|
İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Önsöz 5
Kısaltmalar 33
GİRİŞ 35
YÖNETMELİĞİN UYGULANMASINA İLİŞKİN ESASLAR–ÖZ
SORU 1. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğini yerleşme alanlarının tamamında kullanabilir miyiz? 37
SORU 2. PAİY’de imar planı, değişikliği veya revizyonu veya meclis kararı veya belediyelerin imar yönetmelikleri ile değiştirilemeyecek hususlar veya maddeler nelerdir? 37
SORU 3. 2013 yılı yönetmeliğinin öncesinde onaylanmış olan imar planlarındaki bu yönetmeliğe aykırı hükümleri uygulanabilir mi? 38
SORU 4. PAİY gereği imar planlarında yapılacak değişiklikler bugüne kadar kabullenilmiş güncel mevzuata aykırı düşen imar durumlarını yok varsayacağından hukuki karmaşa yaratılmayacak mı? 39
SORU 5. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde değiştirilemez hükümlerin başlıkları nelerdir? 40
SORU 6. İmar planı değişiklikleri ve revizyonlarında mevzuata ve üst ölçekli planlara uygunluğun sağlanması sadece belediye ve il özel idarelerinin mi sorumluluğundadır? 40
SORU 7. Belediyenin onaylı imar yönetmeliği var, bu durumda öncelikle PAİY mi yoksa belediye imar yönetmeliği mi uygulanmalıdır? 42
SORU 8. PAİY’de idarenin yetkisine bırakılan işlemlerde meclis kararı mı alınmalıdır yoksa belediye başkanının ya da ilgili müdürün yazısı yeterli midir? 42
SORU 9. İmar planlarında yeni gelişmelerden kaynaklanan bir değişiklik yapılmak istenildiğinde idarenin birimi olarak idare doğrudan karar organı olan belediye meclisine karar alınmak üzere gönderilebilir mi? 43
SORU 10. Belediye meclisleri meclis sürecinde önergeyle imar planlarının değiştirilmesine yönelik uygulama kararı alabilirler mi? 43
SORU 11. Sadece PAİY’de yer alan tanımlara mı uyacağız? 44
TANIMLAR DEĞİŞTİRİLEMEYEN HÜKÜMLER
SORU 12. Birden fazla yola cephesi olan parsellerde arka bahçe neresidir? 45
SORU 13. Aplikasyon krokisinin alınması neden zorunludur? 46
SORU 14. Asma kat tanımında yer alan “ait olduğu bağımsız bölümün 1/3’ünden az yapılamayan” ifadesindeki 1/3 hesabı net alan üzerinden mi hesaplanacaktır? 46
SORU 15. Asma katlar bağımsız bölümün sınırlarını aşabilir mi? 47
SORU 16. En fazla bina yüksekliğini ve kat adedini aşmamak kaydıyla ara katlarda alt kat ile bağlantılı asma kat gibi düzenlenen galeri katları kat adedi veya kat sayısına dahil edilmeli midir? 47
SORU 17. Konut alanlarında zemin katlarda asma kat yapılabilir mi? 47
SORU 18. Binaların konut olarak kullanılan zemin katlarında ya da diğer normal katlarda asma kat neden yasaklanmalıdır? 49
SORU 19. En az atrium boşluğu alanı nasıl hesaplanır? 49
SORU 20. Atrium tasarımında kısıtlayıcı kriterler nelerdir? 50
SORU 21. Zemin katta iç bahçe veya avlu olarak tanımlanan alanların dolaşım alanı ve bağımsız bölümlere giriş–çıkış alanı olarak kullanılıp kullanılamayacağı, bu alanlarda düşey sirkülasyon (yürüyen merdiven–asansör vb) elemanlarının bulunup bulunamayacağı ile bu alanlar Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik kapsamında yapılması zorunlu olan sosyal ve kültürel etkinlik alanı, çocuk oyun alanı ve dinlenme alanları olarak düzenlenebilir mi? 50
SORU 22. Eğimli parsellerde zemin kat hizasında düzenlenen avlular toplam inşaat alanına katılır mı? 51
SORU 23. Emsal (KAKS) hesaplarında kat holü, asansör, şaft vb. alanların hesaplarının net alan olarak mı, brüt alan olarak mı hesaplanması gerekir? 52
SORU 24. Ortak duvarlara ait emsal hesabı nasıl yapılacaktır? 52
SORU 25. Bağımsız bölüm genel brüt alanı nasıl hesaplanacaktır? 53
SORU 26. PAİY 4’üncü maddenin birinci fıkrasının (ı) bendinde yer alan balkon tanımına göre işyerlerinde balkon yapılabilir mi? İşyerlerinde balkon yapılabilmesi için o işyerinde mutfak veya oda mı bulunması gerekir? 53
SORU 27. Yönetmelikte bina cephe uzunluğu ile ilgili bir kısıtlama bulunmakta mıdır? 54
SORU 28. Plan notunda subasman kotu +2.80 olarak tanımlanmış olup parseldeki bina yüksekliği 6.50 m’dir. Subasman kotu 6.50 m’nin içinde mi değerlendirilir yoksa +2.80 m subasman 6.50 m saçak seviyesine eklenerek saçak seviyesi 9.30 m olarak mı hesaplanır? 55
SORU 29. Uygulama imar planında kat adedi belirlenmiş ancak bina yüksekliği/saçak seviyesi belirlenmemiş ise subasman kotu farklı değerlendirilebilir mi? 56
SORU 30. İl ve büyükşehir belediyelerinin imar yönetmeliğinde saçak seviyesi, kat yüksekliği gibi konularda hüküm var ise yine de PAİY mi geçerli olacaktır? 57
SORU 31. İl ve büyükşehir belediyesi olmayan belediyelerde kat yüksekliği hesabı ve subasman yüksekliğinin saçak seviyesine dahil olup olmama konusu nasıl değerlendirilmelidir? 58
SORU 32. Planda kat adedi belirlenmemişse ya da kat yüksekliği veya saçak seviyesi belirlenmemiş, hatta yönetmelikteki kat yüksekliklerinden daha az belirlenmiş olan imar ada parsellerinde uygulama nasıl yapılacaktır, subasman kotu saçak seviyesi içinde mi değerlendirilecektir? 58
SORU 33. Bağımsız bölüm eklentilerinin bağımsız bölüm listesi ile tapuda gösterilmesi gerekmekte midir? Eğer eklenti değilse (ayrı girişi yok ise) ne olarak gösterilmelidir? 59
SORU 34. Yapı ruhsatı gerektirmeyen tadilatların içeriği nelerdir? 61
SORU 35. PAİY yürürlüğe girmeden önce yapı ruhsatı alınmış ve ruhsat süresi devam eden yapılarda esaslı tadilat işlemi nasıl yapılacaktır? 62
SORU 36. PAİY’nin yürürlüğe girdiği 01/10/2017 ve sonrasında ruhsat alınmış parsellerde esaslı tamir ve tadilat işlemlerinde uyulacak kurallar nelerdir? 63
SORU 37. Yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiş binalarda yapılmak istenilen tadilatlar için yürürlükte olan yönetmeliğe göre mi yoksa ruhsatın düzenlendiği tarihteki yönetmeliğe göre mi işlem tesis edilecektir? 63
SORU 38. Yapı kullanma izni alınmış bir yapıda esaslı tadilat işlemlerinde PAİY hükümlerine uyma kuralı tadilat yapılan kısım için mi yoksa binanın tamamı için mi geçerlidir? Örneğin; zemin katta konut olarak görünen bağımsız bölümün işyerine dönüştürülmek istenilmesi durumunda binada asansör bulunmaması ve üst katlardaki koridor genişliklerine uymaması durumunda o bağımsız bölümde kullanım kararı değişikliği yapılabilir mi? 64
SORU 39. Asma katlı bağımsız bölümde yer alan galeri boşluğu emsale dahil midir? 65
SORU 40. Umumi hizmet alanı kamusal alan mıdır? 65
SORU 41. İç bahçe ve avluya açık çıkma yapılması durumunda açık çıkmanın altında kalan kısımların veya yapılar arasını birbirine bağlayan köprüler yapılması halinde köprülerin zemin izdüşümlerinin taban alanı veya emsal hesabına dahil edilmesi gerekir mi? 65
SORU 42. İç bahçe tanımında “ortak mahallerle irtibatlandırılan” ifadesinden iç bahçenin çevresinin tamamen ortak alan ile çevrili olmasının mı anlaşılması gerekmektedir, ortak bir terasa açılması yeterli midir, yapıda iç bahçe yaparak bağımsız bölümün tamamının aydınlanma ve havalandırma koşulları bu bahçeden sağlanabilir mi? 67
SORU 43. Müstakil bir konutun mimari projesinde çatı arasına kadar çıkartılan bir merdiven bulunduğu, çatı arasına bir kullanım kararı getirilmediği görülmüş olup merdivenin ulaştığı müstakil konut kullanımının çatı araları emsale dahil midir? 68
SORU 44. PAİY’de müştemilat tanımında geçen “genellikle” ifadesi ile belirtilen katlar hangileridir? Talep edildiği takdirde müştemilat bütün katlarda düzenlenebilir mi, hangi durumlarda başka katlarda düzenlenebilir? 70
SORU 45. Çatıda yapılan ortak teraslara bağımsız bölüme ait kapı ve pencere açılabilir mi? Açılabiliyorsa emsal hesabı nasıl yapılabilir? 70
SORU 46. Motel, pansiyon vb. yapıların tek bağımsız bölüm olması nedeniyle merdiveni ortak merdiven olarak kabul edilebilir mi? 71
SORU 47. Birden fazla eşit genişlikte yola cepheli parsellerde parsel cephesi tanımından dolayı bazı parseller düşük kotta bazı parseller yüksek kottan faydalandığında siluet problemi nasıl çözülecektir? 71
SORU 48. Uygulama imar planında Sağlık tesisleri Alanı olarak ayrılmış bulunan parsellerde kullanım kararı değişikliği aşamasında yapılacak işlemler ve kurallar nelerdir? 72
SORU 49. Ara sahanlık olmadan en fazla kaç basamaklı merdiven yapılabilir? 74
SORU 50. Yapıdaki kitle hareketleri ile kitlede taşıyıcı sistem ile oluşan nişlerin taban alanının hesabı nasıl yapılacaktır? 75
SORU 51. Toplam yapı inşaat alanı nasıl hesaplanır? 75
SORU 52. Zemin katta yapılan avlular yapı inşaat alanına ve toplam yapı inşaat alanına katılır mı? 76
SORU 53. Yapı ruhsatı belgesi nedir? 77
SORU 54. Yapı kullanma izin belgesi nedir? 77
SORU 55. Üç kat yapılaşmaya sahip ayrık nizam olan bir parselde TAKS ve KAKS değerlerin, yola ve komşu parsellere olan çekme mesafelerine uyularak 4 ayrı girişi olan 4 adet birbirlerinden dilatasyonla ayrılmış tek yapı görünümünde ancak tek yapı olmayan bir bina yapılabilir mi? 77
SORU 56. Yürürlükteki uygulama imar planı kapsamında ayrık nizam tanımlanmış imar adalarında komşu mesafelerinden sonra 6m. Bina cephesini sağlamayan parsellere ikili veya üçlü bloklar yaptırılabileceğine ilişkin plan hükmü bulunmaktadır. Yönetmelik kapsamında ayrık nizam yapı adalarında dar parsellere ikiz blok yapılaşma hakkı verilebilir mi? 78
SORU 57. Blokların kütle olarak imar planı üzerinde işlenmiş olan parsellerde blok taban alanı belirlendiğine göre üst katlarda çıkma yapılabilir mi? KAKS hesabı nasıl yapılacaktır? 79
SORU 58. Yapı tatil tutanağında olması gereken asgari bilgiler nelerdir? 80
SORU 59. Binaların yapı yüksekliği hesaplanırken mimari projesinde son kat döşeme üzerinde çatısız olarak dam bulunan, herhangi bir bağımsız bölüme dahil olmayan merdiven kovası ile asansör makine dairesine ait inşa edilen merdiven kovası yüksekliğinin çatı arası piyesi gibi değerlendirilip değerlendirilmeyeceği, bu imalatın yüksekliği yapı yüksekliği hesabında yüksekliğe dahil edilmeli midir? 81
SORU 60. Çatı arasında iskana konu bir alan bulunmayan ancak çatı arasında saçak yüksekliğini aşan makine dairesi ve çatıya ulaşan merdivene ait merdiven evi yapılması durumunda bu alanların yüksekliği yapı yüksekliği hesabına dahil midir? 82
SORU 61. PAİY’nin 4’üncü maddesinin (1) inci fıkrasının tttt) bendinde yer alan yapı yüksekliği tanımında geçen yapı yüksekliğine çatı arası piyeslerin dahil edilmesi ifadesinden sadece bağımsız bölümle bağlantılı piyesler mi kastedilmektedir?, ortak alanlar yapılması durumunda bunların da piyes sayılarak yapı yüksekliğine dahil edilmesi mi gerekmektedir? 83
SORU 62. Asansör kuyusu yapı yüksekliğine dahil midir? 83
SORU 63. Bina yüksekliği ile yapı yüksekliği arasındaki fark nedir? 84
GENEL İLKELER
SORU 64. Uygulama imar planı nazım imar planı ile uyumlu değil, uygulamaya devam edilebilir mi? 86
SORU 65. Uygulama imar planı bulunmayan arazilerde yapı ruhsatı düzenlenebilir mi? 87
SORU 66. Belediye meclisinde onay aşamasında bulunan bir plan varken mevcut/önceki imar planına göre ruhsat işlemleri sürdürülebilir mi? 87
SORU 67. İmar yönetmeliği çıkarma yetkisi olan belediyeler yönetmelikleri kapsamında uygulama imar planı ile belirlenen alan kullanımlarının işlevini değiştirebilirler mi? Kapsamını, işlevini genişletebilirler mi? 88
SORU 68. Taban alanı ve emsal hesabı net imar parseli üzerinden yapılır ifadesinden ne anlaşılmalıdır? 88
