|
İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Önsöz 5
Özgeçmiş 7
Şekiller Listesi 27
Kısaltmalar 29
Birinci Bölüm
GENEL OLARAK İMAR PLANLARI VE BU PLANLARI UYGULAMAK İÇİN KULLANILABİLECEK ARAÇLAR
I. İMAR PLANLARI VE TÜRLERİ 31
A. Mekânsal Strateji Planları 31
B. Çevre Düzeni Planları 34
C. İmar Planları 35
1. Nazım İmar Planları 35
2. Uygulama İmar Planları 37
II. İMAR PLANLARINI UYGULAMAK İÇİN KULLANILABİLECEK ARAÇLAR 38
A. Ayırma ve Birleştirme İşlemleri 40
B. Kamulaştırma 42
C. Arazi ve Arsa Düzenlemesi 44
III. İMAR PLANI UYGULAMA ARACI OLARAK ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ 45
A. Genel Olarak 45
B. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Tarihçesi 49
C. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Avantajları 54
1. İmar Planlarının Bütüncül Şekilde Uygulanmasına İmkân Tanıması 55
2. Kadastral Durumun Sorunlu Olduğu Bölgelerde Kadastral Durumun Bütüncül Şekilde Düzeltilmesine İmkan Tanıması 55
3. Kamulaştırma Külfetini Ortadan Kaldırması 55
4. Maliklerin Muvafakatine Gerek kalmadan Hızlı Bir Şekilde Uygulamaya İmkan Tanıması 56
5. Maliklerden Yapılan Kesintilerin Yasal Dayanağının Bulunması 56
6. Eşitlik İlkesine Uygun Olması 57
7. Daha Fazla Türde Umumi Hizmet Alanı İçin Kesinti İmkânı Tanıması 58
8. 7181 sayılı Kanunla Yapılan Değişiklik Sonrasında, Parselasyon Yapılmamış Alanlarda İfraz Yapılıp Yapılmayacağı 59
İkinci Bölüm
ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ İŞLEMLERİNİN HUKUKİ AÇIDAN UNSURLARI VE BU UNSURLAR AÇISINDAN MUHTEMEL HUKUKA AYKIRILIK NEDENLERİ
Giriş 63
I. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNİN SEBEP VE AMAÇ UNSURU 64
A. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Sebep Unsuru: İmar Planlarının Uygulanmasını Sağlamak 64
1. Sadece İmar Planı Bulunan Alanlarda Parselasyon Yapılabilmesi 65
2. İmar Planına Uygunluk Şartı 67
3. İkinci Kez Parselasyon Yapma Yasağı 67
4. İdarelerin Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yapmaya Zorlanıp Zorlanmayacağı 70
a. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin Görüşü 71
b. Anayasa Mahkemesinin Görüşü 73
c. Yargıtay’ın Görüşü 75
d. Danıştay’ın Görüşü 77
e. 7181 sayılı Kanunla Yapılan Değişiklik 81
5. Uygulama İmar Planının Yargı Kararıyla İptal Edilmesi Durumu 83
6. Uygulama İmar Planı Değişikliği Durumu 84
B. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Amacı 84
1. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Genel Amacı: Kamu Yararının Sağlanması 84
2. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Asli Amacı ve Bu Amacın Ortaya Çıkardığı Gereklilikler: İnşaata Elverişli İmar Parseli Üretmek 85
a. Yapılaşmaya Elverişli Parsel Tahsis Zorunluluğu 89
b. Artık Parsel Oluşturulmaması Gerekliliği 90
c. Müstakil Parsel Oluşturma Zorunluluğu 91
d. İnşaat Yapmaya Elverişli Parsel Üretilmesi Mümkün Olmayan Alanların Düzenlemeye Tabi Tutulamaması 92
3. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Tali Amacı 92
II. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNDE YETKİ KURALLARI VE BU KURALLARA (YETKİ YÖNÜNDEN HUKUKA) AYKIRILIK HALLERİ 93
A. Yer Yönünden Yetki Kuralları 93
1. Yer Yönünden Genel Yetki Kuralları 93
a. Belediye Sınırları İçerisinde 94
b. Büyükşehir Belediyesi Olan Yerlerde 94
ba. Genel Kural: Parselasyon Yapmaya İlçe Belediyelerinin Yetkili Olması 94
bb. Büyükşehir Mücavir Alanlarında Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yapma Yetkisi 95
bc. Büyükşehir Belediyelerinin Parselasyon Yapmaya Yetkili Olduğu Durumlar 95
bd. İlçe Belediyelerinin Yaptığı Parselasyon İşlemlerinin Büyükşehir Belediyesinin Denetimine Tabi Olması 96
bda. Büyükşehir Belediyesinin Onay ve Denetim Yetkisinin Niteliği 96
bdb. Parselasyon İşlemlerini Büyükşehir Belediyesine Gönderme Zorunluluğu 97
bdc. Gönderme Zorunluluğunun Kapsamı 97
bdd. Gönderme Zamanı 98
bde. Büyükşehirlerde Onay Mercii 98
