzenlemeler 1528
d. Yönetim Planında Düzenlenen Yasaklamanın Ev Hayvanlarının Korunmasına Dair Avrupa Sözleşmesi ve TBK md.27 Hükümlerine Göre Değerlendirilmesi 1529
e. Sahipsiz Hayvanların Durumu ve Yöneticinin Hayvanlara Müdahale Yetkisi 1530
4. Kiracının Tahliyesi 1532
5. Yargıtay Kararları 1533
G. Gürültü 1537
1. Açıklamalar 1537
2. Kiracı Yönünden Yaptırım 1538
3. Gürültünün Yasaklandığı Mevzuat 1539
a. 30.3.2005 Tarih ve 5326 sayılı Kabahatler Kanunu 1539
b. 9.8.1983 Tarih ve 2872 Sayılı Çevre Kanunu 1540
c. 12.10.2004 Tarihli 5237 Sayılı Türk Ceza Kanunu 1540
d. 13.07.2005 Tarihli 5393 Sayılı Belediye Kanunu 1540
e. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu 1540
f. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 1541
g. 4.6.2010 Tarih ve 27601 Sayılı Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği 1541
h. İstanbul Büyükşehir Belediye Zabıta Yönetmeliği 1543
ı. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 1544
4. Gürültü Yapılmasını Yasaklayan Sözleşme Hükümleri 1545
a. Yönetim Planı 1545
b. Yönetim Planı ile Hazırlanan Ceza Yönetmeliği 1545
5. Yerel Örf ve Adetler 1545
6. Uygulama 1546
7. Yargıtay Kararları 1546
H. Fena Kullanım 1547
1. Açıklamalar 1547
2. Yargıtay Kararları 1548
I. Kısa Süreli Kiralamalar 1550
1. Açıklamalar 1550
2. 7464 Sayılı Kanun Hükümleri 1551
a. Yasal Düzenleme 1551
b. Kanun Kapsamı 1551
c. Konutu Kiraya Verebilecek Kişiler 1552
d. Kat Malikleri Kurulunun Oy Birliği Kararı 1553
e. İzin Belgesi, Niteliği ve İptali 1554
f. Uygulanacak İdari Yaptırımlar 1555
g. Denetim ve Düzenleme Yetkisi 1555
3. 7464 Sayılı Kanun Kapsamı Dışındaki Haller 1555
4. 7464 Sayılı Kanun Öncesi ve Yürürlüğüne Kadar Uygulanacak Yasal Düzenleme 1556
a. İşyeri Açma ve Çalıştırma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik 1556
b. Vergi Kanunları Açısından 1557
c. Kimlik Bildirme Kanunu ve Uygulama Yönetmeliği 1559
d. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 1559
e. Günübirlik Kiralanan Konutların Denetimi 1560
İ. Yüzme Havuzlarında Cankurtaran Çalıştırma Sorunu 1563
J. Yıpranma ve Yenileme Payı (Amortisman Payı) 1564
K. Kıdem Tazminatı 1565
1. Kıdem Tazminatını Kim Öder? 1566
2. Kıdem Tazminatı Davasında Davalı 1566
3. Kıdem Tazminatı Davasında Hüküm 1567
4. Kıdem Tazminatı –İcra Emri 1567
5. Kiracıya İcra Emri Gönderilebilir mi? 1568
6. Kat Malikleri Aleyhine 89/1 Haciz İhbarnamesi veya Haciz Müzekkeresi Gönderilebilir mi? 1569
7. Kıdem Tazminatı Hangi Oranda Paylaştırılır? 1570
8. Bağımsız Bölümün Birden Fazla Maliki Olması Halinde Paylaşım 1571
9. Geçmiş Dönem Kıdem Tazminatından Kim Sorumludur? 1571
10. Kıdem Tazminatı Hesaplama 1573
11. Kıdem Tazminatına Hak Kazanma 1574
12. Emeklilik Nedeniyle İş Akdinin Feshi 1575
13. İhbar Tazminatı 1575
14. İş Akdi Feshinde İhbar Önelleri 1576
15. İş Arama İzni 1577
16. Kıdem Tazminatı Yargıtay Kararları 1577
L. Kapıcı ve Kapıcı Dairesi 1581
1. Tanımlar 1581
2. Kapıcı Çalıştırılması Zorunlu mudur? 1581
3. Kapıcı Dairesi Zorunlu Mudur? 1582
4. Kapıcıya Konut Verilip Verilmeyeceği Sorunu 1583
5. Kapıcı Dairesine Su, Elektrik, Gaz Aboneliği Tesisi 1584
6. Kapıcı Dairesi Kullanım ve Ortak Giderleri 1584
7. Kapıcılık Sözleşmesinin Feshi 1585
8. Kapıcı Dairesi–Kullanım Yerlerinin Tahliyesi 1585
9. Kapıcı Dairesi–Aile Konutu 1587
M. Kentsel Dönüşüm ve Gecekondu Önleme Bölgesi Harç Muafiyeti 1588
1. Ön Koşul 1588
2. Yasal Mevzuat 1589
a. 775 Sayılı Gecekondu Kanunu 1589
b. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 1590
c. 6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği 1591
d. 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu 1592
3. İzlenecek Yolun Belirlenmesi 1594
4. Düzeltme Başvurusu (VUK md.125) 1594
a. Şikâyet Yolu ile Düzeltme Başvurusu 1594