SORU 69. PAİY’nin 5’inci maddesinin altıncı fıkrasında uygulama imar planında açıkça belirlenmeyen ada ve parsellerde ayrık veya blok nizam olan yerlerde TAKS ve KAKS nasıl uygulanacaktır? KAKS ın %60’dan düşük olduğu parsellerde taban alanı %60 a kadar kullanılabilir mi? 89
SORU 70. PAİY’nin 5’inci maddesinin altıncı fıkrasına göre eğer parselde KAKS verilmemiş ise %60 veya %40 TAKS uygulaması nasıl yapılacaktır? 90
SORU 71. İmar durumu belgesinde “planındadır–yönetmeliktedir” gibi ifadelerin yazılması imar durumu belgesi için yeterli midir? 91
SORU 72. Uygulama imar planındaki hükümler ile PAİY’nin değiştirilemez hükümler çelişmektedir, idarelerin hangisine göre işlem yapması gerekmektedir? İdareler planların çelişen hükümlerini PAİY ne göre değiştirmeli midir? 91
SORU 73. TAKS serbest uygulanabilir mi? 92
SORU 74. Bitişik nizam yapı adalarında bahçe mesafeleri ile sınırlandırılmış bir imar parseline emsal uygulanabilir mi? Büyük oranda yapılaşması tamamlanmış bir bölgede plan yapılırken öngörülemeyen ve emsal verilmeyen parsellerle de karşılaşılabildiğinden bu durumda hak kayıpları da yaşanabileceği düşünülerek nasıl bir yol izlenebilir? 94
SORU 75. Bitişik nizam yapı adalarında ada bazındaki yapılaşmalara göre mi devam etmek gerekir? Bu parsel ya da imar adasının kentsel dönüşüme girmesi durumunda yıkılmadan önceki kitlesinin mi korunması gerekir? 94
SORU 76. Uygulama imar planlarında TAKS ve KAKS oranı belirlenmemiş ayrık veya blok nizam parsellerde kısmen veya tamamen yapılaşmış imar adalarında, yapı yaklaşma mesafelerinin PAİY’nin Geçici 2’nci maddesinde belirtilen mevcut teşekküle göre belirlenmesi mümkün müdür? Genel ilkeler bölümü olan 5’inci maddenin altıncı fıkrasında belirtilen maksimum %40 TAKS oranına bu parsellerde de uyulması gerekmekte midir? 95
SORU 77. Onaylı uygulama imar planı üzerinde bazen imar adalarında binaların nasıl konuşlanacağı ile ilgili kütle çizimleri yer almaktadır. Bu çizimlere mimar uymakla yükümlü müdür? İmar durumunda gösterilmeli midir? 97
SORU 78. Uygulama imar planlarında veya idarelerin imar yönetmeliklerinde imar adaları üzerindeki emsal değerinin bazı koşullarda belli oranlarda artırılacağına ilişkin hükümler görülmektedir, bu tür uygulamalar mevzuata uygun mudur? 97
SORU 79. İki kat olarak yapı ruhsatı alınmış bir binada inşaat devam ederken uygulama imar planında değişikliğe gidilmiş ve 3 kat olarak imar durumu değiştirilmiştir. Tadilat projesi onayında asansör projesi yeri bırakılması yeterli midir? Mecburiyetten yapılması sonradan gündeme geldiğinden panoramik asansör bırakılabilir mi? idare asansör hidrolik değil diye kabul etmeyebilir mi? Asansör kuyusu isteyebilir mi? 98
SORU 80. İmar durumu 3 kat olan fakat 2 katlı yapılmış ve yapı kullanma izin belgesi alınmış bir yapıda asansör yeri/boşluğu bırakılmadan tadilat ruhsatı düzenlenerek bina imar durumuna göre tamamlatılabilir mi? 100
GENEL İLKELER MADDE 5 SEKİZİNCİ FIKRA
SORU 81. Parselin %30 emsal harici alanı ne demektir? 102
SORU 82. İnşaat ruhsatı aşamasında emsal hesabında %30’luk kısmı aşan alanlar emsale mi dahil edilmelidir? 103
SORU 83. Uygulama imar planlarında kimi zaman emsale dahil edilmeyecek kullanımlar plan hükümleriyle belirlenebilmektedir. Bu durumda uygulama nasıl yapılacaktır, plana mı uyulması gerekmektedir, hem plana hem yönetmeliğe mi uyulmalıdır yoksa sadece PAİY’e mi uyulmalıdır? 104
SORU 84. PAİY’nin değiştirilemeyen hükümlerinin plan ve plan notları ile değiştirilmesinin mümkün olup olmadığı veya bu değiştirilemeyen hükümlere aykırı olan plan hükümlerine PAİY’nin 5’inci maddesinin 8’inci fıkrasının uyulmasının zorunlu olduğu hükümler nelerdir? 104
SORU 85. PAİY’nin 5’inci maddesinin sekizinci fıkrasına göre; yüksekliği 30.50 m den fazla ve 51.50 m den az binalarda birbirine alternatif, biri korunumlu diğeri yangın güvenlik holüne sahip iki merdiven yapılması gerektiğinde bu iki merdiven de doğrudan emsal harici olarak mı hesaplanacaktır? Yine yüksekliği 30.50 m den fazla ve 51.50 m den az binalarda yangın merdivenine alttaki konutların her birinden güvenlik holünden geçilerek ulaşım sağlanması ve diğer merdivenin korunumlu olma şartının aranmaması halinde korunumlu olmayan merdiven doğrudan emsal harici mi olacaktır? Yoksa %30 emsal harici kapsamına mı alınacaktır? 106
SORU 86. Emsale giren veya %30 hesabı içerisinde olan veya doğrudan emsal harici olan alanları çevreleyen duvar ve taşıyıcıların emsale dahil olup olmadığına yönelik hesaplamada duvar veya taşıyıcı sistemin içerisinde kalan net alan üzerinden mi yoksa orta aks üzerinden mi hesaplama yapılmalıdır? 108
SORU 87. PAİY’nin 5’inci maddesinin sekizinci fıkrasında yer alan “…Ancak; 27/11/2007 tarihli ve 2007/12937 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereğince yapılması zorunlu olan, korunumlu ya da korunumsuz normal merdiven dışındaki yangın merdiveni ve korunumlu koridorun asgari ölçülerdeki alanı…” ifadesine göre bir normal merdiven dışında iki adet korunumlu merdiven olan parsellerde, sadece bir yangın merdiveninin mi emsale dahil olacağı yoksa normal merdiven dışındaki zorunlu yangın merdivenlerinin tamamı mı emsal harici olacaktır? 108
SORU 88. Yapı yüksekliği 21.50 m nin altındaki yapılarda düzenlenen ana merdivenin Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre yangın merdiveni şartlarını sağlaması durumunda toplam emsale esas alanın %30’unu aşmayacak alanların içine dahil edilmeksizin emsalden ve taban alanından düşülebilir mi? 109
SORU 89. Yapı yüksekliği 21.50 m nin altındaki yapılarda kaçış yolu kabul edilen korunumsuz normal merdiven taban alanına ve emsale dahil edilmeli midir? 110
SORU 90. Yönetmelikte emsal ve taban alanına girmeyen kısımların asgari alanı ya da kriterleri nelerdir, nasıl hesaplanmaktadır? 112
SORU 91. Bodrum katlar ile diğer tüm normal katlarda devam eden kullanımlarda doğrudan emsal harici ya da %30 kapsamında kalıp kalmadığı nasıl anlaşılacaktır? 112
SORU 92. Bodrum kat neresidir? 113
SORU 93. Yapıların son katında bulunan kullanılan veya kullanılmayan teras çatılar yapı inşaat alanına dahil midir? 113
SORU 94. Dubleks müstakil konutlarda; çatı terasına çıkan merdiven kulesinin ve iskan edilmeyen kırma çatıya çıkan merdiven kulesinin emsal hesabının nasıl yapılacağı, benzer durumdaki apartmanlarda yapılan çatı arası kullanımlı son kat dubleks konutlarda iç merdivenin 2’nci kez %30 hesabına alınması gerekmekte midir? 113
SORU 95. Kat holü ile kat ve ara sahanlık arasındaki fark nedir? Emsal hesabında nasıl ve hangi ölçüde kullanılacaktır? 114
SORU 96. Tek bağımsız bölümden oluşan yapılarda (konut, işyeri, sanayi, küçük sanayi, hastane, otel vb.) kullanılmayan (çatıya ana merdiven ile ulaşım sağlanmayan) teras çatıların yapılması durumunda teras çatı alanı emsal hesabına dahil midir? 115
SORU 97. Bir ana kitle üzerinde yükselen bloklar arasında kalan ana kitla/baza üzerinde gezilemeyen alanlar %30 veya emsale dahil midir? 116
SORU 98. Alışveriş merkezlerindeki atrium alanlarının minimum büyüklük alanı nedir? 116
SORU 99. Yönetmeliğin 5’inci ve 22’nci maddeleri gereği otopark manevra alanı emsal hesabına veya %30 hesabına dahil edilir mi? Otopark alanı içinde kalan kolon vb. nedenlerden dolayı park edilmeye müsait olmayan yerlerin emsal hesabı nasıl yapılacaktır? 117
SORU 100. Bodrum katlarda ve normal katlarda tesis edilen otopark alanları emsal hesabına nasıl dahil edilecektir? 118
SORU 101. Ortak alan olmayan otoparklar emsal hesabında hangi grupta değerlendirilecektir? 118
SORU 102. Asma katlı işyerlerinde bulunan galeri boşlukları ile zemin kat ve normal katlarda bulunan tesisat şaftları emsal hesabı yönünden nasıl değerlendirilmelidir? 119
SORU 103. Işıklıklar ve havalandırma bacalarının, asansör kuyusu ve merdivenlerin asgari ölçüleri dışında kalan alanları emsale mi, %30 a mı dahil edilecektir? 119
SORU 104. Ticari alanlarda yapılan binaların bodrum katları açığa çıkıyor ise %30 ile sınırlı alanlar içerisinde değerlendirilebilir mi? 120
SORU 105. Eğimli arazide yer alan bir konut binasında bodrum katta yer alan ortak alanların bir kısmı açığa çıkıyorsa emsale esas alan içerisinde mi yoksa %30 hesabına dahil edilerek mi hesaplanacaktır. 120
SORU 106. Bodrum katı olmayan yapılarda yapılan sığınak, mescit, hidrofor ve su deposu, tesisat odası, kazan dairesi, otopark vb. zorunlu olarak tesis edilmesi gereken ortak alanların emsal hesapları nasıl yapılacaktır, Bu mekanlar zemin veya normal katlarda yer alabilir mi? 121
SORU 107. Birden fazla binanın yapıldığı parsellerde ortak alan niteliğindeki kullanımlardan mescit ve müştemilatın her bina için ayrı ayrı mı yapılması gerekmektedir? 124
SORU 108. Mescit ve müştemilatının konut ve ticari alanlarda ayrılmış olması sebebiyle karma kullanım alanlarında emsal hesaplama ve muafiyet işlemi nasıl yapılacaktır? 124
SORU 109. Tamamen gömülü alanlarda zorunlu otopark miktarından fazla otopark alanı ayrılabilir mi, bu alanların emsal veya %30 hesabına katılması gerekir mi? 125
SORU 110. Açığa çıkan bodrum katlarda zorunlu otopark alanının iki katına kadar olan alan ayrılabilir mi, bu alandan fazlası ayrıldığında nasıl hesap edilecektir? 125
SORU 111. Tamamen gömülü bodrum katta olması şartı getirilen ortak alanlar hangi hesap kapsamında değerlendirilecektir? 125
SORU 112. Ticari amaç içermeyen ortak alan niteliğindeki çocuk oyun alanı ve çocuk bakım üniteleri emsal hesabına nasıl katılacaktır? 126
SORU 113. Umumi binalar ve tek bağımsız bölümlü binalar açısından ticari amaç içermeyen çocuk oyun ve bakım alanı, oyun hobi odaları havuz sauna vb, mescit ve müştemilatı gibi alanlar emsal hesabında nasıl değerlendirilecektir? 126
SORU 114. Çatı terası açık oturma yeri midir? 127
SORU 115. Yapının ihtiyacı amacıyla bahçede yapılan otoparkların emsal vb herhangi bir hesaplama ile ilgisi var mı? 127
SORU 116. Toplu işyeri ve küçük sanayi sitesi yapı kooperatiflerince üretilen çarşı ve sitelerde yer alan endüstriyel amaçlı binaların ofis, mutfak, tuvalet vb. amaçla kullanılan PAİY’nin Tanımlar 4’üncü maddesine uygun imal edilen asma katların emsal hesabına dahil edilmemesi mümkün müdür? 128
SORU 117. Ortak duvarların emsale hesabı bakımından hangi kurallar ışığında değerlendirilmesi gerekmektedir? 129
SORU 118. Alışveriş merkezlerinde iç bahçe ve avlularda bina boyunca devam eden boşlukların PAİY’nin 5’inci maddesinin sekizinci fıkrası hükümleri kapsamında doğrudan emsal harici bırakılabilir mi? 130
SORU 119. Uygulama imar planı plan hükümlerinde “cephe uzunluğunun 2/3 ünü geçmeyen 1.00 m’lik kapalı çıkmalar emsal haricidir” şeklindeki plan notu PAİY’nin 5’inci maddesinin sekizinci fıkrası ile 22’nci maddesi hükümlerine göre nasıl değerlendirilmelidir? 131
SORU 120. Kamu kurum ve kuruluşlarına ait yapıların ruhsatlandırılması için genel ilkeler nelerdir? 132
SORU 121. Kamuya ait alanda özel sektör tarafından yapılacak ve işletilecek olan boru hattı ve açık deniz terminali yapı ruhsatına tabi midir, yapı ruhsatına tabi ise yapı ruhsatı hangi kurum tarafından düzenlenecektir? 133