bdf. Büyükşehir Belediyesinin 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunun 7/b Maddesindeki Denetim Yetkisinin Kapsamı 98
be. İlçe Belediyelerinin Yetkilerini Devredebilmeleri 99
c. Belediye Sınırları Dışına 99
d. Mücavir Alanlarda 100
e. 2981 sayılı Kanun Kapsamında Kalan Alanlarda 101
2. Özel Yetki Kuralları 102
a. Teknoloji Geliştirme Bölgeleri 102
b. Organize Sanayi Bölgelerinde 103
ba. Genel Olarak 103
bb. Tarıma Dayalı İhtisas Organize Sanayi Bölgeleri 104
c. Endüstri Bölgelerinde 105
ç. TCDD’ye Ait Taşınmazlarla İlgili Yetkiler 106
d. Gecekondu Alanlarında 107
e. Atatürk Kültür Merkezi Alanında 109
f. Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişme Bölgeleri İle Turizm Alan ve Merkezlerinde 110
g. Merkezi İdarenin Yetkisi Dâhilindeki Kamu Yatırımları ve Tesisleri İçin Gerekli Alanlarda 110
h. Atatürk Orman Çiftliğinde 111
ı. Haydarpaşa Limanı İle İlgili Yetkiler 111
i. Kentsel Dönüşüm Alanlarında 111
ia. Büyükşehir Belediyelerinin Genel Yetkili Olması 112
ib. İlçe Belediyelerinin Yetkilendirilmesi 113
ic. Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanlarında Toplu Konut İdaresi Başkanlığının Yetkisi 113
j. Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu Kapsamında Kalan Yerler 114
k. Özel Çevre Koruma Bölgelerinde 114
l. Toplu Konut Alanlarında 114
m. GAP Projesi Kapsamında Kalan Yerlerde Planlama 116
n. 1164 Sayılı Kanun Kapsamında Kalan Alanlarda 116
o. Tabii Afetlerle İlgili Kanunlar Kapsamındaki Yerlerde 117
ö. Boğaziçi Alanında Planlama 119
p. Özelleştirme Programındaki Kuruluşlara Ait Taşınmalarda 120
r. Şehirlerin Marka Değerini Artırmaya Yönelik Projeler İçin Gerekli Alanlarda 120
s. Milletvekilleri Lojmanları 120
ş. Türk Boğazlar Bölgesinde 121
t. Olimpiyat Köyünde 121
u. 6292 Sayılı Kanununa Göre Belirlenen Proje Alanlarında 122
ü. Kamu ve Özel Sektör Yatırımları İçin Gereken Alanlarda 123
v. Patlayıcı Madde Üretmek/İşlemek Üzere Kurulacak Tesislerde 123
y. Türk Silahlı Kuvvetlerine Ait Savunma ve Eğitim Amaçlı Alanlarda 124
z. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Kapsamında Kalan Alanlarda 125
za. Taşınmaz Maliklerinin Dönüşüm Yaptıkları Durumda Planlama ve Plan Uygulama Yetkisi 125
zb. Maliklerin Dönüşümü Yapmadığı Durumlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Yetkili Olması 125
zc. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının TOKİ Başkanlığını veya Belediyeleri Yetkilendirmesi 125
B. Kişi Yönünden Yetki Kuralları 127
1. Parselasyon İşleminin, Kamu İdarelerinin Parselasyon Yapmaya Yetkili Organları Tarafından Yapılması Zorunluluğu 127
a. Belediyelerde 127
b. İl Özel İdarelerinde 129
c. Diğer İdarelerde 129
2. Parselasyon İşleminin Teknik Açıdan Yeterli Personel Tarafından Yapılması Gerekliliği 130
a. Meslek Türü Açısından Gereklilik 130
b. Mesleki Yeterlilik Şartı 130
c. İdarenin Parselasyon İşlemini Kendisinin Yapması Durumunda Müellifin Memur ya da Diğer Kamu Görevlisi Olması Şartı 132
C. Zaman Yönünden Yetki 133
III. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNDE ŞEKİL KURALLARI (DÜZENLEMENİN YAPILIŞ ŞEKLİ) 133
A. Düzenleme Alanının Tespiti ve Uygulayıcıların Görevlendirilmesi 136
1. Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yapılabilmesi İçin İmar Planı Şartı: İmar Planı Olmayan Alanda Düzenleme Yapılamaması 136
2. Düzenleme Sonucu Oluşturulacak İmar Parseli Sayısının Bir Önceki Yıl Verilen İnşaat Ruhsatından Az Olmaması Gerekliliği 138
3. Yapılaşmış Alanla İrtibatlı ve Şehrin Gelişme Yönündeki Alanların Tercih Edilmesi 139
4. Düzenleme Alanının, Düzenleme Ortaklık Payının Dengeli Çıkmasını Sağlayacak Şekilde Belirlenmesi 139
5. Bir İmar Adasından Küçük Alanda Parselasyon İşlemi Yapılamaması 142
6. Benzer İmar Koşulları Olan Bölgelerin Seçilmesi ve Uygulama İmar Planı Kararlarının Dikkate Alınması 144
7. Düzenleme Alanında Bulunan Tüm Parsellerin Uygulamaya Dahil Edilmesi Gerekliliği 145