aa. 10.12.2018 Öncesi Uygulama 1594
ab. 10.12.2018 Sonrası Uygulama 1595
b. Muafiyetten Yararlanma Hakkı Bulunanların Takip Edeceği Yol 1595
c. Vergi Mahkemesine Dava Açılması Safhası 1596
d. İlamın İnfazı 1597
5. Emsal Kararlar 1597
a. Danıştay Kararları 1597
b. BİM Kararları 1598
c. Vergi Mahkemesi Kararları 1598
N. Ring Servis Hizmeti 1599
1. Servis Hizmeti Anagayrimenkul Sınırları İçinde İse 1599
2. Servis Hizmeti Anagayrimenkul Sınırları Dışında Hizmet Verecekse 1599
VI. VERGİSEL UYUŞMAZLIKLAR 1602
A. Kat Mülkiyeti Yönetiminde Yaşanan İktisadi Olaylar ve Vergisel Boyutu 1602
1. Yönetimin Kafe İşletmesi 1602
2. Yönetimin Otopark İşletmesi 1603
3. Yüzme Havuzundan Ücret Alınması 1603
4. Ortak Alan Kira Gelirleri 1604
a. Gelir Vergisi Kanunu Açısından 1604
b. Katma Değer Vergisi Açısından 1609
5. Cezai Şart (Para Cezası) Gelirleri 1610
B. Çalışanlara Ücret Ödemesi ve Ücret Bordrosu 1611
1. Ücret Ödemeleri 1611
2. Ücret Bordrosu 1611
3. Yargıtay Kararı 1612
C. Çalışanlara Ödenen Ücretlerde Gelir Vergisi ve Vergi İstisnası 1613
1. Gelir Vergisi 1613
2. Gelir Vergisi Kısmi İstisna Uygulaması 1614
3. Gelir Vergisi Tam İstisna Uygulaması (GVK md.23/f.6) 1615
a. Yönetici ve Denetçi 1616
b. Site Müdürü 1616
c. Çalışanlar 1617
d. İstisna Tablosu 1620
D. Çalışanlara Ödenen Ücretlerde Gelir Vergisi Tevkifatı 1621
1. Yasal Düzenleme 1621
2. Yönetimin Vergi Kanunları Yönünden Yükümlülüğü (Sair Kurumlar) 1621
3. Emsal Kararlar 1622
E. Yönetici ve Denetçilere Ödenen Ücretlerde Gelir Vergisi Sorunu 1626
1. Yasal Düzenleme 1626
2. Yönetici ve Denetçilerin Kat Malikleri Arasından Atanması Halinde 1627
3. Yönetici ve Denetçilerin Kat Malikleri Dışından Atanması Halinde 1627
4. Yönetici Ücretine İlişkin Düzenlenmesi Gereken Belgeler 1628
5. Tevkifata Tabi Ücret Geliri Elde Eden Yönetici ve Denetçilerin Beyanname Verip Vermeyeceği 1628
F. İstisna ve Tevkifata İlişkin Sonuç 1629
G. Avukat, Muhasebeci ve Mali Müşavirler 1631
VII. KMK KAPSAMINDA KVKK’NIN DEĞERLENDİRİLMESİ 1632
1. KVKK’ya Genel Bakış 1632
2. Hangi Bilgiler Kişisel Veri Olarak Kabul Edilir? 1633
a. Açıklamalar 1633
b. Kişisel Veri Örnekleri 1635
ba. Örnekler 1635
bb. Yaşam Şekline İlişkin Kişisel Veriler 1636
bc. Ekonomik ve Finansal Kişisel Veriler 1636
bd. Bilişim Alanına İlişkin Kişisel Veriler 1636
be. Sağlıkla İlgili Kişisel Veriler 1636
bf. Politik Kişisel Veriler 1636
3. Kişisel Verilerin İşlenmesinde Açık Rıza ve İstisnaları 1636
a. Genel Olarak 1636
b. Site Yönetimleri Açısından 1638
c. Yönetici ve Veri Sorumlusu Tarafından Kaydedilebilecek Bilgi ve Veriler 1641
4. KMK md.20 ve 22 Hükümlerinin KVKK Kapsamında Değerlendirilmesi 1642
5. Bağımsız Bölüm Borç Bilgisinin Yayınlanması 1644
6. Kiracının Borç Bilgisinin Kat Maliki ile Paylaşılması 1645
7. Tapu Uygulamalarının KVKK Kapsamında Değerlendirilmesi 1646
8. KVKK ile İlgili Notlar 1648
9. KVKK İdari Para Cezasına İtiraz 1650
10. Emsal Kararlar 1650
16. Bölüm
ÖRNEK BELGELER
I. DİLEKÇE ÖRNEKLERİ 1653
II. BLOK YAPI GENEL KURUL HAZIRLIĞI 1653
III. BLOK YAPI TOPLANTILARI 1653
IV. TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU 1653
V. ÖRNEK YÖNETİM PLANI 1653
VI. ÖRNEK CEZA YÖNETMELİĞİ 1653
VII. GİDER TÜRLERİ VE PAYLAŞIM ESASLARI TABLOSU 1653
VIII. ÖRNEK DENETİM RAPORU 1653
IX. YÖNETİM HİZMET VE DANIŞMANLIK SÖZLEŞMESİ 1653
X. ÖZEL GÜVENLİK DİLEKÇE VE SÖZLEŞMELER 1653
XI. SOSYAL TESİS İŞLETME YÖNERGESİ 1653
XII. APARTMANLAR İÇİN İSG KONTROL LİSTESİ 1653
17. Bölüm
KAT MÜLKİYETİNDE UYGULANAN MEVZUAT
I. KAT MÜLKİYETİNDE UYGULANAN MEVZUAT LİSTESİ 1655
II. KAT MÜLKİYETİ KANUNU 1655
III. DİĞER MEVZUAT 1655
IV. İDARİ PARA CEZALARI LİSTESİ 1655
V. EMSAL KARAR FİHRİSTİ 1655
Alfabetik İndeks Dizini 1657
Yararlanılan Kaynaklar 1664 |
Bilgisayar, Teknoloji Kitapları 