SORU 122. Arsanın tabii zemin eğimi nedeniyle kısmen açığa çıkan bodrum katlarda otopark düzenlenmesi durumunda kısmen açığa çıkan bodrum katın o cephesinden otopark girişi yapabilmek için tesviye edilebilir mi, bu otopark alanının %30 sınırlaması dışında emsal harici değerlendirilebilir mi? Otopark girişini sağlamak amacıyla ön bahçeye paralel olan rampalar haricinde bahçedeki diğer cephelerden rampa ile girişe uygun olanı tabii zemin kısmen veya tamamen tesviye edilerek uygun rampa ve otopark giriş kapısı genişliğince veya cephe boyunca açılabilir mi, bir başka deyişle otopark girişi yapmak amacıyla girişin yapıldığı cephede tabii zemin tesviye edilebilir mi? 135
SORU 123. Yeni yapılacak binalarda kat adedi ve bina yüksekliğinde çevre yapıların yüksekliği ve kat adedi esas alınabilir mi? Nasıl? 136
SORU 124. En fazla bina yüksekliğini ve kat adedini aşmamak kaydıyla ara katlarda alt kat ile bağlantılı asma kat gibi düzenlenen galeri katları kat adedi veya kat sayısına dahil edilir mi? 137
SORU 125. Uygulama imar planı bulunan bir imar adasında yapı ruhsatı verilebilmesi için ön koşul nedir? 137
SORU 126. İnşaatı tamamlandığı sırada uygulama imar planı iptal edilen alanda kalan yapıya yapı kullanma izin belgesi verilebilir mi? 138
SORU 127. Uygulama imar planı yargı mercilerince iptal edilmiş olan bir alanda idarenin işlem süreci nelerdir? 139
SORU 128. Koruma amaçlı uygulama imar planı bulunan alanda Kanunun 18’inci maddesine göre parselasyon planı yapılabilir mi? 140
SORU 129. Uygulama imar planı bulunan alanda yola cephesi olmayan parsel oluşturulabilir mi? Uygulama imar planında yola cephesi olmayan bir parsel hangi durumda karşımıza çıkar ve çözümü nelerdir? 140
SORU 130. Yoldan cephe alamayan bir parselin oluşmuş olduğunun tespit edilmesi halinde uygulama nasıl gerçekleştirilecektir ve yapı ruhsatı verilebilir mi? 141
SORU 131. İdareler imar planları ve Kanunun ilgili yönetmelikleri dışında imara ilişkin kararlar alabilirler mi? 141
SORU 132. Yapı ruhsatı verilebilmesi için teknik altyapının o parselin önüne kadar götürülmüş olması zorunlu mudur? 142
SORU 133. Parsel özel kanun kapsamına giriyor, PAİY hangi aşama da kullanılabilir? 142
SORU 134. Yapı ruhsatı talep edilen parsellerde sadece uygulama imar planı ve PAİY ilkelerine mi uyulur? 142
SORU 135. 2015 yılında 2007 bina deprem yönetmeliğine göre taşıyıcı sistemi tamamlanmış ancak yerinde dubleks katı yapılmamış olan bir binada; dükkan içerisinden döşemeden boşluk açılarak merdiven eklenecek ve boşluklar yer değiştirecek şekilde tadilat ruhsatı talep edildiğinde ilk yapı ruhsatına göre mi uygulama yapılır? 2007 yılındaki bina deprem yönetmeliğine göre inşaatına başlanılan ancak mimari projede değişiklik yapılmak istenildiğinde 2007 yılındaki bina deprem yönetmeliğine mi yoksa güncel bina deprem yönetmeliğine göre mi hareket edilmelidir? 143
SORU 136. Çok eğimli parsellerde engellilerin rampalarla tüm bahçeye ulaştırılması çeşitli sıkıntıları beraberinde getirdiğinden engellilerin bahçedeki ortak alanlara ulaştırılması yeterli midir? 144
SORU 137. Binalarda korunumlu ya da korunumsuz merdiven genişlikleri ile ilgili uygulamalarda engellilerin erişilebilirlik standardına uygun olarak genişlik bırakmak yeterli midir asgari ölçü nedir? 145
SORU 138. İmar parselinde arazi kazı veya dolgu yapılarak düzeltilebilir mi? 145
SORU 139. Konut birimlerinde bulunması gereken kullanım alanları nelerdir? 146
SORU 140. Kotlandırma bölümü değiştirilebilir hükümler kapsamında yer almaktadır, dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir? 146
SORU 141. Tek katlı bina dışında projelendirilen binalarda asansör zorunluluğu var mı? 146
SORU 142. Üç katlı binalarda asansör boşluğu bırakılması durumunda asansör boşluğu emsale mi yoksa %30 hesabına mı dahil edilecektir? 147
SORU 143. Bodrum+zemin+1 normal kattan oluşan bina 3 katlı olarak mı değerlendirilmelidir? 147
SORU 144. 3 katlı ve tek bağımsız bölüm olan konutlarda asansör boşluğu bırakılması zorunlu mudur? 148
SORU 145. Eksik katlı olarak onaylanan mimari projede asansör hükümleri konusunda eksik katlı onaylanan proje mi yoksa uygulama imar planındaki imar durumu mu esas alınacaktır? 149
SORU 146. Asansör uygulamaları ile ilgili kat adedi konusunda mimari proje mi yoksa uygulama imar planında yazan ve +–0.00 kotu üzerinde bulunan kat adedi mi geçerlidir? 150
SORU 147. Uygulama imar planı koşullarına sadık kalınmak kaydıyla yapılacak her tür ifraz ve tevhit işlemi Kanunun ve PAİY’nin ifraz ve tevhitle ilgili koşullarına uymak zorunda mıdır? 151
SORU 148. 27/10/2018 tarihinden sonra kotlandırmalarla ilgili değişiklikler nelerdir? Nasıl uygulanacaktır? 151
SORU 149. Köşe başı parsellerde parsel cephesi farklı bir yola bakıyor olsa da diğer yol cephesinin yüksek kotta bulunması nedeniyle yapılacak bina yüksek yoldan kotlandırılabilir mi? 152
SORU 150. İmar durumunda konut olarak belirlenen ancak zemin katlarında da konut dışı fonksiyonların yer alabileceği belirtilen parsellerin temel özellikleri nedir? 153
SORU 151. İçerisinde konut kullanımı yer alan parsellerde hangi koşullarda kapalı çıkma yapılamaz? 154
SORU 152. Binaların kapalı çıkma yapılamayan katlarında açık çıkma yapılabilir mi? 154
SORU 153. Kapalı çıkma yapılamamasından kaynaklanan emsal kayıpları nasıl karşılanacaktır? 155
SORU 154. Kapalı çıkma yapılabilen zemin hariç yedi katlı binalardan daha az katlı binalarda uygulama nasıl olacaktır? 155
SORU 155. Bitişik nizam parsellerde iki bina arasında boşluk bırakılması zorunlu mudur? 156
SORU 156. Güneş kaynaklı yenilenebilir enerji sistemlerinde yapı inşaat alanı nasıl hesaplanır? 156
ARSALARA İLİŞKİN HÜKÜMLER
SORU 157. Parselasyon planı yapılırken PAİY’de yer alan hükümlere mi yoksa Uygulama imar planında parsel cephe genişlik /bina cephe genişlik gibi hükümlere mi uymalıyız? 157
SORU 158. Resen tevhit işlemi nedir? Hangi koşullarda nasıl yapılır? 158
SORU 159. Parselasyon planı yapılmaksızın resen tevhit işlemlerinde Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne görüş sorulması gerekmekte midir? 161
SORU 160. Bir kadastro parselinin yola cephesi imar planı ile kapalı hale gelmişse bu kadastro parseli ifraz edilebilir mi? 161
SORU 161. Uygulama imar planında farklı kat adedine veya yüksekliğine sahip imar durumu bulunan iki parsel tevhit edilebilir mi? 162
SORU 162. Uygulama imar planı bulunan ve parsellerdeki yapılaşması nerdeyse tamamlanan imar adasında PAİY’nin parsel büyüklük ölçülerine uymayan parsellerle karşılaşılması halinde uygulama nasıl yapılmalıdır? 163
SORU 163. Uygulama imar planında yapı nizamı verilmeyen bir parselde dilatasyonla bölmek suretiyle tek yapı görünümünde birden fazla girişi olan yapı yapılabilir mi yoksa her yapı ayrık nizamda mı yapılmalıdır? 163
SORU 164. Uygulama imar planında bina yüksekliği PAİY’de belirtilenlerden daha az ise PAİY’de belirtilen değerler kullanılabilir mi? 164
SORU 165. Uygulama imar planı üzerinde bina kat adetleri belirtilmemiştir, yönetmelikteki açıklama yeterli midir? 165
SORU 166. Uygulama imar planında kat adedi verilmiş ancak bina yüksekliği belirtilmeyen parsellerde bina yüksekliği nasıl bulunacaktır? 167
SORU 167. Uygulama imar planında kat adedi belirlenmemiş birden fazla yola cephesi olan parsellerde bir parselin cephesi 5 m yol+park+5 m yol+refuj veya otopark+5 m yol olmak üzere 15 m, diğer yol ise 12 m ise kat adedi nasıl belirlenecektir? 168
YAPILAŞMAYA İLİŞKİN HUSUSLAR,
KOTLANDIRMALAR VE TESVİYELER
SORU 168. Uygulama imar planlarında parsellerin nereden kot alacağına yönelik hususlara yer verilebilir mi? 169
SORU 169. Binaların kat adetleri tabii ya da tesviye edilmiş zemin kat kotuna göre mi yoksa binanın kot aldığı noktaya göre mi hesaplanır? 169
SORU 170. Subasman kotu binanın kot aldığı +– 0.00 noktasından itibaren mi hesaplanır? 169
SORU 171. Binaların kotlandırılmasında özellikle dikkat edilmesi gereken temel hususlar nelerdir? 170
SORU 172. Henüz oluşmamış yollarda yol kotu işlemi ile ilgili olarak idarenin yükümlülüğü nedir? 171
SORU 173. Uygulama imar planı ile parsel cepheleri dar, yüzölçümleri küçük ve eğimli arsalar oluşturulmuştur. PAİY’nin kotlandırmaya ilişkin hükümleri uygulanmak istenildiğinde kullanışsız binalar yapılmaktadır. Eğimden kaynaklı kademelendirmenin sağlıklı olarak çözümü nasıl yapılabilir, çevredeki ruhsatlı yapılara göre kotlandırma yapılabilir mi? 172
SORU 174. Kademe hattı bulunan yerlerde uygulama nasıl gerçekleştirilecektir? 172
SORU 175. İfraz hattı nedir, nasıl yorumlanmalıdır? 174
SORU 176. Binaların kat adetleri parselin hangi özelliğine göre hesaplanır? 175
SORU 177. Eğimli yola cephesi olan parsellerle ilgili 11’inci maddenin beşinci fıkrası uyarınca parsel önündeki yol yükseldikçe farklı kotlarda zemin kat yapılabilir mi? 176
SORU 178. Arsanın tabii zemin eğimi nedeniyle kısmen açığa çıkan bodrum katlarda otopark düzenlemesi yapılırken kısmen açığa çıkan bodrum katın o cephesinin otopark girişi amacıyla tesviye yapılabilir mi? 176
SORU 179. Kademeli bina yapılması gereken parsellerde yan bahçelerdeki rampa ve merdivenlerin ayrık nizam yapılarda her iki yan bahçede tesviye edilmesi gerekir mi? 177
SORU 180. Köşe başı parselde parsel cephelerinden birisi daha yüksek kotlu ve fiilen merdiven olarak kullanılmakta ise bu merdivenli yol cephesinden kot verilebilir mi? 177
PARSEL KULLANIM FONKSİYONLARINA GÖRE
YAPILAŞMA KOŞULLARI, DEVRE MÜLK
SORU 181. PAİY’nin 19’uncu maddesine göre sağlık kabini hangi ölçülerde yapılabilecek, bina içerisinde nasıl tertiplenecek ve otopark ihtiyacı nasıl belirlenecektir? 179
SORU 182. Zemin katı ticaret kullanımında olan konut binasında zemin katta umumi tuvalet yapılabilir mi? 180
SORU 183. PAİY’nin 19’uncu maddesinde yer alan mevcutta yol boyu ticaret olarak teşekkül etmiş olan yol kenarındaki imar adalarında kullanım kararı değişikliği nedeniyle oluşan otopark ihtiyacı dışarıda karşılanabilir mi? 180
SORU 184. Otopark Yönetmeliğinin 5’inci maddesinin birinci fıkrasının (ç) bendinde yer alan “5.00 metreden fazla ön bahçe mesafesi olan yerlerden ne anlaşılmalıdır? İmar planında ön bahçe mesafesi 5.00 metre gösterilen parsellerde yapı sahibi kendi tercihi ile yapıyı geriye çekerek bu maddeyi uygulayabilir mi? Ön bahçe mesafesi 5.00 metreden fazla olan yerlerde yapı sahibi zorunlu otopark miktarını ön bahçede karşılayabilir mi? 182
SORU 185. Zemin katta günlük ticarete izin verilen zemin ve bodrum katında yer alan depo ve ticari, üst katında konut kullanımı olan bir yapıda konut kullanımının birinci kata çıkan merdiven ölçüsü ne olmalıdır? 183
SORU 186. PAİY’nin 19’uncu Maddesinin konut bölümünde ilgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut kullanımlı bir parselin zemin katında zemin katla, bodrum katla ve/veya birinci katta ortak alan olarak gözüken bir mekanın halkın günlük ihtiyacını karşılamaya yönelik dükkana çevrilmesi mümkün müdür? 185
SORU 187. Uygulama imar planında karma kullanıma sahip parsellerde yapılan yapılarda; zemin kat kullanımının bir kısmının dükkan, bir kısmının ortak alan olarak yapılamasının mümkün müdür? mümkün ise ticari kullanımın asma katlı, ortak alan ise asma katsız yapılabilir mi? her mahallin iç yükseklik koşulu kendi ihtiyacına göre hesaplanabilir mi? 186
SORU 188. 1991 yılında Belediye Hizmet Alanı olarak ayrılan bir alan 2023 yılında mevzuattaki değişiklikleri gözetilerek Konut alanına dönüştürülebilir mi? 187