8. Düzenleme Alanının Parsel Maliklerinin İsteği Üzerine Belirlenmesi 145
9. Uygulayıcıların Görevlendirilmesi 145
a. İdarelerin Kendi Personelleri Aracılığıyla Parselasyon Yapmaları 145
b. Parselasyon İşinin İhale Yoluyla Yaptırılması 146
B. Tarım Arazileri, Meralar ve Sit Alanları İçin Gerekli İzinlerin Alınması ve Meraların Tescilinin Yanlış Şekilde Yapılması 148
1. Tarım Arazileri 148
a. Mutlak Tarım Arazileri, Özel Ürün Arazileri, Dikili Tarım Arazileri ve Sulu Tarım Arazileri 148
b. Diğer Araziler 150
c. Tarım Arazileri İçin İzin Prosedürü 150
2. Mera, Yaylak ve Kışlaklar 151
a. Mera Kanunu’nun Yürürlüğe Girmesinden Önce İmar Planları Kapsamında Kalan Meralar 152
b. Mera Kanunu’nun Yürürlüğe Girmesinden Sonra İmar Planları Kapsamında Kalan Meralar 152
ba. Başvuru 153
bb. İnceleme Raporunun Hazırlanması 153
bc. Mera Komisyonunun ve Defterdarlığın Uygun Görüşü ve Tescil 153
3. Sit Alanları İçin İzin Zorunluluğu 154
C. Gerekli Kayıt ve Haritaların Elde Edilmesi 155
1. Kadastro Haritalarının ve Diğer Teknik Belgelerin Temin Edilmesi 155
a. Başvuru 156
b. Döner Sermaye Ücretinin Yatırılması 157
c. Talep İstem Belgesinin Düzenlenmesi 157
d. Kadastro Müdürlüğünce Belgelerin ve Mülkiyet Haritalarının Hazırlanması 157
2. Onaylı İmar Planının ve Hâlihazır Haritanın Temini, Hâlihazır Haritanın Güncellenmesi 158
D. Kadastral Parsellerin Hâlihazır Haritaya Aktarılması 159
1. Genel Olarak 159
2. Aktarımım Kadastro Müdürlüğü Tarafından Kontrolü 159
3. Kadastro Görmemiş Alanlarda Yapılacak İşlemler 160
E. Düzenleme Sınırının Geçirilmesi 161
1. Düzenleme Sınırının Belediye Encümeni Tarafından Belirlenmesi Gerekliliği 161
2. Düzenleme Sınırının Geçirilmesiyle İlgili Kurallar 162
3. Düzenlemeye Giren Parsellerin Belirlenmesi 164
4. Düzenleme Sınırının ve Ayırma Çaplarının Encümen Tarafından Onaylanması 166
F. Düzenlemeye Tabi Tutulan Parsellerin Tapu Kayıtlarının İstenmesi ve Tapu Kayıtlarında Belirtme Yapılması 166
1. Düzenlemeye Giren Parsellerin Bilgilerinin İstenmesi 166
2. Tapu Kayıtlarında Belirtme Yapılması 167
3. İmar Uygulamasına Alınan Parsellerde Satış, İfraz, Tevhit 168
4. Malik Hanesi Boş Olan Ya da Mülkiyeti Davalı Olan Parsellerde Yapılacak İşlem 169
a. Genel Kural 169
b. Malik Hanesi Boş Olan Taşınmazlar 169
c. Mülkiyeti Davalı Olan Parseller 170
d. Tescilsiz İktisap Halleri 171
G. Düzenlemeye Tabi Tutulan Parsellerin Yüzölçümlerinin Kontrolü 174
1. Yüzölçümü Kontrolünün Zorunluluğu 174
2. Yüzölçümü Kontrolünün Şekli 174
3. Yüzölçümü Düzeltmesinin Şekli 175
a. Tecviz Dahilinde Kalan Yüzölçümü Farklılıkları 175
b. Tecvizi Aşan Fakat Kaba Olmayan Yüzölçümü Farklılıkları 176
c. Kaba Hatalar 177
d. Kısmen Düzenlemeye Tabi Tutulan Parsellerde Yapılacak İşlem 180
4. Yüzölçümü Farklılığı Tespit Edilmesi Durumunda Parselin Hangi Yüzölçümü İle Uygulamaya Dahil Edileceği 180
5. Yüzölçümü Düzeltmesi İşlemine Karşı Dava Açılması Durumu 180
H. Poligon Tesisi, Ölçü ve Hesap İşleri 181
I. Uygulama Haritaların Hazırlanması ve İmar Adalarının Teşekkülü 181
İ. İmar Adalarının Numaralandırılması, Krokilendirilmesi ve Aplikasyonu 183
1. İmar Adalarının Numaralandırılması 183
2. Ada Uygulama Krokilerinin Hazırlanması ve İmar Adalarının Zemine Uygulanması 183
3. İmar Adalarının Kesin Boyutlarının Tespiti 184
J. Tescil Harici Yerlerin Ölçümü ve Numaralandırılması 185
K. Parselasyon Haritasının Hazırlanması ve Kadastro Paftasıyla Çakıştırılması 186
1. Genel Olarak 186
2. Kadastro Parsellerinin Uygulama Haritasına Aktarılması 186
L. Düzenleme Ortaklık Payının Hesaplanması 187
1. Umumi Hizmetlere Ayrılacak Alanın Hesabı 187
a. Umumi Hizmet Alanları Toplamında Dikkate Alınacak (DOP’tan Karşılanabilecek) Alanlar 188
b. Şahıslar Tarafından Yapılan Bağışların Umumi Hizmetler Alanı Toplamından Düşülmesi 189
c. Kapanan Yolların DOP’tan Düşülüp Düşülmeyeceği 189