SORU 189. Turizm tesis alanı olarak tanımlanan yerlerde devre mülk yapılabilir mi, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tesis edilebilir mi? 190
TABAN ALANI–KATLAR ALANI
SORU 190. Taban alanı hesabı yapılırken kitle hareketleri, kitlede taşıyıcı sistem ile oluşan girintiler nasıl değerlendirilmelidir? Yapılaşmaya dahil olmayan bu girintilerin dışında kalan alanlar taban alanına dahil edilir mi? 192
SORU 191. PAİY’nin 20’nci maddesinin birinci fıkrasında en dış çeperlerdeki kolonların dış yüzeyleri ifadesinden ne anlaşılmalıdır? Bodrum ve zeminde cephe hattı gerisinde boşluklar oluşturularak normal katlarda döşeme atılması durumunda taban alanı nasıl değerlendirilmelidir? 193
SORU 192. Binanın kolonlar üzerinde yükselmesi ve tabii veya tesviye edilmemiş alanda bir kullanım getirilmemesi halinde taban alanı nasıl hesaplanacaktır? 195
SORU 193. Uygulama imar planında TAKS ve KAKS oranı belirlenmemiş ayrık veya blok nizam parsellerde Yönetmeliğin 20’nci maddesinin üçüncü fıkrasına göre parselin bahçe mesafeleri belirlendikten sonra tabanda oluşan kitlenin TAKS oranının %40’ın altında kalması halinde katlar alanının belirlenen bu taban alanı ile kat adedinin mi çarpılarak mı yoksa parselin %40 TAKS oranı ile kat adedinin çarpılması ile mi katlar alanı bulunacaktır? 195
SORU 194. İç bahçe tamamen ortak alan ile mi çevrelenmeli? İç bahçenin ortak terasa açılması yeterli midir? Bağımsız bölümün tamamının aydınlanma ve havalandırma koşulları iç bahçeden sağlanabilir mi? 196
SORU 195. İç bahçe tanımına göre iç bahçenin toprak zemine oturma şartı var mıdır? Zemin seviyesinde bodrum kat tavanından (bodrum kat AVM ye ait otopark) başlatılan iç bahçelerin taban alanı hesabına katılmalı mıdır? 197
SORU 196. Açık havuz taban alanına dahil midir büyüklüğünde bir kısıtlama var mıdır? 198
SORU 197. Süs havuzu nedir? Belirgin bir ölçüsü var mıdır? Bir havuzun süs havuzu olup olmadığı nasıl anlaşılır? Ruhsat alınması gerekli midir? 198
SORU 198. Açık yüzme havuzu TAKS ve KAKS hesabında nasıl değerlendirilmelidir? 199
SORU 199. Zemin terası TAKS ve KAKS hesabında nasıl değerlendirilmelidir? 200
SORU 200. İmar yönetmeliği çıkarabilme yetkisi olan büyükşehir ve il belediyeleri yönetmelikle veya belediyeler plan hükümleri ile emsal hesabı dışında tutulacak kullanımlar getirebilirler mi? 200
SORU 201. Bağımsız bölümün eklentisi olan veya ana taşıyıcı sistemle bütünleşik olan kameriye, pergola, sundurma, açık yüzme ve süs havuzu TAKS ve KAKS hesabına dahil midir? 201
SORU 202. Yapı yaklaşma mesafeleri içerisinde parsel sınırını taşmamak kaydıyla sundurma ve tente yapılabilir mi? 201
SORU 203. Ayrık nizam, dört bağımsız bölümden oluşan bir zemin katta tanımdan kaynaklanan hüküm nedeniyle iki bağımsız bölümde zemin terası yapılamaz mı? 202
SORU 204. Bahçe ve istinat duvarları taban alanı ve emsale dahil midir, yüksekliği en az ne kadar olmalıdır, emsale esas %30’luk alan kapsamında mı değerlendirilmelidir? 203
SORU 205. Normal merdiven dışında zorunlu olarak yapılan birden fazla yangın merdiven evi varsa yangın merdivenlerinden sadece bir tanesi mi, yoksa normal merdiven dışındaki zorunlu yangın merdivenlerinin tamamı mı taban alanı dışındadır? 204
SORU 206. Tek merdivenli binalarda kaçış merdiveni olarak kullanılan normal merdiven taban alanına dahil midir? 204
SORU 207. PAİY e göre bodrum, zemin ve normal katlarda bulunan tesisat şaftları emsal hesabı yönünden nasıl değerlendirilmelidir? 205
SORU 208. PAİY e göre asma katlı işyerlerinde bulunan galeri boşlukları emsal hesabı yönünden nasıl değerlendirilmelidir? 205
SORU 209. Müştemilat taban alanına dahil midir? 206
SORU 210. Binaya bitişik olarak yapılan kapalı otopark ile müstakil konutlarda yapılan merdiven taban alanına dahil midir? 206
SORU 211. Uygulama imar planında bitişik nizam parsellerde TAKS ve KAKS değerleri belirlenmemiş ve imar adasında da büyük oranda yapılaşma tamamlanmıştır. TAKS ve KAKS değerleri bakımından uygulama nasıl gerçekleştirilecektir? 207
SORU 212. Uygulama imar planı üzerinde gösterilen kütleye göre mi TAKS ve KAKS hesaplanacaktır yoksa Yönetmeliğe göre mi belirlenecektir? 208
SORU 213. Yapılan hesaplama sonucu katlar alanı bulunduktan sonra yapıya çıkma, eklenti veya çatı piyesi yapıldıktan sonra katlar alanı hesabına göre alan artışı yapılmasında herhangi bir kısıtlayıcı husus var mı? 208
SORU 214. Son kattaki dubleks bağımsız bölümlere ait çatı piyeslerinin önünde oluşturulan kullanılabilir çatı teraslarının Yönetmeliğin 22’nci maddesi gereği %30 emsal hesabına mı dahil edilmesi gerekmektedir? 209
SORU 215. Çatı teraslarına pergola yapılma koşulları nelerdir? 210
SORU 216. Yönetmeliğin 5’inci maddesinin sekizinci fıkrasının (a) bendine göre bodrum katlarda zorunlu otopark alanlarından fazla otopark alanı bırakılması durumunda fazla olan alan %30 emsal hesabı kapsamında mı değerlendirilecektir? 211
SORU 217. Tamamen gömülü bodrum katlara iniş sağlayan kitle içinde ve parsel sınırından başlayan otopark rampalarının PAİY’nin 5’inci maddesinin sekizinci fıkrası kapsamında değerlendirilerek emsal hesabından düşülmesi mi gerekmektedir? 212
SORU 218. Dubleks müstakil konut binalarında; teras çatıların ve gemici merdiveni ile çıkılan ve herhangi bir kullanıma dahil edilmeyen teras çatı kullanımlarının emsal hesabı nasıl yapılacaktır. 212
SORU 219. Dubleks müstakil konutlarda çatı terasına çıkan merdiven kulesinin ve iskan edilmeyen kırma çatıya çıkan merdiven kulesi ile apartmanlarda yapılan çatı arası kullanımlı dubleks konutlarda, dubleks alt kat ve dubleks üst katta aynı merdiven olmasına rağmen merdivenin iki kez %30 hesabına alınması gerekli midir? 213
SORU 220. PAİY’nin 22’nci maddesi gereği merdiven evi ve kat holleri hangi durumlarda emsale, hangi durumlarda %30 hesabına dahil edilecektir? 214
SORU 221. Tek merdivenli binalarda korunumlu veya korunumsuz merdiven ile dubleks veya asma katlı bağımsız bölüm merdivenlerinin, taban alanı ve emsal hesabı nasıl yapılacaktır? 215
SORU 222. Yüksekliği 30.50 m yi aşan konutlarda iki adet korunumlu yangın merdivenine ihtiyaç duyulduğundan iki yangın merdiveni ve güvenlik holleri taban alanı dışında ve emsal harici olarak değerlendirilebilir mi? 216
SORU 223. Açık havuzlar emsal hesabına dahil midir? 217
SORU 224. Asansör boşlukları, şaftlar ve hava bacaları emsal hesabı ve taban alanı bakımından nasıl hesaplanacaktır? 217
SORU 225. Çatı piyeslerinin önünde yer alan ve çatı piyesine ait olan çatı terasları emsal hesabına dahil midir? 218
SORU 226. PAİY’nin 22’nci maddesinde yer alan açık oturma yerlerinden hangi alanlar kastedilmektedir? 218
SORU 227. Birden fazla kapıcı dairesi yapılması zorunlu olan binalarda zorunlu kapıcı dairelerinin her birinin 70 m2’si mi emsal harici tutulacaktır? Kapıcı dairesi zorunlu olmayan binalarda kapıcı dairesi yapılması halinde bu kural geçerli midir? 219
SORU 228. PAİY yürürlüğe girmeden önce yapılan kapıcı daireleri yeni yönetmelikte zorunlu olmaktan çıkmaktadır. Bu durumda ihtiyaç kalmayan kapıcı daireleri konusunda nasıl bir süreç takip edilmelidir? 220
SORU 229. Galeri boşluğunun her katta yer alması durumunda tüm katlarda yer alan boşluklar toplamı mı yoksa tek katta bulunan boşluğun alanı mı emsale esas alanın %30’u ile sınırlanan alana dahil edilecektir? 221
SORU 230. PAİY’nin katlar alanı hesaplanırken parselin emsale esas alanının %30’u kapsamında kalan kullanımları belirten 22’nci maddesine plan hükmü veya yönetmelikle yeni hükümler eklenebilir mi? 222
SORU 231. Depolama ve sanayi alanları ile umumi binalarda yer alan kullanımlarda yapılacak galeri boşlukları emsal hesabında nasıl değerlendirilecektir? 223
SORU 232. PAİY’nin 22’nci maddesinde parselde yer alan KAKS değerinin %30’u kapsamında kalan alanların tanımında yer alan hususlarda ortak alanlardan bahsedilerek oyun alanı, çocuk bakım ünitesi, mescit vb gibi alanların bu kapsamda değerlendirileceği bildirilmekte olup tek yapı tek bağımsız bölüm veya iki katlı iki bağımsız bölümden oluşan alanlarda sıklıkla gelen taleplerde nasıl bir yol izlenmelidir? 223
SORU 233. PAİY’nin 22’nci maddesinin ğ) bendinde “ticari amaç içermeyen, ortak alan niteliğindeki çocuk oyun alanları ve çocuk bakım üniteleri” bütün kullanım alanlarında yapılabilir mi? Zorunlu olmayan yerlerde yapılması halinde emsal hesabına mı dahil edilmelidir? Bu alanlar istenilen katta yer alabilir mi? 224
SORU 234. Yönetmeliğin 22’nci maddesinin birinci fıkrasının (h) bendi uyarınca otopark alanlarının katlar alanına dahil edilip edilmeyeceği, binaların bodrum katı dışında, yapı yaklaşma mesafelerine uymak kaydıyla parsel içerisinde tamamen tabii veya tesviye edilmiş zeminin altında kalarak ya da arazi eğiminden dolayı kısmen açık ya da tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde inşa edilecek otopark alanlarının da katlar alanına dahil edilmesi gerekir mi? 225
SORU 235. Normal katlarda düzenlenen asansör boşlukları, hava bacaları, ışıklıklar ve şaftlar %30 emsal hesabına dahil midir? 226
SORU 236. Tek bağımsız bölümlü yapılarda (konut, işyeri, sanayi, küçük sanayi, hastane, otel vb.) arazideki kot farkından dolayı açığa çıkan ve yapılması zorunlu olan bodrum katlar emsale dahil midir? Bodrum katta yapılan ortak alana ulaşım holleri, asansör önü sahanlıklar (örneğin otoparka ulaşım holü) emsale dahil midir? 227
SORU 237. Yönetmeliğin 5’inci ve 22’nci maddeleri gereği parselde yer alan yapının emsalinin %30’u içerisinde kalan kullanımları değiştirilebilir mi, istenirse değişiklik yapılarak farklı amaçlarla kullanılan asma katlar (örneğin çarşı ve sitelerde yer alan endüstriyel amaçlı binaların ofis, mutfak, tuvalet gibi) emsal harici olacak şekilde plan hükmü ile düzenlenebilir mi? 227
SORU 238. Kısmen açıkta kalan bodrum katlarda yer alan ortak alan niteliğindeki mekanlar emsal hesabına dahil midir? Açığa çıkan kısımlarının veya tamamen gömülü kısımlarının duvarları emsale dahil midir? Duvarlara ait emsal hesabı nasıl yapılacaktır? 229
SORU 239. PAİY’nin 22’nci maddesinin birinci fıkrasının (l) bendinde yer alan “…kat ve ara sahanlıkları dâhil açık veya kapalı merdiven evi…” ifadesinden katta yer alan merdivenden sonra daire girişlerine kadar olan bölümü ve asansör önü sahanlıkları kat sahanlığı olarak değerlendirilerek emsale esas alanın %30’unu geçmemek koşulu ile emsal harici midir? Bina giriş hollerinde hesaplama nasıl yapılacaktır? 230
SORU 240. PAİY’nin 22’nci maddesinin birinci fıkrasının (l) bendinde yer alan “l) (Değişik:RG–25/7/2019–30842) Bağımsız bölüm net alanının (Değişik ibare:RG–11/7/2021–31538) %20’sini geçmemek kaydıyla açık çıkma şartlarını taşıyan balkonlar (…) ifadesindeki balkonlara, en dış çeperlerdeki kolon hattının ve bina cephe hattının gerisinde kalan ve en az bir cephesi açık balkonlar (çekme–gömme balkonlar) dahil edilir mi? 231
SORU 241. PAİY’nin 22’nci maddesinin birinci fıkrasının (l) bendinde yer alan balkon tanımına uygun olmak, Yönetmeliğin çıkmalara ait 41’inci maddesinin birinci fıkrasının (b) maddesindeki açık çıkmalarda aranan değerleri sağlamak ve bağımsız bölümün %20 sini geçmemek kaydıyla 1.20 metrelik kısmının kolon ve kirişlerle sınırlanan bina cephe hattının dışında 1.30 metrelik kısmının da kolon ve kirişlerle sınırlanan bina cephe hattının içinde gömme olarak yapılan 2.50 metre (1.30+1.20) derinliğinde, en az bir cephesi açık, üstü açık veya kapalı balkon alanının Yönetmeliğin 5’inci maddesinin sekizinci fıkrasında belirtilen esaslar dahilinde emsal hesabı nasıl yapılacaktır? 232
SORU 242. PAİY’nin 22’nci maddesinin birinci fıkrasının (l) bendinde bahsedilen l) (Değişik:RG–25/7/2019–30842) Bağımsız bölüm net alanının (Değişik ibare:RG–11/7/2021–31538) %20’sini geçmemek kaydıyla açık çıkma şartlarını taşıyan balkonlar, kat ve ara sahanlıkları dâhil açık veya kapalı merdiven evi (Ek ibare:RG–11/7/2021–31538) ile açık havuzlar hükmünde yer alan %20 ibaresi hangi kullanımları kapsamaktadır? 234
SORU 243. PAİY’nin 01/10/2017 tarihi ile 06/03/2019 tarihleri arasında yürürlükte olan maddelerine uygun olarak hazırlanan projelere istinaden ruhsat alınan parselde ilave yapılacak blok için KAKS hesabının, onaylanan blok ile beraber eklenen blok da güncel mevzuata göre mi yoksa onaylanan bloktan kalan ve parselde kullanılmayan KAKS değeri kadar eklenen blokta güncel mevzuata göre mi işlem yapılmalıdır? 234
SORU 244. Bahçe duvarı ve istinat duvarı emsale dahil midir? 235
SORU 245. Tek bağımsız bölümlü müstakil binaların teras çatıya çıkan merdiveni, yapının teras çatısı ve açık yüzme havuzu emsale dahil midir? 235
SORU 246. Ön bahçesiz bitişik nizam parsellerde normal katlarda kolon ve kirişlerle sınırlanan cephe hattı içerisinde gömme balkon yapılabilir mi? Emsal hesabına dahil midir? 236
SORU 247. PAİY’nin 5’inci maddesinin sekizinci fıkrasına göre planla verilen emsalin tamamını kullanmayan veya kullanamayan parsellerde parselin planla verilen emsale esas alanının %30’u mu geçerli olacaktır? 237
SORU 248. PAİY kapsamında son katın üzerinde bulunan hiçbir bağımsız bölüme hizmet etmeyen merdiven evi ve asansör makine odası ile zemin katta asma katlı dükkanlarda asma kat boşluğu galeri boşluğu olarak değerlendirilerek %30 kapsamında hesaplanabilir mi? 237
SORU 249. Çatıya ulaşımı sağlayan ve hiçbir bağımsız bölüme hizmet vermeyen normal merdivenin, saçak kotu üzerinde kalan merdiven evi emsal hesabında %30 kapsamında mı değerlendirilmelidir? 238
SORU 250. Korunumsuz merdivenlerin emsale esas inşaat alanına dahil edilmemesi ile ilgili kural nedir? 239
SORU 251. Balkonun çıkma koşullarını taşıması ne demektir? 240
SORU 252. İç bahçe ve avluya açık çıkma yapılması durumunda açık çıkmanın altında kalan kısımların veya yapılar arasını birbirine bağlayan köprüler yapılması halinde köprülerin zemin izdüşümlerinin taban alanı veya emsal alanına dahil edilmesi gerekir mi? 241
SORU 253. Sığınak, otopark veya ortak alanlar zemin katta düzenlenebilir mi? Emsale dahil olarak mı hesaplanacaktır? 242
SORU 254. Zemin katlarda herhangi bir bağımsız bölüm düzenlenmemesi mümkün müdür? 243
SORU 255. PAİY’de kış bahçesi tanımı bulunmadığından bağımsız bölüme ait kış bahçesi yapılabilir mi, yapılabilir ise %30 emsal harici alana mı dahil edilmelidir? 243
BAHÇE MESAFELERİ
SORU 256. Mevcut teşekkülde arka bahçesi 3.00 metreden fazla kısmen yapılaşmış olan imar adalarında arka parsel sınırına 3.00 metreye kadar yaklaşılabilir mi? 244
SORU 257. Yüksek ve çok yüksek yapıdan ne anlaşılmalıdır, yapı yaklaşma mesafeleri arasındaki ilişki nasıl açıklanabilir? 245
SORU 258. Yönetmelikte kat yüksekliklerine göre bahçe mesafelerinin belirli bir yükseklik/kattan sonra artırma kuralları nelerdir? 246
SORU 259. PAİY’nin 23’üncü maddesinin birinci fıkrasının (f) bendinde bahsedilen çekme mesafesindeki kurallar her katta ayrı ayrı değerlendirilerek uygulanabilir mi? 247
SORU 260. Ön, yan ve arka bahçe statüsünde olan bahçe mesafelerinin altında otopark ihtiyacı karşılanabilir mi? 248
SORU 261. Otopark yönetmeliği kapsamında özellikle de müstakil konutlarla ilgili olarak otoparkın bahçe sınırları içerisinde karşılanması mümkün müdür? 249
SORU 262. Otoparklarla ilgili konularda öncelikle Otopark Yönetmeliği mi yoksa PAİY mi geçerlidir? 251
SORU 263. Arka bahçede çekme mesafeleri dışında açık yüzme havuzu yapılabilir mi? 251
SORU 264. Yalnızca bir tarafı camlı asansörler de panoramik asansör olarak kabul edildiğinden panoramik asansörlerin nitelikleri nelerdir? 252
SORU 265. Parselde birden fazla bina yer alması durumunda parselde yer alan bloklarda numaralandırma nasıl yapılacaktır? 252
EKSİK KATLI BİNA YAPILMASI
SORU 266. İlk ruhsat düzenlendiği tarihte eksik katlı olarak yapılan binaların ilave kat/ilave inşaat/tadilatlı ilave kat işlemlerinde hangi yönetmelik uygulanır? 253
SORU 267. Birden fazla bağımsız bölüme sahip yapı için eksik katlı yapı ruhsatı düzenlenebilir mi? 254
SORU 268. Uygulama imar planı değişikliği söz konusu olmayan, ancak İmar Kanununun 29’uncu maddesindeki süre sebebiyle ruhsatı hükümsüz hale gelen yapıların inşasına devam edilebilir mi? İlk ruhsat aldığı tarihte eksik katlı düzenlenen yapıların ilave kat/ilave inşaat/tadilatlı ilave kat işlemlerinde hangi yönetmelik hükümlerine göre işlem yapılacaktır? Kat irtifakı kurulmuş ve ruhsat süresi geçmiş yapılarda yeniden ruhsat taleplerinde ilk ruhsatın alındığı yönetmeliğe göre mi ruhsat düzenlenecektir? 254
SORU 269. Eksik katlı binalarda sonradan kat ilavesi yapılması durumunda Fenni mesullük/TUS işlemleri nasıl sürdürülecektir? 255
SORU 270. PAİY’nin eksik katlı binalarla ilgili maddesinde ilave katın yapı denetim kuruluşu tarafından üstlenilmesi gerektiğinden 200 metrekarenin altında ve 2 katlı yapılar bu kapsama dahil midir? 256
SORU 271. Yapılaşma koşulu 5 kat olan bir yapının eksik katlı olarak 4 katlı yapılması halinde çatı katında ayrı bir bağımsız bölüm yapılabilir mi? Bazı planlarda “çekme ve çatı kat yapılamaz” plan notları bulunan plan kapsamındaki parsellerde çekme ve çatı katı yapılmaksızın son kat ile bağlantılı çatı piyesi oluşturulabilir mi? 257
KAT YÜKSEKLİKLERİ
SORU 272. Daha önceki imar yönetmeliklerinde veya uygulama imar planlarında farklı kat yüksekliklerine göre inşa edilmiş imar parselleri ya da adalarının bulunduğu bölgede uygulama nasıl gerçekleştirilecektir? 258
SORU 273. PAİY’nin 28’inci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendine göre ticaret bölgelerinde asma katlı zemin katların yüksekliği 5.50 metre kabul edilerek uygulama yapılır denilmektedir. Teknolojik ihtiyaçlar göz önünde tutulduğunda (havalandırma, sıhhi tesisat vb zorunluluklar) zemin kat yüksekliği 5.50 metreden yüksek yapılabilir mi? 259
SORU 274. Asma kat yalnızca uygulama imar planında zemin ticaret ve veya ticaret bölgesi olarak belirtilen yerlerde mi yapılabilir? 261
SORU 275. Asma katlı zemin katın kullanım amacına göre minimum veya maksimum net yüksekliği var mıdır? 262
SORU 276. Uygulama imar planında zemin katı ticaret olarak belirlenen bir parselde yapılan iki dükkanın bir tanesinin asma katlı diğerinin asma katsız olması halinde yükseklikler nasıl belirlenebilir? 262
SORU 277. Uygulama imar planında sadece kat adedi belirtilmiş ise bina yüksekliği nasıl hesaplanacaktır? 263
SORU 278. Uygulama imar planında maksimum bina yüksekliği verilmiş ise kat adedi (kat sayısı) nasıl hesaplanacaktır? 265
SORU 279. İç yükseklikten ne anlaşılmalıdır? Isı yalıtım detay ölçüsü hariç olmak üzere bu ölçü net ölçü müdür? Ayrıca mağaza, dükkan gibi işyerlerine ait alanlarda minimum iç yükseklik ne olmalıdır? 266
SORU 280. Kiriş bulunan alanlarda PAİY’nin 28’inci maddesinin 5’inci fıkrası ile 6’ncı fıkralarında yer alan “asgari 2.20 metre yükseklik” ifadesinin binanın ana giriş kapısının bulunduğu dış duvarından bina merdiven evi ve asansörüne ulaşana kadar olan koridorlarda veya diğer mahallerde nasıl uygulanacağı, mesafenin kiriş altı esas alınarak mı belirlenmesi gerekmektedir? 267
YAPI PİYESLERİ VE ÖLÇÜLERİ
SORU 281. PAİY’nin 29’uncu maddesinin dördüncü fıkrası kapsamında mutfak nişi yatak odasında düzenlenebilir mi? 269
SORU 282. Son kat ile bağlantılı çatı arası piyeslerin bağımsız bölümlerin ayrılmaz parçası olması nedeniyle Yönetmeliğin 29’uncu maddesinde belirtilen en az piyes şartlarından bir kısmı son katlardaki bağımsız bölümlerle irtibatlı çatı aralarında yapılabilir mi? 269
BİNA GİRİŞLERİ VE RAMPALARI
SORU 283. PAİY’nin 30’uncu maddesi uyarınca engelli asansörü yerinin bırakılması yeterli midir? Mekanik kaldırma platformu yapıldığında cihazın da konulması zorunlu mudur? 271
SORU 284. PAİY’nin 16’ncı ve 30’uncu maddeleri birlikte değerlendirildiğinde eğimin %15’den az, %5’ten fazla olduğu ve apartman girişinin yoldan verildiği şartlarda yapıya engelli ulaşımının sağlanamadığı göz önüne alındığında nasıl bir çözüm yolu izlenecektir? 271
MERDİVENLER
SORU 285. Merdiven evi ile iç merdiven arasındaki fark nedir? 273
SORU 286. Müstakil bir konutun normal katlarında merdiven genişliği 1.00 metre ise çatıya çıkan merdivenin genişliği de aynı mı olmalıdır? 273
SORU 287. PAİY’nin 31’inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi hükmü iki katlı tek bağımsız bölümlü (dubleks konutlar, binalar) binalar için de uygulanabilir mi? 274
SORU 288. Binaların bodrum katlarında yapılan eklentilerin dışarıdan girişli olması durumunda ana merdivenin ve asansörün bodrum kata kadar indirilmesi zorunlu mudur? 274
SORU 289. Kat irtifakı kurulmuş bazı parsellerdeki dubleks mesken binalarda, bağımsız bölümün içerisinde kalan merdivenin çatıya çıkartılmadığı, bu tür merdivenlerin “yeniden” veya “tadilat” ruhsatı müracaatında çatıya ulaştırılma zorunluluğu var mıdır? 275
SORU 290. Dubleks yapılar gibi ortak merdiveni olmayan (çatı piyesleri de) yapılarda en az merdiven genişliği ne olmalıdır? Binaların Yangından Korunması Hakkındaki Yönetmelikte yer alan en az geçit mesafesine göre belirlenebilir mi? 276
SORU 291. Çatı arası piyesi bulunmayan binalarda; PAİY’nin 31’inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi gereği kullanılmayan çatı arasına ulaşan ortak merdiven evi alanları ile çatı arasındaki, asansör makine dairesi, su deposu vb mahallere ulaşan ortak alan niteliğindeki merdiven alanları; yapı inşaat alanı hesabı, bağımsız bölüm toplam brüt alanı hesaplarına dahil edilir mi? 277
IŞIKLIKLAR, HAVA BACALARI, BACALAR
SORU 292. Yönetmeliğin 31’inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde geçen (ışıklık) ölçülerinin Yönetmeliğin 32’nci maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen ölçülere uygun olması mı gerekir? 279
SORU 293. Konut kullanımlı yapılarda şönt baca hangi mahallerde uygulanabilir, kaç katta kaç adet şönt baca yapılmalıdır ölçü ve gereksinimleri nelerdir, mutfak bacaları şönt baca yapılabilir mi, kombilerin iç mekanda tesis edilmesi halinde bacaların nitelikleri neler olmalıdır? 279
ASANSÖRLER
SORU 294. Asansör ihtiyacı ile ilgili hesaplar nasıl yapılacaktır? kaç kat veya bağımsız bölüm sonrasında ikinci asansöre ihtiyaç duyulur? 281
SORU 295. PAİY’nin 34’üncü maddesinin ikinci fıkrasında “Tek asansörlü binalarda; asansör kabininin dar kenarı 1.20 metre ve alanı 1.80 m2’den, kapı net geçiş genişliği ise 0.90 metreden az olamaz…” ifadesine yer verilmektedir. Tek bağımsız bölümlü müstakil konutlarda kullanıcı sayısının 10 kişiden az olması durumunda en küçük asansör ölçüsü ne olmalıdır? 282
SORU 296. Asansör kuyu ölçülerinin bir standardı var mıdır? 284