d. Hazine Ya da Belediye Tarafından Umumi Hizmetler İçin Tahsis Edilen Alanların DOP’tan Düşülmesi 190
e. Kamulaştırılacak Alanların Düşülmesi 190
f. Düzenleme Alanında Kalan Park, Yeşil Alan Gibi Tescil Harici Alanların Düşülmesi 191
2. Düzenleme Alanının (Katılım Kütlesinin) Yüzölçümünün Belirlenmesi 191
a. İhdasların Katılım Kütlesine Dahil Edilmesi 191
b. Daha Önceden DOP Kesintisi Yapılmış Fakat İmar Planı Değişikliği Olmamış Eski İmar Parsellerinin Düşülmesi 192
c. Değer Artışı Olmayan Parsellerin Katılım Kütlesinden Düşülmesi 192
d. Şahıslar Tarafından Bağışlanan Alanların Katılım Kütlesinden Düşülmesi 193
e. Hazine ya da Belediye Tarafından Umumi Hizmet Alanları İçin Terk Edilen Parsellerin Katılım Kütlesinden Düşülmesi 193
f. Kamulaştırılacak Alanın Katılım Kütlesinden Düşülmesi 194
g. Kamu Hizmetine Tahsisli Alanların Katılım Kütlesinden Düşülmesi 194
3. Düzenleme Ortaklık Payının Hesap Şekli 194
4. Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisinin ve Dağıtımının Yapılması 195
a. Genel Olarak Kesinti Şekli 195
b. Düzenleme Ortaklık Payından Oluşan Alanların Tescili 195
ba. Belediye Hizmetleriyle İlgili Alanların Belediye Adına Tescili 195
bb. Diğer Alanların Hazine Adına Tescili 196
bc. Hem Belediyelerin Hem Diğer Kurumların Hizmet Verebileceği Alanların Tescili 197
5. Düzenleme Ortaklık Payının Alınmadığı Durumlarda Yapılabilecek İşlemler 197
a. Düzenleme Ortaklık Payının Bedele Dönüştürülmesi 197
b. Kamu Taşınmazlarıyla Hisselendirme 199
6. Düzenleme Ortaklık Payının Yasal Orandan Fazla Çıkması Durumunda Yapılması Gereken İşlemler 199
a. Tescil Harici Alanların, Belediye Taşınmazlarının ve Kamu Mülkiyetindeki Alanların Düzenleme Ortaklık Payına Tahsisi 199
b. Kamulaştırma Yapılması 200
M. Umumi Hizmet Alanları İçin Kamulaştırılacak Alanın Hesabı 201
1. Genel Olarak 201
2. Kamulaştırılacak Alanın Tespit Edilmesi 201
3. Kamulaştırma Yapacak İdare 201
4. Kamulaştırılacak Alanın Tescili 202
5. Kamulaştırılacak Alanların Kamu Mülkiyetine Alınması 203
6. Kamulaştırma Süresi 203
4. DOP Kesintisi Yapılan ve İkinci Kez Düzenlemeye Tabi Tutulan Parsellerden Kamulaştırılacak Alan Kesintisi Yapılması 203
N. Kamu Tesisleri Alanına Tahsis 204
O. İmar Parsellerinin Teşkili (Geçici Parselleme) 204
Ö. Dağıtım Kurallarına ve Parsel Üretim Şekillerine Göre İmar Parsellerinin Oluşturulması ve Müstakil, Hisseli ya da Kat Mülkiyeti Esasına Göre Dağıtımın Yapılması 205
1. Müstakil/Hisseli Parsel Verilmesi 206
2. Kat Mülkiyetine Göre Hisselendirme 206
3. Minimum Parsel Büyüklüğüne Uyulması 207
4. İmar Adalarının Parsellerinin Numaralandırılması 207
P. İmar Parsellerine Kesin Şeklin Verilmesi 208
R. Parselasyon Haritasının ve Cetvellerin Düzenlenmesi 209
1. Parselasyon Haritasının Düzenlenmesi 209
2. Özet Cetvelinin Düzenlenmesi 210
3. Mal Sahipleri Araştırma ve Özet Formu (Kadastro Parseline Sıralı) 212
4. Tescile Esas Dağıtım Cetveli (İmar Parseline Sıralı) 214
5. Tescil Sayfası 214
6. Parselasyon Planı Açıklama Raporunun Hazırlanması 215
S. Parselasyonun Onayı 216
1. Onay İçin Parselasyon Planı Dosyasında Bulunması Gereken Bilgi ve Belgeler 216
2. Onaylarda Dikkat Edilecek Hususlar 217
3. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışında Onay 218
4. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde Onay 219
5. Büyükşehirlerde İlçe Belediyesi Tarafından Yapılan Parselasyonlarda Büyükşehir Belediyesi Onayı 219
6. Büyükşehirlerde Büyükşehir Belediyesi Tarafından Yapılan Parselasyonlarda Büyükşehir Belediyesi Onayı 219
Ş. Parselasyon İşlemlerinin İlanı ve İtiraz 220
1. Genel Olarak 220
2. Ön İlan 220
3. Parselasyon İşlemlerine İtiraz 220
4. Askı İlanının Tebliğ Sayılması 221
T. Parselasyon Planlarının Kadastro Müdürlükleri Tarafından Kontrolü 221
1. İstenen Belgeler 221
2. Kontrol Yetkisinin Kapsamı ve Şekli 222
3. Kontrol 223
a. Düzenleme Sahasına Giren Parsellerin Ayırma Çapları, Özet Cetvelleri, Tahsis Cetvelleri, Dağıtım Cetvelleri Kontrolü 224