SORU 297. Yönetmeliğin 34’üncü maddesinin dördüncü fıkrasında belirtilen “10 kat” teriminden ne anlaşılmalıdır? Hangi durumda ikinci asansöre ihtiyaç bulunmaktadır ve özellikleri neler olmalıdır? 284
SORU 298. Konut kullanımındaki parsel 10 kattan daha az katlı ancak zemin kat üzerinde 20 daire var ise kaç adet asansör yapılması gerekir? 285
SORU 299. Umumi bina tanımına giren turizm yapılarında yapılacak asansörlerin; Yönetmeliğin 34’üncü maddesinin dördüncü fıkrasına göre mi yoksa Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmeliğin 18’inci maddesinin birinci fıkrasının (c) bendinde yer alan hükümlere göre mi projelendirilmelidir? iki katlı tescilli yapıların gabarisi 6.50 metreden daha fazla olmasına rağmen koruma amaçlı imar planlarında yapıldığı yıllara ait yönetmeliklere göre 2 katlı yapılara 6.50 metre yükseklik verildiği, PAİY’nin kat yükseklikleriyle ilgili hükümleri koruma amaçlı imar planlarını kapsar mı? 286
AKARYAKIT SERVİS İSTASYONLARI
SORU 300. Akaryakıt istasyonlarına yönelik yapılan uygulama imar planlarında yapı yaklaşma sınırları mevzuatta belirtilenden daha fazla belirlenmiş ise mevzuata mı uyulması gerekmektedir? 288
SORU 301. Büyükşehir belediyelerinde iki akaryakıt arasındaki mesafe kaç kilometredir? 294
SU DEPOLARI
SORU 302. İki katlı tek bağımsız bölümlü binalarda (dubleks) su deposu ve hidrofor yapılması zorunlu mudur? 295
ÇATILAR
SORU 303. Son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı çatı piyesi yapılan yapılarda çatının kırma çatı olarak yapılması zorunlu mudur? Karma çatı yapılabilir mi? Çatı arası piyesler ile bağlantılı teraslarda emsal hesabı nasıl yapılacaktır? 296
SORU 304. Yapılaşma koşulu 5 kat olan bir yapıda, eksik kat yapılması halinde çatılarla ilgili hususlarda eğim, mahya yüksekliği, saçağın parapete oturtulması, kırma çatı, saçak ucundan hesaplanması, meyil düzlemi vb hakkındaki Yönetmelik hükümleri nasıl uygulanacaktır? 297
SORU 305. Çatı eğimi, formu bozuk binalardaki çatı çözümlerinin serbestliği, Yönetmeliğe göre tonoz çatı konusunun yapılabilirliği, mahya kotu, saçak ucundan başlama, çatı düzlemini aşma gibi konularda detaylı çözümler nasıl oluşturulabilir? 298
SORU 306. Kullanıma açık olmayan çatılarda 1.10 metre parapet/korkuluk yapılması zorunlu mudur? 299
SORU 307. Çatı katında yapılan ortak teraslar ortak mahaller ile irtibatlandırılabilir mi? 299
SORU 308. Ruhsat gerektirmeyen tadilatlar nelerdir, çatı eğimi, malzemesi ve çatı tipinin değiştirilmesi hangi tür tadilata girer? 300
ÇIKMALAR
SORU 309. Parsel dışına çıkılmaması ve çekme mesafelerine uyulması şartı ile açık veya kapalı çıkmalar 150 cm den daha fazla ölçülerde yapılabilir mi? 302
SORU 310. Bina cephelerinde üst katlarda yapılan 20 cm.lik motif çıkmaların parsel sınırı dışına taşması mümkün müdür? 304
SORU 311. PAİY’nin 23’üncü maddesinin birinci fıkrasının (f) bendinde bahsedilen çekme mesafesindeki kurallar her katta ayrı ayrı değerlendirilerek uygulama yapılabileceğinden Madde gereği binanın her cephesinde kademeli olarak çekme yapılabilen binalarda Yönetmeliğin 41’inci maddesine göre taban alanı dışında bahçe hudutları dışına taşmamak kaydıyla açık ve kapalı çıkma yapılabilir mi? 304
SORU 312. Yönetmeliğin 41’inci maddesine göre çıkma en fazla 1.50 metre mi olmalıdır? 2.50, 3.00 metre çıkma talep edilen projelerde nasıl uygulama yapılabilir? 305
KAPICI DAİRESİ, BEKÇİ ODASI VE KONTROL KULÜBELERİ
SORU 313. Ruhsat aldığı tarihte kapıcı dairesi yapılması zorunlu olan yapılarda yürürlükteki mevcut yönetmeliğe göre kapıcı dairesine ihtiyaç bulunmadığı için kapıcı dairesinin kaldırılmasına yönelik tadilatlarda nasıl bir yol izlenmelidir? 306
SORU 314. Kapıcı dairesinin zorunlu olmadığı yapılarda kapıcı dairesi yapılabilir mi? Yapılabilirse brüt alanı konusunda bir sınır var mıdır? Emsal hesabı değerlendirilmesi nasıl yapılacaktır? 306
FIRINLAR
SORU 315. Yönetmeliğin 46’ncı maddesi hükümleri kapsamında tüm cepheleri bahçe olan blok nizamda da ekmek fırını yapılabilir mi? 308
SORU 316. Fırınlarda otopark ihtiyacının parsel bünyesinde karşılanması zorunlu mudur? 308
TUVALETLER
SORU 317. PAİY’nin kırksekizinci maddesinde yer alan “her 25 kişi için …” ifadesine göre tuvalet sayısının hesabı yapılırken kişi sayısının nasıl belirleneceği, birden fazla katlı, tek bağımsız bölümden oluşan dükkanlarda (mağaza, ofis vb.) tuvalet sayısı nasıl hesaplanacaktır? 313
SORU 318. Alışveriş merkezlerinde yapılacak tuvalet sayısının Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelikte belirlenen kullanıcı sayısına göre belirlenmesi oldukça fazla sayıda tuvaletin yapılmasını gerektirdiğinden wc sayısı belirlemede hangi standart kullanılmalıdır? 314
BODRUMLAR
SORU 319. PAİY’nin 51’inci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca bir bağımsız bölümün asgari mesken şartlarını sağlayan oturma odası ve yatak odasının döşeme üst kotunun tabii veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalıp doğal aydınlatma ve havalandırmasının pencere açılmak suretiyle sağlandıktan sonra diğer mekanlarında döşeme üst seviyesi dikkate alınmadan toplantı odası, depo–çamaşırhane gibi mekanlarda tabii veya tesviye edilmiş zemin üzerinde pencere açılabilir mi? 315
SORU 320. Bitişik nizam yapılaşmada oturma odası ve yatak odasının arka bahçeye bakan yüzlerinin tamamen açığa çıkması durumunda bu alanlarda konut vb bağımsız bölüm tesis edilebilir mi? 315
SORU 321. Bodrum katlarda Yönetmeliğin 51’inci maddesinin beşinci fıkrasında belirtilen durumlarda veya ortak alan olmaması halinde ortak merdivenin bodrum katlara indirilmesi gerekli midir? 317
MÜŞTEMİLATLAR
SORU 322. Dört tarafı yol olan binalarda bahçede yapılacak müştemilat hangi cephe hattına tecavüzlü olarak yapılabilir? 318
SORU 323. Müştemilat tanımında belirtilen “çamaşırhane vb hizmetler” hangi kullanıma haiz yapı tiplerinde uygulanabilir, müştemilatın metrekare sınırlaması var mıdır? 318
YAPI RUHSATINA İLİŞKİN GENEL HÜKÜMLER VE
YAPI RUHSATI İŞLEMLERİ
SORU 324. Ruhsat vermeye yetkili idarede ruhsat verme yetkisine haiz teknik personel bulunmaması durumunda ruhsatı valilik mi verecektir? 320
SORU 325. Yapı ruhsatlı ve kullanılabilir kısımları için kısmi yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiş yapılarda, yeniden ruhsat ve/veya ilave kat/ilave inşaat ruhsatı başvurusu talebinde, düzenlenen ilk yapı ruhsatının hatalı olduğunun tespit edilmesi halinde nasıl bir yol izlenmelidir? 322
SORU 326. Aynı parsel içinde tip proje olmayan, her birinin münferit ruhsatının bulunduğu birden fazla yapının bir kısmının inşaata başlandığı ve kat irtifakının da kurulduğu, yapıların bir kısmında ise inşaata başlanılmadığı ve inşaata başlanmadan 2 yılın doldurulmuş olması sebebiyle ruhsatı hükümsüz hale gelen yapılar için 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 25’inci maddesindeki hükümden faydalanılarak ruhsat düzenlenebilir mi? 322
SORU 327. Bir imar parselinde dört blok için ayrı ayrı yapı ruhsatı alınmış, üç bloğun inşaatı bitmiş, dördüncü bloğun ise temel kazısı yapılmış bu süre içerisinde de ruhsatın süresi geçmiştir. Bu durumda ruhsat sadece yapımı devam eden dördüncü blok için mi düzenlenecektir? 324
SORU 328. Ruhsat süresi dolmuş, fenni mesulle yapılmış binaların yeniden ruhsat işlemleri nasıl gerçekleştirilecektir? 326
SORU 329. Yapı Ruhsatı düzenlendikten sonra 2 yıl içerisinde temel üstü vizesi yapılmayan yapılarda ruhsat yenilemesi yapılması durumunda 2 yıllık inşaata başlama süresi yeniden başlar mı? 326
SORU 330. Bir yapıda inşaata başlanmış olması için işyeri teslim tutanağının düzenlenmiş ve onaylanmış olması yeterli midir? İnşaatın %10 seviye tespitinin olmasının inşaata başlanıldığı ve %10 unun tamamlandığı anlamına gelir mi? 2 yıl içerisinde inşaata başlanılmamış ve ruhsatı hükümsüz hale gelmişse yeniden ruhsat talebinde ilk ruhsat tarihindeki imar yönetmeliği ve imar durumuna mı uyulacaktır? 328
SORU 331. İlk ruhsatı 2006 yılında alınmış olan 2011 yılında ruhsat yenilemesi yapılan sadece hafriyata başlanmış olarak bekleyen bir inşaatta mevcut ruhsat geçerli bir ruhsat olarak değerlendirilebilir mi? Henüz taşıyıcı sistemi yapılmamış olduğundan 2018 yılı Türkiye Bina Deprem Yönetmeliğine göre tadilat projesi istenilebilir mi? 329
SORU 332. Belediye mülkiyetinde olan henüz inşaat çalışması tamamlanmamış yapının üçüncü bir kişiye 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu doğrultusunda satış işlemi yapılmış olsun. Belediyece satış işleminden önce inşaat ruhsatı düzenlenmiş, 2464 sayılı Kanun gereği gerekli harçlar alınmamış, ihale işlemi sonrasında ruhsatında isim değişikliği yapılması gerekmiştir. Bu durumda daha önce 3194 sayılı İmar Kanununun 26’ncı maddesi gereği alınmamış olan harç ve ücretler parselin yeni sahibinden alınmalı mıdır? 331
SORU 333. Kısmi yapı kullanma izni verilmiş olan bir parselde yapı kullanma izini ya da süresi içerisinde ruhsat yenilemesi yapılmaması durumunda kısmi yapı kullanma izin belgeleri de iptal olacağından uygulama nasıl sürdürülecektir? 335
SORU 334. Yapı ruhsatı süresi içerisinde tamamlanmış olan yapı denetim iş bitirme tutanakları ile tespit edilen, ancak müteahhit firmanın vergi ve/veya sigorta prim borcu olmasından dolayı yapı kullanma izin belgesi alamayan ve ruhsat süresi dolmuş yapılara yapı kullanma izin belgelerini alabilmeleri için nasıl bir işlem uygulanmalıdır? 336
SORU 335. Yapı ruhsatı verilmiş uygulama imar planı kapsamındaki bir parsel uygulama imar planı değişikliği ya da revizyonu kapsamında yol veya yeşil alan gibi bir kullanımda kalması durumunda uygulamalar nasıl yürütülecektir? 339
SORU 336. Parselde birden fazla yapı yapılabilecek olan imar parselinde PAİY yürürlüğe girmeden önce ilgili mevzuatına uygun olarak hazırlanan ve emsal hesabı yapılan bloklar bulunmakta olup ilave yapılacak blok için KAKS hesabı yapılırken parselde kullanılmayan emsal üzerinden güncel mevzuata göre mi yapılacaktır? 339
SORU 337. Uygulama imar planı bulunan bir alanda yapı ruhsatı almış parsellerde inşaat devam ederken uygulama imar planında parselin yapılaşma koşullarında değişiklik olduğu zaman uygulama nasıl sürdürülecektir? 340
SORU 338. Mevcut yapıdan ne anlaşılmalıdır? İmar Kanununun 32’nci ve 42’nci maddelerine göre işlem yapılması ruhsatsız yapıyı hukuken mevcut yapı niteliğine dönüştürür mü? 341
SORU 339. Ruhsatsız olarak inşaata başlanılan bir yapının incelemeler sonucunda mevzuata uygun olarak ruhsata bağlanabileceği anlaşılır ise tadilat ruhsatı mı yeni ruhsat mı düzenlenebilir? 342
SORU 340. Kaçak ve ruhsatsız yapıların tahliyelerinin hangi kanunlar ve yönetmelikler çerçevesinde yapılabilir? 342
SORU 341. Mevzuat çerçevesinde kaçak ve ruhsatsız yapıların tahliyeleri hangi kurum kuruluşlarca yapılacaktır? 352
SORU 342. Yıkım veya imara aykırılıklarla ilgili altyapı iptal taleplerinde altyapı iptali ilgili kurum kuruluş tarafından gerçekleştirilmediğinde idare nasıl davranmalıdır? 353
SORU 343. Beton santrallerinin kaçak yapılara beton vermemesi, dökümlerin engellenmesi, konteynır ve prefabrik yapı satan firmaların ruhsatsız alana imalat yapılmasının caydırıcılığı açısından kaçak ve ruhsatsız olarak yapılan yapılara beton, konteynır ve prefabrik yapı temin eden firmalara idareler bir yaptırım uygulayabilirler mi? 354