b. Röleve Ölçü Krokileri ve Yüzölçümü Hesapları Kontrolü 225
c. Pafta Kontrolü 225
d. Kontrol Noktalarının Tesis, Röper, Ölçü, Hesap ve Kanavalarının Kontrolü 225
e. İmar Ada ve Parsellerinin Detay Noktalarının Konum Kontrolü 225
4. İşlemin Mali Yönü (Döner Sermaye Ücreti) 226
5. Kontrol Sonucu 226
U. İmar Uygulamasının Tapuya Tescili, Beyan ve Şerhlerin Nakli 227
1. Genel Olarak Tescilin Şekli 227
2. Mülkiyeti Davalı Yerlerde İmar Uygulamasının Tescil Şekli 229
3. Kat Mülkiyetine Göre Hisselendirme 229
4. Kat İrtifakı Kurulmuş Parsellerin Tescili 230
5. Uygulamaya Tabi Tutulan Parsellerdeki Ayni veya Şahsi Hakların, İrtifak Haklarının, Rehinlerin, Şerhlerin, Beyanların, Takyitlerin Yeni İmar Parsellerine Aktarılması 231
6. Tescilde Maddi Hata Yapılması 232
7. Tescildeki Hatanın Parselasyon İşleminin İptaline Neden Olup Olmayacağı 234
Ü. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Tebliği 235
1. Genel Tebligat Zorunluluğu 235
2. Vakıflar Genel Müdürlüğüne ve Mazbut Vakıflara Ait Taşınmazlarla İlgili Tebligat Zorunluluğu 238
3. Tebligatın Kapsamı ve Tebligattaki Hatanın Parselasyon İşlemini Sakatlayıp Sakatlamayacağı 239
V. İlk Parselasyon Harcı ve Bu Harcın Yanlış Hesaplanmasının Parselasyon İşleminin İptaline Neden Olup Olmayacağı 239
1. Genel Olarak İlk Parselasyon Harcı 239
2. İstisnalar 240
3. Matrah ve Tarife 242
4. Harçtaki Hatanın Parselasyon İşleminin İptaline Neden Olup Olmayacağı 242
IV. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI İLE İLGİLİ İLKELER 242
A. Düzenleme Ortaklık Payının, Mülkiyet Hakkına ve Anayasaya Aykırı Olup Olmadığı 243
B. Düzenleme Ortaklık Payı Oranı 248
1. Genel Olarak 248
2. Düzenleme Ortaklık Payının Hesap Zorunluluğu/Bu Oranın İmar Planı ya da Meclis Kararıyla Belirlenememesi 249
3. Düzenleme Ortaklık Payının Hesaplamaya Göre Alınması ve En Fazla %45 Alınabilmesi 250
C. Düzenleme Ortaklık Payı Alınması İçin Parselasyon Yapma Zorunluluğu 251
D. İkinci Fazla Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınması 251
1. İmar Kanunu’nun 18. Maddesine Göre DOP Kesilmiş Parseller 252
3. 5233 sayılı Kanun Kapsamında Yapılan Uygulamalarda İkinci Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınması 252
4. 2981 Sayılı Kanun’un 10. Maddesine Göre DOP Kesilmiş Parseller 254
5. İkinci Kez Yapılacak DOP Kesintisinin Uygulama Şekli 254
a. İmar Mevzuatına Uygun Ruhsatlı Yapıların Bulunduğu Parseller 254
b. İmar Mevzuatına Uygun Ruhsatlı Yapı Bulunmayan Parseller 255
E. Daha Önceden Kesinti Yapıldığı Halde Düzenleme Ortaklık Payı Alınabilecek Durumlar 255
1. 6785 sayılı İmar Kanununun 39. Maddesine Göre Terk Yapılmış Parseller 258
2. 3194 Sayılı İmar Kanunu’na Göre Terk Yapılan Parseller 259
3. 2981 sayılı Kanun’un 10/b Uygulaması Yapılmış Yerlerde 263
4. Belediye Yapı ve Yollar Kanunu’na Göre Terkler 264
5. Terk Edilen Miktarın DOP Miktarından Fazla Çıkması Durumunda İade Yapılıp Yapılamayacağı 265
F. Düzenleme Ortaklık Payının Tüm Parsellerden Eşit Şekilde Alınması 265
1. Genel Olarak Eşitlik Zorunluluğu 265
2. Düzenleme Ortaklık Payından Oluşması Gereken Yerlerin Hazine’den Karşılanması 267
G. Düzenleme Ortaklık Payından Karşılanabilecek Alanlar 269
1. Yollar 272
2. Meydanlar 273
3. Yeşil Alanlar 273
4. Parklar 273
5. Çocuk Bahçeleri 273
6. Rekreasyon Alanı 274
7. Otoparklar 274
8. Milli Eğitim Bakanlığına Bağlı Öğretime Yönelik Eğitim Tesis Alanları 274
9. İbadet Yerleri 275
10. Karakollar 275
11. Su Yolları 275
12. Taşkın Kontrol Tesisi Alanları 275
13. Kamuya Ait Kreş Alanları 276
14. Pazaryerleri 276
15. Semt Spor Alanları 277
16. Ağaçlandırılacak Alanlar 277
17. Şehir İçi Toplu Taşıma İstasyonları ve Durakları 278
18. Sağlık Bakanlığına Bağlı Sağlık Tesis Alanları 279
19. Resmî Kurum Alanı 279
20. Mezarlık Alanı 279
21. Belediye Hizmet Alanı 279
22. Sosyal Ve Kültürel Tesis Alanı 279
23. Mesire Alanları 280
H. Düzenleme Ortaklık Payının Kesinti Sırası 280
I. Düzenleme Ortaklık Payının Değer Artışı Karşılığı Alınabilmesi ve Kamu Hizmetine Tahsisli Taşınmazlardan DOP Kesilememesi 280
V. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNDE DAĞITIM KURALLARI 283
A. Aynı Yerden Parsel Verilmesi İlkesi 283
1. Genel Olarak Aynı Yerden Parsel Verilmesi Zorunluluğu 284
2. İmar Kanunu’nun 18. Maddesi Kapsamında Yapılan Uygulamalarda Aynı Yerden Parsel Verilmesi Zorunluluğu 286
a. Zorunluluk 286
b. Hak Sahiplerine Aynı Yerden Parsel Tahsisi Olanağını Kaldıran Durumlar 287
ba. Hukuki Zorunluluk Halleri 288
baa. Kadastro Parselinin Düzenleme Ortaklık Payından Oluşturulması Gereken Alanda Kalması 288
bab. Kadastro Parselinin Umumi Hizmet Alanlarında Kalması 289
bac. Kadastro Parselinin Özel Mülkiyete Konu Olamayacak Alanda Kalması 290
bad. Kadastro Parselinin Resmi Hizmet Alanlarında Kalması 290
bb. Teknik Zorunluluk Halleri 290
bba. Aynı Parselden Yer Tahsis Edilmesi Gereken Birden Fazla Parsel ya da Hak Sahibi Bulunması 291
bbb. Müstakil İmar Parseli Oluşturamayacak Parseller 291
bc. Fiili Zorunluluk Halleri 293
bca. Taşınmazın Yapı Yapılamayacak Alanlarda Kalması 293
bcb. Mevcut Kullanım Şeklinden Farklı Bir Amaca Ayrılmış Alanda Kalan Taşınmazların Durumu 294
c. Başka Yerden Parsel Verilirken Dikkat Edilecek Hususlar 295
ca. En Yakın Yerden Parsel Verilmesi İlkesi 296
cb. Eşdeğer Yer Verilmesi İlkesi 296
cc. İlkeler Çatışması 298
cd. En Yakın Yerden ya da Eşdeğer Yerden Parsel Tahsisinde Yapılaşma Olmayan Alanların Tercih Edilmesi 298
3. 2981/10–c Uygulamalarında Aynı Yerden Parsel Verilmesi Sorunu 299
a. Genel Olarak 299
b. Aynı Yerden Parsel Verilmesini Engelleyen Durumlar 300
ba. 2981 sayılı Kanunun 14. Maddesinde Sayılan Durumlar 300
bb. Fiili, Hukuki ve Teknik Zorunluluk Halleri 301
bc. Hissenin Bedele Dönüştürülmesi Hali 302
c. Aynı Yerden Parsel Verilememesi Halinde Yapılacak İşlem 302
ca. Başka Yerden Arsa Tahsisi 302
cb. Enkaz Bedeli Ödenmesi 303
B. Parselasyon İşlemlerinde Hisse Çözümü 303
1. Genel Olarak 303
2. Hisse Çözümünün Mümkün Olduğu Durumlar 305
a. Ek 1. Madde Uygulamaları 305
aa. Genel Olarak Ek 1. Madde Uygulamaları 305
ab. Ek 1. Madde Uygulamalarının Şartları 307
ac. Şartların Denetimi 310
b. Paydaşların Muvafakati ya da Anlaşması 311
c. Kayden Hisseli Fiilen Müstakil Parseller 312
d. 2981/10–c Uygulamasında Hisse Çözümü 313
C. Korunmasında Sakınca Olmayan Yapıların Tek Bir İmar Parselinde Bırakılması 314
1. Genel Olarak 314
2. Tescilli Yapılarda 315
D. Müstakil Parsel Verilmesi Zorunluluğu 315
1. Genel Olarak 315
2. Hisselendirmenin Mümkün Olduğu Durumlar 318
3. Hisselendirme Halinde Yapılabilecek İşlemler 320
E. Kat Mülkiyetine Tabi Taşınmazlarda Şuyulandırma ve Kat Mülkiyetinin Bozulmaması İçin Yapılabilecek İşlemler 321
F. Kooperatif Evleri, Siteler, Toplu Konut Alanlarında Parselasyon Planlarının Düzenlenmesi 322
G. Hisse Yerine Bedel Verilmesi 322
1. 2981 sayılı Kanun Uyarınca Yapılacak İşlemlerde 322
2. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Madde Uyarınca Yapılacak İşlemlerde 324
H. Mevcut Yapılaşmanın Dikkate Alınması 324
VI. KONU YÖNÜNDEN HUKUKA AYKIRILIK HALLERİ 324
A. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Konusu: Uygulama İmar Planı İçindeki Taşınmazlar 325
1. Genel Olarak İmar Planı Şartı 325
2. Parsel Maliklerinin Muvafakatinin Gerekmemesi 325
3. Yapılı ve Yapısız Parsellerin Uygulamaya Tabi Tutulabilmesi 326
4. Encümen Kararında Belirtilmeyen Taşınmazların Arazi ve Arsa Düzenlemesine Tabi Tutulması 327
5. Daha Önceden İmar Uygulamasına Tabi Tutulmuş Taşınmazların İkinci Kez Parselasyon Yapılıp Yapılamayacağı 327
B. Kamu Mallarının İmar Uygulamasın Tabi Tutulması 330
1. Genel Olarak 330
2. Kamu Malı Kavramı 331
3. Kamu Mallarının Özellikleri 332
4. Kamu Mallarının Türleri 335
5. Hizmet Mallarında İmar Uygulaması 335
a. Genel Olarak Hizmet Malları 335