SORU 344. Yapı izin belgesi alınmış inşaatı devam eden bir yapıda ruhsat eki projeye aykırı ancak ruhsata bağlanabilecek bir inşaatın tespiti halinde tadilat ruhsatı nasıl düzenlenecektir? 355
SORU 345. Yapı kayıt belgesi almış yapı veya yapıların bulunduğu parsellerde yapı izin ve yapı kullanma izin belgeleri verilebilecek midir? 356
SORU 346. Yapı ruhsatı alındıktan sonra inşaata başlanılmamış ise ruhsat süresi hangi durumlarda uzatılabilir, ödenmiş olan ruhsat harçları hangi durumda iade edilir? 357
SORU 347. Yapı kayıt belgesi almış yapı/yapıların bulunan parsellerde bu yapıdan bağımsız olarak yeni yapı yapılması talebi halinde yapı kayıt belgeli yapı hakkında nasıl bir işlem yapılacaktır? İmar Kanununun 32 ve 42’nci maddeleri uygulanacak mıdır? 360
SORU 348. PAİY’nin 54’üncü maddesinin onikinci fıkrası kapsamında yapı kayıt belgesi almış yapıdan bağımsız olarak parseldeki diğer binalar için tadilat ruhsatı veya ilave bina ruhsatı verilebilir mi? 361
SORU 349. Bir yapının bağımsız bölümlerinden birine yapı kayıt belgesi alınmış olması halinde ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlanmış diğer bağımsız bölümler için yapı kullanma izin belgesi düzenlenebilir mi? 362
SORU 350. PAİY’nin 54’üncü maddesinin onüçüncü fıkrası çerçevesinde, yeniden ruhsat tanziminde yapının depreme ilişkin hususlarda statik projesinde değişiklik olması halinde ruhsat formuna ruhsatın veriliş amacının “tadilat” mı yoksa “yeniden” mi yazılması/işaretlenmesi gerekmektedir? 364
SORU 351. PAİY yürürlüğe girdikten sonra ruhsat yenileme başvurularında işlemler ilk ruhsatın düzenlendiği yönetmelik hükümlerine göre mi devam ettirilecektir? 365
SORU 352. Şantiye şefi istifalarında noter onayı gerekli midir, yapının fiziki seviyesi ne olursa olsun şantiye şefinin istifa etme hakkı var mıdır? 365
SORU 353. PAİY’nin 55’inci maddesinin sekiz, dokuz ve onuncu fıkraları gereği bir dilatasyon derzi bırakılarak deprem yönetmeliğine göre yeni statik proje onaylanması aşamasında 2 no.lu bağımsız bölümle komşu olan sadece 1 nolu bağımsız bölümden muvafakat alınarak yeniden ruhsat verilebilir mi? 366
SORU 354. 1992 yılında yapı ruhsatı alınarak yatayda kat irtifakı tesis edilen bir parselde binaların bazılarının inşa edildiği ve kullanıldığı, yapı ruhsatlarının süresi dolduğu, yeniden ruhsat talebinde mimari proje değiştirilmeden ruhsat düzenlenmesi işleminde sadece 54’üncü maddenin onüçüncü fıkrasına göre yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliğine ilişkin hususlarda yürürlükteki ilgili mevzuatın, diğer tüm hususlarda yapının ruhsat aldığı tarihteki mevzuatın gereklerinin yerine getirilmesi halinde diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatine gerek var mıdır? 368
SORU 355. Bitişik nizam iki blok statik açıdan ayrı çalışmakta ve her bağımsız blok dilatasyon ile ayrılmıştır, bu tür yapılarda bitişik blok malikinden PAİY’nin 55’inci maddesinin dokuzuncu fıkrası uyarınca muvafakat istenecek midir? 369
SORU 356. Bağımsız tek bir blokta binanın çatı ve cephe formlarının değiştirilmesi talebi halinde diğer bağımsız bölüm sahiplerinin muvafakati istenmeli midir? Bu tür tadilatlar alan artırmamak kaydıyla kabul edilebilir mi? 370
SORU 357. İnşaat sözleşmelerinde kat karşılığı inşaat yapımında müteahhit ile inşaat sözleşmesi yapılması zorunlu mudur? Yapı denetime girmeyen yapının bir kişinin namına ücreti karşılığında müteahhite yaptırılması durumunda yapı sahibi ve müteahhiti arasında yapılan sözleşmenin noter onaylı olması gerekir mi? 371
SORU 358. Şantiye binası olarak kullanılmak üzere konulan yapıya yapı kayıt belgesi alınması durumunda ruhsatlı olarak yapımı tamamlanan binaya yapı kullanma izni düzenlenebilir mi? 372
SORU 359. Güneş enerji santralleri yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabi midir? 374
SORU 360. Karavan tarzı üretilen “tiny house” olarak bilinen mobil ev yapıları bir parselde konuşlandırıldığında yapı ruhsatına tabi midir? 375
SORU 361. Normal şartlar altında büyükşehir belediyesi olmayan belediye mücavir alan sınırı içerisinde kalan imar planı bulunmayan yerleşme alanlarında Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında hangi yapılaşma koşullarına göre uygulama yapılabilir? 377
SORU 362. Belediye Meclisi kararı ile Yönetmeliğin yerleşik alan tespiti yapılmış olan yerlerde dördüncü bölüm hükümlerine göre uygulama nasıl gerçekleştirilecektir? 377
SORU 363. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 20’nci maddesinin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan “yanındaki” ifadesinden komşu parseldeki komşu yapı ve/veya aynı parseldeki komşu yapının mı anlaşılması gerektiği veya ne anlaşılması gerektiği, ilaveten 20’nci maddesinin birinci fıkrasında yer alan “mevcut en yüksek bina” ifadesinden mevcut teşekkül tanımına uygun binaların mı anlaşılması gerekmektedir? 378
SORU 364. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 20’nci maddesinin üçüncü fıkrasında kullanılan “hiç uygulama görmemiş yerlerde” ifadesinden yine Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğindeki mevcut teşekkül tanımına uygun olarak bir kadastro yoluna göre karşılıklı hiç yapılaşmamış kadastro adalarının mı anlaşılması gerekmektedir? 379
SORU 365. 6360 sayılı Kanundan sonra köy yerleşik alan sınırları içerisinde kalan ve ruhsatsız olarak yapımına başlanmış yapılara ruhsat düzenlenmesinde denetim sorumluluğu yapı denetim kuruluşları tarafından mı üstlenilecektir yoksa plansız alanlar imar yönetmeliği gereği kırsal yapı belgesine göre fenni mesullerce mi üstlenileceği, köy yerleşik alan sınırı ve civarı dışında bulunan alanlarda denetim sorumluluğu yapı denetim kuruluşu tarafından mı yoksa fenni mesuller tarafından mı üstlenilecektir? 379
SORU 366. Bu yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce ruhsat almış ve ruhsat süresi devam eden yapılarda bir değişiklik talep edilmesi halinde PAİY uygulanabilir mi? 384
YAPI PROJELERİ
SORU 367. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemlerine esas olan mimari projelerde bağımsız bölümlerin brüt ve net yüzölçümlerinin yazılması zorunlu mudur? 385
SORU 368. PAİY’nin 57’nci maddesi kapsamında idarelerce madde metninde bulunmayan projeler istenebilir mi? 385
SORU 369. Ada bazında yerleşimlerde bir adada çok sayıda tek tip proje onaylanmış, tüm adadaki yapılar tamamlanmış, inşai faaliyete başlamak isteyen bağımsız bölüm sahiplerinin ruhsat talep etmesi halinde yeniden ruhsat düzenlenmesi gereken yapılar için ruhsat alındığı tarihteki yönetmeliğe göre tip projeler üzerinden ruhsat düzenlenebilir mi? Kazanılmış hak olarak değerlendirilebilir mi? 386
SORU 370. Bağımsız bölüm eklentilerinin bağımsız bölüm listesi ile tapuda gösterilmesi gerekir mi? Eklenti değilse (ayrı girişi olmadığından) ne olarak gösterilmelidir? 386
SORU 371. İlgili idarelerce yapı aplikasyon projesinden önce “kitle tasdiki” talep edilebilir mi? 388
SORU 372. Ruhsat eki projeler içerisinde olan peyzaj projeleri için herhangi bir alan kriteri var mıdır? 389
SORU 373. Birden fazla bina bulunan parselde yatay kat irtifakı kurulmuş parseller yer almaktadır. Yapı ruhsatlarının süresi dolmuştur. Yeniden yapı ruhsatı müracaatında istenen zemin etüt raporlarında her bina için en az üç sondaj yaptırılmaktadır. Yapılar 2 katlı ve taban oturum alanı 35 metrekare civarındadır. Sondaj adedi yerine sahayı tarayacak şekilde zemin etüdü yapılabilir mi? 390
ESASLI TADİLAT
SORU 374. Ruhsatın geçerlilik süresi içerisinde tadilat ruhsatı talebinde nasıl bulunulur? 392
SORU 375. 03/07/2017 tarih ve 30113 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan PAİY e göre ruhsatlandırılan yapıda, ruhsat süresi içerisinde, 25/07/2019 tarihli 30842 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan yönetmelik değişikliğinde göre emsal hesabı ile ilgili tadilat ruhsatı başvurularında ruhsatın düzenlendiği tarihteki Yönetmeliğe göre mi Yoksa Yönetmelikte yapılan değişikliklere göre mi emsal hesabı yapılacaktır? 393
SORU 376. Geçmiş tarihte ruhsat almış ve ruhsat alınan tarihte kapıcı dairesi yapılması zorunlu iken kapıcı dairesinin yeni yönetmeliğe göre zorunlu olmadığı durumda tadilat işlemi nasıl yapılacaktır, Yönetmelikler arası farklılıklar sebebiyle asansör tesisi vb ortak alanı ve taşıyıcı sistemi etkileyecek tadilatlarda nasıl bir yol izlenecektir? 394
SORU 377. İmar affı ile ruhsat alınmış yapılarda yapılacak tadilatlarda imar affı ruhsatının düzenlendiği tarihteki yönetmelik mi esas alınacaktır? 395
SORU 378. PAİY’nin yürürlüğe girmesinden önceki mevzuata göre yapımı tamamlanarak yapı kullanma izin belgesi alınmış olan yapılarda tadilat işlemi nasıl sonuçlandırılacaktır? 396
SORU 379. PAİY’nin 5’inci maddesinin otuzuncu fıkrasına göre esaslı tadilat yapılması gereken yapılarda uygulama işlemleri nasıl gerçekleştirilecektir? 396
SORU 380. Ruhsat süresi geçerli olan bir parselde, ruhsat aldığı tarihteki mevzuatına uygun olarak zemin katında asma katlı işyeri ve üst katlarında konut kullanımı bulunan bir yapıda asma katlı işyerinin esaslı tadilat ile bölünerek bağımsız bölüm sayısının artırılmak istenmesi halinde anılan maddeler kapsamında tadilat ruhsatı düzenlenebilir mi? 397
SORU 381. Ruhsat süresi geçerli yapı ruhsatı olan bir yapının bulunduğu parselde, ruhsat aldığı tarihteki mevzuatına uygun olarak düşey taşıyıcı elemanlarını birbirine doğrudan kirişler ile bağlanmadan, konsolu teşkil eden çıkma etrafında düzenlenmiş kirişler ile bağlandığı kapalı çıkmalı konut kullanımı bulunduğu, duvar bölmeleri ile konut sayısını değiştiren esaslı tadilat başvurularında anılan maddeler kapsamında tadilat ruhsatı düzenlenebilir mi? 398
SORU 382. Beş yıllık ruhsat süresi dolmuş ve ruhsatı hükümsüz hale gelmiş yapılarda, PAİY’nin 5’inci maddesinin otuzuncu fıkrasındaki hükümler kapsamında farklılıklar bulunması (asma katlı işyeri üzerinde konut, konsolu teşkil eden çıkma etrafında kirişler düzenlenmiş kapalı çıkma) halinde Türkiye Deprem Yönetmeliğinin gerektirdiği gerekli performans analizleri ve zemin etütleri yapılması sonrasında yeniden ruhsat işlemi yapılabilir mi? 399
SORU 383. İçerisinde konut yer alan binaların zemin katında konut dışı fonksiyon (işyeri, otopark, mescit, müştemilat) yer alması halinde, zemin katın altındaki bodrum katlarda konut kullanımı yapılabilir mi? 400
SORU 384. Yapı ruhsatı alınmış, betonarme inşaatı devam eden bir inşaatta tadilat ruhsatı başvurusu yapıldığında müktesep hak gereği ilk ruhsatın alındığı tarihteki yönetmeliğe göre işlem tesis edilebilir mi? 401
SORU 385. Yapı kullanma izin belgesi alınmış binada mevzuatta yer alan esaslı tadilat kapsamı dışında kalan tadilatlarda iskanlı binanın ilk ruhsat alındığı tarihteki mevzuata uyulabilir mi? 403
SORU 386. PAİY e göre ruhsat almış ve ruhsatı geçerli olan yapılarda esaslı tamir ve tadilat hangi kurala göre yapılabilir? 403
YAPI RUHSATI GEREKMEYEN İNŞAİ FAALİYETLER
SORU 387. Yapı ruhsatı alındıktan sonra mimari projesinde bulunmayan ruhsat gerektirmediği için de ayrıca ruhsat talebinde bulunulmadan yapılan pergolalar için yapı tatil zabtı düzenlenmeli midir? 404
SORU 388. Ruhsat gerektirmeyen tadilatların içeriği neler olabilir? 405
ELEKTRONİK HABERLEŞME İSTASYONLARI