b. Hizmet Mallarının İmar Uygulamasına Tabi Tutulması 335
ba. Genel Olarak 335
bb. Üzerinde Tesis Bulunmayan Resmi Kurum Alanlarının Durumu 336
bc. Üzerinde Hizmet Binası ya da Tesis Bulunan Parsellerin Durumu 338
c. Hizmet Mallarından Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisi 339
6. Orta Mallarının İmar Uygulamasına Tabi Tutulması 340
a. Genel Olarak Orta Malları 340
b. Meraların Uygulamaya Tabi Tutulması 341
ba. Mera Kanunu’ndan Önceki Dönem 342
bb. Mera Kanunu’ndan Sonraki Dönem 347
c. Yolların Parselasyona Tabi Tutulması 347
d. Özel Parselasyon Yapılan Alanlarda Kamu Alanları İçin Ayrılan Alanlar 347
7. Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerlerin İmar Uygulamasına Tabi Tutulması 348
a. Genel Olarak 348
b. Tarıma Elverişli Olmayan Tescil Harici Alanlar 349
c. Kıyılarda ve Sahil Şeritlerinde İmar Uygulaması 350
ca. Kıyılar 350
cb. Sahil Şeritleri 355
d. Düzenleme Sahasında Kalan Ormanların Durumu 357
e. Genel Sular ve Bunların Metrukatı 359
f. Mezarlıkların İmar Uygulamasına Tabi Tutulması 360
8. Kamu Mallarında Mevzuata Aykırı Olarak Yapılan Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Yok Hükmünde Olması 361
C. 2/B Alanlarının Düzenlemeye Tabi Tutulması 363
D. Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların İmar Uygulamasına Tabi Tutulması 366
1. Koruma Amaçlı İmar Planı Şartı 367
2. Geçiş Döneminde Parselasyon Yapılamaması 367
E. Sulak Alanların Düzenlemeye Tabi Tutulması 367
F. Askeri Yasak Bölgelerin ve Güvenlik Bölgelerinin Parselasyona Tabi Tutulması 368
G. Düzenleme Alanındaki Kapanan Yolların Durumu 368
1. Hazine Adına Tescil Edilmesi Gerekenler 369
a. İmar Kanunu’nun 11. Maddesi veya Büyük Şehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin Değiştirilerek Kabulü Hakkında Kanun’un 7. Maddesi Kapsamında Terk Edilen Yerlerin Durumu 370
b. Karayolları Genel Müdürlüğü Tarafından Satın Alma, Kamulaştırma veya Maliye Bakanlığından Devralınmak Suretiyle Edinilen ve Sonrasında Yol Ağı İçin Terk Edilen Yollar 372
c. Turizmi Teşvik Kanunu Kapsamında Kalan Yollar 373
d. Afet Bölgesi İçinde İmar Planına Göre İnşaat Alanında Kalan Yollar 374
e. Savunma ve Güvenlik Amaçlı Alanlarda İhdas Edilen Yollar 375
2. Organize Sanayi Bölgeleri İçinde Kapanan Yoların OSB Adına Tescil Edilmesi 375
3. Kapanan Diğer Yollar ve Meydanlar 375
H. Malikleri Tarafından Kamu Hizmetleri İçin Terk Edilen Yerlerin Durumu 376
1. Anayasa Mahkemesi’nin Görüşü 378
2. Yargıtay’ın Görüşü 379
3. Danıştay’ın Görüşü 381
4. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Uygulaması 383
5. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’nin Görüşü 384
a. Malikin İade Beklentisinin Mülkiyet Hakkı Kapsamına Girip Girmeyeceği 384
b. Terk Edilen Fakat Terk Amacında Kullanılamayan Taşınmazların Eski Malike İade Edilmemesinin Mülkiyet Hakkına Aykırılığı 386
6. Değerlendirme 387
Üçüncü Bölüm
ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNE İTİRAZ VE DAVA
Giriş 393
I. İTİRAZ 393
A. Genel Olarak 393
B. İtirazın Yapılacağı Merci 394
C. İtirazı Karara Bağlanması İçin Süre 394
II. İPTAL DAVASININ ÖN KOŞULLARI 395
A. Görev ve Yetki 395
1. Görevli Yargı 395
2. Yetkili Mahkeme 397
B. İdari Merci Tecavüzü 398
C. Ehliyet 398
1. Tapu Maliklerinin Ehliyeti 399
a. Genel Olarak 399
b. Paylı Mülkiyette Bulunan Taşınmazlar Açısından Paydaşların Dava Açma Ehliyeti 401
c. Elbirliği Mülkiyetinde Bulunan Taşınmazlar Açısından Ortakların Dava Açma Ehliyeti 402
d. Tapu Malikleri Açısından Menfaatin Devamı Şartı 403
2. Malik Olmayan Kişilerin Ehliyeti 404
a. Meslek Odalarının ve Semt/Mahalle/Kent Sakinlerinin Dava Açma Ehliyeti 405
b. Zilyedin Dava Açma Ehliyeti 405
c. Sınırlı Ayni Hak Lehtarının Dava Açma Ehliyeti 406
d. Kuvvetlendirilmiş Alacak Hakkı Sahiplerinin Dava Açma Ehliyeti 406
e. Alacak Hakkı Sahiplerinin Dava Açma Ehliyeti 407
f. Yapı Sahiplerinin Dava Açma Ehliyeti 408
g. Yatırımcıların Dava Açma Ehliyeti 409
h. Taşınmazın Mülkiyetini Tescilden Önce İktisap Eden Kişilerin Dava Açma Ehliyeti 410
ı. Satış Vaadi Alacaklısının Dava Açma Ehliyeti 410
D. Parselasyon İşleminin Kesin ve İcrai İşlem Niteliği 411
E. Dava Açma Süresi 413
1. Encümene İtiraz Edilmişse Dava Açma Süresi 414
2. Encümene İtiraz Edilmemişse Dava Açma Süresi 416
3. Tebligat Yapılmayan Parselasyona Karşı Dava Açmada Hak Düşürücü Süre 420
4. İşlem Yok Hükmünde İse Dava Açma Süresi 425
5. İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 11. Maddesine Göre Başvuru Halinde Dava Açma Süresi 426
F. Husumet 428
G. Dilekçenin 2577 sayılı Kanun’un 3. ve 5. Maddesine Uygun Olması 429
1. Dava Dilekçesinde Bulunması Gereken Hususlar 430
2. Birden Fazla İşleme Karşı Tek Dilekçe ile Dava Açılması 430
3. Birden Fazla Kişinin Tek Dilekçe ile Dava Açması 432
III. DAVANIN ESASININ GÖRÜLMESİ 433
A. Arazi ve Arsa Düzenlemesine Karşı Açılacak Davalarda Bilirkişi Müessesi 433
1. Arazi ve Arsa Düzenlemesinde Bilirkişiye Başvurulmasını Gerektiren Haller 434
2. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerine Karşı Açılacak Davalarda Bilirkişi Olarak Görevlendirilebilecekler 436
B. Yürütmenin Durdurulması 437
1. Yürütmeyi Durdurma Kararı Verilmesi 437
2. Yürütmeyi Durdurma Kararının Uygulanması 437
C. İptal Davasının Karara Bağlanması 439
1. Uygulama İmar Planı– Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemi 439
2. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Kısmen mi, Tamamen mi İptal Edileceği Sorunu 441
3. İptal Kararının Tapu Siciline Etkisi 443
4. Parselasyona İlişkin İlk Derece Mahkeme Kararlarının Temyizi 445
Dördüncü Bölüm
ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ İŞLEMLERİNİN İPTALİNE İLİŞKİN YARGI KARARININ YERİNE GETİRİLMESİ
I. GENEL OLARAK 447
II. YERİNE GETİRME ZORUNLULUĞU 448
III. YARGI KARARININ YERİNE GETİRİLMESİ İÇİN İDAREYE BAŞVURU 449
A. İdareye Başvurunun Zorunlu Olup Olmadığı 449
B. Başvuruda Süre ve Zaman Aşımı 449
IV. YERİNE GETİRME ŞEKLİ 450
A. Şekil Eksikliklerine Dayalı İptallerde 450
B. Parsel Bazlı İptallerde 451
C. Uygulamanın Tamamının İptali Halinde 451
1. Kök Parsele Dönüş Zorunluluğu 451
2. İptal Kararından Önce Mülkiyeti Değişen Taşınmazların Durumu 453
3. İptal Kararından Sonra Mülkiyeti Değişen Taşınmazların Durumu 453
4. Düzenleme Ortaklık Payının İadesi Meselesi 455
5. Bedele Dönüştürme Var İse 456
D. Geri Dönüşümün Yapılamaması Durumu 456
E. Hatalı Parselasyon Planlarının İdarece Düzenlenmesi 457
V. YARGI KARARININ YERİNE GETİRİLMEMESİ HALİNDE YAPILACAK İŞLEMLER 458
A. İmar Uygulaması Sonucu Oluşan Parsellerin İptali ile Eski Kaydın İhyası Davası Açılması 459
1. Eski Kaydın İhyası Davası Açılması İçin Parselasyonun İdari Yargı Kararı İle İptal Edilmesi Gerekliliği 459
2. Yok Hükmünde Olan Parselasyonlar İçin Doğrudan İmar Uygulaması Sonucu Oluşan Parsellerin İptali ile Eski Kaydın İhyası Davası Açılması 462
3. İmar Uygulaması Sonucu Oluşan Parsellerin İptali ile Eski Kaydın İhyası Davasında Görev Meselesi 462
a. Uyuşmazlık Mahkemesinin Görüşü 463
b. Danıştay’ın Görüşü 465
c. Yargıtay’ın Görüşü 466
d. Değerlendirmemiz 467
4. Kararın Sonuçları 469
B. Parselasyonun İptaline İlişkin Yargı Kararını Uygulamayan İdare Aleyhine Tazminat Davası Açılması 471
1. Genel Olarak 471
2. Tam Yargı Davasının Ön Koşulları 471
a. Görev ve Yetki 471
b. İdari Merci Tecavüzü (İdareye Başvurunun Zorunlu Olup Olmadığı) 472
c. Ehliyet 476
d. İdari Davaya Konu Olacak Kesin ve Yürütülmesi Gereken Bir İşlem Olup Olmadığı 476
e. Süre 477
ea. Tam Yargı Davası Açma Süresi 477
eb. Sürenin Başlangıcı 477
f. Husumet 477
3. Tam Yargı Davasının Esası 477
C. Kamu Görevlisi Hakkında Şikayette Bulunma ve Tazminat Davası Açılması 479
1. Şikayet 479
2. Kamu Görevlisi Aleyhine Tazminat Davası Açılması 479
Kaynakça 481
Kavramlar Dizini 487 |
Bilgisayar, Teknoloji Kitapları 