SORU 389. Mevcut haberleşme istasyonları hızla yaygınlaşmakta olduğundan İmar Kanunu ile yeni yapılacak haberleşme istasyonları kuralları ilgili mevzuatı ve PAİY’nin 62’nci maddesi ile belirlenmiş ise de mevcut haberleşme istasyonlarına geriye dönük işlemler nasıl yapılacaktır? 406
SORU 390. Yapı ve binalar üzerine inşa edilecek elektronik haberleşme istasyonlarına ait yapılacak işlemler çok farklı başlıklarla karşımıza çıktığından derli toplu bir belgeye ulaşılması mümkün müdür? 407
SORU 391. Elektronik haberleşme istasyonlarında ruhsat aşamasında imar planının gerekli olduğu nasıl anlaşılır? Plansız alanlarda uygulama nasıl yapılacaktır? 414
MİMARİ ESTETİK KOMİSYONLARI
SORU 392. Mimari estetik komisyonunun görevleri nelerdir? 416
SORU 393. Mimari estetik komisyonlarının çalışma usul ve esaslarını hangi mercii belirleyecektir? 416
SORU 394. Yatayda kat irtifakı kurulmuş ruhsat süresi dolmuş bir parselde mimari projede değişiklik yapılmaksızın sadece statik proje değişikliği yapılmak suretiyle yapılan “yeniden” ruhsat işleminde mimari projeyi yapan mimardan muvafakat alınmalı mıdır? Mimari estetik komisyonunun statik değişiklik konusunda yapılan zorunlu uygulama hakkında karar almasında bir sakınca var mıdır? 417
YÖNETMELİĞİN UYGULANMASINA İLİŞKİN ESASLAR
SORU 395. PAİY yürürlüğe girmeden önce onaylanan imar planlarına, meclis kararlarına ve yönetmeliklerine yapılan atıflar ve hükümler PAİY ile çeliştiği zaman uygulama nasıl gerçekleştirilmelidir? 419
SORU 396. PAİY’de idarenin yetkisine bırakılan işlemlerin plan notu değişikliği, meclis kararı şeklinde alınıp alınmayacağı veya nasıl uygulanacağı, plan notu değişikliği olmadan alınmış meclis kararlarının geçerli midir, plan notunda yer alan hususların idarenin yetkisiyle belediye meclis kararı ile değiştirilmesi mümkün müdür? 421
SORU 397. PAİY’nin 69’uncu maddesine göre yürürlükte olan imar planlarında ve notlarında PAİY’nin değiştirilemeyecek hükümlerine aykırı hükümlerin olması durumunda plan ve hükümlerinin Yönetmeliğe göre değiştirilmesi zorunlu mudur? Zorunlu ise yeni plan kesinleşene kadar yürürlükteki planların hukuki durumu ne olacaktır? 422
MEVCUT TEŞEKKÜL, MEVCUT YAPI RUHSATI BAŞVURULARININ
VARLIĞI VE GEÇİCİ MADDELER
SORU 398. Uygulama imar planında TAKS ve KAKS oranı belirlenmemiş ayrık veya blok nizam yerlerde kısmen veya tamamen yapılaşmış imar adalarında, yapı yaklaşma mesafelerinin Yönetmeliğin Geçici 2’nci maddesi doğrultusunda mevcut teşekküle göre belirlenmesi halinde Maksimum TAKS %40 oranı uygulanabilir mi? 424
SORU 399. PAİY’nin Geçici 2’nci maddesi kapsamında imar planında blok nizam olarak belirlenen yerlerde bahçe mesafesi belirlenmiş birden fazla blok bulunan imar adalarında bahçe mesafeleri nasıl belirlenebilir? 425
SORU 400. PAİY’nin Geçici 2’nci maddesi uyarınca sağındaki ve solundaki binalar farklı teşekkül etmiş yapı adalarında veya tek tarafı teşekkül etmiş diğer tarafı teşekkül etmemiş parsellerde sağ ve sol çekme mesafeleri nasıl belirlenecektir? 426
SORU 401. Yapı adasında yer alan ruhsatlı bir binada 3 metre olan arka bahçeye çıkma yapılmışsa bu yapı emsal gösterilerek arka bahçeye çıkma yapılabilir mi? 427
SORU 402. PAİY’nin Geçici 3’üncü maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, 30.09.2017 tarihinden önce riskli yapı tespiti yapılmış ve maliklerin en az üçte ikisi ile noter onaylı kat karşılığı sözleşme yapan firmanın ruhsat başvurusunda bulunmadan ekonomik gerekçelerle faaliyetlerini durdurması ve ruhsat başvurusunda bulunamayacağını belirtmesi durumunda aynı koşullarda başka bir firma ile yeni kat karşılığı sözleşme imzalandığında ruhsat başvurusu 01/10/2017 tarihinden önce yürürlükte olan 01/06/2013 tarihli Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre sonuçlandırılabilir mi? 427
SORU 403. 06/Şubat/2023 depremi sonrasında ruhsatsız yapılar, ruhsatlı ancak yapı kullanma izin belgesi almayarak ruhsatsız duruma düşmüş yapılar, büyükşehir belediyesi kurulurken (mahalleye dönüşen) mevcut köy meskun mahal içinde ve dışında (tarım arazisi içindeki) orta hasarlı binalar, ruhsatlı ve yapı kullanma izin belgesi almış ancak sonradan binalarında ruhsatına uymayan sonradan yapılan yüksek çatı vb. ruhsat ekine aykırılıklar bulunan yapılar, imar barışından yararlanıp yapı kayıt belgesi alan, ancak yapı kayıt belgesi ile yapı alanı m2 uyuşmazlığı bulunan yapılara güçlendirme ruhsatı veya güçlendirme izni verilebilecek midir? 428
SORU 404. Genel hayata etkili afet bölgesi ilan edilen yerleşim yerlerinde 06/02/2023 tarihinden önce inşasına başlanmış ancak henüz tamamlanmamış İmar Kanununun 26’ncı maddesi kapsamındaki binalar ile 27’nci maddesi kapsamındaki yapı ruhsatına tabi olmayan binalar hariç diğer binalara hangi kontroller yapıldıktan sonra inşaatların devamına izin verilecektir? 431
SORU 405. AFAD tarafından yayımlanan 19/02/2023 tarihli Genel hayata Etkili Afet Bölgelerinde Natamam Binalar Genelgesi kapsamında uzmanlar tarafından oluşturulan raporlarda performans analizi gereken inşaatların raporlarının 2018 tarihli Türkiye Bina Deprem Yönetmeliğine göre hazırlandığı belirlendiğinden bu raporlar kullanılabilir mi? Kullanılamaz ise izlenecek yöntemler nelerdir? 431
SORU 406. Yapı sahibi ve yapı müteahhidinin aynı kişi veya tüzel kişilik olması ya da parselin büyük kısmının gerçek kişiye kalan kısmının ise aynı kişinin inşaat şirketine ait olması ve söz konusu şirketin yapı müteahhidi olması nedenleriyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaması halinde ruhsat işlemlerinin Geçici 3’üncü maddesinin üçüncü fıkrası kapsamında değerlendirilmesi mümkün müdür? 432
SORU 407. PAİY’nin Geçici 3’üncü maddesinin birinci fıkrasında yer alan hüküm uyarınca başvuru sahibi tarafından 08/09/2013 tarihli Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin tercih edilmesi durumunda anılan Yönetmeliğin geçici 10’uncu maddesi kapsamında diğer yönetmeliklere uygun işlem yapılıp yapılamayacağı ile Geçici 3’üncü maddenin üçüncü fıkrasından yararlanabilmek için maddede belirtilen şartların birinin sağlanması yeterli midir? 432
SORU 408. PAİY’nin Geçici 3’üncü maddesinin üçüncü fıkrasına göre; fıkrada ifade edilen noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin en son tarihi ne olmalıdır? Tapu sahibi kendi inşaatını yaptığından veya müteahhidin kat maliklerinden birisi olması nedeniyle noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmayan 6306 sayılı Kanuna tabi parsellerin Geçici 3’üncü maddesinin üçüncü fıkrasından faydalanabilir mi? Anılan fıkra kapsamında değerlendirme yapılabilmesi için hem riskli yapı tespiti hem de kat karşılığı inşaat sözleşmesi mi gerekmektedir? 434
SORU 409. Noter onaylı kat karşılığı sözleşmesi olan fakat riskli yapı veya alanı ilan edilmemiş parseller Yönetmeliğin Geçici 3’üncü maddesinin üçüncü fıkrasına göre değerlendirilebilir mi? 435
SORU 410. PAİY’nin Geçici 3’üncü maddesi kapsamında ilk ruhsat alındığı tarihteki mevzuata göre değerlendirilen yapıda tadilat ruhsatı gerekmesi halinde yine ilk ruhsatın alındığı tarihe göre mi değerlendirme yapılacaktır? 436
SORU 411. PAİY’nin Geçici 3’üncü maddesinin 01/10/2017 tarihi ve sonrasında yapılan tadilat ruhsatı başvurularında yapının yeni yapı ruhsatından itibaren, tadilat, yenileme, isim değişikliği gibi birçok farklı yönetmelik dönemlerinde yapı ruhsatının bulunması halinde hangi ruhsat dönemindeki mevzuat göre işlem yapılmalıdır? Yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra, yapının sadece 01/10/2017 tarihindeki yönetmeliğe göre mi değerlendirilmesi gerekir? 436
SORU 412. Beş yıllık süresi içerisinde tamamlanamayan yapılara ilişkin yeniden ruhsat ve tadilat ruhsatı başvurularında deprem yönetmeliği kapsamında yürürlükte olan yönetmelik hükümlerine göre mi işlem yapılmalıdır? 437
SORU 413. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterden yapılması hangi durumda zorunludur? 439
SORU 414. Binada elektrik ve su yok, 3194 sayılı Kanunun Geçici 11’inci maddesine göre elektrik su bağlatılabilir mi? 439
SORU 415. 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 11’inci maddesinde yer alan “hizmetlerin götürüldüğünün belgelendirilmesinden ne anlaşılmalıdır? 440
SORU 416. 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 11’inci maddesi işlemleri tesis edilirken ilgili idareden yazı alınması gerekli midir? 440
SORU 417. 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 11’inci maddesi işlemleri tesis edilirken Özel Kanunlara tabi alanlarda bu madde uygulanacak mıdır? 441
SORU 418. 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 11’inci maddesi işlemlerinin yapılacağı alanda imar planının bulunması veya bulunmaması işlemleri etkiler mi? 442
SORU 419. 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 11’inci maddesi işlemleri tesis edilirken kaçak ruhsatsız ya da ruhsatına aykırı hususlar belirlendiğinde Kanunun 32 ve 42’nci maddelerine göre işlem tesis edilmeyecek midir? 442
SORU 420. 6360 sayılı Kanun kapsamında köyden mahalleye dönüşen yerlerdeki mevcut yapılara uygulanacak numarataj işlemlerinin, 6360 sayılı Kanunun geçici 1’inci maddesinin on dördüncü fıkrası uyarınca mı yoksa 3194 sayılı Kanunun geçici 11’inci maddesi uyarınca mı yapılması gerekmektedir? 443
SORU 421. Parselde 1989 yılında ruhsat düzenlenmiş ve parselde birden fazla blok bulunmaktadır. Ruhsat eki projesindeki vaziyet planında yer alan bloklardan sadece bir tanesi tamamlanmış zamanında ruhsat alınıp da ruhsatı hükümsüz hale gelen bloklar için Kanunun Geçici 25’inci maddesi kapsamında yapı bazında muvafakatname ile yeniden ruhsat düzenlenebilir mi? 446
SORU 422. Mevcut yerleşme alanında taban alanı, yapı yaklaşma mesafeleri, kat adetleri farklı olan mevcut yapılaşmalar bulunmaktadır, mevcut teşekkülü nasıl belirlenebilir? 447
SORU 423. Mevcut teşekkülde imar planında blok nizam olarak görülen yerde teşekkül etmiş yapıların bahçe mesafeleri farklı farklı belirlenmiştir, birden fazla blok bulunan imar adalarında bahçe mesafeleri nasıl belirlenecektir? 448
SORU 424. Yapı adasında yer alan ruhsatlı bir binada 3 metre olan arka bahçeye çıkma yapılmışsa, bu yapı emsal gösterilerek arka yapı yaklaşma sınırını taşan açık çıkma yapılabilir mi? 448
SORU 425. Önceki yönetmelik haklarıyla alınan ruhsatların tadilatlarından hangi tadilat işlemi anlaşılmalıdır? Geçici 3’üncü maddede yer alan Tadilat Ruhsatı Başvuruları ifadesinden ne anlamak gerekir? 449
SORU 426. Yapı kullanma izin belgesi almış yapılar da PAİY Geçici 3’üncü Madde 4’üncü fıkrasından faydalanabilir mi? 449
SORU 427. Yapı kullanma izin belgesi alınmış olan binalarda tadilat ruhsatı işlemleri nasıl yürütülecektir? 450
SORU 428. Yeniden ruhsat nedir? 450
SORU 429. Yeniden ruhsat işleminde hangi belgeler istenir? 451
SORU 430. Ruhsat yenileme nedir? 451
SORU 431. İmar planlarında konutun da yapılabileceği imar durumları verilmiş ancak imar durumundaki inşaat alanının ne kadarının konut yapılacağı belirtilmemiş ise bu oran nasıl belirlenecektir? 451
SORU 432. Ofis ve büro olarak yapı ruhsatı almış hatta yapı kullanma izin belgesi alınmış binalarda üst katlar konut olarak kullanılabilir mi? 452
Yazarın Diğer Yayınları 453
Kavram Dizini 455 |
Bilgisayar, Teknoloji Kitapları 
